Введение С переходом к рыночным формам хозяйствования рынок земельных участков был только в стадии зарождения соответственно о рынке аренды земельных участков, как самостоятельном институте с разработанной нормативно-правовой базой не могло идти и речи. Законодательные и подзаконные акты переходного периода сводились к регулированию земельного налога, привязывая его к нормативной стоимости. Установление же арендных платежей поручалось проводить регионам самостоятельно, «на местах». Установление базовых арендных ставок сводилось к принципу - смогут ли предприятия заплатить, если нет, то ставку снижали, или, соответственно наоборот - поднимали арендную плату. Отсюда определялась и экономическая обоснованность арендных платежей за земельные участки, занятые предприятиями. Арендные ставки привязаны к ставкам земельного налога. Выбор ставки земельного налога в качестве базового уровня арендной платы позволяет учесть местоположение земельного участка в соответствии с существующей системой кадастрового деления территории в городе. С введением единого налога на вмененный доход (ЕНВД) предприятия стали вынуждены платить как налог на вмененный доход, так и арендную плату за землю, также ориентированную на конечные финансовые результаты их деятельности. В то же время оплата единого налога на вмененный доход исключает оплату налога на землю. Шли годы, ситуация не менялась. Институт арендной платы как формы ренты за пользование имуществом продолжает оставаться неразвитым во многих аспектах его приложения. Например, проблема расчета базовых ставок арендной платы за земельные участки для предприятий заключается в экономическом обосновании арендной платы. Основная часть сдаваемых в аренду земельных участков является государственной или муниципальной собственностью. Таким образом, основным арендодателем на земельном рынке выступают органы исполнительной власти соответствующих уровней - федерального, регионального или местного. Теория Двойственность арендной платы за земельные участки, с одной стороны представляющую собой форму поимущественного налогообложения, а с другой стороны представляющую собой величину, определяемую договором ренты, делает необходимым определение приоритетной стороны. В настоящий момент - это фискальный характер арендной платы. В этом случае, по аналогии с земельным налогом необходимо установить пропорцию между стоимостью арендуемого земельного участка с основными фондами предприятия и ставкой арендной платы для основных видов хозяйственной деятельности предприятия. Ситуация осложняется и тем, что не все земельные участки в соответствии с Земельным кодексом РФ разрешено выкупать. В этом случае рыночных арендных отношений не может быть также в силу одностороннего характера договора. В качестве арендодателя может выступать только государство, да и в лице арендатора только конкретное предприятие, у которого исторически возникло право постоянного/бессрочного пользования. А если учесть, что рыночная арендная ставка должна учитывать специфику земельного рынка, и в то же время стимулировать арендатора на повышение эффективности землепользования, то в итоге, например, складывается парадоксальная ситуация для земельных участков предприятий, когда арендная ставка в два и более раз выше налога, а выкупать земельный участок в собственность запрещено. Однако, для муниципалитета это, по сути, единственный способ изъятия хотя бы части ренты с крупных промышленных собственников. Не секрет, что основное производство располагается в городах местного значения, а юридический адрес предприятия в другом регионе, например, городах федерального значения, в частности Москве или С.-Петербурге. Поэтому и налоги, собираемые с приватизированных предприятий, создают бюджет не муниципалитета, а формируют доходную базу городов федерального значения. Появление конечного срока у бессрочного пользования изменяет условия, на которых приватизировались предприятия, ущемляет права предприятий, поскольку при приватизации предприятия продавались с правом постоянного/бессрочного пользования. Кроме того, лишение предприятий ранее предоставленного им такого права пользования на их земельные участки, также, как и законодательное принуждение к заключению договоров купли-продажи или аренды земельных участков, противоречит ряду статей Конституции Российской Федерации. В частности, статьи 2 и 18, п. 1 ст. 45, п. 3 ст. 55 Конституции РФ от 12 декабря 1993 г. Перечень документов, требуемых от предприятий для переоформления права постоянного/бессрочного пользования на право собственности произвольно расширяется. Вариант с оформлением земельного участка в аренду является для предприятий малоприемлемым, поскольку арендные отношения с государством представляют собой один из основных инвестиционных рисков, так как в любой момент могут быть пересмотрены в одностороннем порядке. Однако, предприятие не может отказаться от аренды земельного участка, так как нет возможности приобрести его в собственность. Фактически, большинство договоров аренды краткосрочные, менее десяти лет, что создает дополнительную неопределенность для собственника. При этом арендная плата, как правило, достаточно высока, так как выражает односторонние интересы государства, как собственника в бюджетном отношении. В свете этого, договоры аренды земельных участков предприятий должны соответствовать следующим основным требованиям: 1. Для земельных участков под существующими или вновь создающимися предприятиями должна применяется только долгосрочная аренда. 2. Размер арендной платы устанавливается на весь срок аренды в виде фиксированной суммы (или в виде формулы), которая позволяет в момент заключения договора однозначно определить механизм расчета размера платы в любой период (капитализация земельной ренты), вместе с тем, методика определения арендной платы должна быть установлена законодательно на федеральном уровне, и не иметь корректировки со стороны местных органов власти. 3. Договор аренды не может содержать обязательств арендатора выполнять какие-либо работы или оказывать услуги, а также иных требований, влекущих за собой дополнительные расходы сверх арендных платежей, а также норм об одностороннем расторжении договора арендодателем. Совершенствование методики взимания арендной платы возможно в двух направлениях - соразмерная дифференциация ставок земельного налога на основе государственной кадастровой оценки земель поселений, а также совершенствование расчета базовых ставок самой арендной платы. К сожалению, действенных механизмов оценки степени развитости рынка аренды как в целом по стране, так и в рамках отдельных региональных образований на нормативном и законодательном уровне нет, поэтому на долю научной и академической общестевнности ложится ответственность по методологическому обоснованию концепции развития этого института в Российской Федерации. Методы Проводить анализ рынка аренды в Российской Федерации применимо к межрегиональным сопоставлениям достаточно проблематично. Один из возможных аспектов анализа лежит в рамках публикуемых Россстатом данных в разделе ежегодного справочника «Регионы России» и доступного на официальном сайте данного органа власти. Благодаря автоматизации методов многомерных статистических вычислений сегодня можно достаточно компактно представить большие массивы социально-экономической информации, которой характеризуется состояние и развитие субъектов Российской Федерации. В качестве программного средства для обработки исходной информации широкую популярность на отечественном рынке получила программа STATISTICA компании StatSoft Russia. Для целей текущего исследования была использована официальная версия STATISTICA 13.3 EN. Теоретическая основа этапов многомерного анализа, как и возможность применения для статистической обработки данных современных программных продуктов, широко освящается в специальной литературе. Поэтому перейдем непосредственно к результатам расчетов. В таблице 1 предствленны переменные, которые были использованы для проведения анализа. Информация относительно рынка аренды, публикуемая российским статистическим бюро Росстат, достаточно узкая. Представленные данные были взяты из статистического ежегодника «Регионы России» публикуемого на официальном сайте Росстат. Показатель Х689 - «Оборот организаций по виду экономической деятельности операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг» учесть в расчетах не представляется возможным в связи с отсутствием сведений по ряду субъектов Российской Федерации, в том числе для Республики Адыгея, Калмыкия, Ингушетии, Кабардино-Балкарии, Карачаево-Черкесии, Северной Осетии - Алании, республики Тывы. Все 85 субъектов Российской Федерации приняли участие в классификации - Рис. 2. Количество учтенных переменных составило десять. На рис. 3 и 4 отражены регионы-лидеры, которые по исследуемому набору показателей существенно отличаются от других. В качестве метода объединения использовался агломерационный метод Варда, расстояния между кластерами были представлены в евклидовой метрике. Удалим Московскую область, а также города федерального значения Москву и С.-Петербург. Проведем нормализацию показателей для удобства представления информации и наглядности - Рис. 5. Можно выделить четыре основных группы регионов (дендограмма 2), при этом в первой группе можно отдельно выделить три наиболее значимых региона - это Краснодарский край, Ростовская и Свердловская области. В данных субъектах Российской Федерации арендные отношения получили нибольшее развитие. Уровень активности на рынке аренды в этих регионах находится на уровне регионов-лидеров - Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга. Результаты По результатам анализа можно сформировать следующую классификацию регионов России - Таблица 2. Представленная таблица будет отражать ключевые результаты проведенного исследования и отражать пять групп регионов, в которые полседовательно можно отнести субъекты Российской Федерации по степени развития рынка аренды. Для компактного представления текстовой информации названия регионов России даются в англоязычной интерпретации. Заключение В настоящее время, рынок оборота земельных участков находится хоть и не в стадии зарождения, но все-таки в стадии формирования, а именно он положен в основу определения кадастровой стоимости. В этом и заключается основная методологическая трудность моделирования существующего рынка прав аренды при помощи существующей методики оценки стоимости земельных участков. При этом, существующие нормативные ограничения позволяют лишь сдавать земельные участки в аренду для нормативно устанавливаемого вида землепользования. Цена аренды назначается городской администрацией на основе собственных представлений о ценности территории. Поэтому установленная на конкурсной основе цена права аренды возможно будет реально отражать ту величину стоимости, которую потенциальный арендатор готов заплатить за использование конкретного земельного участка по данному назначению и конкретно установленной величиной арендой платы. Эти проблемы актуальны еще и в свете реформирования бюджетной политики государства. В России существует гигантская ассиметрия бюджетной обеспеченности между субъектами Российской федерации. Принимаются различные решения федерального масштаба для выравнивания условий обеспеченности регионов, в основном, сводимые к перетрабациям налогового режима. Однако в обсуждаемых результатах проводимой фискальной и налоговой политики наблюдается обратный эффект, усугубляя и так непропорциональное соотношение между бюджетами. Закрепляется административная вертикаль принятия решений за расходование денежных средств. Получается декларирование целеполагания и ориентация проводимых преобразований в экономическом хозяйстве на одни приоритеты, а продукт этих реформ позволяет пока говорить лишь об обратном. В законодательном плане нет четкого понимания того, что для эффективной работы местных органов власти необходимо предоставить более широкие полномочия по расходованию денежных средств. Ведь предприятия оказывают доминантное влияние на экономическое хозяйство промышленно ориентированных городов. Необходимо, что бы предприятия формировали бюджеты местного значения, а не вышестоящие. Земельный участок является базисом развития всего народного хозяйства. Его можно рассматривать как фундамент развития экономических отношений в государстве. В настоящее время более 90% доходов централизуется на федеральном уровне власти, а затем, через субсидии и другую безвозмездную помощь предоставляется муниципалитетам для решения их непосредственных задач и тех задач, которые перед ними ставит Правительство РФ. По сути, за эти годы реформ ничего и не изменилось. Да, были проведены и продолжают проводиться административные преобразования в экономике, но это как обертка, оболочка под которой принципиальных изменений организма государственности, к сожалению, так и не произошло.