УДК 338.012

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10298

Изменение сложившихся отношений в сфере жилищного строительства

Changing the existing relations in the sphere of housing construction

Зенкина Марина Валентиновна, доктор экономических наук, профессор, зав.кафедрой экономики в строительстве, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Щербакова Елена Николаевна, кандидат экономических наук, доцент, доцент кафедры экономики в строительстве, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Митрофанов Николай Георгиевич, кандидат технических наук, доцент, доцент кафедры автомобильных дорог и аэродромов, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень

Zenkina Marina Valentinovna, e-mail: zenkinamarina2000@gmail.com

Scherbakova Elena Nikolaevna, e-mail: elena_sherbakova@list.ru

Mitrofanov Nikolaj Georgievich, e-mail: Mng-tgasu@yandex.ru

Аннотация. Обеспечение граждан жильем в соответствии с указом президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года – стратегическая национальная цель. Нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает к 2024 году увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн. м² в год. Одновременно необходимо решать задачу снижения административных барьеров, оказывающую ограничивающее влияние на объемы возведения жилья. В статье приводится распределение существующих региональных и местных административных процедур, не регламентированных федеральным законодательством, подчеркивается, что значительная доля их установлена с нарушением действующего законодательства, а уровень прозрачности условий регулирования достаточно низкий, перечислены направления решения проблемы высоких барьеров в жилищной сфере. Поставленные в нацпроекте цели могут быть достигнуты при реализации мер по развитию конкуренции на рынке жилищного строительства, что требует пересмотра ряда законодательных норм и правил, создания новых сегментов спроса на жилье. В статье рассматриваются новые модели жилищного строительства. Анализируется одна из важнейших проблем территориального развития – неравномерность развития регионов. Диспропорции регионального развития ведут к миграции населения из регионов-аутсайдеров в регионы – лидеры, в результате чего дополнительно закрепляется статус неблагополучной территории. Подчеркивается, что модель расселения, предусматривающая концентрацию населения в нескольких крупных агломерациях при низкой плотности населения в остальных регионах, затрудняет демографическое развитие, угрожает  безопасности государства.

Summary. In accordance with the decree of the President of the Russian Federation of May 7, 2018, the strategic national goal is to provide citizens with housing. The national project “Housing and Urban Environment” envisages an increase in housing construction up to 120 million m2 per year by 2024. Currently, high administrative barriers are limiting the construction of housing. In this regard, it is necessary to reduce them. The article discusses regional and local administrative procedures. These procedures are not regulated by federal law, their significant share is established in violation of applicable law. Housing regulation is not transparent. Therefore, the article lists solutions to the problem of high barriers in the housing sector. The set goals can be achieved if competition develops in the housing market. The development of competition requires a review of a number of laws and regulations and the creation of new segments of housing demand. The article discusses new models of housing construction. The article contains an analysis of territorial development and uneven development of regions. An imbalance in regional development leads to population migration from weak regions to leading regions. Migration entails consolidation of the status of a dysfunctional territory. The concentration of the population in several large agglomerations with a low population density in other regions impedes demographic development and threatens the security of the state.

Ключевые слова: улучшение жилищных условий, административные процедуры, модели жилищного строительства, строительство наемных домов, механизм жилищных кооперативов, ипотека, дифференциация регионов.

Keywods: improvement of housing conditions, administrative procedures, models of housing construction, construction of hired houses, mechanism of housing cooperatives, mortgages, differentiation of regions.

Доступность жилья – один из важнейших факторов социального самочувствия семьи, в связи с чем обеспечение граждан жильем в соответствии с указом президента Российской Федерации от 7 мая 2018 года – стратегическая национальная цель. Нацпроект «Жилье и городская среда» предусматривает к 2024 году:

• увеличение объемов жилищного строительства до 120 млн. м²  в год;
• ежегодно улучшение жилищных условий не менее 5 млн. семей;
• уменьшение ставки ипотечного кредита до 8% и ниже;
• увеличение на 30% индекса качества городской среды и удельного веса граждан, участвующих в решении вопросов городского развития.

Помимо достижения перечисленных целевых показателей национальным проектом ставятся следующие задачи:

• снижение административных барьеров;
• эффективное использование земель;
• повышение качества строительства;
• уход от модели долевого строительства;
• создание эффективных механизмов переселения из непригодного для проживания жилья;
• развитие комфортной городской среды.

Жилищное строительство в России подвержено существенному государственному регулированию, что, безусловно, оказывает ограничивающее влияние на объемы возведения жилья.

Регулирование осуществляется путем установления административных процедур (получение градостроительного плана земельного участка, разрешения на строительство, заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий и т.д.). Причем процедуры устанавливаются на федеральном, региональном и местном уровнях. Существующие региональные и местные административные процедуры, не регламентированные федеральным законодательством, подразделяются на процедуры:

• противоречащие федеральному законодательству, то есть установлены с его нарушением;
• не противоречащие федеральному законодательству;
• существующие по причине отсутствия в федеральном законодательстве необходимых регламентирующих норм, то есть дополнительно установлены в силу его неполноты.

При этом необходимо подчеркнуть, что значительная доля административных процедур установлена с нарушением федерального законодательства, а уровень прозрачности условий регулирования (характеризуются наличием, полнотой и актуальностью информации, содержащейся в генеральных планах, правилах землепользования и застройки), информации о перечне необходимых процедур при реализации жилищных проектов достаточно низкий. Иными словами, процесс прохождения административных процедур при реализации проектов в жилищной сфере характеризуется низкой информационной открытостью.

К тому же в жилищном строительстве имеют место неконкурентное распределение земельных участков, неравные условия доступа к инженерной инфраструктуре, нарушения законодательства при организации и проведении аукционов и др., что ведет к ограничению конкуренции между застройщиками.

Не решены окончательно вопросы формирования полноценного рынка земельных участков,  создания эффективных механизмов развития и управления территориями, развития инженерной, транспортной и других видов  инфраструктур. До сих пор управление городским развитием и планированием развито слабо и значительно отличается от зарубежных практик.

По мнению Т.Д. Полиди [1], разделяемому нами, решение проблемы высоких барьеров в жилищной сфере состоит в сокращении числа процедур и повышении прозрачности их прохождения на региональном и местном уровне, создании цивилизованных рынков земли, услуг по подключению к инженерной инфраструктуре, совершенствовании антимонопольного законодательства, соответствии местных и региональных законов о градостроительной деятельности федеральному законодательству.

Решение перечисленных в нацпроекте задач потребует разработки мер, направленных на существенное развитие конкуренции в сфере жилищного строительства, использование его новых моделей, повышение уровня координации жилищной политики и градостроительного регулирования.

К новым моделям жилищного строительства Н.Б. Косарева [2], президент Фонда «Институт экономики города», относит:

• строительство жилья для переселения и продажи в рамках реновации существующей застройки;
• строительство наемных домов коммерческого использования;
• строительство наемных домов социального использования;
• строительство жилых домов  некоммерческими объединениями граждан (ЖСК, товариществами индивидуальных застройщиков, кооперативами малоэтажного жилья).

В настоящее время большинство новостроек возводится на окраинах городов, вдали от городской инфраструктуры, мест сосредоточения деловой и социальной активности, поскольку создание комфортной городской среды снижает уровень доступности жилья. Между тем города должны стать более компактными, эффективнее должны использоваться уже застроенные территории. Именно такой принцип положен в основу городского устройства за рубежом: высокая плотность населения в центре и снижение плотности и этажности застройки от центра к окраинам. Некоторые города (например, Нью-Йорк, Ванкувер) регулируют размер жилых помещений в высокоплотных районах правилами землепользования и застройки, что способствует в том числе управлению составом домохозяйств и их потребностями при градостроительном проектировании.

Основная ставка в решении жилищного вопроса в России делается на ипотеку. С одной стороны, она позволяет приобрести жилье, исключив долгий период накопления с этой целью денежных средств, а с другой стороны, заемщик должен  иметь определенный уровень дохода и средства на первоначальный взнос. Сейчас только 35% населения страны могут воспользоваться ипотекой. При этом значительная часть ипотечных кредитов выдается на приобретение 1-2 комнатных квартир, так как даже льготные условия кредита не позволяют большинству заемщиков купить квартиру большего метража. Более того, возводятся квартиры площадью около 20 кв. м, что не отвечает цивилизованным нормам жилой площади на человека и ведет к демографическому тупику. К 2024 году ипотека должна быть доступна 50% населения страны. У остальных граждан улучшение жилищных условий крайне проблематично, что обусловливает необходимость расширения вариантов такого улучшения.

Одним из них, как уже отмечалось выше, является коммерческое арендное жилье. Если во многих крупнейших европейских городах доля арендного жилья составляет практически 80%, то в России такой же удельный вес жилья, находящегося в собственности граждан [3]. Причин того, что проекты коммерческого арендного жилья в настоящее время в России практически не реализуются, много. Одна из них – возведение его нерентабельно. Застройщики отдают предпочтение проектам, рассчитанным на два-три года, из-за отсутствия возможности получить кредитные ресурсы с возвратом их в течение длительного периода (10 – 20 лет).

Другим вариантом, которым могли бы воспользоваться граждане с невысоким уровнем дохода, является некоммерческий (социальный) наем (заключение договора аренды на много лет). В настоящее время доля государственного и муниципального жилищного фонда совершенно незначительна. В мировой практике оптимальный показатель – треть жилого фонда, приходящегося на социальный найм [4]. За рубежом либо муниципалитетом, либо организацией на некоммерческих условиях создается специальный жилищный фонд, квартиры в котором  сдаются внаем по регулируемым ценам, доступным тем, кто не может ни купить, ни снять жилье на рыночных условиях.  Компания-наймодатель при этом получает небольшую прибыль, которая направляется  на формирование все того же некоммерческого жилищного фонда.

В России для строительства таких домов создана законодательная база, в соответствии с которой все квартиры в них должны принадлежать одному лицу и предоставляться внаем. Причем не менее половины квартир могут сдаваться на основе договора некоммерческого найма, остальные могут быть переданы по коммерческому найму. Однако, девелоперы не заинтересованы в строительстве доходных домов, поскольку весьма низка доходность от сдачи жилья в аренду. Привлекательность таких проектов для застройщика должно обеспечить государство, либо само финансировать их реализацию. Задача – осуществить программу массового строительства жилья социального использования.

Целенаправленная политика по формированию жилищных условий в настоящее время практически не проводится в городах, где существует спрос на новых специалистов и рабочих (тогда как в зарубежных городах стратегии жилищного обеспечения разрабатываются с учетом миграционных процессов), что сдерживает мобильность населения и снижает потенциал экономического развития городов [5].

Альтернативой ипотеке является использование механизма ЖСК (жилищно-строительных) и ЖНК (жилищно-накопительных) кооперативов. В отличие от ипотечного кредита, предусматривающего наличие залога в форме приобретаемой квартиры, жилищные кооперативы обременения на покупаемую недвижимость не накладывают, позволяя оформить право собственности на нее после полной выплаты пая. Данная форма на фоне недоверия населения к накопительным схемам окажется жизнеспособной только при поддержке со стороны государства.

В России регионы развиваются крайне неравномерно. Так, разрыв между 10% самых богатых регионов России и 10% самых бедных по показателю «валовой региональный продукт» в 2017 г. составлял 72,1 раза, в 2018 г. – 73,4 раза (расчеты выполнены по данным Федеральной службы государственной статистики [6]). На рисунке 1 приведен перечень субъектов РФ, занимающих первые пять мест среди всех субъектов РФ, по показателю «среднедушевые денежные доходы населения».

На рисунке 2 рассмотрены субъекты РФ, занимающие последние пять мест среди субъектов РФ по показателю «среднедушевые денежные доходы населения».

Таким образом, разрыв между субъектами РФ по показателю «среднедушевые доходы населения» составлял в 2017 г. 5,06 раза (76027/15011), в 2018 г. – 5,09 раза (79398/15603), то есть чуть более 5 раз. Если сравнивать со среднедушевыми доходами в целом по России, то наибольший показатель в Ямало-Ненецком автономном округе был в 2,4 раза больше, чем в среднем по России, а наименьший в Республике Тыва – в 2,1 раза ниже, чем по РФ.

Но наиболее резко дифференцированы регионы по показателю «объём инвестиций в основной капитал» (далее – объём инвестиций в ОК), что нашло отражение в таблице 1. Данные таблицы 1 показывают, что разрыв в уровне инвестиций по субъектам РФ составлял: в 2010 г. – 563 раза, в 2011 г. – 291 раз, в 2012 г. – 161 раз, в 2013 г. – 150 раз, в 2014 г. – 255 раз, в 2015 г. – 228 раз, в 2017 г. – 229 раз, в 2018 г. – 200 раз. На протяжении всего анализируемого периода (исключение составляет только 2018 год) лидирующую позицию по объему инвестиций в основной капитал занимает Тюменская область (с автономными округами).

Ниже в таблице 2, на основании данных Росстата определена динамика удельного веса инвестиций в ОК (в общем их объеме), приходящихся на субъекты РФ, занимающие первые восемь мест по данному показателю.

Из таблицы 2 видно, что на субъекты РФ, занимающие первые восемь мест по объему инвестиций в ОК (а это, как правило, Тюменская область, г. Москва, Московская область, г. Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край, Республика Татарстан, Красноярский край), на протяжении периода 2010 –2018 гг. приходится более 40% всех инвестиций в ОК страны. Причем, указанная доля имеет устойчивую тенденцию к росту (с 40,6% в 2010 г. до 48,7% в 2018 г.). Учитывая тот факт, что в составе РФ в настоящее время насчитывается 85 субъектов, на долю остальных 77 субъектов в 2018 г. приходилось 51,3% всех инвестиций, направляемых в основной капитал страны.

Диспропорции регионального развития ведут к миграции населения из регионов-аутсайдеров в регионы – лидеры, в результате чего дополнительно закрепляется статус неблагополучной территории.

Развитие внутренних миграционных процессов в определенных пределах необходимо. Однако модель расселения, предусматривающая концентрацию населения в нескольких крупных агломерациях при низкой плотности населения в остальных регионах, ставит под угрозу безопасность государства, затрудняет устойчивое демографическое развитие.

Учитывая отмеченное, необходимо решать проблему более равномерного расселения, что без масштабных федеральных программ и корректировки государственной политики по развитию территорий не реализуемо.

Литература

1. Полиди, Т.Д. Жилищное строительство в России: инвестиционный климат и административные барьеры // Имущественные отношения в РФ. 2014. №2(149). С.89-99;

2. Косарева Н. Новая реальность квадратных метров // Известия. Экономика [Электронный ресурс] 10.08.2018. – URL: https://iz.ru/774779/nadezhda-kosareva/novaia-realnost-kvadratnykh-metrov (дата обращения: 27.03.2020);

3. Егоршева Н. Сдам многоэтажку. Недорого // Российская газета – Федеральный выпуск. Рубрика Экономика [Электронный ресурс]  29.07.2018. №164 (7627). URL: https://rg.ru/2018/07/29/kak-rossiiane-mogut-uluchshit-svoi-zhilishchnye-usloviia.html (дата обращения: 27.03.2020);

4.  Ремизов М. Стратегия для «страны-системы» // Эксперт. Экономика и финансы [Электронный ресурс] май 2017. №21. URL: https://expert.ekiosk.pro/561706 (дата обращения: 27.03.2020);

5. Полиди Т. Рынок корректируется не через цены, а через размеры квартир // Газета  Коммерсантъ [Электронный ресурс] 03.03.2017. № 37.  URL: https://www.kommersant.ru/gallery/3229183#id1394988 (дата обращения: 27.03.2020);

6.  Федеральная служба государственной статистики //Официальная статистика /Национальные счета. Валовой региональный продукт [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/accounts (дата обращения: 27.03.2020);

7. Федеральная служба государственной статистики //Официальная статистика /Население. Уровень жизни. Доходы, расходы и сбережения населения [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/folder/13397 (дата обращения: 27.03.2020);

8. Федеральная служба государственной статистики //Официальная статистика /Предпринимательство. Инвестиции. Инвестиции в нефинансовые активы [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/investment_nonfinancial (дата обращения: 27.03.2020).