Московский экономический журнал 7/2021

image_pdfimage_print

УДК 347

DOI 10.24411/2413-046Х-2021-10402

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНЦЕПЦИЯ И СИСТЕМА КОНТРОЛЯ ЗА НЕСТАНДАРТНЫМИ ОБЪЕКТАМИ НЕДВИЖИМОСТИ

LEGAL CONCEPT AND CONTROL SYSTEM FOR NON-STANDARD REAL ESTATE OBJECTS

Чехонадская Лидия Михайловна, Московский Государственный Университет имени О. Е. Кутафина (МГЮА)

Романова Ольга Александровна, к.ю.н., доцент кафедры экологического и природоресурсного права Московский Государственный Университет им. О.Е. Кутафина (МГЮА)

Lydia Mikhailovna Chehonadskaya, of the O. E. Kutafin Moscow State University (MSLA)

Olga Romanova, Candidate of Law, Associate Professor of the Department of Environmental and Natural Resource Law of the Kutafin Moscow State Law University (MGUA)

Аннотация. Юридическая концепция объектов недвижимости в юридической практике до сих пор вызывает споры. Такие вопросы, как уточнение и понимание определения недвижимости, классификационная сложность и разнообразие этих объектов, появление так называемых нестандартных объектов недвижимости (таких как стадионы, дороги, различные скважины, дорожные знаки), а также анализ законодательства и судебной практики в этой области, представляют собой большое поле для изучения. Существует противоречивая арбитражная практика, предметом которой является изучение правовой природы нестандартной недвижимости (например, асфальтированных площадок, автостоянок, заборов, колодцев, колонок). Объектом данного исследования является изучение правового статуса нестандартной недвижимости.

Summary. The legal concept of real estate objects in legal practice is still controversial. Issues such as clarification and understanding of the definition of real estate, the classification complexity and diversity of these objects, the emergence of so-called non-standard real estate objects (such as stadiums, roads, various wells, road signs), as well as an analysis of legislation and judicial practice in this area, represent large field for study. There is a controversial arbitration practice, the subject of which is the study of the legal nature of non-standard real estate (for example, asphalted areas, parking lots, fences, wells, water fountains). The object of this research is to study the legal status of non-standard real estate.

Ключевые слова: нестандартные объекты недвижимости; юридическая концепция объектов недвижимости; система контроля за объектами недвижимости; недвижимость; законодательство в сфере недвижимости.

Keywords: non-standard real estate objects; legal concept of real estate objects; real estate control system; real estate; real estate legislation.

 

  1. Введение

В ходе исследования использовались методы теоретического анализа и синтеза информации из различных источников, системно-структурный метод и метод обобщения источников. Природа объектов недвижимости рассматривается в работах многих российских юристов, таких как О.К. Тикк, Д.Е. Потяркина, С.П. Гришаева.

На сегодняшний день в правовом поле в Российской Федерации отмечается рост количества споров, возникающих в законодательстве в сфере недвижимости. С.П. Гришаев отмечает [1], что само определение недвижимого имущества, содержащееся в статье 130 ГК РФ [2], сформулировано таким образом, что решение о содержании категорий недвижимого имущества принимает не только теоретическое, но и практическое значение. Отнесение объекта к категории движимого или недвижимого имущества влечет за собой соответствующие правовые последствия и на практике влияет на разрешение арбитражных споров.

В настоящее время юридическое определение собственности закреплено в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и звучит следующим образом: «К недвижимому имуществу (недвижимое имущество, недвижимость) должны относиться земельные участки, участки с месторождениями полезных ископаемых и все остальное, что тесно связано с землей, т. е. с объектами, которые нельзя перемещать без нанесения колоссального ущерба их назначению, в том числе зданиям и всевозможным строениям, объектам незавершенного строительства. К недвижимым вещам также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Закон может также относиться к недвижимому имуществу и к другим определенным видам собственности». Согласно п. 2 ст. 130 ГК РФ, «Вещи, не отнесенные к недвижимым, в том числе деньги и ценные бумаги, считаются движимыми».

Понятия «имущество», «недвижимые вещи», «недвижимость» различаются. Однако, в российской юридической науке единого мнения о позиции законодателя не сложилось. Таким образом, некоторые авторы соглашаются с синонимом этого определения, указывая на то, что это «прием правовой техники, который используется законодателем, чтобы избежать однообразия в тексте закона» [3]. Ведь п.1 ст. 131 ГК РФ говорит о государственной регистрации прав на недвижимое имущество, п.2 – о регистрации или признании отдельных видов недвижимого имущества, п.3 – об органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество. Однако, некоторые ученые исходят из различий между понятиями «недвижимое имущество» и «недвижимость», что кажется более разумным.

  1. Экспериментальная стадия

Определение категории «недвижимость» вполне естественно, потому что, по мнению большинства цивилистов, только вещь может быть предметом права собственности. Поэтому профессор Е.А. Суханов заявляет: «Объекты права собственности по российскому праву не могут выступать в качестве имущественных прав – право требования, право пользования и т. д.» [4].

Подтверждение этого утверждения содержится в ст. 132 Гражданского кодекса, которая определяет компанию как имущественный комплекс, признаваемый недвижимым имуществом, который состоит из различных категорий имущества, предназначенного для деятельности, включая не только недвижимые вещи, но также оборудование, инвентарь, сырье, продукты, права, претензии, долги и исключительные права. Из этого следует вывод, что определение имущества, данное в статье 130 ГК РФ, больше соответствует понятию «недвижимая вещь», а в статье 132 ГК РФ – понятию «недвижимость» [5].

Термин «недвижимое имущество» предпочтительнее использовать как обобщающую категорию, когда речь идет об объектах гражданских прав, на которые распространяется особый правовой режим недвижимого имущества, например, в нормах обязательной государственной регистрации. Таким образом, в современной юриспруденции нет четкого понимания изучаемого вопроса.

Наиболее распространенная точка зрения состоит в том, что следует исключить из статьи 130 ГК РФ ссылки на «недвижимость (недвижимое имущество)» и «имущество», а сосредоточить внимание на категории «недвижимые вещи», подчеркнув при этом, что «объектами права на недвижимое имущество являются только материальные объекты» [6].

В юридической литературе существует множество мнений о критериях недвижимого имущества. В настоящее время критерии прочной связи с землей могут вызвать серьезные затруднения. Это объясняется тем, что современные технологии позволяют перемещать с места на место любое здание или сооружение без нанесения ему серьезного ущерба, сохраняя при этом его целостность и закрепление («но как недвижимое имущество они могут быть квалифицированы только при наличии возникшей снова неразрывной физической связи с землей» [7]). Например, деревянные дома (бревенчатые) в сельской местности довольно часто переносят в разобранном виде с места на место. Физическая принадлежность объекта к земле понимается как условие использования недвижимого имущества. Однако, профессор О. Садыков делает вывод, что отличительной чертой отнесения объекта к недвижимости является его прочная связь с землей. Объект не будет объектом недвижимости, если отсутствует прочная связь с землей [8]. Однако в юридической литературе есть сомнения в абсолютности такого вывода. Так, И.А. Емелькина указывает, что многие из объектов, которые не имеют прочной связи с землей, относятся к недвижимости. Например, квартира на пятом этаже или офис будет рассматриваться как недвижимость не из-за сильной связи с земли, но в связи с прямой ссылкой в ​​законе (ст. 1 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») [9].

Действительно, связь с землей также может быть физической, но косвенно (через водную поверхность, через другую недвижимость, здания и сооружения, построенные на воде, жилые и нежилые помещения). Следовательно, наличие бетонного фундамента не указывает на строительство недвижимости – это лишь одна из характеристик собственности, которую можно использовать только в сочетании с другими характеристиками. Было предложено ввести правовой критерий, согласно которому объект привязан к земле, допуская признание только объектов недвижимости, земля по которым принадлежит лицу по праву собственности. Соответственно, делается вывод, что здания, расположенные не на той земле, которая находится в собственности, получат статус движимого имущества. Критикуя эту позицию, Л. Щенникова отмечает, что в современных российских условиях, когда многие собственники зданий и сооружений не владеют и не пользуются землей в рамках права собственности, значительная часть объектов перестанет быть недвижимостью» [10].

Следует отметить, что незаконность строительства является критерием отнесения недвижимости к самовольному строительству, а не решения вопроса о присвоении объекта недвижимости.

Важным юридическим критерием для определения недвижимого имущества является невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению. В юридической практике есть случаи вынесения судебных решений по этому признаку: суд не признал оспариваемую трансформаторную подстанцию недвижимым имуществом, поскольку пришел к выводу о возможности ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Трансформаторная подстанция представляет собой металлический шкаф с оборудованием, установленный на фундаменте из стальной трубы.

Однако критерий непропорционального ущерба также вызывает ряд вопросов. Определение «непропорциональное» носит оценочный характер, а отсутствие этого критерия означает, что ни законодатель, ни практика не дают ответа на вопрос, как непропорциональность снижает ущерба стоимость имущества. Также не определено четко, какая стоимость должна быть принята во внимание – рыночная, балансовая, стоимость по оценке органов технической инвентаризации. Все они рассчитываются разными методами. Представляется, что следует использовать рыночную оценку, так как она наиболее полно отражает стоимость объекта недвижимости.

В то же время некоторые практики предлагают исключить функцию невозможности передвижения без непропорционального вреда цели [11]. Этот вывод связан с тем, что любое перемещение влечет за собой прекращение существования объекта недвижимости. Факт перемещения говорит о том, что в начале движения объект прекратил свое существование, и во всех случаях это будет новый объект. Рассмотрев критерии статьи 130 Гражданского кодекса, можно сделать вывод, что на практике возникает несколько вопросов: как и когда признать их достаточными для признания недвижимого объекта; когда эти критерии перестанут быть субъективными и зависеть от воли регистратора или судьи в процессе.

  1. Результаты

Сегодня все чаще необычные объекты, поступающие в оборот, указываются как недвижимое имущество. В качестве недвижимости регистрируются заборы, асфальтированные площадки, спортплощадки, стадионы, автостоянки и т.д. Существуют два подхода к определению того, является ли соответствующий объект объектом недвижимости в судебной практике или нет. Первый подход заключается в том, что суды анализируют наличие у объекта недвижимости признаков, предусмотренных ст. 130 ГК РФ: неразрывной связи с землей, невозможности перемещать объекты без несоразмерного ущерба их назначению. При втором подходе суды устанавливают, был ли выдан лист данных органов технической инвентаризации по данному вопросу.

Основной причиной создания комплекса недвижимости и введения его в гражданский оборот является его способность придавать набору вещей то особое качество, которым эти вещи не обладают по отдельности. Находясь за пределами комплекса, эти вещи по своему назначению не смогли удовлетворить специфические потребности тех людей, которые способны удовлетворить набор объектов, которыми является комплекс недвижимости. Следует отметить, что от предприятия единый технологический комплекс отличается тем, что состоит только из вещей, а не из прав и обязанностей. На сегодняшний день можно выделить такие наиболее распространенные технологические комплексы недвижимого имущества, как технологические системы в области газоснабжения, электроснабжения, транспорта, объекты линейной кабельной связи.

Рассмотрим правовой статус объектов, альтернативных естественному. Для нужд строительства используются искусственно созданные территории – земляные насыпи и дамбы. В целом мелиорация земель представляет собой «процесс применения гидромеханического метода обработки почвы на дне водоема, в результате которого был создан искусственный земельный участок» [12]. С одной стороны, наносные территории – часть земной поверхности, с другой – искусственный объект. Получается, что их можно рассматривать либо как землю, либо как застройку.

Когда дело касается заборов, в судебной практике наблюдается неоднозначность. Для целей статьи 226 Гражданского кодекса можно сделать вывод, что забор не имеет самостоятельного значения как объект права. Его цель – обозначить границы и ограничить доступ к земельному участку.

Нет также ясности в идентификации такого объекта, как колодец.

  1. Обсуждение

Долгое время в российском законодательстве не было регулирования правового статуса парковочных мест. Это вызвало многочисленные споры по поводу отнесения парковочных мест к объектам недвижимости и порядка их размещения. Многочисленные судебные дела сформировали как положительную, так и отрицательную практику. Недавно один из самых спорных объектов правоотношений – парковочное место – официально стал объектом недвижимости (1 января 2017 г.).

  1. Выводы

Характеристики, используемые законодателями (сильная связь с землей и непропорциональный ущерб), сегодня подвергаются критике со стороны большинства специалистов по гражданскому праву. Различные авторы предлагают разное количество признаков от классических (тесная связь с землей и невозможность передвижения без непропорционального ущерба) до целого набора критериев, использование которых считается достаточным для определения характера объекта только комбинированным способом. На практике это может привести к некорректной квалификации объекта, что выльется в неблагоприятные последствия. в Законе должны быть закреплены необходимые признаки, позволяющие квалифицировать вещь как недвижимость. В то же время два признака ограничения и определения (сильная связь с землей и непропорциональный ущерб) неразумны. Следует упомянуть как можно больше характеристик, чтобы снизить риск ошибок при определении практических вещей в качестве недвижимости. Сегодня существует только один объект недвижимости, который признают все без исключения: земельный участок. Процесс определения недвижимости должен быть улучшен.

Список литературы

  1. P. Grishaev. The legal regime of the real estate (Consultant plus, 2007)
  2. The Civil Code of the Russian Federation from 30.11.1994 №51-FZ (2016) SZ the Russian Federation. 3301 (1994).
  3. I. Ilyin. Magazine of Russian law. 8 (2005)
  4. A. Sukhanov. Journal of civil law. 4 (2008)
  5. A. Kaminsky. The legal issues of the real estate. 1 (2008)
  6. M. Tuzhilova Ordanskaya. Magazine of Russian law. 6 (2004)
  7. P. Grishaev. The legal regime of the real estate (Consultant plus, 2007)
  8. E. Sadikov. Civil law. Textbook. (INFRA-M, 2006)
  9. A. Emelkina. Civil law. 2 (2005).
  10. Shchennikova. Real estate: Legal formulation and conceptual approaches (Russian justice, 11, 2003)
  11. S. Nekrestyanov. Arbitrazhniye spori. 4 (2006)
  12. K. Tikk. Zakon. 1 (2007).