УДК 338.43(478)

Надежда Кресникова,

доктор экономических наук, доцент,

ВИАПИ имени А.А. Никонова – филиала ФГБНУ ФНЦ ВНИИЭСХ

ВЛИЯНИЕ ИНСТИТУТА ЗЕМЕЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ВОВЛЕЧЕНИЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ В ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ ОБОРОТ

Аннотация. В данной статье проанализированы характерные особенности отношений собственности на землю как фактор производства в рыночной экономике. Выявлены основные формы частной земельной собственности, которые присутствуют в России. Установлено, какое влияние оказывает исходное распределение прав собственности на землю на вовлечение сельскохозяйственных угодий в производственный оборот.

Ключевые слова: земельная доля, Парето-эффективная аллокация ресурсов, реализация собственности на землю, теорема Коуза

Annotation. This article analyzes the characteristic features of land ownership relations as a factor of production in a market economy. Identified the main forms of private land ownership, which are present in Russia. The influence of the initial distribution of land ownership on the involvement of agricultural land in the production turnover is determined.

Keywords: land share, Pareto-efficient allocation of resources, realization of land ownership, Coase’s theorem

Собственность как общественная категория. Собственность, рассматриваемая как общественная категория, представляет собой возможность использования экономических благ. Хозяином является тот, кто распоряжается благом [2, с. 29]. Наиболее распространенным является понимание собственности, которое сводит ее основное содержание к проблеме владения [5, с. 60]. В частности, ответ на вопрос, кому принадлежит земельный участок, важен, но он ограничивает содержание собственности на землю лишь юридическими отношениями. Что касается экономического аспекта земельных отношений в аграрной сфере, то он выражается в способе реализации собственности на землю, формах присвоения земли сельскохозяйственного назначения и результатов сельскохозяйственного производства.

Таким образом, юридическое и экономическое понятия собственности различны. Юридические правила частной собственности восходят к общественным соглашениям. С экономической точки зрения собственность есть владение благами, необходимыми для достижения хозяйственных целей человека. Такое владение представляет собой физическое отношение к благам и не учитывает социальных отношений между людьми или правового порядка. Иначе говоря, не имея прав на то или иное благо, им можно владеть, например, украв. Смысл же правовой концепции собственности как раз в том, что она делает различие между физическим «владею» и правовым «должен владеть». Правовая концепция собственности проявляется через формализм закона, не интересующегося экономическим смыслом происходящего. Однако закон не может вполне абстрагироваться от существенных экономических различий. Так, специфика земли как средства производства в сельском хозяйстве отчасти является причиной того, что оборот земель сельскохозяйственного назначения рассматривается законом особенным образом.

Право собственности на землю включает в себя право пользования этим активом, право изменения формы и конфигурации земельного участка (разделить, выделить, объединить и т.д.), а также право передачи всех или некоторых прав на него по своему усмотрению (так называемое дискреционное право). Право собственности представляет собой исключительное право, но собственность не является неограниченным правом. Экономика, основанная на частной собственности, предполагает отдать важнейшие из прав собственности на землю из рук государства в руки землепользователей (физических и юридических лиц), которые могут передавать права в соответствии с принципом свободы договора. Однако данная схема включает некоторые ограничения на индивидуальные права собственности. Так, имеются отдельные прерогативы у государства, которое довольно часто вводит ограничения исключительных прав, например, путем установления категорий земель и зонирования территории с самыми различными целями. Очень заметны ограничения на отчуждение земли. И, конечно же, государство оставляет за собой право устанавливать налоги на землю. Для этого вводится налоговое законодательство. Таким образом, собственность на землю дает собственнику дискреционные права по распоряжению принадлежащими ему земельными угодьями в определенных институциональных рамках.

С экономической точки зрения интересно, прежде всего, натуральное (физическое) владение. Экономический смысл правового термина «должно принадлежать» заключается лишь в оказании поддержки приобретению, сохранению и возврату натурального владения [5, с. 29]. Как отмечено некоторыми российскими экономистами (Л.И. Абалкин, В.В. Куликов, Г.И. Латышев, С.С. Дзарасов и др.), форма собственности может скрывать процессы, весьма различные по своему социальному и экономическому содержанию. Например, за частной собственностью может скрываться как мелкое производство, основанное на использовании собственного труда производителя, так и крупное капиталистическое производство, основанное на эксплуатации чужого труда. Форма собственности в обоих случаях является частной, а экономическое содержание разное. Это один из многих примеров, демонстрирующий наглядность известной со времен К. Маркса истины: форму нельзя принимать за содержание, она лишь искаженно его отражает [1, сс. 60, 61]. И если по своей юридической форме собственность остается неизменной, то по экономическому содержанию она может меняться.

Владение землей как фактором сельскохозяйственного производства имеет экономический смысл только потому, что ведет в конечном итоге к обладанию продукцией и соответствующими доходами от сельского хозяйства. Работа и хозяйствование на земле есть экономическая форма реализации собственности на сельскохозяйственные угодья, а экономическое содержание этой собственности состоит из конкретных отношений и категорий, таких, как управление, цены, кредитование, налогообложение и т.д. Благодаря механизму их обновления совершенствуются земельные производственные отношения. Хозяйское отношение к использованию земли и результатов сельскохозяйственного производства – это форма проявления отношений собственности на землю. В общепринятом же смысле такая собственность означает непосредственную власть распоряжаться в установленных рамках земельными угодьями.

Отношения субъектов собственности на землю. В рыночной экономике отношения собственности на землю как фактор производства проявляются не только в форме личного интереса земельного собственника, но и в сфере обмена и потребления. В любом развитом обществе производство основано на разделении труда, поэтому владение средствами производства обретает двузначность: физическое владение (непосредственное) и социальное владение (косвенное). Материально сельскохозяйственными угодьями владеет тот, кто физически распоряжается ими и производительно их использует. В социальном же плане землей как средством производства владеет тот, кто, не имея возможности физически или юридически распоряжаться ею, может косвенно воздействовать на результаты ее использования. Такое воздействие связано, в основном, с куплей-продажей продукции сельского хозяйства на рынке.

Следовательно, натуральное владение в обществе с разделением труда – это и владение производителя, и владение потребителя. Так, земля и другие средства производства сельского труженика, живущего за счет личного подсобного хозяйства вне системы обмена (рынка), принадлежат и служат только ему одному. Но фермер, который производит для рынка и покупает на рынке, не всегда определяет цели своего производства, чаще это делают потребители. Таким образом, в обществе с разделением труда никто не является исключительным собственником средств производства. Все эти средства предоставляют услуги каждому, кто покупает или продает на рынке [5, сс. 31, 32]. Реализация отношений собственности на землю в аграрной сфере требует увязки личного и общественного, что происходит повседневно на рынке благодаря взаимодействию спроса и предложения на продукцию сельского хозяйства.

Распределение прав собственности на землю влияет на так называемую аллокацию земельных ресурсов (предоставление прав на использование земли). Как известно, центральной идеей теоремы Коуза в ее общем виде является вывод, согласно которому каким бы ни было распределение прав, если транзакционные издержки полагаются равными нулю, то индивиды будут (в идеале) обмениваться некоторыми из своих прав до тех пор, пока не будет достигнута Парето-эффективная аллокация ресурсов, то есть до тех пор, пока предельные выгоды от передачи прав в точности не сравняются с предельными потерями. Другая более узкая интерпретация теоремы состоит в том, что фактически сложившееся организационное устройство не зависит от исходного распределения прав собственности [6, c. 119].

Права могут переуступаться или продаваться другой стороне подобно любому другому товару. И естественно ожидать, что передача прав на землю действительно будет осуществляться. В общем, посредством обмена такими правами можно получить определенный выигрыш, и поэтому субъекты земельных отношений часто находят выгодным продавать свои права (например, права аренды земельных участков). Обладая одинаковыми правами собственности, посредством обмена можно прийти к Парето-эффективной аллокации земельных ресурсов.

В России при передаче прав на земельные участки возникли практические проблемы, связанные с межеванием, регистрацией прав и другие. Возможно, права собственности на землю в стране были плохо определены. В теореме Коуза утверждается, что исходная структура распределения прав собственности или законных правомочий не влияет на экономическую эффективность, поскольку оптимальная по Парето аллокация возникает независимо от этого. Для достижения столь позитивного результата приходится сделать далеко идущие допущения. Обычно перечисляются следующие основные требования: 1) беззатратные переговоры; 2) полностью определенные права собственности; 3) отсутствие эффекта богатства. В такой специфической среде транзакционные издержки равны нулю. Существование беззатратных транзакций представляет собой обязательное условие для соблюдения теоремы Коуза [6, с. 123]. Это очень сильное допущение, поскольку реальные условия далеки от идеала. Требование, согласно которому добровольные переговоры приводят к полностью эффективному результату, неправдоподобно. Отсюда следует, что действия, основанные на индивидуальных правах собственности и частных переговорах, могут нередко приводить к менее эффективным результатам, чем действия правительства, даже если бюрократические решения оказываются неоптимальными [там же, с. 124].

Как считает классик экономической теории прав собственности, американский ученый Эрик Грундвиг Фуруботн, несмотря на возможную критику идеализированной теоремы Коуза, можно показать, что общий подход, на котором Коуз сделал особый акцент, представляет несомненный практический интерес. Коуз отнюдь не считал, что случай с нулевыми транзакционными издержками служит адекватным отражением реального мира. Он назвал этот случай «очень нереалистичным допущением» и использовал его только как удобный способ описания того, что может происходить в неоклассическом мире с нулевыми транзакционными издержками. Он пишет, что «если мы начинаем учитывать издержки рыночных транзакций, становится ясно, что перераспределение прав будет предприниматься только тогда, когда увеличение ценности производства в результате перераспределения обещает быть большим, чем издержки на его осуществление». Этот подход поднимает общий вопрос о возможных альтернативах рыночной организации, таких как фирма или прямое государственное регулирование [6, с. 127]. Институциональные реорганизации, приводящие к фактическим Парето-улучшениям, следует трактовать как действительно редкие события [там же, с. 139]. Таким образом, нет причин рассчитывать на то, что начальный запас прав на землю в России будет эффективным по Парето.

Считается, что частная собственность на средства производства на средства производства создает эффективные стимулы их использования. «Собственность, как общее правило, должна быть частной; когда каждый имеет свой особый интерес, люди… больше преуспеют в движении вперед, поскольку каждый будет заботиться о своем собственном деле», — так в свое время считал Аристотель [6, сс. 148, 149]. Экономические стимулы, порождаемые условиями режима частной собственности, в целом способствуют эффективному, нерасточительному использованию ресурсов. Права собственности индивидов, установленные в соответствии с принципом частной собственности (то есть санкционированные имущественные права), могут передаваться по взаимному согласию. Однако, в ряде случаев, если издержки спецификации и предоставления прав собственности, а также издержки мониторинга и защиты полных или ограниченных прав собственности сравнительно высоки, общая собственность может оказаться более предпочтительным решением.

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации частную собственность на землю образует собственность граждан и юридических лиц (статья 15). Что касается государственной собственности на землю, то согласно норме пункта 1 статьи 16 такой собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальной собственности. Разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований еще не завершено. Это является одной из причин медленных темпов процесса приватизации государственных земель сельскохозяйственного назначения, передачи их, в том числе за плату, в частную собственность.

В России в сфере частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения присутствуют в основном такие ее формы, как:

а) земельная собственность нетоварного личного подсобного хозяйства как экономической единицы, осуществляющей производство сельскохозяйственной продукции, в основном, для собственных нужд, а также  садовые и огородные земельные участки;

б) земельная собственность частных товарных личных подсобных и фермерских хозяйств, а также сельскохозяйственных предприятий любого размера и различных организационно-правовых форм, действующих в соответствии с законодательными актами;

в) земельные доли граждан.

Среди других форм частной земельной собственности, владельцы и пользователи которой в той или иной мере занимаются сельскохозяйственным производством, можно отметить земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства, сенокошения и выпаса скота, для животноводческой деятельности и некоторые другие. Однако доля частной собственности в совокупной площади указанных земельных участков незначительна. В основном эти участки предоставляются гражданам на праве аренды из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности.

Что касается частных товарных хозяйств, то, например, крестьянское (фермерское) хозяйство представляет собой объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии. Фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином (пп. 1 и 2 ст. 1 ФЗ от 11.06.2003 № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»). Производство крестьянских (фермерских) хозяйств ориентировано на рынок.

Как известно, в начале земельной реформы крестьянские (фермерские) хозяйства создавались как юридические лица. Земельные участки предоставлялись им в собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование, долгосрочную аренду. Впоследствии российское законодательство закрепило нормы, в соответствии с которыми такие хозяйства осуществляют предпринимательскую деятельность без образования юридического лица. Фермерское хозяйство может признаваться сельскохозяйственным товаропроизводителем в соответствии с законодательством Российской Федерации. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности, если соглашением между ними не установлено иное. Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на указанное имущество устанавливаются соглашением между ними. При выходе из фермерского хозяйства одного из его членов земельный участок и средства производства фермерского хозяйства разделу не подлежат. Гражданин в случае выхода его из фермерского хозяйства имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество фермерского хозяйства.

К предпринимательской деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила гражданского законодательства, которые регулируют работу юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из федерального закона, иных нормативных правовых актов Российской Федерации или существа правовых отношений (п. 3 ст. 1 ФЗ № 74-ФЗ). В настоящее время в связи с тем, что процесс перерегистрации крестьянских (фермерских) хозяйств в соответствии с действующим законодательством незавершен, они существуют и в тех, и в других из двух указанных организационно-правовых формах.

Распределение прав собственности на землю. В целом, развитие частного землепользования в аграрном секторе России зависит от выполнения следующих основных условий.

1. Рост приватизации земель и свободное функционирование земельного рынка. Конечно, необходимы и ограничения, основывающиеся на социальных или экономических соображениях. Например, земельные собственники должны соблюдать природоохранные требования, а рыночные сделки с землей – облагаться налогом.
2. Стимулирование приватизации земли и земельного оборота с помощью кредитной политики. В аграрной сфере России это основывается на развитии земельного ипотечного кредитования сельскохозяйственных товаропроизводителей, которые будут стараться оформить землю в частную собственность для получения кредитных средств под залог земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. В то же время кредитные учреждения смогут расширить свое присутствие в сфере землепользования и влиять на развитие земельного рынка.
3. Создание механизма для активизации оборота сельскохозяйственных земельных участков и земельных долей. К его важным компонентам относятся:

– право расширения личного подсобного или учреждения крестьянского (фермерского) хозяйства за счет выдела земельного участка в счет земельных долей и рост сельскохозяйственного производства;

– свободные цены на землю сельскохозяйственного назначения, находящуюся в частной собственности, основанные на договоре покупателя и продавца;

– право сдавать в аренду землю сельскохозяйственного назначения, находящуюся в частной собственности, на основе свободного договора между арендатором и арендодателем;

– свобода найма рабочей силы во всех случаях когда нанимателем является представитель (предприниматель) частного аграрного сектора при установлении размера заработной платы по взаимному соглашению договаривающихся сторон;

– право осуществлять торговые операции с продукцией сельскохозяйственного производства на рынке при условии, что такая продукция отвечает всем требованиям ее стандартизации и сертификации;

– свобода кредитования с уплатой процента, определяемого по договоренности между кредитором и должником и свобода финансовых инвестиций, включая частные, в любые хозяйства аграрной сферы.

4. Абсолютная безопасность частной земельной собственности. Безусловно, такая гарантия должна предусматриваться законами. Интерес инвесторов для капиталовложений в аграрный сектор и земельную собственность напрямую зависит от государственного поручительства того, что эта собственность не будет конфискована или экспроприирована.

Венгерский экономист Я. Корнаи справедливо отметил, что «…для частного сектора характерно постепенное развитие. Невозможно установить частную собственность кавалерийской атакой. Обуржуазивание — это длительный исторический процесс…» [4, c. 31]. Это замечание относится и к приватизации земель сельскохозяйственного назначения. Нельзя руководствоваться принципом скорости при приватизации государственной земли, впрочем, как и другого государственного имущества. Как выразился упомянутый автор: «Государственную собственность следует продавать в частные руки только при условии, если эта сделка будет выгодной с макроэкономической точки зрения и если будут гарантии того, что новый собственник поведет дела лучше, чем прежний. Давайте не будем забывать, что первостепенной задачей приватизации является возрождение той побудительной силы, которой обладает частная собственность» [там же, с. 59].

Три вида правомочий, которые включает традиционная концепция земельной собственности, означают:

1) владение — юридическая возможность держать объект земельной недвижимости в своей власти,

2) пользование — закрепленная правом возможность использовать полезные свойства земли и извлекать из этого доходы,

3) распоряжение — право передавать другим лицам отдельные правомочия или в целом само право собственности на землю [3, с. 356].

Таким образом, в случае полной необремененной собственности на землю собственник имеет определенные права, включая право владения и пользования, право присвоения сельскохозяйственной продукции и дохода от использования земли и право на отчуждение последней. При этом собственник может передать одно или несколько таких прав другим. Даже если собственник передал все свои права, пока он держит землю у себя (не продал ее), он остается собственником данной земли.

Однако, что касается земельной доли, находящейся в общей собственности, то никакой конкретной земли у собственника не существует. Имеются лишь признанные законом права собственника такой доли в общей земельной недвижимости. Один старый афоризм гласит: собственность, принадлежащая каждому, не принадлежит никому. В этом есть значительная доля истины [6, с. 131]. Следовательно, частная собственность на землю, которой физически владеет фермер или другой земельный собственник, и собственность владельца невыделенной на местности (виртуальной) земельной доли различны.

В частности, фермер (или другой собственник конкретного определенного на местности и зарегистрированного установленным образом земельного участка) может отчуждать некоторые из своих прав, юридически не передавая при этом само право собственности на землю. Например, оставаясь собственником и пользователем предмета земельной ипотеки, он передает залогодержателю право на отчуждение заложенного земельного участка в случае невыполнения своих обязательств перед ипотечным кредитором.

По российскому законодательству у собственника земельной доли имеется лишь набор прав в недвижимости, которая представлена общим земельным массивом. Так, согласно Федеральному закону «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на нее. Он имеет право внести земельную долю в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление. Участник долевой собственности вправе продать или подарить ее другому участнику этой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину – члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Этот участник вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли (абз. 2 п. 1 ст. 12). Когда участник долевой собственности передает в рамках закона свои права другому лицу, то фактически лишается самой земли. Распоряжаться сельскохозяйственными угодьями – это, прежде всего, физически владеть ими. Подобная постановка вопроса требует по-новому взглянуть на некоторые сложившиеся представления об экономических формах реализации собственности на землю.

Так, владелец прав на земельную долю сам не несет никакой ответственности за состояние земельных угодий и не может проконтролировать деятельность землепользователя (сельскохозяйственной организации или фермера), который использует его землю в общем массиве. Ему трудно осуществлять регулярный мониторинг этой деятельности и при необходимости использовать юридические способы воздействия на такого землепользователя. Собственник земельной доли полностью лишен возможности обеспечить защиту своей земли в натуре. Он имеет какие-то определенные права в имуществе, но не владеет самим имуществом. Для дольщиков наиболее значимым оказывается вознаграждение, заключающееся не в удовлетворении от улучшения деятельности предприятия, а в денежной или натуральной плате, которую им реально удается присвоить. Преследуя свои узкие личные интересы, собственники земельных долей способны подталкивать политику предприятия в нежелательном направлении. С общественной точки зрения такая структура прав собственности неэффективна, так как не порождает стимулы, способствующие достижению хороших экономических результатов. Экономическое содержание такой формы частной собственности на землю, как виртуальная земельная доля, выхолощено. Собственник имеет лишь правовое подтверждение собственности, фактически же он отчужден от своей собственности.

В целом попытки реформировать систему земельных отношений в России показали, что эффекты распределения земли играют огромную роль в экономике. Если реорганизация прав собственности на землю является крупномасштабной и существенно влияет на экономическую деятельность в аграрной сфере, то возникают серьезные проблемы, затрагивающие благосостояние сельского жителя. По сути, собственникам земельных долей не предоставлены права полной частной собственности на сельскохозяйственные угодья. В данном случае право собственности превращается в формальный титул, дающий право на некоторый доход, но очень слабо экономически связанный с правомочиями владения и пользования соответствующим земельным участком. Что касается невостребованных земельных долей, то это фактически обезличенная собственность на землю. Считалось, что в период командной экономики земля принадлежала всем и никому. Получается, что прежняя, обезличенная государственная собственность заменена такой же обезличенной частной собственностью на землю.

Социальная функция собственности на средства производства (в том числе на землю) заключается в передаче благ в руки тех, кто лучше умеет ими распоряжаться, то есть в руки наиболее опытных предпринимателей (индивидуальных и коллективных), которые являются самыми заинтересованными лицами в эффективном использовании земли сельскохозяйственного назначения и результатах сельскохозяйственного производства. Влияние на сельхозтоваропроизводителя лично успеха или неудачи хозяйственной деятельности гораздо сильнее, чем на любого другого участника производственного процесса в сельском хозяйстве. Именно поэтому земля должна принадлежать прежде всего тем, кто на ней работает и хозяйствует.

Литература

1. Абалкин, Л.И. Панорама экономической перестройки [Текст] / Л.И. Абалкин, В.М. Иванченко, Д.Н. Карпухин, Г.И. Латышева [и др.]; под. ред. Л.И. Абалкина. – М.: Экономика, 1989. – 318 с.
2. Бомол, У. Дж. Экономикс. Принципы и политика [Текст]: учебник, пер. с англ. / У. Дж. Бомол, А.С. Блайндер. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. – 927 с.
3. Земельное законодательство зарубежных стран [Текст] / Отв. редакторы Г.А. Аксененок, Н.И. Краснов, Л.П. Фомина. – М.: Наука, 1982. – 408 с.
4. Корнаи, Я. Путь к свободной экономике [Текст]: пер. с англ. / Я. Корнаи. – М.: Экономика, 1990. – 149 с.
5. Мизес, Людвиг фон. Социализм. Экономический и социологический анализ [Текст] / Людвиг фон Мизес. – М.: Catallaxy, 1994. – 416 с.
6. Фуруботн, Э.Г. Институты и экономическая теория. Достижения новой институциональной экономической теории [Текст]: пер. с англ. / Э.Г. Фуруботн, Р. Рихтер. – СПб.: Издат. дом Санкт-Петерб. гос. ун-та, 2005. – XXXIV + 702 с.

Изъятие земельных участков сельскогохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд.  Правовое и экономическое обеспечение.

Автор: Задорожная Елена Александровна / Zadorozhnaya Elena Aleksandrovna, научный сотрудник отдела “Земельные отношения”,  Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова; lena.zadorozhnaya@gmail.com.

Руководитель отдела: Кресникова Надежда Ивановна, доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник, Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова, kresnikova@viapi.ru.

Аннотация: В статье рассматривается тема изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд. Автором освещены основные этапы для регулирования процесса изъятия земельных участков. Рассмотрены вопросы правового и экономического обеспечения процесса изъятия земельных участков.

Ключевые слова: изъятие, регулирование процесса, земли сельскохозяйственного назначения, земельные участки для государственных или муниципальных нужд.

Abstract: The article deals with the topic of seizing land plots from agricultural land for state or municipal needs. The author highlights the main stages for regulating the process of seizure of land plots. The issues of legal and economic support for the process of seizure of land plots are considered.

Key words: withdrawal, process regulation, agricultural land, land for state or municipal needs.

Вопрос изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для государственных или муниципальных нужд актуален в связи с нехваткой земель под производственные цели.

Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях, связанных с:

• выполнение международных обязательств РФ;
• размещением специальных объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения объектов;
• необходимостью изъятия земельных участков прямо предусмотренных в федеральных законах или в законах субъектов Федерации.

Необходимы следующие документы для регулирования процесса изъятия земельных участков  .

Земельный кодекс Российской Федерации – основной документ, определяющим порядок изъятия и предоставления земельных участков, исходя из которого одной из основных гарантий прав землеобладателей является то, что принудительное изъятие (выкуп) земельных участков допускается только в исключительных случаях.

По общему правилу выкуп земельных участков для государственных или муниципальных нужд происходит с согласия собственника. Собственник участка должен быть не позднее, чем за год до предстоящего изъятия уведомлен об этом органом, принявшем решение о таком изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с его согласия. При этом вышеуказанное решение о выкупе подлежит государственной регистрации в соответствующем органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на земельные участки.

Актуальна тема изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения под спортивные объекты. А в последнее время еще и с проведением XXII Олимпийских зимних игр в г. Сочи.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 29.12.07 г. №991 «О программе строительства олимпийских объектов и развития города Сочи  как горно-климатического курорта» предусмотрен особый, упрощенный для сочинцев порядок изъятия земельных участков и других объектов недвижимости. В упрощенном порядке предусматривается изымать землю не только для государственных, но и муниципальных нужд. И не только непосредственно “в связи с организацией Олимпийских игр”, но и – “развитием г. Сочи”. Еще одним пунктом являются укороченные сроки изъятия, два месяца, в отличие от года, установленным законодательством.

• Подготовка и принятие решения об изъятии земельного участка, при этом органы местного самоуправления обязаны информировать лиц, у которых земельные участки могут быть изъяты в связи с их намечаемым предоставлением для строительства, о возможном изъятии.
• Информирование собственника земельного участка, землевладельца, землепользователя, арендатора земельного участка о предстоящем изъятии земельного участка.
• Государственная регистрация решения об изъятии земельного участка.
• Заключение соглашения с собственником или обладателем иного права на земельный участок, подлежащий изъятию.
• Предъявление иска в суд об изъятии земельного участка.
• Государственная регистрация перехода права собственности, прекращения права постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, аренды.

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях:

• когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо строительства и не используется для этих целей в течении более чем трех лет;
• когда использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, например, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель, ухудшению экологической обстановки.

Участок подлежит продаже с публичных торгов, когда собственник земельного участка согласен с решением об изъятии у него участка. В противном случае – изъятие участка возможно только по решению суда.

Принудительно земельный участок также может быть изъят у собственника в случае, если в силу закона участок не может принадлежать соответствующему лицу. В порядке ст. 238 ГК РФ такой участок должен быть отчужден собственником в течение года с момента возникновения права собственности на участок, если законом не установлен иной срок. Речь здесь идет о ситуации, когда, например, лицом приобретен участок из земель, изъятых в соответствии с законодательством из оборота. В случае если собственником не будет соблюден вышеуказанный срок, то земельный участок может быть изъят у него принудительно по решению суда на основании обращения уполномоченного государственного органа.

В соответствии со статьей 279 ГК РФ земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. Выкуп для государственных или муниципальных нужд части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника.

В вопросе о государственной регистрации (решение изъятия земельного участка) было замечено несоответствиемежду ГК РФ и 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в котором просто ничего не сказано о значении государственной регистрации решения уполномоченного органа об изъятии, тем самым суть указанного действия остается на сегодняшний день неясной.

Еще одной проблемой на практике является вручение уведомления о произведенной регистрации с указанием ее даты. Точнее, не ясно, как поступать в случаях, если неизвестно местонахождение собственника или если он умышленно уклоняется от получения соответствующего уведомления.

И каковы правовые последствия «неуведомления», в смысле того, отменяет ли это легитимность проводимой процедуры. Более того, не ясны формы соответствующего уведомления. В частности, достаточно ли будет если уполномоченный орган уведомит собственника по телефону или лично явившись к нему домой вручит копию соответствующих документов. На практике большой проблемой является направления такого уведомления долевым собственникам земельного участка сельскохозяйственного назначения. Так, о принятии решения об изъятии, его регистрации должны быть уведомлены все сособственники земельного участка. Понятно, что в техническом плане уведомить всех собственников не всегда представляется возможным. Почему? Рассмотрим…

Во-первых, не все сведения о собственниках земельных участков сельскохозяйственного назначения содержаться в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потому что не все правообладатели переоформили соответствующие правоудостоверяющие документы на землю.

Во-вторых, существует проблема «мертвых душ», когда обладателем доли значиться одно лицо, а фактически в наследство вступило либо только вступает иное лицо, или доля вообще отошла государству. Об этом неизвестно. Тем самым, изъятие земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения обставлено существенными трудностями.

Еще одним камнем преткновения является определение стоимости изымаемого земельного участка. В силу пункта 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 4 статьи 63 Земельного кодекса Российской Федерации в выкупную цену земельного участка включается рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

       Расчет   размера   упущенной   выгоды   осуществляется    путем   дисконтирования  будущих  не полученных  за  период  восстановления   нарушенного  производства  доходов,  которые  обладатели  прав   на   земельные  участки  получили бы при обычных  условиях  гражданского   оборота, если бы их права не были нарушены.

Стоит отметить, что определение  периода  восстановления  нарушенного  производства   может  осуществляться с учетом строительных норм и правил (СНиПов), проектов организации строительства (ПОСов),   предусматривающих   сроки  строительства зданий, строений, сооружений и  иной  достаточной  и  достоверной  информации   о   периоде восстановления нарушенного производства.

Для этого необходимо провести оценку и определить рыночную стоимость.

На практике же не ясно, когда должна проводится соответствующая оценка. Так из буквального понимания Кодексов следует, что оценка должная быть уже на стадии принятия уполномоченным органом власти решения об изъятии, поскольку именно на основании него и действует орган власти, являющийся распорядителем бюджетных средств, выделенных на изъятие. Практика идет именно по такому пути. Но в дальнейшем проводится еще одна оценка в виде актуализации первой  – для сделки по выкупу.

При проведении оценки для целей возмещения убытков или определения выкупной цены оценщики сталкиваются с проблемой противоречия экономического содержания решения задачи с правовой формой, то есть несовершенным законодательством. Особенно это ярко сейчас проявляется при проведении оценок для целей определения убытков, причиненных в связи с изъятием у собственников недвижимого имущества под олимпийские объекты в Сочи. Необходима методологии оценки.

Вопрос оценки объекта, его местоположения и времени должен получить однозначное разрешение в законодательстве.

Размер  убытков,  причиненных  обладателям  прав  на  земельные   участки  изъятием  для государственных или муниципальных  нужд (Р_у)    рассчитывается путем сложения:

• размера реального  ущерба, рассчитываемого без  учета  размера реального  ущерба,  который  несут  обладатели  прав  на  земельные   участки  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств   перед   третьими   лицами   (далее   для   целей   настоящих   методических рекомендаций – реального ущерба) (Р_ру);
• размера упущенной  выгоды, рассчитываемого без  учета  размера   упущенной  выгоды,  которую  несут  обладатели  прав  на  земельные   участки  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств   перед   третьими   лицами   (далее   для   целей   настоящих   методических   рекомендаций – упущенной выгоды) (Р_ув);
• размера убытков,  которые несут обладатели прав  на  земельные   участки  в  связи  с  досрочным  прекращением  обязательств   перед   третьими лицами (Р_ут).

Таким образом, основополагающую формулу можно представить как:

Р_у= Р_ру+ Р_ув+ Р_ут,, где:

• Рру – размер реального  ущерба;
• Рув – размер упущенной  выгоды;
• Рут – размер убытков.

Под  упущенной  выгодой обладателей прав на  земельные  участки    понимается   неполученный  доход,  который   обладатели   прав   на    земельные  участки  получили бы при обычных  условиях  гражданского    оборота, если бы их права не были нарушены.

В заключении хотелось бы сделать вывод, что исходя из изученной мной нормативной базы, процесс изъятия земельных участков сопряжен со многими трудностями. На данный период необходимо заняться созданием и укреплением методических рекомендаций, удалить пробелы в нормативно-правовой базе, создать отлаженную систему регулирования операций с землей, а также повысить уровень квалификации оценщиков, работающих в данном вопросе

Библиографический список

1. Кресникова, Н.И. Механизм рыночного перераспределения земель сельхозназначения [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2008. – № 5. – 0,5 п. л.
2. Кресникова, Н.И. Изменения в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Н.И. Кресникова // АПК: экономика, управление. – 2009. – № 3. – 0,5 п. л.

УДК 332.2

доктор экономических наук,

профессор, член-корреспондент РАН,

профессор кафедры землепользования и кадастров

Варламов Анатолий Александрович,

Varlamov Anatoly, kaf@zemcad.ru

аспирант кафедры землепользования и кадастров,

Зинатчина Гульнур Фларитовна,

Zinatchina Gulnur,  gul90zin@mail.ru

Государственный университет по землеустройству, г. Москва,

Предложения по повышению экономической эффективности управления земельными ресурсами (на примере городских округов республики башкортостан)

Suggestions to increase economic efficiency of land administration (for example, city districts of the republic of bashkortostan)

Аннотация

В статье рассмотрены вопросы экономической эффективности управления земельными ресурсами. Выявлены факторы, оказывающие влияние на объем поступления земельных платежей в бюджет. Предложен план мероприятий («Дорожная карта») по повышению эффективности управления земельными ресурсами городских округов Республики Башкортостан. Показаны возможные объемы увеличения арендной платы за земельные участки, приведены показатели экономической эффективности управления на примере городских округов Республики Башкортостан.

Summary

In the article considered the questions of economic efficiency of land management. The factors identified influencing the amount of land payments to the budget. The proposed action plan («road map») for improving the efficiency of land administration of city districts of the Republic of Bashkortostan.Shows the possible volume increase of the rent for the land.The indicators leaded of economic efficiency of management on example of city districts of the Republic of Bashkortostan.

Ключевые слова: управление земельными ресурсами, экономическая эффективность, повышение экономической эффективности управления земельными ресурсами, земельные платежи, план мероприятий («Дорожная карта»).

Keywords:

Land management, economic efficiency, increase economic efficiency of land administration, land payments, the action plan («roadmap»).

Одним из основных показателей эффективности управления земельными ресурсами, в т.ч. и городских округов, выступают земельные платежи, поступаемые в бюджет [1]. Также показателями экономического эффекта управления земельными ресурсами на основе системы землепользований могут быть: цена земли, стоимость права аренды, суммарный земельный налог, размер земельного налога по категориям землепользования и земельного фонда, прогнозируемая стартовая цена права долгосрочной аренды земель и т.д. [2].

Для выявления факторов влияющих на размер земельных платежей были проведены корреляционно-регрессионные анализы.

На размер земельных платежей в целом по региону влияют следующие факторы (31 анализируемый фактор):

• Сильная связь (0,7-0,9):

– размер земельных платежей по городским округам;

– количество сделок с земельными участками, ед.;

– количество населения региона, чел.;

– количество городского населения, чел.

2) Заметная связь (0,5-0,7):

– общая площадь земель населенных пунктов, га;

– количество предприятий и организаций в регионе, ед.;

– количество выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в регионе, ед.;

– количество выданных разрешений на ввод объектов в эксплуатацию в городских округах региона, ед.

В свою очередь размер земельных платежей в городских округах (на примере земельного налога, 24 фактора) взаимосвязан с (наиболее сильная связь):

– среднее значение удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков по всем типовым видам разрешенного использования, облагаемых земельным налогом, руб/ кв.м.;

– тот же показатель по группам 1,3,4;

– количество населения, чел.;

– количество организаций, ед.;

– площадь земельных участков в частной собственности, га.

Полученные результаты свидетельствуют о взаимосвязи поступления земельных платежей и состояния земельного рынка. Согласно статистическим данным и отчетам в городских округах Республики Башкортостан преобладают земли государственной и муниципальной собственности, которые не всегда обременены правами третьих лиц. Таким образом, у органов местного самоуправления имеется возможность в развитии земельного рынка, построении различных моделей земельных отношений и соответственно повышении экономической эффективности управления земельными ресурсами.

Для осуществления поэтапной работы в управлении земельными ресурсами и получения земельных платежей предложен План мероприятий («Дорожная карта») по повышению экономической эффективности управления земельными ресурсами городских округов Республики Башкортостан.

Мероприятия «Дорожной карты» выстроены с учетом объемов их финансирования и возможного дохода. Приоритетное положение занимают те действия, которые могут обеспечить быстрое поступление денежных средств в бюджет и не требуют значительных бюджетных затрат, которые в дальнейшем будут являться одним из источников финансирования более затратных мероприятий. Однако следует учитывать тот факт, что все мероприятия в управлении земельными ресурсами взаимосвязаны, информация, полученная на одном этапе, используется на другом, поэтому все мероприятия «Дорожной карты» подлежат выполнению. В обобщенном виде План мероприятий представлен в таблице 1.

Таблица 1 – План повышения («Дорожная карта») экономической эффективности управления земельными ресурсами в городах

В данном плане кроме мероприятий, направленных на экономическую эффективность, присутствуют также действия, имеющие в большей степени социальную и экологическую составляющие. Потому что управление земельными ресурсами должно соответствовать различным критериям эффективности. Кроме того, требует учета тот факт, что работа органов местного самоуправления кроме работ по формированию собственной доходной базы, направлена на решение различных задач, в т.ч. и социальных и экологических.

Реализуя предложенные мероприятия плана, исходя из минимальных ставок арендной платы за земельные участки [3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11], возможно получить только арендную плату в размере ок. 5 000,00 млн. рублей (из возможных объемов соответствует минимальному).

Общий объем земельного налога, арендной платы, продажи права на заключение договоров аренды и собственности в городских округах Республики за 2016г.составил 3902,1 млн. рублей (Пзф) [12]. Бюджетами этих городских округов на 2018, 2019г. планируется поступление платежей 4 338 617,90 тыс. и 4 500 962,70 тыс. руб. соответственно.

С учетом поступления земельного налога в 2016г. в размере 1 152 млн. рублей, возможно получить арендную плату и земельный налог в размере 6 152 млн. рублей (Пзр) (соответствует минимальному возможному размеру земельных платежей).

Коэффициент эффективности системы управления земельными ресурсами (Эузр) может быть определен как отношение фактического значения земельных платежей (Пзф) к расчетному значению (Пзр) по формуле 1[1]:

В нашем случае он составит 0,6. Если будут вестись работы по повышению экономической эффективности управления, данный коэффициент будет равен 1, а оперируя различными способами предоставления участков возможно повысить этот показатель. На примере, земельного участка с видом разрешенного использования «Деловое управление» разница в арендной плате, рассчитанной по рыночной оценке и исходя из ставок арендной платы установленной органом местного самоуправления в процентах от кадастровой стоимости, составила 4,6 раза.

Таким образом, экономическая эффективность управления земельными ресурсами городских округов Республики Башкортостан имеет потенциал к повышению. Что может быть реализовано в т.ч. в случае выполнения предложенного плана мероприятий, включающего в себя различные мероприятия и действия по управлению землями городских округов.

Литература

1. Варламов А.А. Земельный кадастр (в 6-ти томах). Том 2. Управление земельными ресурсами [Текст] : учеб.и учеб. пособия/ А.А. Варламов. –Москва :КолосС, 2004. –528 с.
2. Варламов А.А. Экономика и экология землепользования. Часть II. Формирование и обоснование объектов системы землепользования [Текст] : учеб. и учеб. пособия/ А.А. Варламов.–Москва: ГУЗ, 2014. –254 с.
3. Государственные (национальные) доклады о состоянии и использовании земель в Республике Башкортостан (2011-2016гг.) :[доклады Росреестра] / [Электронный ресурс]. – Режимы доступа: https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/zemleustroystvo-i-monitoring-zemel-02/gosudarstvennyy-natsionalnyy-doklad-o-sostoyanii-i-ispolzovanii-zemel-v-respublike-bashk.
4. Об арендной плате за земельные участки [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Салават Республики Башкортостан от 25 нояб. 2013г. № 3-27/333 // СПС «Консультант Плюс».
5. Об арендной плате за землю в городском округе город Сибай Республики Башкортостан [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Сибай Республики Башкортостан от 03 марта 2016г. № 659 // СПС «Консультант Плюс».
6. Об арендной плате за землю в городском округе город Уфа Республики Башкортостан [Электронный ресурс] : решение Совета ГО г. Уфа РБ от 03. 12.2007 № 30/7 // СПС «Консультант Плюс».
7. Об определении размера арендной платы за земли, государственная собственность на которые не разграничена, находящиеся на территории городского округа город Кумертау Республики Башкортостан [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Кумертау Республики Башкортостан от 27 мая 2015г. № 46-7 // СПС «Консультант Плюс».
8. Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Октябрьский Республики Башкортостан [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Октябрьский Республики Башкортостан от 29 янв. 2015г. № 392 // СПС «Консультант Плюс».
9. Об установлении арендной платы за землю на 2016 год [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Агидель Республики Башкортостан от 25 марта 2016г. № 639 // СПС «Консультант Плюс».
10. Об утверждении порядка и условий арендной платы за землю на 2017 год в городском округе город Нефтекамск Республики Башкортостан [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Нефтекамск Республики Башкортостан от 15 марта 2017г. № 4-06/04 // СПС «Консультант Плюс».
11. Об утверждении ставок арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории городского округа город Стерлитамак Республики Башкортостан, с 01.01.2017 [Электронный ресурс] : Решение Совета городского округа г. Стерлитамак Республики Башкортостан от 20 дек. 2016г. № 4-7/4з // СПС «Консультант Плюс».
12. Годовые отчеты об исполнении бюджета. Официальный сайт Управления федерального казначейства по Республике Башкортостан / [Электронный ресурс]. – Режимы доступа:http://ufa.roskazna.ru/ispolnenie-byudzhetov/byudzhety-subektov-rf-i-mestnye-byudzhety/godovoy-otchyet-ob-ispolnenii-byudzheta/.

УДК 528.441.21

Минеева Надежда Яковлевна,

доктор географических наук, профессор

ООО «КАРТЭК»

Лепехин Павел Александрович,

кандидат экономических наук, доцент

Отвагина Мария Геннадьевна,

аспирантка

Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Mineeva Nadezhda Yakovlevna,

Doctor of Geographical Sciences, Professor

Ltd. «kartek»

Lepekhin Pavel Aleksandrovich,

candidate of economic sciences, associate professor

Otvagina Mariya Gennadevna,

graduate student

State University of Land Use Planning, Moscow

Современный опыт комплексных кадастровых работ на примере Сергиево-Посадского муниципального района

Modern experience of complex cadastral works on the example of the Sergiev Posad Municipal District

Аннотация

В статье сформулированы основные теоретические и методологические положения о проведении комплексных кадастровых работ на примере Сергиево-Посадского муниципального района. Проведение комплексных кадастровых работ позволяет существенно повысить качество данных, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) за счет внесения в него сведений о границах земельных участков, кадастровый учет которых осуществлен. Это необходимо для защиты прав собственности, формирования налоговой базы, совершенствования земельно-имущественных отношений и повышения инвестиционной привлекательности регионов.

Summary

The article formulates the basic theoretical and methodological provisions on conducting a complex of cadastral works on the example of the Sergiyevo-Posadsky municipal district. Conduct a comprehensive cadastral works can significantly improve the quality of the data contained in the Unified state register of real estate (egrn) by adding information about parcel boundaries, cadastral registration that is carried out It is necessary for the protection of property rights, formation of tax base, improvement of land and property relations and enhance investment attractiveness of regions.

Ключевые слова: кадастровый инженер, реестровая ошибка, уточнение земельных участков, межевой план.

Keywords: cadastral engineer, registry error, clarification of land plots, land survey plan.

Сегодня почти половина земель в Едином государственном реестре недвижимости имеют неточности в описании (они записаны как ранее учтенные) и серьезные погрешности в определении границ.

Уточнение местоположения границ и (или) площади земельного участка – комплекс работ и процедур, направленных на установление и юридическое закрепление границ земельного участка с определением координат характерных (поворотных) точек границ с нормативной точностью. Уточнение границ земельного участка – это один из видов кадастровых работ. Уточнение границ земельного участка их местоположение определяется исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на земельный участок. Уточнить границы можно у земельного участка, который имеет кадастровый номер. Кадастровые работы выполняет правомочное лицо: кадастровый инженер.

Межевой план по уточнению границ земельного участка подготавливается в следующих случаях:

• если отсутствуют сведения о точном местоположении границ участка (границы не за координированы);
• если сведения, полученные из Росреестра о координатах поворотных точек границ земельного участка, имеют точность ниже нормативной для земель данного целевого назначения. Проще говоря, если координаты этих точек определены недостаточно точно – нужно уточнять;
• если в кадастровых сведениях имеется недостаточно информации об однозначном местоположении поворотных точек границы (несколько значений одной точки);
• если в описании местоположения границ земельного участка допущена ошибка (т.е. земельный участок стоит со смещением от своего фактического местоположения).

Т.е. уточнение границ земельного участка необходимо в первую очередь для того, чтобы:

а) обезопасить себя от претензий со стороны смежных землепользователей

б) продать земельный участок, т.к. грамотный покупатель просто не купит участок без документально подтвержденных границ. 

Согласно п.2 ст. 43 Федерального закона №218 от 13.07.2015г. одновременно можно уточнить границы земельного участка и исправить границы смежных земельных участков [1].

Порядок уточнения границ земельных участков:

1. Сбор пакета документов; выявление сроков; выявление особенностей
2. Выполнение кадастровым инженером съемки; выполнение измерений на конкретно взятой территории.
3. Анализ полученных данных.
4. Составление актов согласования на уточняемый земельный участок и на исправляемые. И передача их заказчику.
5. Составление межевого плана земельных участков.

Пример выполнения таких работ рассмотрим на земельных участках, расположенных в СНТ «Мосфундаментстрой-3», Сергиево-Посадский район, Московской области.

После проведения геодезических изысканий на участке №88 СНТ «Мосфундаментстрой-3» было выявлено, что смежные земельные участки стоят с наложением на данный земельный участок (Рисунок 1). После анализа всех документов, было принято решение утонить все 5 земельных участков.

Рис. 1. Схема выявления наложений земельных участков при уточнении границ местоположения их границ

Согласно ФЗ №921 от 08.12.2015 г. «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», количество актов согласования должно соответствовать количеству уточняемых земельных участок [2].

После анализа всех документов, подписания актов согласования, подготавливается межевой план для уточнения земельного участка и исправления ошибок смежных земельных участков. В таблице 1 приведены документы, используемые для подготовки межевого плана.

Измерения проводились Комплект спутниковой геодезической двухчастотной GPS/ГЛОНАСС-аппаратуры Trimble R7. Сведения о геодезической основе, использованной при подготовке межевого плана приведены в таблице 2. Точность и методы определения координат характерных точек земельных участков определены в соответствии с Приказом №90 от 01.03.2016 г. «Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения», они приведены в таблицах 3 и 4 [2].

Таблица 1. Перечень документов, используемых для подготовки межевого плана

Таблица 2 – Сведения о геодезической основе

Таблица 3. Точность определения положения характерных точек границ земельных участков

Таблица 4. Точность определения площади земельных участков

Обязательному включению в межевой план по уточнению границ является чертеж земельных участок и их частей. На рисунке 2 показано расположение земельных участков на картографической основе по фактическому пользованию.

Данная статья показывает методику проведения кадастровых работ в сложной ситуации. С 1 января 2017 года вступил в силу ФЗ №221 «О государственной регистрации недвижимости» облегчающий проведение комплексных кадастровых работ. Комплексные кадастровые работы ведут к увеличению объектов внесенный в Единый государственный реестр
недвижимости.

Рис. 2. Расположение земельных участков на картографической основе по фактическому пользованию в СНТ «Мосфундаментстрой-3» Сергиево-Посадском районе Московской области

Внесение в Единый государственный реестр недвижимости точных сведений о местоположении границ земельных участков, местоположении границ зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельных участках, наличие которых позволит осуществлять Российской Федерации, субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям качественное управление и распоряжение объектами недвижимости, приведет к повышению уровня юридической защиты прав и законных интересов правообладателей земельных участков, устранению кадастровых ошибок, допущенных при определении местоположения границ земельных участков, снижению количества земельных споров, а также увеличению поступлений в консолидированный бюджет, получаемых от сбора земельного налога, налога на имущество физических лиц и налога на имущество организаций.

Литература:

1. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: федер. закон от 03.07.2015, №218-ФЗ // http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71212176/ Загл. с экрана.-2017.-20 янв.
2. Российская Федерация. Минэкономразвития. Приказы. Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной форме извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков [Электронный ресурс]: приказ от 08.12.2015, №921 // http://docs.cntd.ru/document/420325639. – Загл. с экрана.-2016.-23 нояб.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 07.2016) / Справочная правовая система «Консультант плюс».
4. Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 03.07.2016) “О кадастровой деятельности» / Справочная правовая система «Консультант плюс».
5. Российская Федерация. Минэкономразвития. Приказы. Об утверждении требований к точности и методам определения координат характерных точек границ земельного участка, требований к точности и методам определения координат характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке, а также требований к определению площади здания, сооружения и помещения [Электронный ресурс]: приказ от 01.03.2016, №90 //http://www.garant.ru /products/ipo/prime/doc/71274166 /#ixzz4ygDGBWhH. – Загл. с экрана.-2016.-23 нояб.
6. Современное состояние землеустройства и кадастров в Российской Федерации и научное обоснование основных Направлений их развития в интересах АПК. Волков С.Н., Шаповалов Д.А. В сборнике: Повышение эффективности научно-исследовательской деятельности аграрных вузов в целях реализации федеральной научно-технической программы развития сельского хозяйства на 2017-2025 годыматериалы Всероссийского семинара-совещания проректоров по научной работе вузов Минсельхоза России. 2017. С. 8-12
7. Организация, технологии и опыт ведения кадастровой деятельности. Сборник научных трудов / Москва, ГУЗ, 2012.
8. Построение общей модели системы предоставления сведений Государственного кадастра недвижимости в режиме реального времени на основе интернет-технологий. Скоркин C.С., Шаповалов Д.А. Проблемы региональной экологии. 2009. № 4. С. 199-202.
9. Разработка методики проектирования информационных систем электронного документооборота для целей государственного кадастра недвижимости. Скоркин С.С., Шаповалов Д.А. Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2008. № 7. С. 69-72.
10. Варламов А.А., Мурашева А.А., Лепехин П.А. Кадастр и мониторинг природопользования./ Варламов А.А., Мурашева А.А., Лепехин П.А.//Учебное пособие по изучению теоретических основ природопользования в системе кадастров и выполнению расчётно-графических работ для дисциплин, изучаемых для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 120700 – Землеустройство и кадастры /- М.:ГУЗ, 2012.
11. Вершинин В.В., Ларина Г.Е., Хуторова А.О., Широкова В.А. Мониторинг земель: экологические составляющие./ Вершинин В.В., Ларина Г.Е., Хуторова А.О., Широкова В.А.//Учебное пособие.- М.:ГУЗ, 2012.

References:

1. The Russian Federation. Laws. On the state registration of real estate [Electronic resource]: federal law of July 3, 2015, No. 218-FZ // http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71212176/ -2017.-January 20.
2. The Russian Federation. Ministry of Economic Development. Orders. On the approval of the form of the boundary plan and the requirements for its preparation, the approximate form of notification of the meeting about the coordination of the location of the boundaries of land plots [Electronic resource]: order dated 08.12.2015, No. 921 // http://docs.cntd.ru/document/ 420325639. – 2016.-23 Nov.
3. The Land Code of the Russian Federation No. 136-FZ of October 25, 2001 (as amended on 07.2016) / The legal reference system “Consultant Plus”.
4. Federal Law No. 221-FZ of July 24, 2007 (as amended on 03.07.2016) “On cadastral activity” / The legal reference system “Consultant Plus”.
5. The Russian Federation. Ministry of Economic Development. Orders. On the approval of the accuracy requirements and methods for determining the coordinates of the characteristic points of the boundaries of the land plot, the requirements for accuracy and methods for determining the coordinates of the characteristic points of the contour of a building, construction or an object of unfinished construction on a land plot, as well as requirements for determining the area of a building, [Electronic resource]: order dated 01/03/2016, No. 90 //http://www.garant.ru/products / ipo / prime / doc / 71274166 / # ixzz4ygDGBWhH. – 2016.-23 Nov.
6. The current state of land management and cadastres in the Russian Federation and the scientific substantiation of the main Directions of their development in the interests of the agroindustrial complex. Volkov SN, Shapovalov DA In the collection: Improving the effectiveness of scientific research activities of agrarian universities in order to implement the federal scientific and technical program for the development of agriculture for 2017-2025, the materials of the All-Russian seminar-meeting of vice rectors on the scientific work of universities of the Ministry of Agriculture of Russia. 2017. pp. 8-12.
7. Organization, technology and experience in conducting cadastral activities. Collection of scientific papers / Moscow, State University, 2012.
8. Construction of a general model of the system of providing information of the State Real Estate Cadastre in real time on the basis of Internet technologies. Skorkin SS, Shapovalov DA Problems of regional ecology. 2009. № 4. P. 199-202.
9. Development of a methodology for designing information systems for electronic document management for the purposes of the state real estate cadastre. Skorkin SS, Shapovalov DA Land management, cadastre and land monitoring. 2008. № 7. P. 69-72.
10. Varlamov AA, Murasheva AA, Lepehin PA Cadastre and monitoring of nature management. / Varlamov AA, Murasheva AA, Lepehin PAA. / A manual for studying the theoretical foundations of nature management in the cadastre system and performing computational and graphic work for disciplines studied for students of higher education institutions , trained in the direction 120700 – Land management and cadastres / – M.: SULUP, 2012.
11. Vershinin VV, Larina GE, Khutorova AO, Shirokova V.A. Monitoring of lands: ecological components. / Vershinin VV, Larina GE, Khutorova AO, Shirokova VA / / Educational aid .- M.: SULUP, 2012.

УДК 528.9

Лебедев Петр Петрович,

доктор технических наук, профессор

Маркелов Данила Андреевич,

Доктор технических наук, профессор

Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Lebedev Petr Petrovich,

doctor of technical sciences, professor

Markelov Danila Andreevich

doctor of technical sciences, professor

State University of Land Use Planning, Moscow

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЕ ВОЗМОЖНОСТИ ВЕКТОРНЫХ И РАСТРОВЫХ ГИС

RESEARCH OPPORTUNITIES OF VECTOR AND PATTERN GIS

Аннотация

Выполнен анализ и показаны состав, функции и развитие картографического метода исследования. Дана характеристика и оценка его состояния в         условиях цифровых технологий.

Abstract

The analysis and the composition, functions and development of the cartographic method of investigation are performed. The characteristic and an estimation of its condition in the conditions of digital technologies is given..

Ключевые слова: картографический метод исследования, картографическая структура, исследовательские приемы и операции, растровые и векторные ГИС и карты.

Keywords: cartographic method of research, cartographic structure, research techniques and operations, raster and vector GIS and maps.

Географическая карта за малым исключением является не самоцелью, а средством информирования и получения по ним геометрических данных, а также новых сведений и знаний. Средства исследований по географическим картам в традиционной картографии подразделяются на устройства и приемы, из них в первую группу входят чертежные, измерительные и компьютерные  устройства, а во вторую – графические, картометрические (измерения по карте геометрических величин), морфометрические (определение по карте показателей формы) и математические (применение при работе с картой математических методов) приемы, а исследовательские операции – на анализ, синтез и преобразование картографических структур [1]. Кратко сущность и возможности указанных средств заключаются в следующем. Графические приемы включают в себя различного рода наглядные графические построения по картам: графики, профили, разрезы, блок-диаграммы, роз-диаграммы и т.п., позволяющие отобразить выборочные распределения с целью проведения с ними операций сглаживания, сравнения, обобщения и некоторых других. Картометрические приемы применяются для измерения по картам геометрических величин: географических и прямоугольных координат, абсолютных и относительных высот, длин линий, расстояний, площадей, объемов, горизонтальных углов, направлений и некоторых других. Морфометрические приемы заключаются в измерениях по картам геометрических величин и вычислении по ним показателей формы: густоты, плотности и характера (равномерности) размещения элементов структур; извилистости линий и контуров; горизонтального и вертикального расчленения, уклонов, углов наклона и градиентов поверхностей. Математические приемы основаны на применении формул математического анализа, математической статистики и теории информации. Формулы алгебраических многочленов, полиномов, сплайнов и тригонометрических функций применяются для анализа поверхностей посредством разложения их на обобщающие и остаточные составляющие первой, второй и т.д. степени, которые отражают территориальные уровни соответственно, закономерностей и отклонений от них (особенностей). Самую обширную группу представляют собой приемы математической статистики, включающую в себя формулы: статистических характеристик (моды, медианы, средних, отклонений, вариаций); видов распределений и критериев согласия; коэффициентов корреляций (парные прямолинейный и криволинейный, ранговый, частный, множественный); показателей связи (полихорический, тетрахорический); дисперсионного, факторного и компонентного анализов. С их помощью изучают полученные по картам выборочные совокупности всех видов картографических структур (поверхностей, контурных, линейных и точечных), в частности, общие характеристики и закономерности, динамику, форму и тесноту связей, факторы, и некоторые другие аспекты. Приемы теории информации, основанные на формулах простой, совместной и условной энтропий применяются для оценки сложности структуры, степени пространственного соответствия и зависимости картографических структур.

К началу внедрения в картографию геоинформационных знаний и цифровых технологий перечень математических приемов картографического метода несколько расширился. Он дополнился, в частности, приемами теории вероятностей, теории графов, теории классификации, теории нечетких множеств, теории фракталов и некоторых других теорий. Приемы теории вероятностей, основанные на законе Пуассона (вероятности попадания точки в ячейку регулярной сетки), позволяют оценивать характер размещения элементов точечных структур. Приемы теории графов позволяют представлять линейные и контурные сети в виде графов, описывать их матрицами и получать по ним в результате обработки топологические показатели: степень связности, цикломатическое число, топологические доступность, расстояние и диаметр и некоторые другие. На основе положений теории множеств сформулированы четкие правила образования подмножеств и построения классификационных систем, широко применяемых при исследованиях элементов картографических структур как множеств. Существуют разнообразные логические и количественные подходы к разработке классификационных систем, включая систему территориальной классификации или районирования. Аппарат теории нечетких множеств применяется в тех случаях, когда качественный классификационный признак проявляется в элементах множества неопределенно, а принадлежность их к подмножествам (классам или районам) определяется на основе значений вероятности. Разделение множества на классы или районы в такого рода системах получается неоднозначным, размытым. Аппарат фрактальной геометрии позволяет несложными функциями описывать линии любой сложности, в частности, береговые линии или границы природных ландшафтов и тем самым с необходимой точностью выполнять измерения их протяженности и площади замкнутых ими областей. Многие из этой группы приемов были обеспечены специально разработанными программами для исследования по картам с помощью компьютеров.

Широкое применение цифровых технологий в картопользовании связано с распространением разнообразных по функциональным возможностям, специализации и формату цифровых данных ГИС, в состав которых как правило входили программы обработки структур геоданных (слоев и цифровых крат). Большая часть этих средств представляли собой запрограммированные традиционные приемы и операции, а другая – гисовские продукты, обусловленные возможностями и особенностями цифровых форм представления и организации картографической информации. Отметим сразу, что в ГИС растрового и векторного типа эти возможности и особенности далеко неодинаковые. Дальнейшая практика применения картографического метода исследования проходит в русле и соответственно в условиях развития цифрового картографирования. Его в условиях цифрового этапа отличают следующие особенности.

Произошло объединение картосоставительских и картопользовательских средств в едином пакете программного обеспечения ГИС и соответственно слияние поддерживаемых ими ранее раздельных процессов в единую картографическую технологию.

Все востребованные практикой измерительно-исследовательские ресурсы картографического метода доцифрового периода за небольшим исключением были переведены на язык гисовских программ и не только сохранены, но и расширены новыми средствами, обусловленными цифровой формой картографической информации, а также особенностями растровой и векторной разновидностями её организации, которые определили не только их состав, но и функциональные возможности. Напомним структурные особенности растровой и векторной моделей организации геоданных.

Растровая модель представляет собой матрицу, каждая ячейка которой имеет память для записи и хранения данных о цвете или атрибутивных данных, а также координатную привязку – положение в пространстве матрицы, которому может быть поставлено в соответствие положение в геодезическом или географическом пространствах. Если объектом, а точнее оригиналом растра является географическая карта, то его матрица охватывает и включает в себя и всё её пространство, и все элементы её формы-содержания; другими словами полностью отображает оригинал – как пространственную, так графическую и атрибутную (сущностную) стороны карты. Географической карте в растровом представлении соответствует один слой, в то время как в векторном представлении – набор слоёв в количестве равном числу компонентов содержания и мерностей их элементного состава, а также связанных ними атрибутивных данных. Комплекту сопряженных карт (серии или атласу) в растровом представлении соответствует набор строго между собой скоординированных, одинакового размера матриц и их ячеек, называемый многослойным или комплексным растром.

Наиболее востребованными в программном обеспечении растровых ГИС являются средства, основанные на многочисленных методах и показателях математического анализа, математической статистики и матричной (картографической) алгебры, которые применяются для анализа, преобразования и синтеза как единичных так и комплексных растров. Операции их обработки могут быть локальные, фокальные, зональные и поверхностные или 3D-операции. Локальные операции выполняются с отдельными ячейками и заключаются в вычислении их значений на одном или нескольких слоях растра. Фокальные операции выполняются с каждой ячейкой и с окружающими её ячейками в пределах определённого окна и заключаются в вычислений для неё новых значений в зависимости от свойств окружения как на одном так и на нескольких слоях. Зональные операции выполняются с группами ячеек, имеющих одинаковые значения и заключаются в вычислении для них новых значений на растре с различным количеством слоёв. 3D-операции выполняются с растрами, описывающими поверхности. Нет возможности представить полный перечень средств работы с растровыми геоданными, поэтому ограничимся главными: ранжирование ячеек; классификация ячеек; арифметические действия с ячейками; оценка вида распределения значений по ячейкам и его отображение; построение зон (буферных и тяготения); оверлей слоёв; анализ изменений разновременных слоёв; трансформирование слоёв ( с использованием алгебраических и тригонометрических функций); морфометрическая обработка ЦМР (определение уклонов, экспозиции склонов и др.).

Векторная модель представляет собой совокупность или последовательность пар геодезических или географических координат элементов одного класса и одинаковой мерности, называемую слоем.

Географическая карта в векторном представлении – это набор слоев и связанных с их элементами атрибутивных (сущностных) данных, которые хранятся в отдельной БД. Технологически векторную карту обычно получают «разделкой» (структуризацией и векторизацией) целостной растровой карты разного вида и уровня составляющие:          пространственную и атрибутивную; пространственную – на слои; атрибутивную – на строки и столбцы реляционной таблицы БД. Слой в данном представлении является упрощенной структурой, состоящей из пар координат (точек), образующих места расположения элементов определённого вида, с которыми связаны значения атрибутов. Его пространственная основа содержит не покрытие из ячеек с данными как в растре, а точки, образующие точечные, линейные и контурные структуры. Разделённость векторной карты на слои, отсутствие в качестве пространственной основы сплошного покрытия из ячеек с автономной памятью существенно снижают её информационный и научный потенциал, поэтому оснащенность векторных ГИС средствами исследования отличается от растровых ГИС как составом, так и возможностями. В их программном обеспечении отсутствуют многочисленные средства, основанные на аппарате математического анализа, математической статистики и матричной алгебры, успешно используемые в растровых ГИС; из входящих в его состав программных средств востребованной и по-настоящему исследовательской является единственная программа, выполняющая синтетические операции оверлея, которая в растровых ГИС является одной из многих данного уровня.

Положения картографического метода исследования в условиях двух технологических направлений развития цифрового картографирования сложилась следующим образом [2]. Массовое распространение в стране получили недорогие настольные ГИС- пакеты векторного типа. Они хорошо себя зарекомендовали в составлении цифровых карт, но при этом по причине упрощенной структуры слоев имеют сравнительно небольшой набор средств для выполнения с ними операций анализа, преобразования, синтеза и соответственно исследовательские возможности. Пакет, в котором скромно представлены средства дальнейшей обработки «слоевых» карт, нельзя отнести к полным и эффективным, т.к. он не обеспечивает выполнение всесторонних и глубоких исследований и полного цикла картографирования.

В то же самое время растровые ГИС- пакеты, имеющие в своем составе мощный исследовательский инструментарий обработки «матричных» карт, распространены многократно меньше векторных пакетов, поэтому их реальный вклад в практику применения картографического метода в масштабе страны даже с учетом программ, используемых в комплексах обработки снимков и спутниковых данных, незначительный.

В итоге имеем, что страна наводнена неполными малоэффективными ГИС-пакетами, не дающими главного для чего создаются географические карты – новые информацию, знания и карты. Ожидания значительного подъема массовости и отдачи применения картографического метода исследования в условиях цифровых технологий не оправдались. Более того их уровень не только не подрос по сравнению с доцифровым периодом, но и понизился, поскольку сдерживается слабой картопользовательской составляющей широко используемых настольных векторных ГИС-пакетов.

Выход из тупика, как показывает опыт применения ГИС и системных комплексов других ценовых и функциональных категорий – многомодульных универсальных ГИС и комплексов, состоящих из двух и более видов систем обработки пространственных данных, находится в соединении в рамках недорого настольного ГИС-пакета гибридного типа векторных картосоставительских и растровых картопользовательских программ. Один путь выхода – быстрый и экономичный, основан на использовании огромного парка действующих настольных векторных пакетов и заключается в их дополнении готовыми или специально разработанными исследовательскими модулями обработки растров. Другой путь – более затратный и по времени и по ресурсам заключается в разработке недорогой настольной ГИС нового поколения гибридного типа, обеспечивающего все этапы картографирования: составление цифровых карт, всесторонние исследования цифровых карт, составление операциями анализа, преобразования и синтеза разнообразных производных карт.

Литература

1. Берлянт А.М. Картографический метод исследования/ Берлянт А.М. – М.: Изд-во МГУ, 1971.
2. Лебедев П.П. Картографический метод исследования в условиях цифровых технологий / Лебедев П.П. //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.- 2011 №12.
3. Лебедев П.П. Вопросы кадастрового картографирования правового положения земель./ Лебедев П.П.//Геодезия и картография.- 1998. № 6. С. 49-52.
4. Широкова B.A., Левин Ю.Ю. Концепция геоинформационной системы об экологическом состоянии водных объектов./Широкова B.A., Левин Ю.Ю. //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель.-2012. № 8 (92). С. 75-81.

References

1. Berlyant A.M. Cartographic method of research. Moscow State University Publishing House 1971.
2. Lebedev P.P. Cartographic method of research in digital technologies Land management, cadastre and land monitoring 2011 №12.
3. Lebedev P.P. Questions of cadastral mapping of the legal status of lands. / Lebedev PP // Geodesy and cartography.- 1998. № 6. P. 49-52.
4. Shirokova V.A., Levin Yu.Yu. The concept of the geoinformation system on the ecological state of water bodies / Shirokova V.A., Levin Yu.Yu. // Land management, cadastre and land monitoring.-2012. No. 8 (92). Pp. 75-81.

УДК 911.9

Лебедев Петр Петрович,

доктор технических наук, профессор

Лукьянова Татьяна Семеновна,

доктор географических наук, профессор

Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Lebedev Petr Petrovich

doctor of technical sciences, professor

Lukyanova Tatiana Semenovna,

Doctor of Geographical Sciences, Professor

State University of Land Use Planning, Moscow

ОБОБЩЕННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ГЕОГРАФИЧЕСКОЙ КАРТЫ

GENERALIZED DETERMINATION OF THE GEOGRAPHICAL CARD

Аннотация

На основе анализа определения географической карты, а также формализованного описания структуры картографической информации предложено обобщенное понятие классической и цифровой географических карт.

Abstract

Based on the analysis of the definition of a geographical map, as well as a formalized description of the structure of cartographic information, a generalized concept of classical and digital geographic maps is proposed.

Ключевые слова: географическая карта, пространственные отношения, картографическая структура, геоинформационная структура.

Keywords: geographic map, spatial relations, cartographic structure, geoinformation structure.

Два основных фактора определили современное научное понимание объекта и определение понятия насчитывающего более века термина географическая карта – развитие знаний картографической науки и развитие самой карты  как феномена, сопровождающего общество на протяжении всей его истории. При этом в течение XX века, к началу которого окончательно сформировались устройство и облик классической «живой» (в отличие от виртуальной) географической карты, понятие о ней постоянно менялось исключительно под влиянием развития научных знаний. Появлялись новые направления картографирования, объекты, темы и области применения географических карт, совершенствовались методы и технологии создания и использования, но сложившиеся принципы устройства и функционирования оставались неизменными. Научный взгляд на нее менялся по мере появления, развития и применения знаний и методов теории информации, теории систем, кибернетики, теории образов, семиотики, теории моделирования и других общенаучных дисциплин. Но начиная примерно с 2000 года ситуация радикально меняется: на первое место выходит фактор развития, а точнее сказать практика революционного переустройства самой географической карты, ее веками сложившейся природы. Произошли изменения до такой степени быстро и радикальные, что в первое время высказывались мнения о появлении некой виртуальной сущности, только внешне (изображением на экране или его оттиском на бумаге) напоминающей классическую карту и образовании альтернативной картографии. Сегодня, по прошествии некоторого отрезка времени, когда специалисты-картографы стали знать геоинформатику и научились применять ГИС, а специалисты по геоинформатике лучше знать традиционную картографию, водораздел между картографией и геоинформатикой размывается, указывая на схождение представлений о классической и цифровой картах, за которыми может стоять их внутреннее единство.

Цель статьи в этой связи с помощью анализа развития понятия географической карты, исследования ее структуры раскрыть секрет ее уникальности и востребованности, а также корни внутреннего единства с цифровой картой.

Как показал исторический анализ десяти определений географической карты, предложенных за последние 85 лет развития картографии [1], все они построены на основе общенаучных терминов, понятия которых так или иначе сходны с представлениями об устройстве, свойствах и функциях карты. Ее последовательно называли чертежом, изображением, знаковой системой, моделью, информацией, текстом и некоторыми другими терминами. На их сходстве с картой разрабатывались концепции, в контексте которых формулировались определения карты, которые с учетом того, что раскрывают отдельные ее стороны или компоненты, но не целиком, можно назвать аспектными. Этот процесс по мере появления новых общенаучных терминов и основанных на них концепций, а также изменений в устройстве, свойствах и функциях самой карты продолжается.

Процесс постоянной смены главного понятия, указывает на то, что картографическая наука до сих пор не сформулировала основополагающего понятия, раскрывающего собственную сущность карты и не зависящего от научной и технологической конъюнктуры. Ситуация на данное время такова, что ни одно из определений «эволюционного ряда» на эту роль не подошло. Причина этого, как показал анализ, заключается в том, что до сих пор карта рассматривалась традиционно, снаружи: либо в сравнении с другими общеизвестными сущностями, либо по внешним особенностям ее устройства. В то время как знание ее собственной, не лежащей на поверхности сущности требует изучения ее изнутри: на структурном уровне или уровне элементов и отношений.

Возможность углубленного изучения классической карты изнутри основано на структурном подходе, в частности, на математическом аппарате анализа и описания отношений, опыт применения которого доказывает правильность его выбора на пути к раскрытию собственной сущности карты [2,3]. Подход позволяет выявить отношения, обуславливающие внутреннюю организацию карты и формализовано описать ее как целостную структуру. В результате анализа отношений внутри компонентов – легенды и пространственного базиса, а также отношений между ними разработана система моделей подструктур и структур этих компонентов и интегральной картографической структуры, которую можно рассматривать в качестве общего формализованного определения карты:

где S_L, S_p, S_k – структура легенды, структура пространственного базиса и главная интегральная картографическая структура; Т, G, Р, К – множества элементов соответственно текстовой и графической частей легенды, пространственного базиса и главного компонента; 1_i, p_j, k_f – отношения на множествах элементов легенды, пространственного базиса (p_j – порядка, положения, направления, связности, симметрии, отображения и др.) и главного компонента; α – отношения отображения [3].

В составной структуре легенды используются общеизвестные логические отношения соподчиненности, сходства, эквивалентности и различия, образующие структуру ее текстовой (числовой) части и связанную с ней структуру визуальной части, получивших названия соответственно таксономическая и графическая подструктуры легенды; соответствие между этими подструктурами в общем случае является нестрогим, хотя в некоторых случаях, например, в абсолютных картографических шкалах оно может приближаться к строгому.

В пространственном базисе носителя карты, на котором построен главный ее компонент, «хранятся» и могут быть использованы описанные различными геометрическими теориями (евклидовой, топологической, начертательной, множественной, алгебраической и др.) виды отношений: порядка, положения, расстояния, направления, связности, смежности, инцидентности,       пересечения, включения, переноса, симметрии, отображения и другие. Именно благодаря им в его пространстве создается математическая основа, посредством которой формируется и графически фиксируется позиционная структура, соответствующая пространственной структуре объекта карты. Поскольку формирование позиционной структуры, осуществляемое путем съемки, трансформирования и переноса пространственной структуры объекта, является процессом на всех его стадиях математически обоснованным, их соответствие является изоморфным или близким к нему, а результат этого процесса можно назвать отображением. Внутри себя она также основана на изоморфном соответствии, так как ее графическая составляющая в позиционном (координатном) отношении полностью ее повторяет и по сути является калькой содержательной составляющей. В результате составительских работ, при выполнении которых происходит соединение «однопредметных» элементов позиционной и таксономической структур, образуется интегральная структура главного компонента системы.

Таким образом, специфика географической карты и главный секрет ее уникальности и востребованности заключается в том, что выявленные и описанные пространственные отношения соответствуют отношениям в пространстве географической оболочки. Именно они обеспечивают структурное сходство с объектом – фрагментом географической оболочки.

Информация цифровой карты является структурой, в которой пространственные отношения, находящиеся в традиционной карте в скрытом виде представлены явно в виде пространственных отношений в составе той ли иной цифровой модели данных (векторной простой или топологической, растровой простой или комплексной и др.). Они являются базовыми, не зависящими от носителей, методов и технологий их создания и использования. Другими словами и у классической, и у цифровой карты единая внутренняя сущность – геометрические отношения, аналогичные отношениям реального пространства географической оболочки.

Анализ эволюции понятия и внутренней организации классической карты, а также организации ее высокотехнологичной родственницы, показал, что сегодня можно составить общее определение для классической и цифровой разновидностей географической карты, не зависящее от научной и технологической конъюнктуры, но в то же время учитывающее традиции указывать в определениях ее важнейшие составляющие, стороны и свойства. С учетом сказанного определение может быть сформулировано следующим образом. Географическая карта – это графическими обозначениями, в масштабе и картографической проекции представленная, обобщенная и целенаправленная геоинформационная структура, соответствующая структуре тематически и территориально определенного фрагмента географической оболочки.

Литература:

1. Лебедев П.П. Эволюция понятия географической карты Изв. вузов Геодезия и аэрофотосъемка 2015 №2.
2. Лебедев П.П. Структурный подход в картографии Изв. вузов Геодезия и аэрофотосъемка 2010 №1.
3. Лебедев П.П. Значение и опыт математического представления географической карты как целого Изв. РАН География 2010 №3.

References:

4. Lebedev PP Evolution of the concept of a geographical map Izv. Universities Geodesy and aerial photography 2015 №2.
5. P.P. Lebedev. Structural approach in cartography Izv. universities Geodesy and aerial photography 2010 №1.
6. P.P. Lebedev. Value and experience of mathematical representation of a geographical map as a whole Izv. RAS Geography of 2010 №3.

УДК 528.914

Лебедев Петр Петрович,

доктор технических наук, профессор

Донцов Александр Владимирович,

доктор географических наук, профессор

Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Lebedev Petr Petrovich,

Doctor of Technical Sciences, Professor

Dontsov Aleksandr Vladimirovich,

Doctor of Geographical Sciences, Professor

State University if Land Use Planning, Moscow

ОПЫТ МОДЕЛИРОВАНИЯ КАРТОГРАФИЧЕСКОЙ ГЕНЕРАЛИЗАЦИИ

THE EXPERIENCE OF SIMULATION OF CARTOGRAPHIC GENERALIZATION

Аннотация

Предложен и опробован математический аппарат описания структуры географических карт математического моделирования и анализа картографической генерализации.

Abstract

Proposed and tested a mathematical apparatus describing structures maps of mathematical modeling and analysis of cartographic generalization.

Ключевые слова: вероятность совместного события, матрица вероятностей, энтропия, негэнтропия, структурная перестройка.

Keywords: the probability of the joint events, probability matrix, entropy, negentropy, restructuring

Рассматриваемый опыт моделирования картографической генерализации основан на описании структуры вероятностями наличия в парах соседних точек (смежных ячеек) i и j элементов из состава легенды или вероятностями совместных событий.

Вероятность совместного события p_ij=n_ij/n представляет собой долю смежных пар, сочетающих i j классы из состава классифицированной системы легенды карты, насчитывающей m классов в общем количестве пар позиций (точек, ячеек) пространства карты, дискретизированного посредством палетки или сканированием с шагом ∆x = ∆y по направлениям осей X и Y. Структура информации карты описывается, таким образом, матрицами ее подструктур P_x и P_y размером m х m, диагонали которых – это значения доли каждого класса смежных пар, сочетающих элементы каждого класса с самими собой или одноклассников p_ij, а другие, недиагональные значения p_ij – доли пар разноклассников, сочетающих каждый класс с каждым другим классном. Матрицы P_x и P_y являются численным выражением пространственных отношений между элементами, из которых образована структура информации карты, отражающим такие ее показатели как количество классов элементов, их относительные размеры, количество занимаемых ими контуров (контурность), а также относительную протяженность линий примыкания (границ) или смежности контуров. С их помощью можно по значениям p_ij ранжировать элементы (занимаемые ими площади), а по значениям p_ij оценивать степень взаимосвязи между ними, тем самым выявлять устойчивую, закономерную составляющую или ядро структуры. Кроме того, матрицей, ∆P= P_x – P_y можно оценивать симметрию (асимметрию) структуры, а матрицей Р = (P_x + P_y)/2 получать обобщенное описание структуры. Вычисленными по значениям матриц показателям удельного количества информации (бит), приходящегося на одну пару элементов, или энтропии H=∑^m_j∑^m_i log₂p_ij можно измерять сложность структуры, в частности, H_x, H_y и H по по значениям трех матриц соответственно (P_x, P_y, P). Предложенный аппарат позволяет описывать не только состояние структуры картографической информации, но и, что важно ее изменения, которые учитываются в значениях p_ij матриц и соответственно H, тем самым моделировать генерализацию как структурное преобразование информации исходной карты. Проверку «работоспособности» аппарата можно показать на примере сравнения значений матриц P_x, P_y, P и энтропии H_x, H_y и H фрагмента на рисунке 1 и производного от него фрагмента (рис. 2), полученного в результате отбора небольшого контура А и сглаживания границ контуров.

Энтропии структуры фрагмента, полученные по данным матриц P_x, P_y и P, соответственно равны H_x = 1.939; H_y=1,598 и H=1,846.

Структурные изменения фрагмента 2 отражены значениями матриц P_x, P_y, ∆Р, P и полученные в результате генерализации фрагмента 1 энтропий H_x, H_y и H:

Кроме изменений в распределении классов элементов и отношений смежности между ними сравнительный анализ показал убыль сложности структуры. При этом эту убыль не следует понимать буквально, только как упрощение, поскольку генерализация – это не только и не столько механический отсев малоразмерных и малозначимых элементов, сколько научная и профессиональная перестройка структуры, позволяющая выделить в ней типичное, закономерное, подчеркнуть индивидуальное, особенное и ориентировать ее на определенные задачи. Сложность и ее показатель энтропия с точки зрения теории систем имеют обратную сторону – упорядоченность и негэнтропию. Поэтому структура, прошедшая процедуру научной и профессиональной перестройки, становится более осмысленной и целенаправленной или, определяя одним словом, упорядоченной, что выражается в приросте отрицательной энтропии или негэнтропии.

Результаты представленного опыта моделирования и картографической генерализации пока скромные, тем не менее они позволяют сделать вывод о правильности выбранного направления и методов исследования, и принципиальной возможности изучить количественные закономерности этого сложного и субъективного процесса проектирования, и составления географических карт. О сложности и субъективности генерализации говорит тот факт, что она в отличии от других картографических процессов автоматизирована только в отдельных ее видах и лишь частично. В частности, в цензовом отборе отдельных элементов и в исключении узловых точек границ контуров, внутренний угол между смежными дугами, которых почти равен 180°. Трудно поддаются алгоритмизации неформальное обобщение классификаций элементов и практически не поддаются – операции обобщения плановых очертаний площадных и линейных элементов.

Из проведенного опыта следует принципиально важный вывод о том, что процесс генерализации поддается математическому описанию и изучению на его основе как преобразования картографических структур и что в последствии, после установления закономерностей преобразования в зависимости от методов и приемов генерализации его (процесс) можно алгоритмизировать не частично, а целиком.

Литература:

1. Лебедев П.П. Значение и опыт математического представления географической карты как целого. / Лебедев П.П. //Известия РАН. Серия географическая. 2010 №3
2. Лебедев П.П. Структурный анализ картографической генерализации./ Лебедев П.П. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2016 №6
3. Методика создания цифровой геоморфологической карты Москвы./ Кошкарев А.В., Маркелов А.В., Маркелов Д.А., Некрасова Л.А., Самсонова С.Ю.//Геоморфология. – 2011. № 2. С. 55-65.
4. Лебедев П.П. Генерализация как преобразование картографической структуры./ Лебедев П.П.// Известия высших учебных заведений. Геодезия и аэрофотосъемка.- 2007. № 1. С. 141-153.

References:

1. Lebedev P.P. Value and experience of mathematical representation of a geographical map as a whole. Proceedings of the Russian Academy of Sciences. Geographic series. 2010 №3/
2. Lebedev P.P. Structural analysis of cartographic generalization. Land management, cadastre and land monitoring. 2016 №6/
3. Technique for creating a digital geomorphological map of Moscow. / Koshkarev AV, Markelov AV, Markelov DA, Nekrasova LA, Samsonova S.Yu.// Geomorphology. – 2011. № 2. P. 55-65.
4. Lebedev P.P. Generalization as a transformation of the cartographic structure. / Lebedev PP. // News of higher educational institutions. Geodesy and aerial photography. – 2007. № 1. P. 141-153.

УДК 332.34

Донцов Александр Владимирович,

доктор географических наук, профессор

Гуров Анатолий Федорович

Кандидат географических наук, доцент

Dontsov Aleksandr Vladimirovich,

Doctor of Geographical Sciences, Professor

Gurov Anatoly Fedorovich

Candidate of Geographical Sciences, Associate Professor

State University of Land Use Planning, Moscow

Информационное обеспечение современного землеустройства и кадастров

INFORMATION SUPPORT FOR MODERN LAND MANAGEMENT AND CADASTRE

Аннотация

В статье рассматривается состояние и развитие информационного обеспечения современного землеустройства и кадастров. Исследованы вопросы развития получения информации для землеустройства и кадастров, потребность в информационном насыщении по мере перехода от уровня страны и субъекта Федерации к конкретным землепользованиям и земельным участкам. Авторами на основе изучения истории развития информационного обеспечения показано, что землеустройство, опираясь на другие методы исследования призвано мобилизовать природно-ресурсный потенциал территории для повышения продуктивности земли, стимулировать естественное воспроизводство элементов окружающей среды.

Abstract

 The article considers the state and development of information support for modern land management and cadastres. The issues of the development of obtaining information for land management and cadastres, the need for information saturation as the transition from the level of the country and the subject of the Federation to specific land uses and land plots are investigated. The authors based on studying the history of information support showed that land management, relying on other research methods, is called upon to mobilize the natural resource potential of the territory to increase the productivity of the land, to stimulate the natural reproduction of environmental elements.

Ключевые слова: землеустройство, кадастр, информационное обеспечение, картографирование, рациональное использование земель

Keywords: land management, cadastre, information support, mapping, rational use of land

Земельное законодательство Российской Федерации рассматривает землю в качестве важнейшей составной части природы, являющейся главным средством производства в сельском и лесном хозяйстве, сферой несельскохозяйственной деятельности, а также недвижимого имущества и объекта права собственности. Использование земли как основного компонента природной среды и средства сельско- и лесохозяйственного производства имеет приоритет по отношению к её другим функциям, а свободное владение, пользование и распоряжение землей возможно только при условии не нанесения ущерба окружающей среде. При этом ведущее место в организации и осуществлении рационального использования и охраны земельных ресурсов, как известно, занимает землеустройство, являясь системой мероприятий по изучению состояния земель, планированию и организации их рационального использования и охраны, образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и установлению границ на местности, организации рационального использования гражданами и юридическими лицами земельных участков для осуществления сельскохозяйственного производства.

Работы по землеустройству включают, наряду с другими, сбор информации об объектах землеустройства, содержащейся в едином государственном реестре недвижимости, государственном фонде данных, полученных в результате проведения съемочных работ, картографической и иной деятельности, связанной с использованием, охраной и перераспределением земель. В результате проведения геодезических и картографических работ составляются карты (планы) объектов землеустройства, отображающие в графической форме местоположение, размер, границы объектов землеустройства и ограниченных в использовании частей объекта землеустройства, а также размещение объектов недвижимости, прочно связанных с землей.

Перестроечные процессы всех звеньев хозяйственной и общественной жизни, связанные с земельной реформой и земельными преобразованиями, а также прогресс научной и технической мысли, заставили по-новому взглянуть на проблемы информационного обеспечения науки и народнохозяйственной практики. Решение задач, относящихся к действиям землеустройства, включает разработку следующей землеустроительной документации, определенной Федеральным законом «О землеустройстве»:

• Генеральная схема землеустройства территории Российской Федерации, схема землеустройства территорий субъектов Российской Федерации, схема землеустройства муниципальных образований, схемы использования и охраны земель;
• Генеральная схема;
• проекты территориального землеустройства;
• материалы межевания объектов землеустройства;
• карты (планы) объектов землеустройства;
• проекты внутрихозяйственного землеустройства;
• проекты улучшения сельскохозяйственных угодий, освоения новых земель, рекультивации нарушенных земель, защиты земель от эрозии и других видов деградаций и загрязнений;
• материалы геодезических и картографических работ, почвенных геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель;
• тематические карты и атласы состояния и использования земель.

Различия в практическом предназначении землеустроительной документации и методах ее разработки предполагают выделение в землеустроительных действиях строго определенных этапов: информационного — по изучению земель; предпроектного — по составлению схем землеустройства; проектного — по составлению проектов территориального и внутрихозяйственного землеустройства, рабочих проектов на выполнение отдельных мероприятий.

Информационный этап включает съемки, обследования, оценку качества и инвентаризацию земель, в результате чего создаются топографические планы, почвенные, геоботанические и иные карты, материалы оценки качества и инвентаризации земель.

Предпроектный этап предусматривает планирование и организацию рационального использования земель, и их охраны, а землеустроительную документацию составляют Генеральная схема землеустройства территории страны, схемы землеустройства территорий субъектов Федерации, схемы землеустройства муниципальных и других административно-территориальных образований, схемы использования и охраны земель.

Содержанием проектного этапа является территориальное землеустройство (образование новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, межевание объектов землеустройства) с разработкой проектов территориального землеустройства, материалов межевания объектов землеустройства, и внутрихозяйственное землеустройство, результатом которого являются проекты внутрихозяйственного землеустройства и рабочие проекты на отдельные мероприятия. Разработке проектных предложений предшествуют изучение землеустраиваемой территории, получение количественных и качественных показателей наличия, и состояния земель. В процессе их изучения накапливается разносторонняя информация о земельных участках, землепользованиях и территориях, составляются планы, карты и атласы объектов землеустройства. Результаты геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований, и изысканий, оценки и инвентаризации земель составляют информационную основу для планирования и организации рационального использования земель и их охраны. Вместе они служат технико-эколого-экономическим обоснованием для территориального и внутрихозяйственного землеустройства.

Анализ содержания современного землеустройства и разрабатываемой предпроектной и проектной документации свидетельствует о различных требованиях к составу и детальности информации, прежде всего картографической, необходимой для решения задач территориальной организации производства и природопользования. Потребность в информационном насыщении увеличивается по мере перехода от уровня страны и субъекта Федерации к конкретным землепользованиям и земельным участкам, от составления предпроектной документации — к землеустроительному проектированию.

Накопленный известный опыт экологического картографирования подлежит серьезному анализу с целью разработки направлений экологического картографирования в сложившихся нынешних условиях. При этом наряду с отдельными комплексными эколого-географическими картами, дающими многостороннюю экологическую характеристику территории, могут создаваться и комплексные атласы, которые кроме экологических карт содержат базовые карты природного и социально-экологического содержания, отображающие экологические проблемы отдельных отраслей народного хозяйства (сельского, лесного и т.п.) [5].

 Не потеряло своей актуальности сельскохозяйственное картографирование, которое ориентировано на отображение производственных связей, оценочных экономических и экологических характеристик; особое значение приобрело системное изображение земельных ресурсов, в том числе на оценочных и прогнозных картах, с применением синтетических и конкретных количественных показателей.

 В результате экспериментальных исследований ряда учреждений и вузов рекомендовано как перспективное создание на разных административно-хозяйственных уровнях, от сельскохозяйственного предприятия до страны в целом, отдельных карт, серий карт и атласов современного и перспективного использования земель, охраны и рекультивации, противоэрозионных мероприятий, всех звеньев АПК и др.[2]. Например, комплексное экологическое картографирование стало приоритетным направлением научной деятельности географического факультета МГУ. При этом комплексные экологические карты по пространственному охвату предусматривают охват различных уровней: глобальный, национальный, региональный, локальный и местный. Причем локальный уровень включает «площадные» объекты – административные районы, города, сельскохозяйственные предприятия в масштабах картографирования от 1:10 000 до 1:100 000 [3].

Территориальная организация аграрного производства обосновывается с помощью природно-сельскохозяйственного районирования, к которому на современном этапе следует отнести эколого-ландшафтные, агроландшафтные, агроэкологические виды характеристики земель, выполняющие роль научно-информационной системы землеустройства, базирующейся на картографических методах исследований и создании соответствующих карт и атласов. Для решения землеустроительных задач деление территории производится по критериям равнокачественности территориальных выделов и взаимосвязанности, и однообразия мероприятий в пределах территориальных выделов, отраженных на соответствующих картах.

Для обоснования землеустройства материалы районирования или заимствуются, или специально разрабатываются в соответствии с решаемыми задачами и территориальными уровнями: верхний — страна, регионы, субъекты Федерации; средний — части территории субъектов Федерации, административные районы; нижний — землепользования хозяйствующих субъектов и массивы угодий.

Целесообразность применения материалов различных видов районирования при землеустройстве сводится к следующему. Природно-сельскохозяйственное (эколого-хозяйственное) районирование страны применимо в качестве основной решаемой задачи для определения перспективных направлений использования и охраны земель.  Основными территориальными выделами на картах являлись: пояса — по показателям влаго- и теплообеспеченности, типам почв, растительности, сельскохозяйственного производства; зоны — по баллам тепла и влаги, режимам почвообразования и минерального питания, соотношению угодий; провинции, округа, районы и подрайоны — по выраженным геоморфологическим и гидрологическим особенностям, преобладающим почвам, мезоклимату. По каждому подрайону определялся показатель общей биологической продуктивности. Материалы районирования широко использовались при землеустройстве административно-территориальных образований и ведении земельного кадастра [4].

 На уровне крупных регионов, краев, областей природно-хозяйственная дифференциация земель осуществляется с помощью эколого-ландшафтного районирования территории, основной задачей которого является межотраслевое распределение земель в целях нахождения рационального соотношения между потенциалом природного комплекса и направлениями хозяйственной деятельности. На соответствующих картах выделяются территории, свойства которых адекватны степени антропогенного воздействия. Соответственно дается оценка экологической ситуации: нормальная, конфликтная, напряженная, критическая, катастрофическая. На картах районирования отражены зоны приоритетного размещения производства и формируются комплексы природоохранных мероприятий. На уровне административного района размещение землеустроительной инфраструктуры в существенной мере опирается на показатели характеристики территории, полученные в порядке агроландшафтного районирования, где решаются задачи определения структуры угодий, размещение систем территориальных объектов. В частности, пространственное положение границ землепользований, производственных подразделений, хозяйственных центров, магистральных дорог согласовывается с системой агроландшафтных таксонов: фациями, подурочищами, урочищами, местностями и соответственно отражается на картах. Источником необходимой информации для образования землепользований (землевладений), организации угодий и севооборотов, устройства территории севооборотов на основе тщательного учета внутриотраслевой и видовой пригодности земель под отдельные сельскохозяйственные угодья и культуры служит агроэкологическое районирование, в ходе которого сельскохозяйственные угодья ранжируются по качеству относительно жизненных требований растений к условиям произрастания. Соответствующими условными знаками на картах или чертежах специальных обследований выделяются агроэкологические типы земель: гидрографического (пойменного), присетевого, приводораздельного, водораздельного комплексов; классы земель и элементарные, однородные земельные участки. Агроэкологические выделы при территориальном (межхозяйственном) и внутрихозяйственном землеустройстве превращаются в производственно-территориальные объекты (землепользования, массивы угодий, севообороты и т.д.).

Используя картографический метод исследования на основе экологического подхода, возможно, таким образом, выделять сюжеты с указанием площадей земель, нуждающихся в проведении природоохранных мероприятий, что может иметь место прежде всего на предпроектном этапе землеустройства. Таким образом, землеустройство, опираясь на другие методы исследования призвано мобилизовать природно-ресурсный потенциал территории для повышения продуктивности земли, стимулировать естественное воспроизводство элементов окружающей среды.

В настоящее время имеются предпосылки для успешного решения задач современного землеустройства. Существуют программные средства обработки цифровой, графической и текстовой информации. В автоматическом режиме осуществляется вычисление площадей, расчет теодолитных ходов, решение других технических задач.

Новые технологические средства для диагностики состояния земель, научные методы проведения и обработки результатов почвенных, геоботанических и других обследований, организации землеустроительных работ позволяют постоянно повышать технологический уровень современного землеустройства.

Для обеспечения мониторинга земель и охраны почв проводятся работы по укреплению системы функциональных взаимосвязей землеустроительных служб с заинтересованными министерствами и ведомствами по ведению мониторинга земель в рамках Единой государственной системы экологического мониторинга.

 В землеустроительной отрасли появилось значительное количество программно-технических средств, предназначенных для создания законченных ГИС-технологий решения задач по автоматизации землеустроительных работ.

Для создания цифровых картографических материалов и баз данных в стране отработана и совершенствуется технология создания информационных систем на основе дистанционного зондирования, а также разработана технологическая схема цифрового тематического картографирования с использованием фото- и сканерной информации, получаемой многозональными сканирующими системами [1].

Обеспечение необходимого объема землеустроительных работ планово-картографическими материалами, структурные преобразования землеустроительных служб на разных уровнях, подготовка специалистов по земельному праву, землеустройству и земельному кадастру, почвоведению, геоботанике, геодезии, архитектуре, планировке сельских населенных мест и др., научное обеспечение, развитие международного сотрудничества и реализация ряда международных проектов и мн. др. направлено на решение задачи огромной государственной важности – закрепление основы российской системы землепользования.

Рациональное использование земельных ресурсов является важнейшим фактором экономического развития России, ее утверждения в мировом сообществе, повышения уровня жизни населения. Данные, полученные в результате изучения состояния земель, являются исходными для органов государственной власти и местного самоуправления в принятии управленческих решений по развитию территорий и разработке нормативных правовых актов, целевых программ, схем землеустройства и использования земель, установления порядка землеустройства, определения перспектив использования земель и их охраны.

Литература:

1. Вехи Российского землеустройства: время, события, люди / Сост.: С.Н. Волков. – М.: ГУЗ, 2000. – 224 с.
2. Донцов А.В. Картографирование земель России: история, научные основы, состояние, перспективы. – М.: изд. «Картгеоцентр – Геодезиздат», 1999. – 374 с.
3. Комплексное экологическое картографирование. – М.: изд. МГУ, 1997. – 146 с.
4. Природно-сельскохозяйственное районирование земельного фонда СССР, масштаб 1:8 000 000, пояснительный текст. – М.: ГУГК, 1984. – 5 с.
5. Мурашева А.А., Лепехин П.П. Информационно-моделирующая система для решения региональных экологических проблем. – Науки о земле. 2015. №. 1. С. 24-32.
6. Варламов А.А., Мурашева А.А., Лепехин П.А. Кадастр и природопользование. [текст]/ Варламов А.А., Мурашева А.А., Лепехин П.А. //Учебное пособие по изучению теоретических основ природопользования в системе кадастров и выполнению расчётно-графических работ для дисциплин, изучаемых для студентов высших учебных заведений, обучающихся по направлению 120700 – Землеустройство и кадастры /- М.:ГУЗ, 2012.
7. Лебедев П.П., Сизов А.П. Картографическая составляющая системы мониторинга городских земель. [текст]/ Лебедев П.П., Сизов А.П.//  География и природные ресурсы.- 2012. № 4. С. 150-154.
8. The solutions of the agricultural land use monitoring problems/Vershinin V.V., Murasheva A.A., Shirokova V.A., Khutorova A.O., Shapovalov D.A., Tarbaev V.A.//International Journal of Environmental and Science Education.- 2016. Т. 11. № 12. С. 5058-5069.

References:

1. Milestones of the Russian land management: time, events, people / Sost.: S.N. Volkov. – Moscow: State University, 2000. – 224 p.
2. Dontsov A.V. Mapping of the lands of Russia: history, scientific fundamentals, state, prospects. – Moscow: ed. «Картгеоцентр – Геодезиздат», 1999. – 374 p.
3. Integrated environmental mapping. – Moscow: ed. Moscow State University, 1997. – 146 p.
4. Natural and agricultural zoning of the USSR land fund, scale 1: 8,000,000, explanatory text. – Moscow: GUGK, 1984. – 5 p.
5. Murasheva AA, Lepehin P.P. Information-modeling system for solving regional environmental problems. – Earth sciences. 2015. No. 1. P. 24-32.
6. Varlamov AA, Murasheva AA, Lepehin PA Cadastre and nature management. [text] / Varlamov AA, Murasheva AA, Lepehin PA // Textbook on the study of the theoretical foundations of nature management in the cadastre system and the implementation of calculation and graphic works for disciplines studied for students of higher education institutions studying in the direction 120700 – Land management and cadastres / – M.: SULUP, 2012.
7. Lebedev PP, Sizov AP Cartographic component of the monitoring system of urban land. [text] / Lebedev PP, Sizov AP // Geography and natural resources .- 2012. № 4. P. 150-154.
8. THE SOLUTIONS OF THE AGRICULTURAL LAND USE MONITORING PROBLEMS / Vershinin VV, Murasheva AA, Shirokova VA, Khutorova AO, Shapovalov DA, Tarbaev VA // International Journal of Environmental and Science Education .- 2016. Vol. 11. No. 12. C 5058-5069.

УДК 711.6:332.3

Конокотин Николай Георгиевич

Доктор экономических наук, профессор,

заведующий кафедрой городского кадастра

ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Буянина Ольга Васильевна

Кандидат экономических наук,

начальник сектора в отделе земельно-имущественных

отношений и экологии аэропортов

ФГУП ГПИ и НИИ ГА «Аэропроект», 125171, г. Москва

Konokotin N.G. konokotinng@mail.ru

Buynina O.V. o.ivanova90@mail.ru

Оценка экономической эффективности размещения объектов капитального  строительства в  схемах территориального  планирования муниципального района

Assessment of economic efficiency of a technique of planning of use of lands of the municipal district

Аннотация. В статье определена экономическая эффективность размещения объектов капитального строительства при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов с целью рационального использования земельных ресурсов.

S u m m a r y

In the article, the economic efficiency of the methodology developed by the authors for allocating capital construction objects for the preparation of schemes for the spatial planning of municipal districts with the purpose of rational use of land resources is determined.

Ключевые слова: планирование, объект капитального строительства, градостроительный коэффициент, землеустроительный коэффициент, экономическая эффективность.

Keywords: planning, capital construction project, town-planning coefficient, land management coefficient, economic efficiency.

Расширение границ городских, населенных пунктов неизбежно ведет к уменьшению ценных сельскохозяйственных земель  Московской области. В последнее десятилетие популярным стало строительство коттеджных поселков на примыкающих к сельским населенным пунктам территориях, которое выгодно и инвесторам-застройщикам и муниципальным властям. Для инвесторов-застройщиков заманчива прибыль от продажи земельных участков с индивидуальными жилыми домами (коттеджами, таунхаусами, дюплексами) или участков без «подряда», а для муниципальных властей – во много раз увеличивающаяся прибыль от продажи земельных участков под строительство и от поступающих в муниципальный бюджет земельных налогов.

В отчетах об оценке земель сельскохозяйственного назначения Московской области оценщики часто утверждают, что использование этих земель для сельского хозяйства является наименее эффективным с экономической точки зрения. Земли вокруг г. Москва приобрели большую инвестиционную привлекательность для строительства. Изменение структуры земельного фонда Московской области с 1991 года свидетельствует о том, что постоянно увеличивается площадь земель населенных пунктов, но этот рост происходит за счет уменьшения площади земель сельскохозяйственного назначения, что обуславливает необходимость снабжения  жителей Москвы привозной сельскохозяйственной продукцией из других регионов страны и зарубежья. Однако нельзя забывать, о продовольственной безопасности страны, во-вторых, о том, что земли сельскохозяйственного назначения ценны своими плодородными свойствами, использование таких земель для несельскохозяйственных нужд ведет к их полной утрате и потерям сельскохозяйственного производства. Изъятие сельскохозяйственных угодий вследствие размещения на них землепользований несельскохозяйственного назначения выражается в безвозвратной утрате и сокращении площадей используемых сельскохозяйственных угодий, а, следовательно, и в уменьшении возможностей производства сельскохозяйственной продукции. Снижается потенциал сельского хозяйства как отрасли народного хозяйства. Поэтому потери земли должны возмещаться в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления этого потенциала (площадей сельскохозяйственных угодий) [3, с.153].

Предлагаемая автором методика размещения планируемых объектов капитального строительства на основе применения градостроительного и землеустроительного коэффициента направлена в первую очередь на уменьшение потерь сельского хозяйства, так как ее применение должно приводить к выбору территории, представляющей наименьшую ценность для сельского хозяйства.

Рассмотрим территорию вблизи д. Рождественно и подобранный автором альтернативный вариант для строительства малоэтажной и индивидуальной жилой застройки

Деревня Рождественно находится в окружении земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда. Применение авторской методики выявило, что у примыкающего к границе населенного пункта земельного участка сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 50:04:0160416:15 землеустроительный коэффициент и удельный показатель кадастровой стоимости меньше, чем у земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775, выбранного для строительства в схеме территориального планирования Дмитровского района (таблица 1).

Таблица 1 – Характеристики земельных участков в районе деревни Рождественно

На земельном участке с кадастровым номером 50:04:0160416:15  не ведутся сельскохозяйственные работы, и он представляет меньшую ценность для сельского хозяйства. При этом его площадь составляет 22,7 га, этого достаточно для размещения планируемой застройки. Предлагаемая в схеме территориально планирования территория напротив активно используется для выращивания сельскохозяйственных культур и имеет удельный показатель кадастровой стоимости более чем на 10% выше, чем средний по району. 

В таблице 2 представлены значения градостроительных признаков земельных участков с кадастровыми номерами: 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15. Значение градостроительного коэффициента у первого земельного участка 0,88, у второго – 0,91.

В таблице 3 представлены значения землеустроительных признаков земельных участков 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15. Значение землеустроительного коэффициента у первого земельного участка 0,77, у второго – 0,43.

Таблица 2 – Градостроительные признаки части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15

Таблица 3 – Землеустроительные признаки части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15

Сравнение градостроительных и землеустроительных коэффициентов данных земельных участков показывает, что целесообразно размещать планируемое малоэтажное и индивидуальное жилое строительство на земельном участке с кадастровым номером 50:04:0160416:15, а не 50:04:0160416:775.

Детальный анализ указанных земельных участков, показал, что некоторые из них имеют существенные различия в градостроительных признаках между собой. Это касается следующих признаков:

1) «наличие вещных прав», на оба земельных участка зарегистрировано право собственности, но его рыночная стоимость не одинакова. При изъятии 12 га для муниципальных нужд в первом случае она составит 846,40 тыс.руб., во втором 746,40 тыс.руб.

2) Оба земельных участка находятся рядом с населенным пунктом, где имеются инженерная и транспортная инфраструктура. Однако если определять стоимость прокладки инженерных сетей, то для рассматриваемых территорий они будут различны. Транспортные расходы, связанные с транспортировкой строительных материалов, также будут различны.

В таблице 4 представлены уточненные значения указанных градостроительных признаков, исходя из их экономического выражения.

Таблица 4 – Уточненные градостроительные признаки части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 и 50:04:0160416:15

Уточненный градостроительный коэффициент для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 составит 0,88, для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:15 – 1,18.

Экономический эффект при выборе территории для размещения объекта капитального строительства составляет 12,7 млн.руб. (таблица 5). Данное предложение имеет положительный эффект и для сельского хозяйства, т.к. позволяет избежать ущерба в размере 4,5 млн.руб., и для инвестора-застройщика, т.к. позволяет ему сэкономить 4,6 млн.руб. при выкупе земельного участка и 8,1 млн.руб. при прокладке инженерных сетей и коммуникаций, транспортных расходах.

Таблица 5 – Экономический эффект от размещения  объекта капитального строительства

С целью учета стоимости денег во времени автором были составлены динамические модели на основе данных одного из инвестиционных проектов строительства коттеджного поселка в Дмитровском районе в 4 км от д.Рождественно. Экономическая эффективность размещения объектов капитального строительства была определена через оценку эффективности инвестиций, работ и необходимых затрат для реализации проекта в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, а также показателей экономической эффективности, используемой в методике Всемирного банка [5].

Первая модель составлена для проекта, реализация которого предполагается на части земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:775 в соответствии со схемой территориального планирования Дмитровского района.

Вторая модель составлена для земельного участка с кадастровым номером 50:04:0160416:15, выбранного в результате применения авторской методики.

Применение дисконтного метода позволит учесть результат не только прямого, но и косвенного влияния авторских предложений по выбору территории для строительства.

Исходные данные для расчета динамических моделей проектов представлены в таблице 6.

При составлении инвестиционного проекта предполагается, что он будет реализован на основе принципа совместного финансирования. В качестве привлеченных средств используется краткосрочный кредит в размере 30 млн.руб., под процентную ставку 15,5% годовых.

Таблица 6 – Исходные данные для построения расчетных моделей        инвестиционного проекта (строительство коттеджного поселка)

Сумма начисленных процентов по кредиту составила около 2,4 млн.руб. Расчет процентов за пользование кредитной линии представлен в таблице 7.

Таблица 7 – Расчет процентов за пользование кредитной линии (под 15,5% годовых)

Для реализации инвестиционных проектов необходимы капитальные затраты, основные из которых приходятся на отвод земельного участка, приобретение машин и оборудования, строительно-монтажные работы.  В таблице 8 приведены затраты по проекту строительства коттеджного поселка в районе д.Рождественно. Затраты на реализацию проекта в соответствии со схемой территориального планирования Дмитровского района составляют 779,7 млн.руб., с учетом предложений автора 765,8 млн.руб.

Таблица 8 – Затраты по проектам строительства коттеджного поселка вблизи д.Рождественно

 Предполагается, что проект строительства коттеджного поселка будет реализован за 3 года. Ставка дисконтирования определена как средняя взвешенная стоимость капитала (WACC) и принята на уровне 11,25 и 11,37%  (Таблица 9).

Таблица 9 – Расчет ставки дисконтирования проекта строительства коттеджного поселка

Полученные потоки денежных средств были использованы для определения основных показателей эффективности вариантов проекта (таблица 10). Анализ представленных в таблице 10 экономических показателей свидетельствует о том, что оба варианта инвестиционного проекта являются эффективными, так как чистый дисконтированный доход в обоих случаях положителен.

Однако отсутствие землеустроительного обеспечения процесса подготовки схемы территориального планирования в части выбора территорий для размещения объектов капитального строительства повлияло на экономические показатели инвестиционного проекта. Применение авторской методики при размещении коттеджного поселка вблизи д.Рождественно позволило увеличить чистый дисконтированный доход на 17,3 млн.руб., индекс доходности с 1,01 до 1,06, внутреннюю норму доходности и рентабельность на 5%.

Таблица 10 – Основные показатели эффективности проекта

Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.12.2004, №190-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 25.10.2001, №136-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
3. Болкунова, Н.Н. Планирование комплексного социально-экономического развития и землеустройство сельских муниципальных районов Центрально-черноземного района РФ (теория, методика, практика) [Текст]: дисс. …докт. экон. наук: 08.00.05 / Болкунова Наталья Николаевна. – М., 2011. – 419 с.
4. Буянина, О.В. Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства [Текст]: дисс. … канд. экон. наук: 08.00.05/ О.В Буянина. Гос. ун-т по землеустройству. – М., 2016. – 228 с.
5. World Bank, Economic Analysis of Investment Operations: Analytical Tools and Practical Applications. – 2001. – Р. 292 // URL: http://documents.worldbank.org/ дата обращения 30 сентября 2015 г.).

УДК 711.6:332.3

Конокотин Николай Георгиевич

Доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой городского кадастра ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

тел.: 8 (916) 199-36-67

konokotinng@mail.ru

Буянина Ольга Васильевна

Начальник сектора в отделе земельно-имущественных отношений и экологии аэропортов ФГУП ГПИ и НИИ ГА «Аэропроект», 125171, г.Москва, Ленинградское ш., д.7

Кандидат экономических наук по специальности  08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)», ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», кафедра городского кадастра.

142180, Московская обл., г.Климовск, ул.Рощинская, д.19, кв.30

 тел.: 8 (926) 410-01-20

 o.ivanova90@mail.ru

Планирование размещения  объектов капитального строительства с использованием градостроительного и землеустроительного коэффициентов

Planning of placement of capital construction projects in schemes of territorial planning of municipal districts with use of town-planning and land management coefficients

Аннотация. В статье представлена разработанная авторами методика размещения объектов капитального строительства при подготовке схем территориального планирования муниципальных районов с целью рационального использования земельных ресурсов.

S u m m a r y

The article presents the methodology developed by the authors for locating capital construction objects in the preparation of schemes for the territorial planning of municipal districts with the aim of rational use of land resources.

Ключевые слова: планирование, объект капитального строительства, градостроительный коэффициент, землеустроительный коэффициент.

Keywords: planning, capital construction project, town-planning coefficient, land management coefficient.

В схемах территориального планирования муниципальных районов наблюдается тенденция расширения застроенных территорий как правило за счет ценных земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, очень важно бережно относиться к сельскохозяйственным землям и не допускать их выбытия сельскохозяйственных земель из оборота, перевода в иные категории земель и застройки несельскохозяйственными объектами. Основные принципы земельного законодательства гласят, о приоритете охраны сельскохозяйственных земель как важнейшего средства производства в сельском хозяйстве.

Подход к размещению застройки при территориальном планировании должен комплексно базироваться как на градостроительных, так и на землеустроительных требованиях к территории размещения объекта несельскохозяйственного назначения.

В данной статье предлагается методика, предусматривающая анализ сельскохозяйственной территории на ее соответствие как градостроительным, так и землеустроительным требованиям. Исследуемая территория анализируется сначала с точки зрения её привлекательности для осуществления на ней строительства, а затем с точки зрения её ценности для использования в сельском хозяйстве. Сравнение выводимых в результате анализа значений градостроительного и землеустроительного коэффициентов определяет возможность выбытия исследуемой территории из сельскохозяйственного оборота и передачи её для использования под застройку несельскохозяйственными объектами.

Данная методика предполагает последовательность действий, как показано на рисунке 1.

Рисунок 1. Алгоритм выбора территории для размещения объекта  капитального строительства

Выделим сначала градостроительные признаки анализируемой территории с точки зрения ее привлекательности для будущего инвестора-застройщика. Данные признаки можно разделить на следующие группы: природно-ландшафтные (экология, рельеф, благоприятный природный ландшафт, шумовое и электромагнитное воздействие), правовые (наличие прав, установленной в соответствии с действующим законодательством границы земельного участка, наличие обременений в использовании, вид разрешенного использования  и  фактическое  использование), технические  (наличие  зданий, сооружений, инженерных коммуникаций), пространственные (конфигурация, местоположение, расстояние до границы населенного пункта), транспортные (транспортная доступность, наличие асфальтированной дороги до анализируемой территории) (таблица 1).

Из таблицы видно, что каждому из перечисленных градостроительных признаков соответствует определенное значение в диапазоне от 0,1 до 1 равнозначное степени влияния на выбор анализируемой территории для строительства, а также каждому признаку присвоен вес в соответствии с его значимостью в общей совокупности признаков. Значимость в общей совокупности признаков определена методом анкетирования. Значения весовых коэффициентов определены методом Фишберна, где вес первого по значимости признака определяется по следующей формуле (1):

 Весовой коэффициент следующего признака будет иметь тот же знаменатель, но числитель будет равен n – 1. Сумма весов по формуле Фишберна всегда равна 1. Градостроительные признаки анализируемой территории следуют в соответствии с их весом.

Таблица 1 – Определение значения градостроительного признака по степени его влияния на выбор территории для размещения объекта капитального строительства

Числовые значения градостроительных признаков были определены, исходя из затрат на освоение анализируемой территории для целей строительства в зависимости от ее характеристик.

Для конкретной анализируемой территории градостроительных признаков может быть отобрано меньше, чем указано в таблице 1. В таком случае  необходимо будет заново определить весовые коэффициенты по формуле (1).

Сельскохозяйственные земли, которые собираются изъять для несельскохозяйственных нужд, в предлагаемой методике подвергаются анализу не только с точки зрения их соответствия целям строительства, но и с точки зрения их ценности для сельского хозяйства и последствий, которые может повлечь изъятие. Если изымается часть территории, на которой ведется сельское хозяйство, то необходимо оценить  её с помощью землеустроительных показателей оставшуюся часть на предмет удобства для дальнейшего использования в сельском хозяйстве.

В таблице 2 перечислены землеустроительные признаки для анализируемой территории сельскохозяйственного назначения, влияющие на выбор ее в качестве будущей площадки для строительства.

Таблица 2 – Определение значения землеустроительного признака по степени его влияния на выбор территории для размещения объекта капитального строительства

Отдельно по градостроительным и землеустроительным признакам вычисляется средневзвешенное значение по следующей формуле:

Вычисленные средневзвешенные значения принимаем равными градостроительному и землеустроительному коэффициентам соответственно, сравниваем их между собой. В зависимости от того какой коэффициент больше, определяется дальнейшая судьба анализируемой территории: использовать ее для градостроительных целей, либо оставить для сельского хозяйства. Если градостроительный коэффициент больше землеустроительного в пределах 0,1, выбор предлагается делать в пользу дальнейшего использования земельного участка для сельского хозяйства в силу незначительной разницы значений коэффициентов.

Используя предложенную методику, проведем анализ территорий Дмитровского района для размещения объектов капитального строительства на землях сельскохозяйственного назначения. В качестве примера возьмем зону, расположенную в сельском поселении Куликовское между деревнями Раменье и Новое село  (Рисунок 1).

В данную зону попадают части земельных участков с кадастровыми номерами 50:04:0140203:6 и 50:04:0140205:2, категории «земли сельскохозяйственного назначения» с видом разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства», ориентировочной площадью 7,3 га, принадлежащих на праве собственности сельскохозяйственному предприятию ООО «Раменье». Из них 1,8 га входит в земельный участок 50:04:0140203:6, а соответственно 5,5 га – в 50:04:0140205:2.

Рисунок 1 – Земельные участки, попавшие в зону планируемого размещения объектов капитального строительства согласно  схеме территориального планирования Дмитровского района

В таблице 3 выполнен анализ градостроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:6, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.

К_град = 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,02 + 1*0,02 + 0,1*0,02 + 0,1*0,02 + 1*0,03 + 0,08*0,03 + 1*0,03 + 0,1*0,04 + 0,1*0,04 + 1*0,04 + 1*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 1*0,07 + 1*0,07 + 0,1*0,07 + 0,1*0,08 = 0,57

Таблица 3 – Градостроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:6 площадью 1,8 га

Средневзвешенное всех признаков или градостроительный коэффициент составляет 0,57, т.е. данная территория может быть использована в качестве будущей площадки для строительства.

В таблице 4 представлены значения землеустроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:6, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.

Таблица 4 – Землеустроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:6 площадью 1,8 га

К_зем = 0,01*0,1 + 0,02*0,5 + 0,03*1 + 0,04*1 + 0,05*0,1 + 0,07*1 + 0,08*1 + 0,09*0,1 + 0,10*1 + 0,11*0,1 + 0,12*0,1 + 0,13*0,5 + 0,14*0,1 = 0,45

Средневзвешенное значение всех признаков или землеустроительный коэффициент составляет 0,45, т.е. пригодность территории по землеустроительным признакам для использования в сельском хозяйстве меньше 1 на 0,35.

Таким образом, путем сравнения значений полученных градостроительного и землеустроительного коэффициентов выявлено, что данную территорию, являющуюся частью земельного участка 50:04:0140203:6 площадью 1,8 га, можно использовать в качестве площадки для строительства, несмотря на то, что она имеет категорию «земли сельскохозяйственного назначения» и вид разрешенного использования «для сельскохозяйственного производства». Однако изъятие части данного земельного участка будет сопряжено с дополнительными затратами, связанными с уточнением границ земельного участка, не установленными на настоящий момент в соответствии с действующим законодательством. Также необходимо будет предусмотреть затраты, связанные с прекращением права собственности на изымаемую часть земельного участка, так как на него зарегистрировано право собственности ООО «Раменье». С точки зрения сельского хозяйства данная территория не представляет большой ценности, так как на ней не ведутся сельскохозяйственные работы, в нескольких местах проходят производственные дороги, соединяющие обрабатываемые поля с производственным центром. При изъятии этой части земельного участка необходимо будет перенести указанные дороги в другое место, что, возможно, увеличит время, затрачиваемое сельскохозяйственной техникой на переезд от производственного центра к обрабатываемым полям.

В таблице 5 определены значения градостроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.

К_град  = 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,01 + 1*0,02 + 1*0,02 + 1*0,02 + 1*0,02 + 1*0,03 + 0,08*0,03 + 0,1*0,03 + 0,1*0,04 + 0,1*0,04 + 1*0,04 + 1*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,05 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 0,5*0,06 + 1*0,07 + 1*0,07 + 0,1*0,07 + 0,1*0,08 = 0,58

Таблица 5 – Градостроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га

Средневзвешенное значение всех градостроительных признаков или градостроительный коэффициент составляет 0,58, т.е. данная территория может быть использована в качестве будущей площадки для строительства.

В таблице 6 выполнен анализ землеустроительных признаков части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га, запланированной под строительство малоэтажной и индивидуальной жилой застройки.

Таблица 6 – Землеустроительные признаки части земельного участка 50:04:0140203:2 площадью 5,5 га

К_зем = 0,01*0,1 + 0,02*1 + 0,03*1 + 0,04*1 + 0,05*1 + 0,07*1 + 0,08*1 + 0,09*1 + 0,10*1 + 0,11*1+ 0,12*1 + 0,13*0,8 + 0,14*0,1 = 0,83

Средневзвешенное значение всех землеустроительных признаков или землеустроительный коэффициент составляет 0,83, т.е. пригодность выбираемой территории по землеустроительным признакам для использования ее в сельском хозяйстве достаточно высока.

Таким образом, путем сравнения полученных значений градостроительного и землеустроительного коэффициентов выявлено, что данная территория площадью 5,5 га, являющаяся частью земельного участка 50:04:0140203:2, нежелательно использовать в качестве площадки для строительства. Несмотря на то, что ее градостроительный коэффициент более 0,5 и составляет 0,58, землеустроительный коэффициент составляет 0,83, то есть больше чем градостроительный на 0,25. Земельный участок 50:04:0140203:2 активно обрабатывается и используется для сельскохозяйственного производства. Изъятие из него части площадью 5,5 га повлечет за собой нарушение сложившейся на земельном участке организации территории и обработки полей, системы мелиоративных мероприятий, убытки в производстве для собственника (несмотря на возмещение государством прекращения права собственности на часть земельного участка и убытков, связанных с упущенной выгодой), а, в конечном итоге, убытки сельскохозяйственной отрасли.

Список использованных источников

1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.12.2004, №190-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
2. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 25.10.2001, №136-ФЗ // Информационная система «КонсультантПлюс».
3. Буянина, О.В. Планирование использования земель муниципального района под объекты капитального строительства [Текст]: дисс. … канд. экон. наук: 08.00.05/ О.В Буянина. Гос. ун-т по землеустройству. – М., 2016. – 228 с.