Московский экономический журнал 10/2021

Научная статья

Original article

УДК 712

doi: 10.24412/2413-046Х-2021-10606

ОЦЕНОЧНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ В РАМКАХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ И БЛАГОУСТРОЙСТВА ТЕРРИТОРИИ ГОРОДА

ESTIMATED ZONING WITHIN THE FRAMEWORK OF THE STATE CADASTRAL ASSESSMENT AND IMPROVEMENT OF THE CITY TERRITORY

Гаврильева Надежда Константиновна, ФГБОУ ВО Арктический государственный агротехнологический университет

Gavrilyeva Nadezhda Konstantinovna, Arctic State Agrotechnological University

Аннотация. В статье рассмотрены особенности  оценочного зонирования  в рамках государственной кадастровой оценки и благоустройства территории.  Автор отмечает, что благоустройство территории влияет на результаты оценочного зонирования, а достоверность кадастровых данных имеют решающее значение в расчете налогов и в процессе управления недвижимым имуществом в целом, а так же могут защитить интересы правообладателей.

 Их ненадежность может привести к потере финансовых ресурсов органами местного самоуправления. В связи с вариациями фактических обстоятельств на местах, а также халатностью со стороны владельцев при подаче заявок на обновление данных, существует необходимость регулярно проверять и обновлять реестр. 

Abstract. The article discusses the features of the estimated zoning within the framework of the state cadastral assessment and landscaping. The author notes that cadastral data on land use are crucial in the process of real estate management, including tax calculation, estimated zoning and landscaping. Their unreliability can lead to the loss of financial resources by local governments. Due to variations in actual circumstances on the ground, as well as negligence on the part of the owners when applying for data updates, there is a need to regularly check and update the register.

Ключевые слова:  оценочное зонирование, государственная кадастровая оценка, благоустройство территории  города

Keywords: estimated zoning, state cadastral assessment, landscaping of the city

Землепользование представляет собой ключевую форму кадастровых данных. Термин «землепользование» варьируется в зависимости от страны, и существует множество различных решений для регистрации таких данных. Однако важность информации о типе землепользования неоднократно подчеркивалась в литературе по этой теме в Польше и других странах. Он служит основой для налогообложения, поддерживает городское планирование, влияет на стоимость недвижимости и влияет на процедуры управления земельными ресурсами [1]. 

Основным аргументом в пользу устойчивого управления городами является систематическая и всесторонняя проверка достоверности данных, являющихся основой для расчета налогов – информации о землепользовании, содержащейся в кадастре. Часто во многих случаях такие данные недостоверны и устарели, что влечет за собой  причинение значительных налоговых убытков в бюджет единиц местного самоуправления на протяжении многих лет [2]. 

Особенно важную роль играет  проводимое по результатам  кадастрового анализа оценочное зонирование. Оно представляет собой разделение территории на территориальные единицы (оценочные зоны), однородные по присущим им факторам зонирования. На основе данных, полученных в процессе оценочного зонирования составляется картограмма оценочных зон, в качестве которых выступает часть территории, которая имеет близкие по значению факторы зонирования (местоположение, расстояние до объектов инфраструктуры, наличие коммуникаций, социально-экономическое развитие территории и т. д.) [2].

Структурно оценочное зонирование разделено на два уровня. На первом уровне осуществляются сбор, группировка и анализ информации о факторах зонирования для муниципальных образований региона. При этом, на сам процесс зонирования осуществляют влияние различные факторы, при участии которых формируется структура и уровень цены.  Поэтапный порядок проведения оценочного зонирования территории для целей государственной кадастровой оценки представлен в таблице 1.

Реализуя второй этап, проводят графическую визуализацию полученных результатов оценочного зонирования для этих целей создают  картограмму муниципального образования с оценочными зонами.

Финальный, третий этап посвящен анализу выделенных зон, в процессе  которого  осуществляют сравнение полученных результатов [2].

Схема, разработанная на основе генерального плана, после ее утверждения в установленном порядке также приобретает статус утвержденной документации территориального планирования, а в составе утвержденных Правил застройки города (иного поселения) она приобретает статус нормативного правового акта органов местного самоуправления.

Как уже было отмечено осуществление кадастровой оценки и оценочного зонирования сопряжено с рядом трудностей, однако современные геопространственные технологии могут способствовать регулярной проверке таких данных, обеспечивая основу для необходимости их обновления и, таким образом, принося будущие экономические выгоды для органов местного самоуправления.  Особенно интересен в этом отношении опыт зарубежных стран [2].

В последнее время европейские города стремятся приобрести статус «умных» городов.  «Умный» устойчивый город означает инновационный город, который использует информационные и коммуникационные технологии (ИКТ) и другие средства для улучшения качества жизни, эффективности городских операций и услуг, а также конкурентоспособности, при этом удовлетворять потребности всех поколений в отношении экономических, социальных, экологических и культурных аспектов. В эпоху, когда информация является основным стратегическим ресурсом, растет потребность во всеобъемлющей пространственной информации, включая кадастровую информацию, что требует постоянной модернизации кадастровых систем [4].

Среди прочего, одной из ключевых форм кадастровых данных является землепользование, определяющее способ использования данного земельного участка. Важность информации о землепользовании подчеркивается в таких документах, как «Руководство по единицам и идентификаторам недвижимой собственности» и «Управление земельными ресурсами в регионе ЕЭК: события, тенденции и основные принципы» опубликовано Европейской экономической комиссией ООН. Они намечают общий курс действий в области развития кадастровых систем в Европе.  Эффективные системы регистрации прав собственности на землю, стоимости земли и землепользования являются основой, определяющей эффективное функционирование рыночной экономики и лежащей в основе устойчивого и продуктивного управления земельными ресурсами.

Важность надежной и актуальной кадастровой информации о типах землепользования неоднократно подчеркивалась в литературе. Она оказывает значительное влияние на налоговые поступления и стоимость недвижимости, поддерживает городское планирование, влияет на стоимость недвижимости и влияет на процедуры управления земельными ресурсами (например, подразделение или делимитация). Все юридические действия, связанные с землепользованием, должны быть рациональными и учитывать экологические аспекты землепользования а также определять возможные мероприятия в области благоустройства [3].

Наличие единой системы сбора информации о распределении землепользования по всей стране, а также полную перепись данных можно наблюдать в Литве, Румынии, Сербии, Армении, Болгарии, Кипре, Англии, Уэльсе и Эстонии. Термин «землепользование» варьируется в зависимости от страны, и существуют различные решения для регистрации таких данных[4]. 

Каждая страна решает, какие данные подходят для ее собственных обстоятельств. Тип землепользования обычно зависит от того, какая растительность растет на земле или какие виды деятельности на ней проводятся. Интересно, разные типы землепользования не рассматриваются одинаково по всей Европе. В случае Греции для классификации землепользования обычно используются четыре списка. Один из них, предоставленный Национальным агентством кадастра и картографии SA, классифицирует землепользование на 32 основные категории (например, сельскохозяйственные земли, жилые земли, услуги, транспортные средства и т. д.). Также в него входят 69 подкатегорий (например, учебные заведения, офисы, промышленность и т.д.).

 В Словении основными категориями землепользования являются городское, сельскохозяйственное, лесное, прибрежное и другие виды землепользования. Они представлены в едином слое данных фактического землепользования (земельный кадастр) и предполагаемого землепользования (пространственные документы). Во Франции коммерческие и промышленные районы исключаются из анализа сплошных застроенных территорий, чего нет в других странах, таких как Бельгия и Ирландия [3]. 

На протяжении веков во всем мире развивались многие типы кадастровых систем, и подходы к их созданию, обновлению и проверке данных, содержащихся в регистрах, различаются. В континентальной Европе, как и в большинстве стран мира, ответственность за управление кадастровой информацией исторически распределялась между несколькими правительственными организациями и профессиями, тогда как частный сектор отвечает за сбор и обновление данных (в некоторых случаях также за их распространение). Текущее обновление кадастров, а также модернизация (периодическое обновление) записей и обеспечение точности и надежности данных проводятся органами или агентствами, ответственными за их ведение. 

Источником актуальной пространственной геоинформации, являющейся основой модернизации или обновления, являются геодезические картографические работы, результатом которых является документация. В Австралии отдельные кадастровые системы существуют в каждом штате и на каждой территории. Частные землеустроители и многие правительственные агентства постоянно вводят кадастровые данные, проверяя и улучшая содержание. И компьютеризированный земельный реестр, и база цифровых кадастровых данных (DCDB) в каждом штате или территории обновляются ежедневно. В Словении ведение земельного кадастра осуществляется в 46 филиалах региональных геодезических управлений. В Финляндии кадастр ведется Национальной земельной службой (NLS) и 86 муниципалитетами. Ответственность за обновление кадастра в значительной степени лежит на Национальном земельном управлении (98% общей площади) и в ряде городов (86) на их городских территориях [4].

В Польше информационная система, которая выполняет функцию кадастра, пока она не будет преобразована в кадастр, представляет собой так называемую земельную и строительную документацию и представляет собой систему, отдельную от земельного и ипотечного реестра. В последние годы они постоянно модернизируются, но, при анализе данных о недвижимости, содержащихся в обоих регистрах, можно наблюдать многочисленные несоответствия. Согласно польским правовым нормам, обновление кадастровой записи, то есть поддержание ее в актуальном состоянии и соответствие с исходными материалами и документами, доступными властям, или его модернизация, являются обязанностью губернаторов округов (офисов районных властей) [3]. 

Кадастровые данные, включая данные о землепользовании, обновляются путем внесения задокументированных изменений, раскрытия новой кадастровой информации или устранения неверных данных.   В Греции кадастр составляется и обновляется на основе уникальных стандартов для общей площади страны.

Таким образом, кадастровые данные о землепользовании имеют решающее значение в процессе управления недвижимым имуществом, включая расчет налогов, оценочное зонирование и благоустройство территории.  Их ненадежность может привести к потере финансовых ресурсов органами местного самоуправления. В связи с вариациями фактических обстоятельств на местах, а также халатностью со стороны владельцев при подаче заявок на обновление данных, существует необходимость регулярно проверять и обновлять реестр. 

Список источников

1. Матвеева, О. Ю.Вопросы государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на современном этапе / О. Ю. Матвеева, Е. А. Иванцова. – Текст : непосредственный // Интерэкспо Гео-Сибирь. – Новосибирск, – №8. – С. 194-201.
2. Кулькова, А. А. Особенности кадастровой оценки городской земли/ А. А. Кульков. – Текст : непосредственный // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. – 2016. – № 4. – С. 18.
3. Benduch The study of dependency between land-use coverage and parcel boundaries Ecological and Environmental Engineering 2018, E3S Web of Conferences, 86 (2019), p. 00006
4. Kwartnik-Pruc Possibilities of using innovative sources of information on real estate in the spatial data collection process Real Estate Manag. Valuat., 23 (1) (2015), pp. 103-113

References

1. Matveeva, O. Yu.Questions of the state cadastral valuation of real estate objects at the present stage / O. Yu. Matveeva, E. A. Ivantsova. – Text : direct // Interexpo Geo-Siberia. – Novosibirsk, 2018. – No.8. – pp. 194-201.
2. Kulkova, A. A. Features of cadastral assessment of urban land/ A. A. Kulkov. – Text : direct // Land management, cadastre and land monitoring. – 2016. – No. 4. – p. 18.
3. P.Bendus Study of the relationship between land use coverage and site boundaries Environmental and Environmental Engineering 2018, E3S Web Conference, 86 (2019), p.00006
4. A.Kvartnik-Pruk Possibilities of using innovative sources of real estate information in the process of collecting spatial data Real estate management. Value., 23 (1) (2015), pp.103-113

Для цитирования: Гаврильева Н.К. Оценочное зонирование в рамках государственной кадастровой оценки и благоустройства территории города // Московский экономический журнал. 2021. № 10. URL: https://qje.su/nauki-o-zemle/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-10-2021-28/

© Гаврильева Н.К, 2021. Московский экономический журнал, 2021, № 10.