УДК 621.354.321:347.(711.114-5)
Dinara Adelbekovna Ziyadina
Ryskulov’s KazEU
Senior Lecturer
СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ РАЗВИТИЯ ПЛАТНОСТИ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ В УСЛОВИЯХ РАЗВИТИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ В КАЗАХСТАНЕ
Аннотация
Система земельных платежей в Казахстане претерпела ряд изменений в связи с тем, что Земельный кодекс Республики Казахстан, принятый в июне 2003 года с учетом внесенных поправок Президента страны, поднял на новую, более высокую ступень земельные отношения в аграрном секторе страны. Несмотря на достигнутые определенные успехи в проведении земельной реформы, становлении и совершенствовании земельных отношений и земельного законодательства имелись отдельные упущения, трудности и недоработки. Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит глубокая трансформация отношений собственности, обусловил качественное изменение методов управления экономическими процессами, главным инструментом которого стала система платного землепользования, пришедшая на смену методам административного вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.
Ключевые слова: цена земли, кадастровая стоимость, рыночная стоимость, земельный налог, залоговая стоимость.
Переход Казахстана к рыночной экономике, в основе которого лежит глубокая трансформация отношений собственности, обусловил качественное изменение методов управления экономическими процессами, главным инструментом которого стала система платного землепользования, пришедшая на смену методам административного вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность предприятий.
Формирование и развитие рынка земли – одно из важнейших направлений земельной реформы в Казахстане, реального обеспечения права собственности граждан и юридических лиц на земельные участки. К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или ее кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, плата за сервитуты, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота.
Основой формирования рынка земли является возможность свободно осуществлять на нем сделки купли-продажи. Рынок земли в Казахстане формируется по двум направлениям:
продажа государством земельных участков из государственной собственности в частную собственность по нормативной стоимости – первичный рынок земли;
осуществление различных сделок с земельными участками, находящимися в частной собственности граждан и юридических лиц – вторичный рынок[5, 163].
В Республике Казахстан в качестве нормативной цены выступает кадастровая (оценочная) стоимость земельного участка – расчетная стоимость земельного участка, применяемая при продаже государством земельного участка или права аренды на него, определяемая на основе базовых ставок платы за земельные участки, периодически уточняемых согласно официальной статистической информации об общем уровне инфляции, и поправочных коэффициентов к ним. На основе кадастровой стоимости исчисляется плата за возмездное предоставление (продажу) государством права частной собственности и за продажу права аренды на земельный участок. В процессе оценки проводился анализ рентообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, уровень социального обустройства и инженерно-транспортного обеспечения территории и др.
В условиях рыночной экономики земельные участки становятся объектом недвижимости, поэтому они имеют стоимость, а землепользование является платным: налог и арендные платежи, земля входит в уставный фонд производства, участвует в сделках (купля-продажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Из всех категорий земель в плане платности землепользования выделяются земли населенных пунктов, в частности, земли городов[2, 12].
К основным механизмам платного землепользования относятся: нормативная цена земли или кадастровая стоимость, рыночная стоимость земли, земельный налог, арендная плата, залоговая стоимость земельных участков и другие регуляторы рыночного оборота. В условиях рыночной экономики земельные участки становятся объектом недвижимости, поэтому они имеют стоимость, а землепользование является платным: налог и арендные платежи, земля входит в уставный фонд производства, участвует в сделках (купля-продажа, залог, дарение, обмен и т.д.). Для обеспечения единого подхода к оценке земельных участков на всей территории республики и сопоставимости ее результатов, необходима разработка базовых ставок платы (далее – БСПЗУ) – нормативной цены для определения кадастровой (оценочной) стоимости земель населенных пунктов (городов БСПЗУ населенных пунктов (городов), при их предоставлении в частную собственность и порядок определения кадастровой (оценочной) стоимости земельных участков утверждены постановлением Правительства Республики Казахстан от 8 мая 1996 года №576 и переутверждены без изменений в связи с принятием Земельного Кодекса Республики Казахстан, постановлением Правительства Республики Казахстан от 2 сентября 2003 года №890[2,3].
Первичный рынок земли включает в себя операции по предоставлению земельных участков из государственной собственности в частную собственность на возмездной основе путем единовременной продажи, либо в рассрочку, а также продажа права землепользования на возмездной основе (продажа права аренды на земельный участок несельскохозяйственного назначения).
В частную собственность предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения для использования их в аграрном секторе. Земли населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения для предпринимательских целей предоставляются государством только на платной основе. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, развития садоводства предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в размерах, установленных земельным законодательством. Дополнительно, сверх установленных норм, земельные участки для вышеуказанных целей предоставляются на платной основе.
В частную собственность предоставляются земельные участки сельскохозяйственного назначения для использования их в аграрном секторе. Земли населенных пунктов, промышленности и иного несельскохозяйственного назначения для предпринимательских целей предоставляются государством только на платной основе. Земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, индивидуального жилищного и дачного строительства, развития садоводства предоставляются гражданам Республики Казахстан бесплатно в размерах, установленных земельным законодательством. Дополнительно, сверх установленных норм, земельные участки для вышеуказанных целей предоставляются на платной основе.
По состоянию на 1 декабря 2015 года в республике было продано 1228,6тыс. га земель сельскохозяйственного назначения на сумму 19,1 млрд. тенге.
Динамика продажи государством земель сельскохозяйственного назначения с момента введения частной собственности на данную категорию земель представлена в таблице 1.
Таблица 1. Динамика продажи государством земель сельскохозназначения
тыс. га
| Показатели |
годы |
| 2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
| Продано земель (нарастающим итогом) |
287,0 |
499,4 |
772,9 |
830,2 |
864,5 |
912,4 |
996,1 |
1 115,6 |
1220,3 |
129,9 |
| в том числе: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| продано земель за год |
130,5 |
212,4 |
273,5 |
57,3 |
34,3 |
47,9 |
83,7 |
119,5 |
104,7 |
84,8 |
Основное количество земельных участков общей площадью 1059,6тыс. га (81,5%) было приобретено по полной кадастровой стоимости на сумму 17,8 млрд. тенге. Эти земли могут сразу находиться в рыночном обороте. По полной стоимости в рассрочку продано 113,9 тыс. га на сумму 792,0 млн. тенге. По льготной цене приобретено 51,9 тыс. га на сумму 164,5 млн. тенге, в рассрочку по льготной цене – 73,1 тыс. га на сумму 344,6 млн. тенге.
Из общей площади проданных земель сельскохозяйственного назначения, гражданами республики было приобретено 874,8 тыс. га, стоимостью 15,0 млрд. тенге при средней цене 18,3 тыс. тенге за гектар, юридическими лицами – 424,8 тыс. га, стоимостью 4,1 млрд. тенге по цене 9,4 тыс. тенге за гектар. В отчетном году из общего объема продажи земель сельскохозяйственного назначения 84,8 тыс. га, гражданами было приобретено 77,6 тыс. га (91,5 %), юридическими лицами – 7,2 тыс. га (8,5 %)[5,180].
Среди земельных платежей в Казахстане преобладают налоговые платежи. Налоги играют важную роль в рыночной экономике. Они оказывают воздействие на распределение ресурсов, доходов и помогают стабилизировать экономику. Налоговая система представляет важнейшую финансовую форму реализации государством своего экономического права и получения части собранного чистого дохода для выполнения регулирующих и управленческих функций. Постоянное совершенствование налогового законодательства направлено на нахождение эффективных механизмов по оптимизации источников поступлений средств в бюджеты всех уровней с одновременным определением наиболее справедливой налоговой нагрузки[3,15].
По данным сайта Налогового комитета Министерства финансов Республики Казахстан наблюдается неуклонное увеличение по годам поступлений в бюджет от земельного налога. Если в целом по республике в 2012 году поступление было 12 195,5 млн. тенге, то в 2014 году 15 176,4 млн. тенге, а за 10 месяцев 2015 года составило 12 190,0 млн. тенге[5,180].
Налогообложение земли нуждается в коренной переработке и обосновании, т.к. в ее основу сейчас положена нормативная система. Нигде в мире нормативная оценка как единственный критерий в налоговых взаимоотношениях не используется. Везде земельные налоги дифференцируются с учетом рыночной цены земли. Критерий при этом везде один и тот же – дифференциальный доход от земли или земельная рента. Как только речь зашла о рыночной экономике и о земле как специфическом виде товара этих рыночных отношений, речь должна вестись и о системе налогообложения, взаимосвязанного с земельной рентой. В условиях разного подхода к расчету налога на землю цена и налоги оказались совершенно разорванными: цена земли сама по себе и налоги сами по себе.
В структуре налоговых поступлений юридических лиц, работающих по общеустановленному порядку доля земельного налога составляет 1% или 6,9 тенге с 1 га, а с учетом арендной платы – 2,8% или 19,2 тенге с 1 га; по специальному налоговому режиму – 0,6% или 4 тенге, с арендной платой -2,8% или 19,3 тенге. В структуре налоговых поступлений крестьянских хозяйств и индивидуальных предпринимателей, работающих по общеустановленному режиму, земельный налог составляет 1,7% или 1,8 тенге с 1 га, а с учетом арендной платы – 2,6% или 3 тенге с 1 га. Таким образом, и юридические и физические лица уплачивают крайне низкие ставки земельного налога[4,25].
Поставленная Правительством РК задача перед сельхозтоваропроизво-дителями о не допущении вывода сельскохозяйственных земель из оборота и необходимости использовать эти земли только по целевому назначению, повышая их эффективность, выдвигает проблему о нахождении механизмов стимулирующих эти процессы. Это, с одной стороны, повышение уровня интенсификации производства за счет применения инновационных ресурсосберегающих технологий, обеспечивающих рост продуктивности возделываемых культур и повышение почвенного плодородия на основе достаточных мер государственной поддержки (субсидии, льготные кредиты, ипотечное кредитование, инвестиции); с другой – обеспечение эффективного механизма в системе платного землепользования.
В настоящее время в системе земельного налогообложения по общеустановленному порядку для всех форм хозяйствования применяется дорыночный механизм ставок платы за землю от балла бонитета почв. В связи с этим предлагаем ввести в качестве налоговой базы для всех форм хозяйствования исчисление ставок в процентах от кадастровой (оценочной) стоимости земли, которая применяется в специальном налоговом режиме для крестьянских и фермерских хозяйств[6,2].
Для юридических лиц – производителей сельскохозяйственной продукции предлагаем перейти на механизм исчисления земельного налога по дифференцированным налоговым ставкам – от 0,1 до 0,5% от кадастровой (оценочной) стоимости земель.
В таблице 2 предлагаемый механизм земельного налогообложения для юридических лиц – производителей сельскохозяйственной продукции, переведенных на механизм исчисления от кадастровой стоимости земли.
Таблица 2. Предлагаемый механизм земельного налогообложения
| № п/п |
Площадь пашни, га |
Ставки налога на 1 га пашни, тенге |
| 1 |
до 200 |
0,1 % от оценочной стоимост и |
| 2 |
от 201 до 500 |
0,2 % с площади, превышающей 201 гектаров |
| 3 |
от 501 до 10000 |
0,3% с площади, превышающей 501 га |
| 4 |
от 10001 до 20000 |
0,4% с площади, превышающей 10001 га |
| 5 |
свыше 20000 |
0,5% с площади, превышающей 20000 га |
Проведенное наложение предлагаемого механизма земельного налогообложения для юридических лиц по выделенным группам пашни и налоговым ставкам позволило определить суммы налоговых и арендных платежей, а также ожидаемую налоговую нагрузку при исчисления земельного налога (арендной платы) от кадастровой (оценочной) стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Расчет размеров в таблице 3.
Таблица 3. Расчет размеров начисленных налогов
| № |
Группы хозяйств с площадью пашни, га |
Число хозяйств, имеющих пашню,
ед. |
Уд. вес группы хозяйств в общей площади пашни,% |
Площадь пашни в группе хозяйств, тыс. га |
Средняя кадастровая стоимост
ь 1 га.
млн.тенге |
Кадастровая стоимость всей пашни по группе. млн. тенге |
Сумма
земель ного налога, млн. тенге |
| 1 |
до 200 |
1529 |
(1.7 |
100,8 |
49,6 |
4 4 99,7 |
5,0 |
| 2 |
от 201 до 500 |
681 |
1,5 |
216.0 |
49,6 |
10713,6 |
21,4 |
| 3 |
от 501 до 10000 |
1972 |
37,9 |
5457,6 |
49,6 |
270697,0 |
812,1 |
| 4 |
от 10001 до 20000 |
267 |
26,2 |
3772.8 |
49,6 |
1 57130,9 |
748,5 |
| 5 |
свыше 20000 |
156 |
33.7 |
4852,8 |
49,6 |
240699.0 |
1203,5 |
|
Итого |
4605 |
100 |
14400.0 |
49,6 |
714240,2 |
2790,5 |
Расчет площади сенокосно-пастбищных угодий и размеров начисленных налогов по группам сельхозпредприятий по общеустановленному режиму земельного налогообложения от кадастровой стоимости показан в таблице 4.
Таблица 4. Расчет площади сенокосно-пастбищных угодий
| № п/п |
Группы хозяйств с
площадью сенокосно-пастбищных угодий, га |
Площадь сено косно-пастбищных
угодий в группе хозяйств, тыс. га |
Средняя кадастровая стоимость 1 га сенокосно-пастбищных угодий, 1 тыс. тенге |
Кадастровая стоимость всей площади сенокос по-пастбищных угодий по группе, млн. тенг е |
Сумма земель
ного налога, млн. тенге |
| 1 |
до 200 |
53,9 |
4.9 |
264,11 |
0,26 |
| 2 |
от 201 до 500 |
161.8 |
4,9 |
792,82 |
0,79 |
| 3 |
от 501 до 10000 |
5095,3 |
4,9 |
24907 |
25,0 |
| 4 |
от 10001 до 20000 |
4690,9 |
4,9 |
22985,6 |
23,0 |
| 5 |
свыше 20000 |
16957,3 |
4,9 |
83090,8 |
83,1 |
|
Итого |
26959,1 |
4,9 |
132100,0 |
132,1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Таким образом, учитывая, что земельный налог должны платить собственники, а арендную плату арендаторы, то сумма платежей за землю возрастет порядка 1,5 раз. Площадь земель, находящейся в частной собственности юридических лиц составляет 401,2 тыс. га, а 44,6 млн. га, закрепленных за юридическими лицами – арендуются у государства.
В целом нагрузка арендной платы за землю по общеустановленному порядку возрастет с 64,9 тенге на 1 га до 97.4 тенге на I га, общая сумма арендной платы составит 4344,0 млн. тенге, земельного налога 26,0 млн. тенге. Общий размер платежей за землю составит 4370,0 млн. тенге, налоговая нагрузка по земельному налогу и арендной платы возрастет в 5,8 раза с 16,7 тенге до 97,4 тенге на 1 га. Общая налоговая нагрузка по всем видам налогов по юридическим лицам возрастет с 589 до 670 тенге или на 113,8% (26539- 752 + 4370,0 = 30 157 млн. тенге) / 45,0 млн. га. В 2013 г. сумма налоговых начислений превысила сумму налогов 2012 г. на 16,7%, поэтому выполненное наложение по данному варианту не увеличивает значительно налоговую нагрузку, но дает обоснованный механизм платы за использование земель.
Корректировка базовых ставок должна проводиться каждые 3-5 лет и учитывать уровень инфляции в стране, рост валового дохода, цен реализации на продукцию и затраты для расчета величины земельной ренты, учитывающей тип почв, урожайность основных возделываемых культур в регионах и почвенное плодородие[1,173].
В целях реализации 35-го и 36-го шагов Плана нации «100 конкретных шагов» Сенат Парламента Республики Казахстан принял законопроект «О внесении изменений и дополнений в Земельный кодекс». Основной целью законопроекта является обеспечение эффективного и рационального использования земель сельскохозяйственного назначения путем внедрения механизмов по передачи их в частную собственность. В этой связи, законопроектом вносятся следующие поправки в Земельный кодекс:
- Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность посредством аукционов;
- Предоставление льготных условий по выкупу земельных участков, находящихся в аренду;
- Снятие ограничений по использованию земель сельскохозяйственного назначения находящихся в аренде;
- Исключение процедуры изменения целевого назначения сельскохозяйственных земель.
Активное вхождение Казахстана в мировую экономику, повышение его конкурентноспособности в значительной мере зависит от эффективности использования земельных ресурсов, создания благоприятных условий для региональной организации экономического потенциала и жизнедеятельности населения.
В осуществлении земельной политики на современном этапе основным направлением является реализация положений Земельного кодекса Республики Казахстан, а также выполнение мероприятий государственных и отраслевых программ, направленных на совершенствование управления земельными ресурсами, регулирования земельных отношений, на обеспечение рационального использования земель, сохранения плодородия почв и охраны земельных ресурсов.
Комитетом, его землеустроительными и топографо-геодезическими предприятиями осуществляются конкретные мероприятия по рациональному использованию и охране земельных ресурсов. Продолжаются работы по созданию и ведению государственного земельного кадастра и усовершенствованию автоматизированной информационный системы, оформлению земельных участков гражданам и юридическим лицам для различных целей, совершенствованию развития платного землепользования и рынка земли, изучению состояния почвенного и растительного покрова, картированию земли и обеспечению необходимой геодезической продукцией, ведению мониторинга земель, осуществлению государственного контроля за соблюдением земельного законодательства, проведению землеустройства и многие другие виды работ, необходимые в современных условиях.
В улучшении использования земель сельскохозяйственного назначения первостепенное значение имеют внедрение инновационных проектов организации территории, повышение культуры земледелия, осуществление противоэрозионных и других природоохранных мероприятий.
В этих целях необходимо:
создать механизмы экономического стимулирования рационального использования земель сельскохозяйственного назначения, сохранения и восстановления плодородия почв;
разработать схемы и проекты по освоению земель с инвестиционной привлекательностью;
осуществлять составление проектов внутрихозяйственной организации территории агроформирований на основе ландшафтно-экологического подхода, введения и освоения зональных влагоресурсосберегающих систем земледелия и научно-обоснованных севооборотов;
увеличить разработку технических проектов по улучшению использования орошаемых земель, борьбе с засолением, ветровой и водной эрозией.
Серьезной проблемой по прежнему остается вовлечение в сельхозоборот земель государственного запаса. Необходимо определить резерв поэтапного их освоения, которые на конкурсной основе будут предоставляться эффективным сельскохозяйственным товаропроизводителям, а также составить программу (проект) по вовлечению и освоению земель запаса для сельскохозяйственных и иных целей.
Требуется завершить работы по оптимизации площади пашни, выводу из оборота низкопродуктивной ее части, разработать мероприятия по дальнейшему использованию залежных земель.
В республике продолжаются работы по созданию модели многофункционального земельного кадастра с новым подходом к использованию земли в условиях рыночной экономики, его переводу на автоматизированные технологии и созданию земельно-информационной системы, являющейся одновременно составной частью общегосударственных информационных систем, входящих в «электронное правительство».
Предстоит выполнить значительные объемы работ по изучению состояния земель, проведению почвенных, геоботанических изысканий, бонитировке почв и других обследований. Необходимо увеличить объемы ежегодных обследований до нормативных показателей, создать национальную базу данных о почвах и растительности, в первую очередь для земель сельскохозяйственного назначения.
Постоянно проводить анализ состояния и использования земель на основе применения современных информационных и геоинформационных технологий, прогнозировать развитие негативных процессов и разрабатывать мероприятия по предотвращению выбытия сельскохозяйственных земель из оборота.
Обеспечить потребности государства, включая органы исполнительной власти, юридических и физических лиц достоверной информацией о качественном состоянии и фактическом использовании земель, своевременно выполнять заявки на проведение земельно-кадастровых работ.
В целях обеспечения соблюдения земельного законодательства, правильности ведения земельного кадастра, выполнения мероприятий по рациональному использованию и охране земель должен быть усилен государственный контроль за использованием и охраной земельных ресурсов, особенно в регионах.
Основной задачей геодезической службы является обеспечение экономики республики современной геодезической и картографической продукцией. Наряду с решением традиционных задач, определены следующие приоритетные направления и меры по их осуществлению:
создание новой высокоэффективной государственной системы геодезического и картографического обеспечения территории республики в интересах экономики, науки, обороны;
обновление картографических материалов современными методами на основе дистанционного зондирования Земли;
подготовка нормативно-технических документов в области геодезии и картографии;
уточнение схемы базовых масштабов государственных топографических карт и периодичности их обновления с целью первоочередного картографического обеспечения интенсивно развивающихся территорий;
обновление Государственного каталога наименований географических объектов;
высокоточные геодезические исследования по прогнозу землетрясения на геодинамических полигонах;
внедрение в производство новых технологий, обмен научно-технической информацией и опытом между предприятиями и научно-исследовательскими учреждениями;
демаркация Государственной границы Республики Казахстан с сопредельными государствами, а также разграничение дна Каспийского моря;
техническое и технологическое перевооружение отрасли;
проведение работ по созданию спутниковой геодезической сети и установлению единой государственной системы координат Республики Казахстан.
Необходимо продолжить дальнейшее развитие международного сотрудничества в сфере регулирования земельных отношений, управления земельными ресурсами, геодезии и картографии[5,300].
Список использованной литературы:
1 Акимов В.В., Уразаков Н.Р. Кадастровая оценка земель населенных пунктов в Республике Казахстан.3(42), 2007, Земельные ресурсы Казахстана.
2 Гаркушина В.В. Особенности кадастровой оценки земель населенных пунктов для целей налогообложения в Казахстане1(16), 2003, Земельные ресурсы Казахстана.
3 Дюсенбеков З.Д. О регулировании оценочной деятельности в Республике Казахстан : проблемы и состояние 3(42), 2007, Земельные ресурсы Казахстана.
4 Методические указания по разработке базовой ставки платы за земельные участки населенных пунктов (городов), Астана, 2006г.
5 Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании земель Республики Казахстан за 2014 год, Астана
6 Умербаева З., Усен Ж. «Новый Земельный кодекс – катализатор аграрной реформы в Казахстане», юридическая фирма “Помощь”, 2007
THE CURRENT STATE OF DEVELOPMENT CHARGES FOR THE LAND USE IN TERMS OF REAL ESTATE MARKET DEVELOPMENT IN KAZAKHSTAN
Summary
The system of land payments in Kazakhstan underwent some changes due to the fact that the Land code of the Republic of Kazakhstan adopted in June 2003 taking into account amendments of the President, raised to a new, higher level of land relations in the agrarian sector of the country. Although there has been some progress in land reform, the establishment and improvement of land relations and land legislation had some flaws, difficulties and shortcomings. Kazakhstan’s transition to a market economy, which is based on a deep transformation of property relations, led to a qualitative change in management of economic processes, the main instrument of which was a system of paid land use, replacing methods of administrative interference in the financial and economic activities of enterprises.
Keywords: price of land, cadastral value, market value, land tax, the value of the collateral.
Kazakhstan’s transition to a market economy, which is based on a profound transformation of property relations, led to a qualitative change in economic management methods, the main instrument of which was paid land-use system, which replaced the methods of administrative intervention in the financial-economic activity of enterprises.
Formation and development of land market – one of the most important areas of land reform in Kazakhstan, real ensure the rights of citizens and legal persons of ownership of land. The main mechanisms of paid land use include: normative price of the land or cadastral value, the market value of land, land tax, rents, fees for easements, the collateral value of land and other regulators of the market turnover.
The basis for the formation of a land market is the ability to freely exercise it sales transaction. The land market in Kazakhstan is formed in two ways:
sale of state land from state ownership to private ownership at standard cost – the primary land market;
implementation of various land transactions, privately owned citizens and legal entities – secondary market [5, 163].
In the Republic of Kazakhstan as the standard price appears cadastral (assessed) value of the land – the estimated value of the land, used in the sale of state land or lease rights to it, which is determined on the basis of fee base rates for land plots, updated periodically according to the official statistics on the general level of inflation and the correction factors for them. On the basis of the cadastral value is calculated fee onerous provision (sale) of state and private property rights for the sale of lease rights to land. The evaluation process was analyzed rentoobrazuyuschih factors, including the quality and location of the land, the level of social arrangement, engineering and vehicle maintenance areas, and others.
In a market economy, the land becomes the object of real estate, so they have a value and use of land is paid: tax and lease payments, the land is included in the statutory fund of production involved in the transaction (purchase and sale, pledge, gift, exchange, etc. ). Of all the categories of land in terms of payment for land allocated land for settlement, in particular the cities of the land [2, 12].
The main mechanisms of paid land use include: normative price of the land or cadastral value, the market value of the land, the land tax, the rent, the collateral value of land and other regulators of the market turnover. In a market economy, the land becomes the object of real estate, so they have a value and use of land is paid: tax and lease payments, the land is included in the statutory fund of production involved in the transaction (purchase and sale, pledge, gift, exchange, etc. ). To ensure a common approach to the assessment of land on the entire territory of the republic and the comparability of its results, requires the development of basic rates of payment (hereinafter – BSPZU) – the standard price for the determination of inventory (estimated) value of land settlements (cities BSPZU settlements (cities), while their provision to private property and the procedure for determining inventory (estimated) value of land approved by the resolution of Kazakhstan Government dated May 8, 1996 №576 and reinstated without changes in connection with the adoption of the land Code of the Republic of Kazakhstan, the Republic of Kazakhstan Government decree of September 2, 2003 № 890 [2.3].
The primary market of land includes the steps of providing land plots from state ownership to private ownership on a reimbursable basis by a one-time sale or hire, as well as the sale of land use rights for a consideration (the sale of lease rights to land non-agricultural use of land).
Private facilities are available agricultural land for use in agriculture. Earth settlements, industry and other non-agricultural land for business purposes are provided by the state only for a fee. Plots of land for private farming, individual housing and suburban development, development of gardening available to citizens of the Republic of Kazakhstan free of charge in the amounts established by the land legislation. Additionally, over the established norms, land for the above purposes are available on a fee basis.
Private facilities are available agricultural land for use in agriculture. Earth settlements, industry and other non-agricultural land for business purposes are provided by the state only for a fee. Plots of land for private farming, individual housing and suburban development, development of gardening available to citizens of the Republic of Kazakhstan free of charge in the amounts established by the land legislation. Additionally, over the established norms, land for the above purposes are available on a fee basis.
As of December 1, 2015 1228,6tys were sold in the country. hectares of agricultural land in the amount of 19.1 billion. tenge.
The dynamics of sales of state land for agricultural purposes since the introduction of private ownership of land this category is presented in Table 1.
Table 1. Dynamics of sales of state agricultural land
thous. ga
| Indicators |
years |
| 2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
2013 |
2014 |
2015 |
| Sold land (cumulative) including: |
287,0 |
499,4 |
772,9 |
830,2 |
864,5 |
912,4 |
996,1 |
1 115,6 |
1220,3 |
129,9 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
| Sold land for a year |
130,5 |
212,4 |
273,5 |
57,3 |
34,3 |
47,9 |
83,7 |
119,5 |
104,7 |
84,8 |
The basic amount of land with a total area 1059,6tys. ha (81.5%) was purchased for the full inventory cost in the amount of 17.8 billion. tenge. These lands may soon be in the market turnover. At full price in installments sold 113.9 thousand. Ha in the amount of 792.0 mln. Tenge. According to a preferential price bought 51.9 thousand hectares in the amount of 164.5 million tenge, in installments at a reduced price -.. 73.1 thousand hectares in the amount of 344.6 million tenge…
. Of the total area of agricultural land sold, 874.8 thousand hectares, worth 15.0 billion were purchased by citizens of the republic at an average price of KZT 18.3 thousand tenge per hectare, legal entities -.. 424.8 thousand hectares, $ 4. 1 bn. at the price of 9.4 thous. tenge per hectare. . During the year, the total volume of sales of agricultural land 84.8 thousand hectares, the citizens had purchased 77.6 thsd ha (91.5%), legal entities -. 7.2 hectares (8.5%) [5,180. ].
Among the land payments in Kazakhstan is dominated by tax payments. Taxes play an important role in the market economy. They have an impact on the distribution of resources, income and help to stabilize the economy. The tax system is an important form of implementation of the financial state of their economic rights and receipt of the collected net income for the implementation of regulatory and management functions. Continuous improvement of the tax legislation is aimed at finding effective mechanisms for optimizing sources of income funds in the budgets of all levels at the same time determining the most equitable tax burden [3.15].
According to the website of the Tax Committee of the Ministry of Finance of the Republic of Kazakhstan there is a steady increase in data revenues from the land tax. If it was 12 195.5 million. Tenge, in 2014 15 176 400 000. Tenge, and for 10 months of 2015 amounted to 12 190.0 mln. Tenge in the republic in 2012. The flow of [5,180].
Taxation of land in need of radical revision and justification, as its foundation is now laid the regulatory system. Nowhere in the world regulatory evaluation as the sole criterion in the tax relationship is not being used. Everywhere land taxes are differentiated based on the market price of land. The criterion in this case all the same – differential income from land or land rent. As soon as we are talking about a market economy and on the ground as a specific form of goods of market relations, it must be conducted on the tax system, interconnected with ground rent. In the context of a different approach to the calculation of tax on land price and taxes were completely broken: the price of land itself and the taxes themselves.
In the structure of tax revenues of legal entities operating under the general procedure of land tax share is 1% or 6.9 tenge per 1 hectare, while taking into account rents – 2.8% or KZT 19.2 per 1 ha; special tax regime – 0.6% or KZT 4, with rents 2.8% or KZT 19.3. In the structure of tax revenues of farms and individual entrepreneurs operating under the general regime, the land tax is 1.7% or 1.8 tenge per 1 hectare, while taking into account rents – 2.6% or 3 tenge per 1 hectare. Thus, legal and natural persons shall pay very low rates of land tax [4.25].
The assigned task in front of the Government of the Republic of Kazakhstan selhoztovaroproizvo-freshmen of not assuming the withdrawal of agricultural land from the market and the need to use the land only for their intended purpose, increasing their efficiency, raises the problem of finding the incentive mechanisms of these processes. This, on the one hand, increasing the level of intensification of production through the use of innovative resource-saving technologies for increased productivity of crops and improving soil fertility on the basis of sufficient government support measures (subsidies, preferential loans, mortgages, investments); on the other – to ensure an effective mechanism to pay land-use system.
Currently, the system of land tax on the standard procedure for all forms of management mechanism is applied pre-market rates of payment for land by soil quality grade score. In connection with this offer input as the tax base for all forms of economic calculation of rates as a percentage of inventory (estimated) value of the land, which is used in the special tax regime for peasant farmers and [6.2].
For legal entities – producers of agricultural products, we offer go to the mechanism of calculation of land tax for differentiated tax rates – from 0.1 to 0.5% of the cadastral (estimated) cost of land.
In Table 2, the proposed mechanism of the land tax for legal entities – producers of agricultural products have been translated into a mechanism of calculation of the cadastral value of land.
Table 2. Proposed mechanism for land taxation
| № |
The area of arable land, ha |
The tax rates for 1 ha of arable land, tenge |
| 1 |
up to 200 |
0.1% of the appraised value |
| 2 |
201 to 500 |
0.2% of the area in excess of 201 ha |
| 3 |
501 to 10000 |
0,3% of the area in excess of 501 ha |
| 4 |
10001 to 20000 |
0,4% of the area in excess of 10001 ha |
| 5 |
over 20000 |
0,5% of the area in excess of 20000 ha |
Conducted the imposition of the proposed mechanism of the land tax for legal entities by a dedicated group of arable land and the tax rates it possible to determine the amount of tax and lease payments, as well as the expected tax burden when calculating land tax (rent) of the cadastral (estimated) cost of agricultural land. Calculating the size of the table 3.
| Table 3. Calculation of taxes sizes№ |
Groups of farms with arable land area, ha |
The number of farms with arable land,
u |
Houde. the weight of the group of households in the total area of arable land% |
The area of arable land in the group of farms,thous.ha |
The average cadastral value of 1 ha.
mln |
Cadastral value of all the arable land in the group. mln. tenge |
sum
land tax, mln. tenge |
| 1 |
up to 200 |
1529 |
(1.7 |
100,8 |
49,6 |
4 4 99,7 |
5,0 |
| 2 |
201 to 500 |
681 |
1,5 |
216.0 |
49,6 |
10713,6 |
21,4 |
| 3 |
501 to 10000 |
1972 |
37,9 |
5457,6 |
49,6 |
270697,0 |
812,1 |
| 4 |
10001 to 20000 |
267 |
26,2 |
3772.8 |
49,6 |
1 57130,9 |
748,5 |
| 5 |
over 20000 |
156 |
33.7 |
4852,8 |
49,6 |
240699.0 |
1203,5 |
|
Total |
4605 |
100 |
14400.0 |
49,6 |
714240,2 |
2790,5 |
Area Calculation hay, rangeland and sizes of taxes on groups of agricultural land under the general regime of taxation of the cadastral value is shown in Table 4.
Table 4. Calculation Square hay, rangeland
| № |
Groups farms
Square hay-pasture land, ha |
Square hay-pasture
land in the group of farms, thous. ha |
The average cadastral value of 1 ha of hay, rangeland, 1 ths. tenge |
The cadastral value of the entire area of hay in pasture land in the group, million.tenge |
The amount of land tax, mln. tenge |
| 1 |
up to 200 |
53,9 |
4.9 |
264,11 |
0,26 |
| 2 |
201 to 500 |
161.8 |
4,9 |
792,82 |
0,79 |
| 3 |
501 to 10000 |
5095,3 |
4,9 |
24907 |
25,0 |
| 4 |
10001 to 20000 |
4690,9 |
4,9 |
22985,6 |
23,0 |
| 5 |
over 20000 |
16957,3 |
4,9 |
83090,8 |
83,1 |
|
Total |
26959,1 |
4,9 |
132100,0 |
132,1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Thus, given that the land tax must pay the owners and tenants of rent, the amount of payments for land will increase around 1.5 times. The area of land privately owned legal entities is 401.2 thousand hectares and 44.6 million hectares, fixed for legal entities -.. Are leased from the state.
In general, the load of land rent by the general procedure will increase from 64.9 tenge per 1 ha to 97.4 ha I tenge, the total amount of the rent will be 4344.0 million. Tenge, land tax 26.0 mln. Tenge. The total amount of payments for the land will be 4370.0 million. Tenge, the tax burden of land tax and rents will rise 5.8 times from 16.7 to 97.4 tenge KZT per 1 ha. The total tax burden on all types of taxes for legal entities will increase from 589 to 670 tenge or 113.8% (26539- 752 + 4370.0 = 30 157 mln. Tenge) / 45.0 mln. Ha. In 2013, the amount of tax liability exceeds the amount of taxes in 2012 by 16.7%, so made the imposition of the embodiment does not increase significantly the tax burden, but the mechanism gives a reasonable fee for the use of land.
Adjusting base rates should be carried out every 3-5 years and take into account the level of inflation in the country, the growth of the gross revenue, sales prices for products and expenses for calculating the amount of rent taking into account the soil type, yield of major crops in the regions and soil fertility [1,173].
In order to implement the 35 th and 36 th steps of the Plan of the nation “100 concrete steps” Senate of Kazakhstan adopted a law “On amendments and additions to the Land Code.” The main purpose of the bill is to ensure effective and efficient use of agricultural land by implementing mechanisms for transferring them into private ownership. In this regard, the bill following amendment shall be made to the Land Code:
- Provision of agricultural land into private property through auctions;
- Provision of favorable conditions for the purchase of land plots in rent;
- Removal of restrictions on the use of agricultural lands are leased;
- Exclusion procedure changes the target destination of agricultural land.
Active entry of Kazakhstan into the world economy, improve its competitiveness largely depends on the efficient use of land resources, creating favorable conditions for the organization of regional economic capacity and life of the population.
The implementation of land policy at the present stage the main direction is the implementation of the provisions of the Land Code of the Republic of Kazakhstan, as well as the implementation of activities of public and industry programs aimed at improving the management of land resources, regulation of land relations, to ensure rational use of land, soil conservation and protection of land resources .
Committee, its land use and Surveying companies implemented specific measures for the rational use and protection of land resources. Work continues on the creation and maintenance of the state land cadastre and the improvement of the automated information system, registration of land plots to citizens and legal entities for different purposes, improve the development of paid land use and land market, the study of the state of soil and vegetation, mapping of land and provision of the necessary geodetic products, management land monitoring, the implementation of state control over observance of the land legislation, implementation of land management, and many other types of work required in the modern world.
In improving the use of agricultural land are paramount introduction of innovative projects of territory organization, improving the culture of agriculture, implementation of anti-erosion and other environmental measures.
For this purpose, it is necessary:
create mechanisms of economic encourage the sustainable use of agricultural land, conservation and restoration of soil fertility;
develop schemes and projects for the development of land with investment attractiveness;
carry drafting farm organization agroformations territory on the basis of landscape ecological approach, the introduction and development of zonal vlagoresursosberegayuschih farming systems and research-based crop rotations;
increase the development of technical projects to improve the use of irrigated land combat salinization, wind and water erosion.
A major problem still remains engaging into agricultural land the state reserve. It is necessary to determine the phased provision of their development, which on a competitive basis will be provided an effective agricultural producers, as well as to make the program (project) the involvement and development of reserve land for agricultural and other purposes.
Required to complete the optimization of arable land, the withdrawal from the market low productivity of its parts, to develop measures to further the use of fallow land.
work is continuing on the creation of a model multipurpose cadastre with a new approach to the use of land in a market economy, its translation into automated technology and the creation of land information system, which is both an integral part of the national information systems included in the “e-government” in the country.
It is necessary to perform a significant amount of work on the study of the state of the land, carrying soil, geo-botanical surveys, grading and other soil surveys. It is necessary to increase the volume of annual surveys to standard indicators, to create a national database of soils and vegetation, primarily for agricultural land.
We are continuing to analyze the condition and use of land through the use of modern information and geoinformation technologies, to predict the development of negative processes and to develop measures to prevent the disposal of agricultural land out of circulation.
To ensure the needs of the State, including enforcement authorities, businesses and individuals with reliable information on the quality status and the actual use of land in a timely manner to carry out bid for the land and cadastral works.
In order to ensure compliance with the land legislation, the correctness of the land register, the implementation of measures for the rational use and protection of land should be strengthened state control over use and protection of land resources, especially in the regions.
The main objective of Geodetic Survey is to provide the country’s economy of modern surveying and mapping products. In addition to solving traditional problems, identified the following priorities and measures for their implementation:
the creation of new high-state system of geodetic and cartographic support the republic in the interests of economy, science, defense;
update cartographic materials by modern methods based on remote sensing;
preparation of regulatory and technical documents in the field of geodesy and cartography;
clarifying the scope of the basic scheme of state topographic maps and frequency of their updates with a view to providing priority mapping rapidly developing areas;
updating the National Catalogue of geographical names;
high-precision geodetic research on earthquake prediction in the geodynamic polygons;
introduction of new technologies, exchange of scientific and technical information and experience between enterprises and research institutions;
demarcation of the state border of the Republic of Kazakhstan with neighboring countries, as well as the delimitation of the Caspian Sea;
technical and technological re-equipment of the industry;
Work on the creation of satellite geodetic network and the establishment of a unified state system of the Republic of Kazakhstan origin.
It is necessary to continue the further development of international cooperation in the sphere of land relations, land management, geodesy and cartography [5,300].
References:
1 Akimov VV Urazakov NR Cadastral valuation of land settlements in the Republic of Kazahstan.3 (42), 2007, Land Resources of Kazakhstan.
2 Garkushin VV Features of the cadastral valuation of land settlements for tax purposes in Kazakhstan1 (16), 2003, Land Resources of Kazakhstan.
3 Dyusenbekov ZD On regulation of valuation activities in the Republic of Kazakhstan: problems and condition 3 (42), 2007, Land Resources of Kazakhstan.
4 Guidelines for the development of base rates of payment for land plots of settlements (cities), Astana, 2006.
5 Consolidated analytical report on the condition and use of the lands of the Republic of Kazakhstan in 2014, Astana
6 Umerbaeva Z., J. Usen “The new Land Code – a catalyst for agrarian reform in Kazakhstan” law firm “Help”, 2007
Где переменная имеет любое неотрицательное значение, ?i– ожидаемое значение счета по распределению Пуассона для объекта i, уникальный параметр для каждого наблюдения.; π – вероятность неструктурного нуля в зависимой. Если принять α – константа, -вектор факторов для района i, β- вектор коэффициентов, то вероятность наличия спроса Yi=hi в зависимости от Xi фактора может быть посчитана при помощи формулы:
