Московский экономический журнал 10/2020 - Московский Экономический Журнал

УДК 631.86:631.15

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10682

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ МЕХАНИЗМ ВОВЛЕЧЕНИЯ В ОБОРОТ НЕИСПОЛЬЗУЕМЫХ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ORGANIZATIONAL AND ECONOMIC MECHANISM FOR INVOLVING UNUSED AGRICULTURAL LAND IN TURNOVER

Качанова Л.С., доктор экономических наук, кандидат технических наук, доцент, ФГБОУ ВО «Донской государственный технический университет», г. Ростов-на-Дону, Россия

Бондаренко А.М., доктор технических наук, профессор, Азово-Черноморский инженерный институт ФГБОУ ВО «Донской государственный аграрный университет», г. Зерноград, Россия

Kachanova L.S., Doctor of Economic Sciences, PhD in Technical Sciences, Asociate professor, Don State Technical University, Rostov-on-Don, Russia

Bondarenko A.M., Doctor of Technical Sciences, professor, Azov Black Sea Engineering Institute of Don State Agricultural University, Zernograd, Russia

Аннотация. Целью исследования является разработка рекомендаций для эффективного использования земельных ресурсов сельских поселений, формирование организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований. Внедрение элементов организационно-экономического механизма предусматривает формирование системы управления земельными ресурсами, структурные составляющие которой предложены в исследовании. Разработана концептуальная схема формирования модели трансформации неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. Критерием оптимизации модели трансформации неиспользуемых земель определен чистый доход от введения земельного участка в земельно-хозяйственный оборот. Произведена оптимизация разработанной модели трансформации неиспользуемых земель на примере Манычского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области. Предложены критерии оценки экономической эффективности разработанного механизма: интегральный социально-экономический эффект и прямой экономический эффект. Доход от ввода в действие невостребованных земельных участков при возделывании озимой пшеницы составит 3 188,15 тыс. руб., продажа земельных участков обеспечит единовременное пополнение бюджета на сумму 17 516,00 тыс. руб., при сдаче земель в аренду ежегодные поступления составят 3 944,00 тыс. руб. Внедрение элементов организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения сформирует инвестиционную привлекательность сельских территорий.

Summary. The purpose of the study is to develop some recommendations for the effective use of land resources in rural settlements, and to form an organizational and economic mechanism for involving unused agricultural land in circulation at the municipal level. The introduction of elements of the organizational and economic mechanism provides for the formation of a land management system, the structural components of which have been proposed in the study. A conceptual scheme for forming a model of transformation of unused agricultural land has been developed. By means of the criterion for optimizing the transformation model of unused land, the net income from the introduction of a land plot into land and economic turnover has been defined. Optimization of the developed model of transformation of unused land has been made on the example of Manychsky rural settlement of Zernogradsky district, the Rostov region. The criteria for evaluating the economic efficiency of the developed mechanism have been proposed: the integral socio-economic effect and the direct economic effect. The income from the commissioning of the unclaimed land in the cultivation of winter wheat is 3 188,15 thousand rubles, the sale of land will provide a one-time replenishment of the budget amounting to 17 516.00 thousand rubles, the land rent will bring the annual income of 3 944.00 thousand rubles. The introduction of the elements of the organizational and economic mechanism for involving unused agricultural land in the turnover will form the investment attractiveness of rural areas.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, организационно-экономический механизм, управление земельными ресурсами, экономическая эффективность, чистый доход.

Key words: agricultural land, organizational and economic mechanism, land management, economic efficiency, net income.

Введение. В настоящее время тенденции управления землепользованием в рамках размещения населенных пунктов и аграрных производственных центров предусматривают хозяйственно-целесообразное развитие всех сельских поселений, восстановление утраченных деревень в качестве усадеб крестьянских (фермерских) хозяйств, малых кооперативов, производственных подразделений сельскохозяйственных предприятий. Особое внимание уделяют использованию земель населенных пунктов, переданных в ведение органов местного самоуправления. Целью управления муниципальным землепользованием сельских поселений является эффективное и рациональное применение земельных ресурсов, организация целесообразных условий для повышения инвестиционной привлекательности, модернизации социальной и технологической инфраструктуры [1, 2].

Целью исследования является разработка рекомендаций для эффективного использования земельных ресурсов сельских поселений, формирование организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований. Объектом исследования выступают земли сельского поселения, система управления ими муниципальными органами. Цель исследования предполагает разработку направлений, внедрение которых во многом обеспечит упорядочение и преобразование процесса управления земельными отношениями на сельском уровне. В основе формирования содержания направления выделен базовый ориентир – это повышение эффективности системы управления земельными ресурсами сельского муниципального образования [3].

Материалы и методы исследования. Эволюция развития направления муниципальной земельной политики в сельских поселениях ориентирован на создание достойных условий для стабильного развития сельских территорий, роста поступлений в бюджет поселения и самосовершенствования целого его сегмента при модернизации инфраструктуры. Также направления совершенствования управления землепользованием заключаются в охране земельных ресурсов, используемых как пространственный базис, объект социально-экономических отношений, а также рассматриваемых как природный объект и главное средство агарного производства. Системное и комплексное рассмотрение выделенных функций земельных ресурсов находится у истоков обоснования эффективности и порядка пользования земельными участками сельских поселений [4-7].

Разработка и реализация организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований возможна на основе:

модификации процессов проведения муниципального земельного контроля;
формирования в муниципальных образованиях регулируемого рынка объектов недвижимости с развитой инфраструктурой;
закрепления границ населенных пунктов и поселений в соответствии со схемой территориального планирования муниципального района, генерального плана поселения, а также проекта определения черты населенных пунктов;
разработки условий интенсификации использования земельных участков за счет повышения экономической эффективности их производственного потенциала, роста социально-инвестиционной привлекательности сельских территорий;
трансформации порядка проведения межевания и выделения земельных участков, постановки на государственный кадастровый учет, выдачи свидетельств на право собственности объектов недвижимости;
формирования стабильного взаимоотношения между федеральными и региональными органами исполнительной власти, осуществляющими управление земельно-имущественными процессами, оптимизация деятельности составляющих элементов в органах муниципального управления.

Сельские поселения представляют один из типов муниципальных образований, в рамках которого один или несколько населенных пунктов объединены общей межселенное территорией. В Ростовской области, где высок уровень урбанизации, удельный вес сельских поселений составляет более 90%. Следовательно, на рассматриваемом уровне административного устройства необходимо регламентировать действия по использованию и охране как застроенных, так и незастроенных земель [8].

На основе поправок в Земельный кодекс Российской Федерации и в Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», а также корректировок в Постановление Правительства РФ от 23.04.2012 № 369 «О признаках неиспользования земельных участков с учетом особенностей ведения сельскохозяйственного производства …» установлена передача выявленных невостребованных и выморочных земельных долей в собственность сельских муниципальных образований. На этом основании муниципальные образования заинтересованы в переводе соответствующих земель в собственность для развития местных территорий и реализации указанных земель через механизм аукционов при легальном обороте на рынке с целью пополнения местных бюджетов.

Планомерно решаются задачи по формированию организационно-экономического механизма выявления невостребованных земельных участков, их оформления, а также вовлечения в земельно-имущественные отношения для нужд муниципальных поселений и в рамках использования в аграрном производстве (рисунок 1).

Дополнительные поступления в местные бюджеты реально получить за счет потенциальных плательщиков земельного налога и арендной платы неиспользуемых или неэффективно используемых земель при выделении последних и реализации кадастровых работ, постановке на кадастровый учет земель сельскохозяйственного назначения, выделенных как невостребованные земельные доли. Поступившие в местные бюджеты средства и вовлечение земель в организационно-экономический оборот муниципальных территорий подтвердят инвестиционную привлекательность поселений и выступят аргументом реализации инвестиционных резервов муниципальных образований [9].

Совершенствование управления землепользованием в свете технико-технологического развития системы управления земельными ресурсами муниципальных образований сводится к координации сроков и направлений функционирования участников земельных отношений в социально-экономических условиях, позволяющих сформировать благоприятный климат в развитии отношений в области использования земель сельскохозяйственного назначения на основе нормативных актов государственного уровня, уровня субъектов, муниципальных образований и сельских поселений. Перечисленные мероприятия позволят эффективно и рационально использовать земельные ресурсы при формировании организационно-экономического и инвестиционного механизмов, сформировать цивилизованный рынок недвижимости с развитой инфраструктурой на территории муниципальных сельских образований [10, 11].

Внедрение элементов организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований предусматривает формирование системы управления земельными ресурсами, включающей отдельные структурные блоки, которые находятся во взаимодействии и взаимозависимости друг от друга. Регулирование структурными блоками способствует взаимному дополнению и усилению их функционала. Структурированность, ее состав системы управления земельными ресурсами различный, в зависимости от поставленных целей функционирования. К основным структурным составляющим системы управления земельными ресурсами сельских поселений, с учетом основных составляющих системы государственного управления земельного фонда РФ, можно отнести базовые элементы [12]:

методология: цели, задачи, принципы и методы управления землепользованием сельских территорий, объект и субъект управления;
законы: нормативно-правовое регулирование процессов землепользования;
технология управления земельными ресурсами при вводе их в земельно-хозяйственный оборот;
практика управления земельными ресурсами при вовлечении в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований.

Земельные ресурсы муниципального подчинения, оказавшиеся невостребованными используются по направлениям: остаются в ведении местных органов власти или передаются на возмездной основе землепользователям различных организационно-правовых форм. Масштабы организации указанной трансформации зависят от величины затрат на реализацию кадастровых работ, приобретение и освоение земельных участков, других факторов.

Для реализации организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований требуется оптимизация трансформации выявленных неиспользуемых земельных ресурсов между потенциальными субъектами права, в качестве которых выступают [13]: сельские поселения (земельные ресурсы остаются в собственности муниципального образования); муниципальные сельскохозяйственные организации (земли перераспределяются в собственность муниципального района); государственные сельскохозяйственные предприятия (форма собственности субъекта РФ); сельскохозяйственные организации (АО, ТОО, СХПК и т.д.); физические лица (КФХ, ЛПХ, садоводческие организации и т.д.) (рисунок 2).

Модель трансформации неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований предусматривает следующие условия ограничений.

Ограничения по суммарной площади невостребованных земельных участков, вводимых в земельно-хозяйственный оборот:

Σх_j<=A_i, iϵM₁ (1)

где A_i – площадь невостребованных земельных участков, вводимых в земельно-хозяйственный оборот;

M₁ – множество видов невостребованных земельных участков.

Ограничения по площади невостребованных земельных участков, предназначенных для продажи в собственность государства, субъектов РФ, сельскохозяйственным организациям, физическим лицам (поочередно):

Σх_j<=B_i, iϵM₂ (2)

где Bi – максимально возможная площадь для передачи в собственность государства, субъектов РФ, сельскохозяйственным организациям, физическим лицам (поочередно).

Ограничения по минимальной величине площади невостребованных земельных участков, остающихся в собственности муниципального образования:

Σх_j >= Ci, iϵM₃ (3)

где Ci – минимальная площадь невостребованных земельных участков, остающихся в собственности муниципального образования.

Ограничения по величине затрат на выполнение землеустроительных и кадастровых работ:

Σc_j·х_j<=D_i, iϵM₄ (4)

где c_j – затраты на реализацию землеустроительных и кадастровых работы в расчете на 1 га площади j-го вида землепользования;

D_i – суммарная величина затрат на выполнение землеустроительных и кадастровых работ.

Ограничение по затратам на покупку земельного участка на аукционе:

Σβ_j·х_j<=E_i, iϵM₅ (5)

где βj – величина затрат на приобретение земельного участка в расчете на 1 га площади j – го вида землепользования;

E_i – суммарная величина затрат на покупку земельных участков.

Критерий оптимальности представляет максимальную величину чистого дохода от ввода земельного участка в земельно-хозяйственный оборот:

Z = Σr_j·х_j → max (6)

где r_j – прирост чистого дохода от ввода земельного участка в земельно-хозяйственный оборот на 1 га j – го вида землепользования.

В результате оптимизации модели трансформации неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований с помощью пакета прикладных программ Поиск решения MS Excel вносятся предложения по распределению невостребованных земельных участков в ведение субъектов права на землю различных форм собственности и хозяйствования Манычского сельского поселения Зерноградского района Ростовской области (таблица 1).

В рамках выявленных направлений развития земельной политики муниципальных образований предлагаются следующие мероприятия по совершенствованию земельно-имущественных отношений [14, 15, 16].

Организация работы по разграничению государственной собственности на землю, куда относятся:

реализация землеустроительных работ упорядочения, формирования земельных участков, а также оформления свидетельств на право собственности с применением кадастровых паспортов и кадастровых планов на земельные участки;
сбор и накопление данных об объектах недвижимости, находящихся в собственности и ведении муниципального образования;
оформление реестра объектов недвижимости, которые находятся в ведении и собственности.

Интенсификация территориального функционального зонирования, совершенствование планирования и пространственно-социального распределения территории населенных пунктов муниципальных образований.
Разработка, внедрение, поддержание в актуальном состоянии автоматизированных информационных систем (АИС) управления недвижимостью, графических информационных систем (ГИС) развития земельно-имущественных отношений в муниципальных образованиях. Формирование необходимого банка данных объектов недвижимости и специализированного программного обеспечения для управления земельными ресурсами, координации, мониторинга системы земельно-имущественных отношений. Разработка информационных технологий, фиксирующих регистрацию собственности на землю, инвентаризацию земель, постановку на государственный кадастровый учет для регистрации права муниципальной собственности на землю, проведение государственной регистрации права собственности муниципалитетов на земельные участки.
Подготовка необходимой документации распорядительного порядка администрации сельского поселения. Документы фиксирующие выделение в собственность, передачу в аренду земельных участков при проведенных аукционов, данные о трансформации земельных участков, объектов недвижимости без проведения аукционов.

Совокупность заявленных процедур предусматривает формирование условий для эффективного развития земельно-имущественных отношений, финансового и инвестиционного климата эволюционирования рынка земельных ресурсов на территории сельских поселений в рамках действующих законодательных инициатив различного уровня в целях рационального применения земельных ресурсов и иных объектов недвижимости. Предлагаемые рекомендации по совершенствованию управления землепользованием сельских поселений являются механизмом активизации инвестиционного потенциала сельских территорий.

Результаты исследования и их обсуждение. Продовольственная независимость государства предопределила эффективность управления земельными ресурсами крайне актуальным направлением исследований в свете разработки новых форм управления и совершенствования применяемых методов повышения эффективности землепользования сельских территорий.

Эффективность реализации организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований оценивается интегральным социально-экономическим эффектом, достигаемым при создании информационно-аналитической инфраструктуры. Формирование и поддержание информационно-аналитической инфраструктуры в актуальном состоянии выступает необходимым условием расчета эффективности использования земельных ресурсов, объектов недвижимости как основных элементов повышения благосостояния сельских поселений. Оценку эффективности управления землепользованием сельских поселений также следует определять на основе прямого экономического эффекта, получаемого от поступлений в местные бюджеты при повышении арендной платы, перечислении средств за продажу земельных участков, уплаты земельного налога, штрафов, пеней, а также за счет роста эффективности управления земельными ресурсами сельских территорий (рисунок 3).

Эффективность организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в Манычском сельском поселении Ростовской области определена на два года. Совокупный размер финансовых средств, выделяемых на совершенствования землепользования составил 314,5 тыс. руб. основная сумма – 214,5 тыс. руб. выделена из внебюджетных средств муниципального образования, 100 тыс. руб. выделены их бюджетных средств сельского поселения. Средства субъекта РФ или государственного бюджеты в финансировании мероприятий не использовались (таблица 2).

Бюджетные средства использованы на выполнение кадастровых работ в отношении земельных участков, выделенных как невостребованные в разрезе земель сельскохозяйственного назначения, постановку участков на кадастровый учет, а также регистрацию прав собственности.

Внебюджетные денежные средства использованы на признание прав собственности сельхоз товаропроизводителей при выполнении кадастровых работ землепользователями в отношении земель сельскохозяйственного назначения.

Внедрение элементов организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований в указанном объеме финансирования позволило дополнительно осуществить государственный кадастровый учет более 21% земель сельскохозяйственного назначения, зарегистрировать право на собственность более 20% земельных участков поселения. Следует отметить, что предлагаемые рекомендации по управлению землепользованием позволили порядка 12% от общей площади земель признать право собственности на невостребованные дома и земельные участки, переданные ранее в долевую собственность физических лиц (таблица 3).

Стратегически важной сельскохозяйственной культурой, возделываемой в Ростовской области, в частности в Манычском сельском поселении выступает озимая пшеница. Средняя урожайность озимой пшеницы в регионе около 40 ц/га, при производственных затратах на ее возделывание порядка 3 122,15 руб./га.

При использовании в аграрном производстве невостребованных ранее земель размере 226 га, общие производственные затраты составят 28 224,24 тыс. руб. По итогам сельскохозяйственного 2019 года средняя цена продажи культуры составила 9 000 руб./ц, выручка, полученная сельскохозяйственными организациями равна 81 360,0. Прибыль от реализации предприятия получат в размере 53 135,76 тыс. руб. Учитывая, что предприятия аграрного сектора в основном являются плательщиками единого сельскохозяйственного налога, в бюджет от их производственной деятельности ежегодно поступает около 3 188,15 тыс. руб.

В случае выкупа у Манычского сельского поселения невостребованных земель по сложившейся ценовой конъюнктуре на рынке, доход от реализации получен в размере 17 516 тыс. рублей. Стоит отметить, что данный вид поступлений в бюджет поселения является единовременным.

При арендных отношениях между поселением и арендаторами, доход от использования невостребованных земель составит 3 944 тыс. рублей ежегодно.

Выводы. Разработка и внедрение элементов организационно-экономического механизма вовлечения в оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований позволили создать модель трансформации неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения на уровне муниципальных образований, сформировать направления совершенствования управления землепользованием сельских территорий. Результаты оптимизации разработанной модели в рамках предлагаемых направлений развития землепользования свидетельствуют об эффективности предложенных вариантов управления земельными ресурсами на примере Манычского сельского поселения Ростовской области. Расходная часть средств из бюджетных и внебюджетных средств направленная на выполнение совокупности рекомендаций по оформлению земельных участков, окупается в первый год реализации проектных предложений. Доходная часть поступлений в бюджет территориального образования может быть регулярной или единовременной в зависимости от принятого направления совершенствования управления землепользованием сельского поселения.

Библиографический список

Bukhtoyarov N.I., Volkov S.N., Nikonova G.N. Current state and development trends in agricultural land use in the central chernozem region / N.I. Bukhtoyarov, S.N. Volkov, G.N. Nikonova // Advances in Economics, Business and Management Research. Proceedings of the International Conference on Policies and Economics Measures for Agricultural Development (AgroDevEco 2020) – 2020. – P. 54-59.
Gulyaeva, T.I., Savkin, V.I., Kalinicheva, E.Y., Sidorenko, O.V., Buraeva E.V. Modern Organizational and Economic Aspects and Staffing Issues in Breeding and Seed Production/T.I. Gulyaeva, V.I. Savkin, E.Y. Kalinicheva, O.V. Sidorenko, E.V. Buraeva//Journal of Environmental Management and Tourism. 2018. – Vol. 9 No 8. – P. 1789-1798.
Лоскутова Е.И., Головко А.Н. Земельная реформа в России / Е.И. Лоскутова, А.Н. Головко // Молодая наука аграрного Дона: традиции, опыт, инновации. – 2017. -№ 1. – С. 152-155.
Оценка взаимосвязи экономических показателей с эффективностью производства /Т.И. Гуляева, И.В. Ильина//АПК: экономика и управление. -2002. -№ 11. -С. 62-67.
Кудравец Д.А., Сухомлинова Н.Б. Землеустройство как механизм управления земельными ресурсами / Д.А. Кудравец, Н.Б. Сухомлинова // Научные исследования, открытия и развитие технологий в современной науке. Сборник материалов XX-ой международной очно-заочной научно-практической конференции. – 2019. – С. 25–28.
Румянцев Ф.П. Особенности договора купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения / Ф.П. Румянцев // Журнал российского права. – 2013.- №8 (200) – С. 25-33.
Sandu I.S. Methodological aspects of social and economic efficiency of the regional activities [Текст] / I.S. Sandu, M.Ya. Veselovsky, A.V. Fedotov, E.I. Semenova, A.I. Doshchanova // Journal of Advanced Research in Law and Economics. Т. 6. № 3. С. 650-659.
Ростовская область в цифрах 2018: Стат.сб./Ростовстат.- Ростов-на-Дону, 2019. – 737 с. Режим доступа: https://rostov.gks.ru/storage/mediabank/!%Ежегодник2018.pdf
Сухомлинова Н.Б., Суханова А.В. Оценка эффективности землепользования в агроландшафтах Ростовской области / Н.Б. Сухомлинова, А.В. Суханова // Научный журнал Российского НИИ проблем мелиорации – 2017. – №4 (48). – С. 263-275.
Зверева Г.П. Экономическая оценка состояния факторов воспроизводства в сельском хозяйстве/Г.П. Зверева//Вестник аграрной науки. -2017. -№6 (69). -С. 112-116.
Головко, А.Н., Бондаренко А.М. К вопросу глубокой переработки жидких органических отходов животноводства и птицеводства / А.Н. Головко, А.М. Бондаренко // Вестник аграрной науки Дона – 2018. – №4 (48). – С. 62-68.
Кононов В.М. Концепция оптимизации сельскохозяйственного землепользования и землеустройства/В.М. Кононов, Н.Д. Кононова//Известия Оренбургского государственного аграрного университета. -2017. – №1 (63). -С. 171-173.
Чешев А.С., Поляков В.В. Землеустройство как инструмент управления земельными ресурсами страны / А.С. Чешев, В.В. Поляков // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель – 2019. – № 4(171). – С. 63-66.
Демидов П.В., Улезько А.В. Стратегическое управление землями сельскохозяйственного назначения: монография / П.В. Демидов, А.В. Улезько. – Воронеж: Воронежский государственный аграрный университет им. Императора Петра I. – 2018. – 190 с.
Липски С.А., Румянцев Ф.П. Некоторые аспекты купли-продажи земельных участков /С.А. Липски, Ф.П. Румянцев// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель – 2019. – № 5(172). – С. 44-47.
Титова В.И., Симонова Л.А. Оценка инвестиционно привлекательности территорий / В.И. Титова, Л.А. Симонова // Экономика сельского хозяйства России. – 2015. – №11. – С. 82-86.