slot gacorslot88https://sjlas.org/slot-gacor/https://sjlas.org/slot-dana/https://sjlas.org/slot-pulsa/https://nicerjss.com/slot-gacor/https://nicerjss.com/slot-dana/https://nicerjss.com/slot-pulsa/https://sdbagl.org/slot-gacor/https://sdbagl.org/slot-dana/https://sdbagl.org/slot-pulsa/http://pkc.grsmu.by/assets/slot-gacor/http://ctdn.kubg.edu.ua/wp-content/uploads/2019/09/slot-gacor/https://profor.facmais.edu.br/https://www.spr.org.br/din/eventos/-/slot-online/https://bio-med.euroasia-science.ru/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/http://slovopys.kubg.edu.ua/wp-content/uploads/2019/09/slot88/http://e-journal.sastra-unes.com/public/journals/1/slot-deposit-dana/https://submissoesic.propes.ufabc.edu.br/public/journals/9/slot-gacor/https://pedomanwisata.com/http://library.nmuofficial.com/https://revista-uem.uno/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://uimscics.ui.edu.ng/wp-content/uploads/2021/09/slot-deposit-pulsa/http://alumni.sastra-unes.com/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://thedanipost.com/wp-content/uploads/2020/09/slot88/https://cloud-journals.com/images/slot-deposit-pulsa/https://interrev.com/public/journals/1/slot88/https://anais.faama.edu.br/public/journals/3/slot88/http://uad-jrnl.nau.in.ua/public/journals/1/slot88/https://library.uhsp.edu.ua/wp-content/uploads/2022/02/slot-deposit-pulsa/https://fastgrowingtree.forest.ku.ac.th/https://pay.ucdavis.edu/gacor88slot gacorslot gacor hari inilink slot gacorslot88judi slot onlineslot gacorsitus slot gacor 2022https://www.dispuig.com/-/slot-gacor/https://www.thungsriudomhospital.com/web/assets/slot-gacor/slot88https://omnipacgroup.com/slot-gacor/https://viconsortium.com/slot-online/http://soac.abejor.org.br/http://oard3.doa.go.th/slot-deposit-pulsa/https://www.moodle.wskiz.edu/http://km87979.hekko24.pl/https://apis-dev.appraisal.carmax.com/https://sms.tsmu.edu/slot-gacor/http://njmr.in/public/slot-gacor/https://devnzeta.immigration.govt.nz/http://ttkt.tdu.edu.vn/-/slot-deposit-dana/https://ingenieria.unach.mx/media/slot-deposit-pulsa/https://www.hcu-eng.hcu.ac.th/wp-content/uploads/2019/05/-/slot-gacor/https://euromed.com.eg/-/slot-gacor/http://www.relise.eco.br/public/journals/1/slot-online/https://research.uru.ac.th/file/slot-deposit-pulsa-tanpa-potongan/http://journal-kogam.kisi.kz/public/journals/1/slot-online/https://aeeid.asean.org/wp-content/https://karsu.uz/wp-content/uploads/2018/04/-/slot-deposit-pulsa/https://zfk.katecheza.radom.pl/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://science.karsu.uz/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/ Category: Землеустройство и земледелие - Московский Экономический Журнал1

Московский экономический журнал 3/2019

УДК
332.624

DOI10.24411/2413-046Х-2019-13014

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ

AGRICULTURAL LANDS
USE, PROBLEMS AND WAYS OF THEIR SETTLEMENT

Синица
Юлия Станиславовна
, кандидат экономических наук, доцент кафедры
землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по
землеустройству» (105064, Москва, ул.Казакова, д.15) ORHID: http://orcid.org/0000-0002-0929-5154,
sinitsay@mail.ru

Ulia S. Sinitsa, candidate of economic sciences, Senior Lecturer of department of land use and cadastres, Federal State Budgetary Education Institution of Higher Education «State University of Land Use Planning» (105064, Moscow, st. Kazakowa, 15) ORHID: 0000-0002-0929-5154, sinitsay@mail.ru

Аннотация:
Одним из ключевых направлений
государственной социально-экономической политики является развитие сельского
хозяйства. В последние годы реализуются долгосрочные государственные программы,
направленные на сохранение земель сельскохозяйственного назначения,
предотвращению развития негативных процессов и повышению плодородия почв.
Однако данные, полученные в результате государственных статистических
наблюдений, указывают на ряд существующих проблем в сфере использования земель
сельскохозяйственного назначения, и как следствие, приводящие к снижению
экономического и хозяйственного потенциала данных земель.

Summary: One of the key directions of
the state socio-economic policy is the development of agriculture. In recent
years, long-term state programs have been implemented aimed at preserving
agricultural lands, preventing the development of negative processes and
increasing soil fertility. However, the data obtained as a result of the state
statistical monitoring indicate a number of existing problems in the use of
agricultural lands, and, as a result, lead to a decrease in the economic potential
of these lands.

Ключевые
слова:
земли
сельскохозяйственного назначения, неразграниченные земли, использование земель
не по целевому назначению, бесхозяйные земли, фермерские хозяйства, земельные
отношения

Keywords: agricultural lands,
boundless land, lands utilized with the breach of the designated purpose, abandoned
land plots, farmins, land relations

Одним из приоритетных направлений государственной
политики социально-экономического развития является управления земельным фондом,
которая ориентирована на создание правовых, экономических, социальных и
организационных условий способствующих развитию земельных отношений. Управление
земельным фондом подразумевает эффективную систему предоставления земельных
участков гражданам и организациям, обеспечение гарантий прав на землю и защиту
прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков [7]. Целью государственной политики является
повышение эффективности использования и охраны земель для обеспечения
продовольственной безопасности страны. Особое внимание уделено землям
сельскохозяйственного назначения, которые выступают основой жизни и
деятельности человека и средством производства в сельском хозяйстве [5].

Правительством Российской Федерации в 2012
году были поставлены задачи до 2020 года обеспечить сохранение и повышение
качественного состояния земель, создать условия для повышения эффективности
гражданского оборота земельных участков и соблюдение гарантий прав участников
земельных отношений [5]. Подводя итоги проделанной работы, стоит отметить, что
поставленные задачи не были выполнены в полном объеме, о чем свидетельствуют
данные сельскохозяйственной переписи, результаты инвентаризации земель и отчеты
Росреестра.

Доля земель сельскохозяйственного
назначения, находящейся в государственной и муниципальной собственности
составляет порядка 2/3. Они занимают 1/5 всего земельного фонда страны, и из
них: 58% не имеет границ, 34% бесхозяйных, 20% не стоят на кадастровом учете,
18% используются не по целевому назначению, 5% самовольно заняты. Фактически более
60% земель сельскохозяйственного назначения выведены из экономического и
хозяйственного оборота. Такая ситуация в большей мере негативно влияет на
развитие аграрного сектора, в частности сокращает долю фермерских хозяйств. Как
показывают данные сельскохозяйственной переписи число фермеров за последние 10
лет уменьшилось вдвое. При том, что фермерский сектор, занимая всего лишь 5,8% земли
от общей площади земель сельскохозяйственного назначения производит 30% зерна и
более 20% сахарной свеклы [8;11]. Причинами сокращения доли фермерского
хозяйства стали: отсутствие свободных земель, высокие арендные ставки за
пользование землей, предоставление невыгодных условий пользования землей со
стороны собственников. В разных областях, отмечается что фермерам земельные
участки предоставляют в аренду сроком не более 11 месяцев и гарантий того, что
с договор будет пролонгирован на следующий срок собственник земельного участка
не дает. При таких условиях фермер не заинтересован в ведении сельского
хозяйства, в улучшении участка, соблюдении установленных законодательством норм
и требований [2;6].

Для разрешения сложившейся ситуации и
поддержании сельского хозяйства необходимо провести мероприятия по вовлечению
земель сельскохозяйственного назначения в экономический и хозяйственный оборот.

Из положительной практики решения вопросов
вовлечения земель в оборот следует отметить опыт Исландии. В процессе
реформирования кадастровых систем и переходом на другую систему
регистрационно-учетных действий с объектами недвижимости, земельные участки, права
на которые не были заявлены в установленные государством сроки, признавались
бесхозными и передавались в муниципальную собственность. Такие меры со стороны
государства позволили определить правовой статус земель и сократить количество
бесхозных земель [10].

Мировая
практика показывает, что для вовлечения в экономический оборот наибольшего
количества земельных участков рационально все объекты недвижимого имущества
ставить на кадастровый учет, применяя систематический и спорадические методы. В
российской системе кадастрового учета спорадический метод заложен в нормы
ведения и формирования государственного реестра недвижимости. В соответствии с
Федеральным законом от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»
[1], собственники объектов недвижимости обязаны ставить их на кадастровый учет
и регистрировать на них права в Росреестре, иначе данные объекты не могут быть
вовлечены в экономический оборот и быть объектами налогообложения. Данный метод
имеет ряд недостатков. Во-первых, процесс формировании большого количества
земельных участков носит длительный характер. Об этом свидетельствуют
результаты проведенных за последние 20 лет федеральных целевых программ по формированию
и ведению кадастровых систем [3;4;5]. Один из заявленных целевых показателей поставить
на кадастровый учет 100% земельных участков остался не выполнен. Как уже
отмечалось ранее, до сих пор 20% земель сельскохозяйственного назначения не
учтены в Едином государственном реестре недвижимости, а 58% не разграничены. Во-вторых,
спорадический метод мотивирует собственников совершать регистрационно-учетные
действия в отношении объектов недвижимости по мере совершения сделок. В случае,
если собственник не планирует продавать, завещать, либо сдавать в аренду
земельный участок, то и острой необходимости у него не возникает ставить
участок на кадастровый учет и нести при этом денежные расходы. Как следствие, в
местные бюджеты не поступают налоговые отчисления, поскольку не поставленные на
кадастровый учет земельные участки не являются объектом налогообложения.

Систематический
метод учета земель применяется в странах с развитой экономикой. Отличительной
характеристикой данного метода является возможность проведения
регистрационно-учетных действий с землями в пределах региона и низкие удельные
издержки. В России данный метод целесообразно применять в отношении земель
сельскохозяйственного назначения, значительная доля которых составляет
земельный фонд страны.

По
предварительным расчетам на проведение кадастровых работ на землях
сельскохозяйственного назначения систематическим методом потребуется примерно 7,6
млрд. рублей, при этом доходы в местные бюджеты, за счет увеличения объектов
налогообложения, увеличатся в 20 раз [9].

Выявление
бесхозяйных земельных участков и не поставленных на кадастровый учет возможно проводить
в рамках проведения муниципального земельного контроля. Нормы действующего
законодательства не позволяют это проводить. Поскольку мероприятия в рамках муниципального
земельного контроля, направлены на проверку соблюдения норм земельного
законодательства конкретными лицами, таких как органами государственной власти,
органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными
предпринимателями и гражданами. Фактически главной целью муниципального
земельного контроля, выявить факт нарушения земельного законодательства и
привлечь к административной ответственности виновных лиц. Но если расширить
функциональные возможности муниципальных земельных инспекторов и в рамках
контроля выявлять неучтенные земли это существенно ускорит процесс вовлечение
таких земель в экономический оборот. Тем более, что современные технические
возможности позволяют это осуществить. Так, в Московской области, начиная с
2017 года в рамках программы «Реформы контрольной и надзорной деятельности на
2017-2025 гг.» используются мобильные средства с установленным приложением
напрямую связанным с публичной картой Росреестра и запускаются беспилотники,
которые выявляют незарегистрированные объекты недвижимости, распложенные на
садовых и дачных земельных участках, индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства. Эффективность выявления таких объектов с
применением высоких цифровых технологий за 2018 года показала увеличение
поступления налоговых отчислений в местный бюджет на 17%.

В
рамках плановых проверок муниципальные земельные инспекторы с помощью
мобильного приложения, напрямую связанным с публичной картой, смогут получать
исчерпывающую информацию о наличие либо отсутствии сведений о земельном
участке. В результате полученных данных инспектор сможет сформировать акт
проверки объекта с привязкой к фотоматериалам и геометкам и в режиме реального
времени отправить данные в Росреестр. Это позволит запустить процедуры признания
объекта бесхозным и в последующем, как нами ранее предлагалась, перевести в
муниципальную собственность.

По
мимо проблем связанных с вовлечением в экономический оборот земель существуют
проблема и их реализации.

Российское
законодательство предусматривает несколько видов реализации земельного
имущества, в частности это продажа прав на аренду земельного участка, либо
продажа самого участка. Осуществляется это посредством проведения публичных
торгов.

Как
показывает практика, основная доля торгов приходится на продажу права аренды.

Проведенные
исследования показали, что данный способ не является экономически обоснованным.
Поскольку, продажа муниципального земельного имущества повышает доходность в
местный бюджет на 70%, при этом сохраняется контроль органов местного
самоуправления над этими землями за счет проведения мероприятий по выявлению
нарушений земельного законодательства.

Подводя
итоги следует отметить, что в целях повышения эффективности формирования
земельного имущества необходим механизм выявления неучтенных и бесхозных земель
и разработке экономически обоснованной модели реализации земель
сельскохозяйственного назначения.

Сложившаяся
ситуация с землями сельскохозяйственного назначения снижает уровень защиты прав
и интересов собственников и пользователей земли, а также негативно сказывается
на развитии сельского хозяйства и формировании местных бюджетов.

Предложенные
способы вовлечения в экономический и хозяйственный оборот земель
сельскохозяйственного назначения, позволят сократить количество бесхозяйных
земельных участков, повысить инвестиционную привлекательность, а также
поддержать развитие фермерских хозяйств и будут способствовать эффективному
использованию земель.

Литература

  1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости” [принят Гос.Думой от 03.07.2015 г. №218-ФЗ: по состоянию на 01.01.2019 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
  2. Федеральный закон от 29.12.2006 N 264-ФЗ “О развитии сельского хозяйства” [принят Гос.Думой 22.12.206 г. №218-ФЗ: по состоянию на 25.12.2018 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
  3. Распоряжение Правительства РФ «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [распоряжение Правительства от 1 декабря 2012 г. №2236-р: по состоянию на 04.09.2014 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
  4. Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 N 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 – 2020 годы» [распоряжение Правительства от 03 марта 2012 г. №297-р: по состоянию на 28.08.2014 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
  5. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» [распоряжение Правительства от 28 сентября 2018 г. №1662-р: по состоянию на 28.09.2018 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
  6. Аграрная политика. Интервью с В.Хлыстуном. [Электронный ресурс] – URL: https://otr-online.ru/programmy/segodnya-v-rossii/viktor-hlystun-35660.html
  7. Варламов А.А., Антропов Д.В., Синица Ю.С. Зонирование территорий в зарубежных странах. Московский экономический журнал. 2018. № 4. С. 62.
  8. Предварительные итоги: Статистический бюллетень / Федеральная служба государственной статистики. М: ИИЦ «Статистика России», 2017 – 70 с.
  9. Синица, Ю.С. Теория и методы формирования и ведения российских и зарубежных кадастровых систем: дис…канд. экон. наук: 08.00.05 / Синица Юлия Станиславовна. -М., 2016. – 259 с.
  10. Синица Ю.С. Российские и зарубежные кадастровые системы: мировые тенденции и перспективы развития. В сборнике: научные исследования и разработки молодых ученых для развития АПК. Материалы LX научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых учёных и специалистов, посвященной 85-летию со дня рождения профессора, член-корреспондента РАСХН Ю.К. Неумывакина. 2018. С. 10-14.
  11. Статистическая отчетность Росреестра. Официальный сайт. URL: http://www.rosreestr.ru



Московский экономический журнал 2/2019

УДК 332.6

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12022

ПРИМЕНЕНИЕ ДАННЫХ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НА ТЕРРИТОРИИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

THE USE OF DATA TO CHALLENGE THE CADASTRAL VALUE WHEN CARRYING OUT THE STATE CADASTRAL ASSESSMENT ON THE TERRITORY OF SAINT-PETERSBURG

Руслана Жданова, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству

Анна Рассказова, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству   

Ольга Гвоздева, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству

Ruslana Zdanova, zhdanova1604@yandex.ru

Anna Rasskazova,annar78@mail.ru

Olga Gvozdeva, gvozdeva_ov@bk.ru

Аннотация: В данной статье рассмотрено применение данных по оспариванию кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории г. Санкт-Петербург. Также актуальность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости; проведен анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга. анализ результатов принятых решений Комиссии. Рассмотрены способы оспаривания объектов недвижимости, статистический материал Росреестра. Приведена структура исковых заявлений, рассмотренных в суде.

Summary: This article discusses the use of data on contesting the cadastral value during the state cadastral valuation in the territory of St. Petersburg. Also relevance of contesting of cadastral cost of real estate objects; the analysis of results of contesting of cadastral cost of the parcels of land in the territory of St. Petersburg is carried out. analysis of the results of the Commission’s decisions. The methods of challenging properties, statistical data of Rosreestr. The structure of the statements of claim considered in court is given.

Ключевые
слова
: кадастровая стоимость, оценка, результаты, комиссия, суд,
объект недвижимости, анализ, заявление

Keywords:
cadastral value, assessment, results, Commission, court, real estate object,
analysis, application

При определении кадастровой стоимости на территории
Санкт-Петербурга использовались данные по оспариванию кадастровой стоимости. Далее,
рассмотрим результаты анализа оспаривания результатов кадастровой стоимости. Из
общего числа заявлений, поступивших в Комиссию за период с 24.10.2013 до
01.01.2018:

  • решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 267 заявлений (41% от общего числа заявлений),
  • решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 356 заявлений (55% от общего числа заявлений),
  • о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 15 заявлений (2% от общего числа заявлений),
  • 16 заявлений были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией (2% от общего числа заявлений). На рисунке 1 показаны результаты принятых Комиссией решений.

При отклонении заявлений по установлению кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости причиной отказа
Комиссии, как правило, является выявленное несоответствие приложенного к
заявлению отчета об оценке рыночной стоимости требованиям, установленным
Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», предъявляемым к содержанию отчетов об оценке, к описанию
в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки,
установленным федеральными стандартами оценки, а также выявленное наличие
методологических ошибок при проведении расчетов.

При отклонении заявлений по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости причиной отказа Комиссии, как правило, является выявленное несоответствие приложенного к заявлению отчета об оценке рыночной стоимости требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также выявленное наличие методологических ошибок при проведении расчетов.

При отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости равной рыночной на досудебной стадии отчет об оценке можно
исправить, устранив представленные к нему Комиссией замечания, и повторно
обратиться с заявлением. Максимальное количество заявлений, поданных в Комиссию
в отношении одного объекта недвижимости, составило шесть раз.

Многократное обращение в комиссию обусловлено тем, что
заявление отклонялось членами Комиссии ввиду того, что у объекта отсутствовал
потенциал оспаривания. Объект в кадастровой оценке был отнесен к группе
«Бизнес-центры класса D и ниже», а фактически является бизнес-центром класса В.

Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости объекта был
выполнен с методологическими ошибками и многочисленными нарушениями требований,
установленных оценочным законодательством.

Если основанием при подаче заявления о пересмотре кадастровой
стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных
при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного
заявления Комиссия принимала одно из следующих решений:

  • об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;
  • о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае подтверждения недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости в суде
показал, что количество решений об удовлетворении требований истцов об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости значительно превышает количество решений об отказе в удовлетворении
требований.

Требования истцов были удовлетворены полностью в отношении 14
исков (кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости на
основании отчета об оценке, с которым истец обратился в суд), удовлетворены
частично в отношении 63 исков (кадастровая стоимость установлена в размере
рыночной стоимости, определенной в ходе проведения судебной экспертизы по
делу), не удовлетворены – в отношении трех исков, четыре исковых заявления
оставлены без рассмотрения, в отношении 6 исковых заявлений – судом принят
отказ истца от иска, по семи исковым заявлениям заключены мировые соглашения.

Структура исковых заявлений, рассмотренных в суде показана на рисунке 2.

Проведем анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга.

За период с 24.10.2013 до 01.01.2018 в Комиссию поступило 228
заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в
отношении 149 земельных участков.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере его рыночной стоимости принято в отношении 46 объектов, об
отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 171
заявления.

Из общего количества заявлений 12 были поданы по основанию
недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении
его кадастровой стоимости, в связи с отсутствием учёта при проведении
кадастровой оценки сведений об ограничениях использования (обременениях) в виде
охранных зон.

Однако Комиссия обоснованно посчитала данные заявления
подлежащими отклонению ввиду того, что данные сведения об ограничениях
(обременениях) не попадают под определение «недостоверные», так как не
передавались для целей оценки из государственного кадастра недвижимости и не
учитывались при применении массовой оценки. Все 12 заявлений единогласно были
отклонены Комиссией.

В судах за рассматриваемый период было инициировано 54
судебных дела о величине кадастровой стоимости, внесенной в государственный
кадастр недвижимости, в отношении 83 земельных участков.

В отношении восьми исков требования истцов
удовлетворены полностью, в отношении 35 исков требования удовлетворены
частично, то есть, кадастровая стоимость установлена в размере рыночной,
определенной в ходе проведения судебной экспертизы, а не на основании рыночной
стоимости, определенной в отчете об оценке, с которым истец обратился в суд.

Наибольшее количество оспариваний было проведено по земельным
участкам, предназначенным для промышленно-складского использования территории
(46%) и для размещения автозаправочных станций – 24%.

На рисунке 3 представлены сведения по видам разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых была оспорена.

Положительные решения, на основании которых произошло
максимальное отклонение кадастровой стоимости от рыночной, принимались, как
правило, в отношении объектов, кадастровая стоимость которых была назначена на
основе удельного показателя кадастровой стоимости в случае образования нового
или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном
земельном участке(например, регистрация изменения вида разрешенного
использования земельного участка).

В среднем кадастровая стоимость земельных участков была
снижена в результате оспаривания на 40%.

Литература

  1. Варламов,
    А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И.
    Комаров. — М.: Форум, 2015 — 640 с. – (Высшее образование).
  2. Жданова
    Р.В. Важнейшие задачи и проблемы эффективного управления земельными ресурсами
    [Текст]/Проблемы и перспективы современного эффективного землепользования ГУЗ
    М. 2013.С.133-136.
  3. Жданова
    Р.В.
    , Практика
    оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. /Р.В. Жданова, А.А.
    Рассказова, О.В. Гвоздева –Московский экономический
    журнал
    , №1, 2017.
  4. Комитет
    имущественных отношений Санкт- Петербурга [Электронный ресурс] // URL:
    http://www.commim.spb.ru/



Московский экономический журнал 5/2017

УДК 528.44Bezymyannyj-12

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН О «ЛЕСНОЙ АМНИСТИИ» И ПРИМЕНЕНИЕ ЕГО НА ПРАКТИКЕ

Отвагина М.Г. аспирант

ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству»

науч. руководитель:

Проф., д.т.н., Шаповалов Д.А.

Аннотация

В статье рассмотрены основные положения Федерального закона о «Лесной амнистии» и перспективы его применения на практике.

Ключевые слова: земельный участок, лесная амнистия, ЕГРН, лесные земли, федеральный закон

 21 июля 2017 года Госдума РФ приняла в третьем и окончательном чтении Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель» (проект № 90991-7) — Закон о Лесной амнистии. Позволяющий собственника земельных участков, попавших по данным ЕГРН в лесные земли, узаконить свои границы.

Суть законопроекта

Закон направлен на изменение порядка определения границ земельных участков из состава земель лесного фонда и устранение взаимоисключающих сведений в Государственном лесном реестре (ГЛР) и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). При этом в части определения принадлежности земельного участка к конкретной категории устанавливается приоритет ЕГРН. Эта норма позволит сохранить за собственниками, права которых зарегистрированы в ЕГРН, принадлежащие им земельные участки.

С чего все началось?

В законах с 2001 года соблюдался принцип упрощенного порядка учета лесных участков для различных целей. Что в итоге и привело к огромному количеству пересечений лесных участков, как между собой, так и с другими землями.

Еще одна причина того, что лесные земли стали частью дачных участков, уходит корнями в советское прошлое, когда в рамках действовавшего на тот момент земельного законодательства садоводческие товарищества создавались по решению местных органов самоуправления. При этом земли не выводились из лесного фонда, но на них разрешалось разводить огород или строить дачи.

К чему в итоге все это привело? К тому, что земли Рослесхоза оказались в границах садоводческих товариществ и населенных пунктов. В результате масса проблем: дачники, а также люди, проживающие в поселках вблизи лесов, не могут ничего построить на «лесных» сотках. А если и построят, то строения окажутся вне закона и Росреестр не сможет зарегистрировать право собственности. Всего в Подмосковье выявлено примерно 200 тысяч участков, где земли, находящиеся в аренде или собственности граждан, заходят на земли лесного фонда. Это почти 10 процентов подмосковных лесных угодий.  По новому закону, если в соответствии с лесным реестром участок относится к категории земель лесного фонда, а в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и документами — к иной категории земель, то принадлежность участка будет устанавливаться на основании ЕГРН и документов, подтверждающих право гражданина на землю. Эти правила будут применяться в тех случаях, когда права правообладателя на земельный участок возникли до 1 января 2016 года

Из пояснительной записки к проекту федерального закона «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров» следует, что существует огромного количество пересечений земель лесного фонда с землями иных категорий. Законопроектом предлагается введение механизма по устранению противоречий в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в части принадлежности земельных участков к определенной категории.

В соответствии с подпунктом 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

При этом каждый земельный участок может относиться только к одной категории земель.

Однако в настоящее время применительно к землям лесного фонда данный принцип не в полной мере соблюдается. Как отмечено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 июня 2014 г. № 4890/14, подавляющее большинство лесных участков, получивших статус ранее учтенных, на которые зарегистрировано право собственности Российской Федерации, представляют собой лесничества, занимающие площади до нескольких миллионов гектаров, с многоконтурными границами, наличием внутри населенных пунктов, дорог, водных объектов, садоводческих и дачных товариществ. Там же отмечено, что количество пересечений и спорных вопросов по границам и площади каждого такого участка, которая может достигать несколько миллионов гектаров, не позволит провести уточнение его границ (поставить на государственный кадастровый учет надлежащим образом) долгие годы.

Так, в частности, только на территории Московской области количество таких пересечений около 200 тысяч, а площадь, покрываемая такими пересечениями, составляет 184 378 гектаров.

Исходя из положений статей 5 и 14 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» перевод земельных участков из одной категории в другую и отнесение земельных участков к определенной категории завершаются государственным кадастровым учетом изменений сведений Единого государственного реестра недвижимости. Именно данные сведения являются надлежащим доказательством отнесения земельного участка к той или иной категории (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22 мая 2012 г. № 16576/11).

С 1 января 2017 г. вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон о регистрации), одним из принципов этого закона является достоверность реестра.

Однако в настоящее время в связи с существованием огромного количества пересечений земель лесного фонда с землями иных категорий достоверность сведений Единого государственного реестра недвижимости не может быть обеспечена.

Основные положения законопроекта о «лесной амнистии» 2017

Положения о приоритете ЕГРН применяются в случае, если права правообладателя или предыдущих правообладателей на земельный участок возникли до 1 января 2016 года. Устанавливаются дополнительные критерии отнесения участка к землям населенных пунктов, если он находится в границах населенного пункта, или к категории земель сельскохозяйственных назначения в других случаях. Общие положения закона о приоритете ЕГРН не распространяются на участки, относящиеся к категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли для обеспечения космической деятельности, на земли обороны, безопасности или земли иного специального назначения, если на таких земельных участках отсутствуют объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы. Также общие положения не распространяются на участки, относящиеся к землям сельхозназначения, при наличии у уполномоченного органа сведений о результатах проведения государственного земельного надзора, подтверждающих факты неиспользования такого земельного участка по целевому назначению или его использования с нарушением законодательства.

Помимо этого, документ не распространяется на случаи пересечения земель лесного фонда с землями особо охраняемых природных территорий и землями объектов культурного наследия. Если участок относится не только к лесному фонду, но и к особо охраняемым природным территориям, устанавливается приоритет особо охраняемых природных территорий, и земля не подпадает под действие закона. Защита лесов, лесопарков и лесных насаждений.

 Закон также определяет механизмы защиты лесопарков и лесных насаждений, которые обретают статус городских лесов при включении их в границы населенных пунктов. Что касается распоряжения такими земельными участками, то законом предлагается формировать градостроительные регламенты, которые должны пройти публичные слушания. Помимо этого, закон предусматривает создание компенсационного механизма по восполнению лесных насаждений. Лесной участок, который полностью окружен землями населенного пункта, включается в населенный пункт. Данные лесные участки попадают под режим городских лесов не менее чем на год. Через год возможен пересмотр правил застройки, чтобы общественность могла инициировать создание «зеленого щита». Также статус населенных пунктов предоставляется лесным поселкам и военным городкам, если плотность их застройки составляет не менее 30%. В комиссию, принимающую решение по каждому поселку, будут входить чиновники и представители общественной палаты регионов. Исключение из этих 30% возможно только по специальному разрешению главы Рослесхоза по представлению главы субъекта Федерации.

Какие участки попадают под «лесную амнистию»?

  1. Во-первых, это участки, предоставленные гражданам до 08.08.2008 года для садоводства, огородничества, личного подсобного хозяйствадачного хозяйства и индивидуального жилищного строительства. Такой участок может находиться в границах земель лесного фонда по данным лесного реестра или лесного плана субъекта и даже может иметь категорию «земли лесного фонда», указанную в кадастровом паспорте и свидетельстве о праве собственности. «Лесная амнистия» позволяет присвоить им категорию «земли населенных пунктов» или «земли сельскохозяйственного назначения».

При этом не имеет значения:

  • когда возникло право на данный участок у его последнего законного владельца, главное, чтобы первичный землеотвод состоялся до 08.08.2008;
  • имеются ли на участке постройки и зарегистрированы ли права на них;
  • указана ли в правоустанавливающих документах, кадастровом паспорте или свидетельстве о праве собственности (договоре аренды) категория «земли лесного фонда».
  1. Во-вторых, это участки и земли, на которых расположены объекты недвижимости, не предназначенные для нужд лесопользования, право собственности на которые зарегистрированы до 01.01.2016.

Образование и постановка на кадастровый учет земельного участка под таким зданием теперь должны осуществляться в обычном порядке на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (ст. 4.7. Вводного закона к Лесному Кодексу в новой редакции). Пересечение границ образуемого участка с границами лесничества или лесопарка не должно быть препятствием к кадастровому учету такого участка (пункты 1,2 ст. 60.2 Федерального закона №218-ФЗ в новой редакции).

При этом закон почему-то не регулирует ситуацию оформления прав на ранее образованные и состоящие на кадастровом учете участки под зданиями, отнесенными к категории земель лесного фонда. Из этого, вероятнее всего, можно сделать вывод о том, что изменение категории таких участков на основании норм «лесной амнистии» не предполагается, хотя логика законодателя не вполне понятна. Исключением являются участки, попадающие в границы населенных пунктов, которые подлежат созданию на месте старых лесных поселков и военных городков. Они должны быть переведены в категорию «земли населенных пунктов» на основании решений уполномоченных органов власти (подробнее см. ниже)

  1. В-третьих, это земельные участки, попадающие в границы лесничеств и лесопарков, однако, по данным ЕГРН и (или) правоустанавливающих документов имеющие нелесную категорию. В этом случае данные ЕГРН получают приоритет перед данными лесного реестра и лесного плана (п. 3 ст. 14 Федерального закона №172-ФЗ, п. 4 ст. 60.2 Федерального закона №218-ФЗ). Названные нормы крайне актуальны для участков, поставленных на кадастровый учет декларативно и требующих уточнения границ. Ведь по новому закону для таких участков можно выполнить межевание и внести в ЕГРН сведения о границах, несмотря на наложение на лесную территорию (пункты 1,2 ст. 60.2 Федерального закона №218-ФЗ). Раньше это было невозможно.

Механизм установления границ земельных участков, попавших в лесные участки:

Сейчас

  • Подготовить межевой план земельного участка. Его делают либо кадастровые инженеры.
  • Подготовить пакет правоустанавливающих документов на участок, кадастровый паспорт и кадастровую выписку на земельный участок, документы, по которым выдавалась земля.
  • Обратиться в МФЦ или территориальный орган Росреестра. Если земля значится в реестре недвижимости и лесном кадастре, то «лесные сотки» будут «приписаны» к площади участка.

Раньше (до вступления в силу закона о «Лесной амнистии»)

Обращался в орган лесного хозяйства по месту нахождения земли за получением информации по факту наложения границ участка.

Получал план лесного участка, лесоустроительные карты и схемы, иные документы.

Заказывал выписку из лесного реестра.

4 Составлял вместе с представителями Рослесхоза акт осмотра участка с фиксацией факта наложения границ и с указанием GPS координат наложения.

За свой счет заказывал экспертное заключение кадастрового инженера о наложении границ с приложением схемы наложения и указанием GPS координат наложения и общей площадью наложения.

Помимо этого, собственник должен был предоставить:

— правоустанавливающие документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности, договор аренды участка);

— кадастровый паспорт и кадастровую выписку на земельный участок;

— постановление органов муниципальной власти о предоставлении земельного участка.

Но даже после предоставления всех вышеперечисленных документов ни Росреестр, ни Рослесхоз не могли принять решение о переводе «лесных соток» в категорию жилых, садоводческих или огороднических. Поэтому спорные вопросы решались в суде. Часто с иском к частному собственнику выходил орган лесного хозяйства. В предмет иска включается требование о признании государственного кадастрового учета недействительным, а соответствующего права ответчика на лесной участок — полностью или частично отсутствующим.

Опыт проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка, попавшего по сведениям ЕГРН в границы лесного фонда хочу показать на земельном участке, расположенном в Московской области, Сергиево-Посадский муниципальный район, СНТ «Пажа» уч. 77.

После проведения замера данного земельного участка и наложения границ на кадастровый план территории выявилось пересечение (рисунок 1).

Безымянный

Порядок проведения кадастровых работ:

  1. Анализ документов и измерений.
  2. Подготовка акта согласования границ земельного участка и его подписание со смежными земельными участками. В соответствии с ч.9 статьи 10 №280-ФЗ не требуется проведение согласования местоположения части границы земельного участка смежного с лесным участком».
  3. Подготовка межевого плана.
  4. Обращение в МФЦ или территориальный орган Росреестра. Через 7 рабочих дней орган кадастрового учета выносить решение об уточнении границ земельного участка.

Выявленное пересечение в соответствии с ч.1 статьи 60.2. №218-ФЗ не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета земельного участка.

Через 7 рабочих дней собственник вышеуказанного земельного участка получил выписку из ЕГРН, подтверждающую проведение государственного кадастрового учета земельного участка.

В целом данный законопроект очень нужен и актуален, но пока уточнение границ земельных участков, попавших в «лесные» земли является скорее исключением, так как из 10 заявок 8 возвращаются приостановками с формулировкой пересечения границ. Это можно списать на то, что закон только набирает обороты и на отсутствие разъясняющих писем от Минэкономразвития.

Список литературы

1. Российская Федерация. Законы. Земельный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон // http://base.garant.ru/12124624/ — Загл. с экрана .– 2011 .– 04 февраля.

2. Российская Федерация. Законы. О государственной регистрации недвижимости. [Электронный ресурс]: федер. Закон от 13.07.2015, ФЗ №218// http://base.garant.ru/71129192/

3. Российская Федерация. Законы. О кадастровой деятельности [Электронный ресурс]: федер. Закон от 24.07.2007, ФЗ №221 // http://www.consultant.ru/law/doc/prj2/.– Загл.с экрана.-2011.-07 февраля.

4. Российская Федерация. Минэкономразвития. Приказы. Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной форме извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков [Электронный ресурс]: приказ от 08.12.2015, №921 // http://docs.cntd.ru/document/420325639. — Загл.с экрана.-2016.-23 нояб

5. Российская Федерация. Законы. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в целях устранения противоречий в сведениях государственных реестров и установления принадлежности земельного участка к определенной категории земель»[Электронный ресурс]: федер. Закон от 29.07.2017, ФЗ №280 //http://www.consultant.ru /document/cons_doc_LAW_221238/ Загл.с экрана.-2017.-07 октября.




Московский экономический журнал 5/2017

УДК 332

Теоретические и методические положения формирования

экономического механизма управления 

земельными ресурсами мегаполиса

Theoretical and methodological provisions for the formation of an economic megacity mechanism for land management

Гальченко С.А., профессор, д.э.н., заведующий кафедрой землепользования и кадастров ФГБОУ ВО ГУЗ, г.Москва

Galchenko S.A.

Ноздрачев Т.А., аспирант кафедры землепользования и кадастров ФГБОУ ВО ГУЗ, г.Москва

Nozdrachev T.A.

Реферат

В настоящее время вопросы совершенствования государственного управления в сфере землепользования имеют ключевое значение. В настоящее время власти проявляют особенный интерес к разработке механизмов управления государственным имуществом, направленных на устойчивое функционирование и эффективное использование объектов недвижимости. В статье представлена схема взаимосвязи процессов системы управления земельными ресурсами, рассмотрены ее экономические регуляторы, формирующие экономический механизм управления земельными ресурсами. Охарактеризованы основные направления и требования к ним. Отмечается, что экономическое регулирование земельных отношений отражает экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей, реализующиеся в процессе государственного регулирования земельных отношений, которое создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права, и рыночного регулирования, осуществляемого на основе спроса и предложения на земельные участки, средства производства и результаты труд.

В статье представлены результаты анализа социально-экономического развития г.Москвы в период с 2013 года, в том числе результатов определения и изменения кадастровой стоимости. Авторы отмечают что, сегодня в Москве постоянно ведется работа по совершенствованию системы управления арендным фондом, величина арендной платы за земельный участок, устанавливаемая на основе кадастровой стоимости, также из года в год меняется в сторону увеличения. Это позволяет сегодня оценивать метод передачи в аренду земельных участков как самого перспективного и наиболее быстро развивающегося процесса.

 

Summary

At present, the issues of improving public administration in the sphere of land use are of key importance. At present, the authorities are particularly interested in developing mechanisms for managing state property aimed at the sustainable functioning and effective use of real estate. In the article the scheme of interrelation of processes of the land resources management system is presented, its economic regulators forming the economic mechanism of land resources management are considered. The main directions and requirements to them are characterized. It is noted that the economic regulation of land relations reflects the economic interests of the state, landowners and land users, implemented in the process of state regulation of land relations, which creates an organizational and legal basis, regulates economic activities and responsibilities of land law subjects, and market regulation, implemented on the basis of supply and demand on land, the means of production and the results of labor.

The article presents the results of the analysis of the socio-economic development of Moscow in the period from 2013, including the results of determining and changing the cadastral value. The authors note that, today in Moscow, work is constantly being done to improve the management system of the lease fund, the amount of rent for the land plot, established on the basis of cadastral value, also changes from year to year. This allows us today to assess the method of transferring land for lease as the most promising and fastest growing process.

Аннотация. Проведен анализ системы управления земельными ресурсами. Рассмотрен экономический механизм управления государственным и региональным имуществом мегаполиса. Предложена система экономических регуляторов управления земельными ресурсами. Представлены сведения о кадастровой оценке и арендной плате за землю в городе Москва по разным видам разрешенного использования.

Annotation. An analysis of the land management system was conducted. The economic mechanism of management of the state and regional property of the megapolis is considered. The system of economic regulators of land resources management is proposed. Data on cadastral valuation and land rent in the city of Moscow for various types of permitted use are presented.
Ключевые слова. Арендная плата, кадастровая оценка, управление земельными ресурсами, экономический    механизм.

Keywords. Rent, cadastral valuation, land management, economic mechanism.

 

 

В настоящее время вопросы совершенствования государственного управления в сфере землепользования имеют ключевое значение.

В настоящее время власти проявляют особенный интерес к разработке механизмов управления государственным имуществом, направленных на устойчивое функционирование и эффективное использование объектов недвижимости.

Современное управление земельными ресурсами (УЗР) – это совокупность взаимодействий и взаимосвязей между элементами системы (рисунок 1), основу которой составляет информационный обмен данных между субъектами и объектами системы управления [1,5].  

Снимок экрана 2017-12-21 в 17.32.43 

 Рисунок – 1 Схема взаимосвязи процессов системы управления 

земельными ресурсами  

Система экономических регуляторов УЗР содержит следующие компоненты: земельный налог; арендная плата; индикативную цену; рыночную цену земли; залоговую цену земли; компенсационные платежи при изъятии земель; компенсационные выплаты при консервации земель; платежи за повышение качества земли; штрафные санкции; налоговые обложения при наследовании земель; налоговые обложения при купли-продажи; плата за право аренды; плата за приобретение земли в собственность и др. [2].

Основу всех платежей составляет земельная рента, которая является неотъемлемой частью земельного налога, аренды, цены земли. Земельный налог выражает отношения между государством, обществом и земельным собственником по поводу владения, участком как национальным достоянием, так и личной собственностью. Арендная плата за землю – это отражение отношений по поводу использования земельных угодий между собственниками земли и арендаторами. Цена земли выступает как категория, характеризующая процесс приватизации в хозяйственном комплексе, и является основой при возмещении ущерба субъектам системы землепользования при отчуждении их земель, вынужденной консервации и прочих действий государственных и муниципальных органов [2].

В первую очередь, экономические рычаги со стороны государства, формирующие экономический механизм управления земельными ресурсами, направлены на [3]:

  1. осуществление земельной политики;
  2. реализация прав собственности землевладельцев и землепользователей;
  3. установление справедливых платежей;
  4. стимулирование рационального и эффективного землепользования;
  5. введение санкций за ухудшение экологического состояния участка;
  6. осуществление охраны земельных угодий от порчи, незаконного захвата и разбазаривания.

И должны удовлетворять следующим требованиям [4]:

  1. обеспечение равенства и развития различных видов прав на земельные участки;
  2. создание относительно равных стартовых возможностей по осуществлению

воспроизводственного процесса для всех субъектов сферы хозяйственной

деятельности;

  1. использование земельной ренты в качестве основы формирования системы

экономических регуляторов землепользования;

  1. взаимодействие рентных регуляторов с другими экономическими рычагами (ценами, ссудным процентом, подоходным налогом и т. д.);
  2. учет интересов различных социальных групп в реализации земельной собственности и различных форм землепользования;
  3. стимулирование рационального размещения и специализации объектов производственной деятельности;
  4. обеспечение экологической защиты земельных угодий и др.

Экономическое регулирование земельных отношений отражает экономические интересы государства, землевладельцев и землепользователей, реализующиеся в процессе государственного регулирования земельных отношений, которое создает организационный и правовой базис, регламентирует экономические действия и ответственность субъектов земельного права, и рыночного регулирования, осуществляемого на основе спроса и предложения на земельные участки, средства производства и результаты труда, поэтому необходимо установить социально справедливые платежи за землю, учитывая природно-экономический потенциал территории, экологический фактор, целевое использование, социальные факторы [6].

Воздействуя вместе, экономические регуляторы, как правило, могут как содействовать экономическому росту развития территории, так и способны сдерживать его. Экономический механизм управления земельными ресурсами, затрагивающий все стороны жизни города, является самым эффективным способом управления недвижимостью, использующий свои регуляторы как налаженный механизм с целью получения дохода в государственный и местный бюджет.

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации арендные платежи относятся к категории регулируемых цен, которые органы государственной власти вправе изменять соответствующими правовыми актами.

Ставки арендной платы и кадастровая стоимость земельного участка, определяемая на основании реализации комплекса мероприятий, по кадастровой оценке, способствуют повышению эффективности управления земельными ресурсами. Земельные участки, которые характеризуются более привлекательными условиями осуществления хозяйственной деятельности согласно разрешенному использованию, имеют большую кадастровую стоимость, и землепользователь за указанные лучшие условия оплачивает земельные платежи в большем объеме.

Согласно прогнозу социально-экономического развития города Москвы, на 2012 год и плановый период 2014-2015 годов, разработанному Департаментом экономической политики и развития города Москвы, в период 2013-2015 годов предусматривается наличие определенного уровня инфляции, т.е. изменение уровня цен. Следовательно, уровень доходности земельных участков также будет иметь положительную динамику.

В результате анализа изменения кадастровой стоимости земель в г.Москве можно выделить следующие тенденции:

– наименьший рост стоимости земель наблюдается в центральной, «престижной» западной и северо-западной частях города. На данных территориях цены на недвижимость приблизились к своему верхнему ценовому пределу и повышение стоимости происходит более медленными темпами, чем на срединных и периферийных территориях города;

– наибольший рост стоимости земель наблюдается, прежде всего, на территориях менее «престижных» округов с потенциалом роста цен на недвижимость: Южный административный округ, Юго-восточный административный округ, Восточный административный округ, а также территории «новой Москвы»;

– происходит постепенное сглаживание дифференциации между центром города и его периферией за счет интенсивного развития и освоения последней (ввод в эксплуатацию станций метрополитена, массовое жилищное строительство, развитие объектов торговли, досуга, социально-культурной сферы).

Кроме того, следует отметить наличие дифференциации уровня роста кадастровой стоимости в разрезе основных видов разрешенного использования, что обусловлено необходимостью синхронизации кадастровой стоимости земельного участка и его реальной доходности.

Наиболее существенный рост наблюдается по земельным участкам, предназначенным для размещения офисных зданий делового и коммерческого назначения.

Минимальный рост кадастровой стоимости – по земельным участкам:

  1. предназначенных для размещения гаражей и автостоянок.
  2. предназначенных для размещения гостиниц.
  3. предназначенных для размещения объектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения.

В результате анализа изменения кадастровой стоимости земель в 2016 году по сравнению с 2013 годом выявлены следующие тенденции:

– умеренный равномерный рост стоимости земель наблюдается на основной территории Москвы (в среднем по административным округам – от 4 до 6%);

– наибольший рост стоимости земель наблюдается на периферийных территориях (в среднем 8-9%), продолжается процесс постепенного сглаживания дифференциации между центром города и иными территориями;

– наименьший рост стоимости земель наблюдается на территории Зеленоградского административного округа (в среднем по округу 1,5 %) за счет сглаживания дифференциации цен по территории округа и незначительного роста кадастровой стоимости земель социальных объектов.

Проведенная кадастровая оценка земель призвана:

– учитывать произошедший за год рост стоимости объектов недвижимости и земельных участков;

– учитывать изменения в инфраструктуре города (ввод в действие новых станций метрополитена, крупных торговых и офисных объектов и др.);

– в большей степени учитывать инженерную обеспеченность присоединенных территорий.

Таким образом, сегодня в Москве постоянно ведется работа по совершенствованию системы управления арендным фондом, величина арендной платы за земельный участок, устанавливаемая на основе кадастровой стоимости, также из года в год меняется в сторону увеличения. Это позволяет сегодня оценивать метод передачи в аренду земельных участков как самого перспективного и наиболее быстро развивающегося процесса.

 

Литература

1 Варламова, Е.А. Экономический механизм управления земельными ресурсами сверхкрупных городов(на примере г. Москвы). [Текст] Автореферат диссертации на соиск. уч. Степени кандидата экономических наук. – М: ГУЗ, 2006. – 23 с.

2 Варламов, А.А. Экономика и экология землепользования [Текст]: учебники и учебные пособия для студентов высших учебных заведений/ А.А. Варламов. – М.: ГУЗ, 2014. -254с.

3       Варламов, А.А. Земельный кадастр. Том 2. Управление земельными ресурсами [Текст]: учебник / А. А. Варламов. —М.: КолосС, 2004. – 528с.

4       Крассов, О.И. Право частной собственности на землю: купля-продажа, аренда, приватизация, судебная защита [Электронный ресурс]: учебное пособие / О.И. Крассов. – М.: Юр.Норма, НИЦ ИНФРА-М, 2015. – 144 с.

5 Подпругин, М.О. Устойчивое развитие региона на основе эффективного ис-пользования земельных ресурсов [Текст] : дис. к. э. н. (08.00.05) / Подпругин Мак-сим Олегович; Вост.-Сиб. гос. ун-т технологий и упр. – Улан-Удэ, 2015. – 193 с.

6 Фокин С.В., Шпортько О.Н. Земельно-имущественные отношения [Текст]: учебное пособие / С.В. Фокин, О.Н. Шпортько. – М.: Альфа-М: НИЦ ИНФРА-М, 2014. – 272 с.

 

 

 

 

 




Московский экономический журнал 4/2017

УДК 332.7

Bezymyannyj-12

доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой Землеустройство и кадастры

Ольга Борисовна Мезенина,

Mezenina Olga Borisovna

Уральский государственный лесотехнический университет, г.Екатеринбург

Инженер 2й категории

Бекетов Алексей Дмитриевич,

Beketov Alexei Dmitrievich

Филиал ФГБУ “ФКП Росреестра” по Свердловской области, г.Екатеринбург

кандидат экономических наук, доцент,

доцент кафедры Землепользования и кадастров

Дмитрий Владимирович Антропов,

Dmitry Vladimirovich Antropov

Государственный университет по землеустройству, Москва

кандидат экономических наук, доцент,

доцент кафедры Землеустройство и кадастры

Кузьмина Маргарита Викторовна,

Kuzmina Margarita Viktorovna

Уральский государственный лесотехнический университет, г.Екатеринбург

Особенности формирования и государственного кадастрового учета машино-места

Features of the formation and state cadastral registration of car places

Согласно изменениям 2017 года «машино-место» признается самостоятельным объектом недвижимости в случае, если оно является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете. При этом его не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки. В статье авторами рассматриваются особенности  формирования технического плана на машино-места и их последующего государственного кадастрового учета, анализируется практика г.Екатеринбург по постановке таких объектов на государственный кадастровый учет.

Summary

According to the changes in 2017, “car place” is recognized as an independent real estate object in case it is part of a building or structure and has boundaries described on the basis of the legislation on cadastral registration. At the same time, it does not need to be specially protected, since the boundaries are defined by the design documentation of the building (structure) and are indicated or fixed by the person building or operating the building (structure) or the owner of the right to the parking place, including by applying to the floor or roof surface markings. In the article the authors consider the features of the formation of the technical plan for the machine places and their subsequent state cadastral accounting, the practice of Ekaterinburg Ural Region on the setting of such objects for state cadastral accounting is analyzed.

Ключевые слова: машино-место; парковочное место; помещение; кадастровый учет и регистрация права.

Keywords: Parking lot; Parking space; room; cadastre and registration of rights.    

Состав объектов учетно-регистрационных систем в отношении объектов недвижимости (земельного кадастра-государственного земельного кадастра-государственного кадастра недвижимости-единого государственного реестра недвижимости) за последние 20 лет претерпел достаточно большие изменения. Так, если объектами государственного земельного кадастра (в соответствии с №28-Фз «О государственном земельном кадастре») являлись земельные участки, территориальные зоны, границы административно-территориальных образований, зоны с особым правовым режимом использования территорий, то со вступлением в силу №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» объектами реестра недвижимости (кадастра недвижимости) как части единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) являются земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс. При этом состав объектов, ранее являющиеся объектами государственного кадастра недвижимости (например, территориальные зоны, зоны с особыми условиями использования территорий, особе экономические зоны и т.д.) было отнесено к объектам реестра границ (также являющегося часть. ЕГРН) и существенно расширен (появились такие объекты, как лесничества, лесопарки, игорные зоны, особо охраняемые территории, и т.д.).

До 01.01.2017г. законодательство не определяло понятие, а также не признавало машино-место самостоятельным объектом недвижимости. Ранее приходилось сталкиваться с проблемами во время купли-продажи парковочных мест, т.к. фактические владельцы не считались собственниками отдельного машино-места, а могли претендовать только на долевое участие в собственности, что накладывало определенные сложности и ограничения при реализации прав, и не могли поставить на государственный кадастровый учет кадастровый учёт (т.к. можно поставить лишь помещение со стенами по периметру, а устанавливать любые ограждения на парковочных местах запрещено), кроме того оно юридически не считалось недвижимостью, и являлось основанием отказа для органом кадастрового учета [1]. Сложности возникали и при продаже части долевой собственности паркинга, т.к. необходимо было отправить письменные оповещения другим владельцам соседних парковочных мест [6,10,14].  Необходимо заметить, что имелась практика признания машино – места объектом надвижимости, что требовало немалых затрат обращения в суд. Однако даже при этом в последующем для постановки на учет, требовалось обозначить место определенных размеров ограждением высотой 1.1 – 1.3 метра от уровня пола, что при всем прочем уже требованиям пожарной безопасности [12]. Таким образом можно с учетом мнения различных авторов и практики в данной сфере можно сделать вывод, что необходимость признания машино-места объектом недвижимости, и включение его в состав объектов ЕГРН (кадастра недвижимости) возникла давно [5,6,9,10,11,12,14].

Исходя из вышесказанного, а также в связи с ежегодным увеличением обеспеченности легковыми автомобилями (по данным аналитического агентства «Автостат» в среднем – 290 шт/тыс.жит., причем более 300 в Волгограде, Воронеже, Екатеринбурге, Казани, Красноярске, Москве, Нижнем Новгороде, Новосибирске, Омске, Ростове-на-Дону, Самаре, Санкт-Петербург, Уфе, Челябинске [13]) и возрастанием парковочных площадей, в первую очередь в средних крупных городах и городах мегаполисах проблема учета парковочных мест стоит очень остро перед законодателями Российской Федерации. Как осуществлять учет таких мест в подземных паркингах многоквартирных домов, либо в отдельно стоящих зданиях, сооружениях предназначенных для парковки и хранения автотранспортных средств. На наш взгляд, для решения этой задачи необходимо было ввести новое понятие, а так же выделить самостоятельный объект недвижимости с соответствующими ему характеристиками.

Кроме этого до настоящего времени стоит вопрос о разграничении таких объектов недвижимости как помещение и машино-место. На первый взгляд они имеют сходства между собой, но после вступления ряда законодательных норм таких как: №315-ФЗ «О внесении изменений в часть первую гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», №218-ФЗ – «О государственной регистрации недвижимости», приказ №792 Минэкономразвития «Об установлении минимально и максимально допустимых размеров машино-места», машино-место признано объектом гражданского оборота, т.е. признано самостоятельным объектом недвижимости, у которого есть свои основные и дополнительные характеристики, подлежащие внесению в Единый государственный реестр недвижимости .

Можно предположить, что понятие «машино-место» закрепилось из существующего понятия «парковка», закрепленного в пункте 21 статьи 1 Градостроительного кодекса, где под «парковкой (парковочное место) понимается специально обозначенное и при необходимости обустроенное и оборудованное место, являющееся в том числе частью автомобильной дороги и (или) примыкающее к проезжей части и (или) тротуару, обочине, эстакаде или мосту либо являющееся частью подэстакадных или подмостовых пространств, площадей и иных объектов улично-дорожной сети и предназначенное для организованной стоянки транспортных средств на платной основе или без взимания платы по решению собственника или иного владельца автомобильной дороги, собственника земельного участка» [1]. Из определения парковочного места в целях конкретизации и разграничения понятий парковочного и машино-места был исключен фрагмент, что такое место является частью здания, строения либо сооружения. Согласно пункту 29 статьи 1 Градостроительного кодекса: «машино-место – предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке» [1]. Таким образом машино-место подлежит постановке на государственный кадастровый учет, на него может быть зарегистрировано право собственности.

Несмотря на это появление такого понятия, как машино-место вызвало ряд вопросов как у физических лиц (граждан), так и у юридических лиц (застройщики), а так же кадастровых инженеров и сотрудников органа кадастрового учета и регистрации прав. Так, в определении машино-места сказано, что это индивидуально-определенная часть здания или сооружения. Если рассматривать случаи осуществления кадастрового учета и регистрации права на машино-места созданные после 01.01.2017г. более понятны и просты в связи с тем, что во вновь построенном здании или сооружении подлежащем учету не имеются иные объекты недвижимости, а значит может быть осуществлен учет машино-мест, а так же иных нежилых помещений являющихся зонами проезда и обеспечения доступа к таким машино-местам (помещения вспомогательного использования). Но существует очень много индивидуальных случаев сопоставления являются ли такие объекты машино-местами. Осуществление кадастрового учета и регистрации права на машино-места, расположенные в здании либо сооружении созданные до 01.01.2017 г. вызвало немало проблем. Чаще всего такие объекты расположены в многоквартирных домах с подземными паркингами, ранее такие места были учтены как нежилые помещения, либо вовсе входили в состав имущества общего пользования многоквартирного дома. Тогда фактически получается, что машино-места расположены не только в здании или сооружении, а непосредственно в нежилом помещении, что так или иначе противоречит определению машино-места [2].

В целях подготовки документов для постановки машино-места на государственный кадастровый учет заключает договор с кадастровым инженером на подготовку технического плана.

Сведения о машино-месте указываются в техническом плане на основании:          разрешения на ввод здания или сооружения, в которых оно расположено, в эксплуатацию; проектной документации здания или сооружения, в которых оно расположено; технического паспорта объекта, изготовленного до 01.01.2013 г. (в случае отсутствия разрешения на ввод здания/сооружения в эксплуатацию и проектной документации); утвержденного в установленном федеральным законом порядке акта о приемке в эксплуатацию здания/сооружения (в случае отсутствия разрешения на ввод здания/сооружения в эксплуатацию и проектной документации); выданного до 13 июля 2015 года разрешения на ввод здания/сооружения в эксплуатацию; в случае законного отсутствия проекта, на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости.

При этом при подготовке технического плана согласно рекомендациям о переходном периоде (Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25 июня 2015 г. № П/338 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов».

В связи с отсутствием утвержденной Росреестром XML-схемы для машино-места используется XML-схема для помещения (с указанием в разделе «Характеристики объекта недвижимости» (tNewFlat) параметровмашино-места), при этом в заключении кадастрового инженера необходимо указать что данный технический план подготовлен в силу разъяснений Росреестра от 22.12.2016 № 14-исх/17905-ВА/16 и Министерства экономического развития от 22.06.2017 № 17683-ВА/Д23и; указать расстояние от двух специальных меток до характерных точек границ машино-места; расстояние между характерными точками границ машино-места; координаты специальных меток и сведения об использованной при подготовке технического плана геодезической основе, в том числе о пунктах государственных геодезических сетей или опорных межевых сетей (при определении таковых) а в приложение к техническому плану включить раздел «Сведения о выполненных измерениях и расчетах», «Схема геодезических построений» в формате PDF.

Сотрудники Росреестра в свою очередь при постановке таких объектов вносят в дополнительные сведения Вид объекта недвижимости – машино-место, который отображается в Выписке об основных характеристиках об объекте недвижимости, а так же наименование – машино-место. Документами основания для подготовки таких технических планов как уже было сказано выше в большинстве проанализированных авторами случаем (в Свердловской области) чаще всего являются «Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию», в котором указано количество введенных машино-мест, а так же проектная документация согласно которой установлены границы машино-мест.

Надо заметить, что в случае использования технического паспорта на здание изготовленного до 2013 года, либо акта о государственной приемке зданий в таких документах отсутствуют сведения о машино-местах («случай сопоставления характеристик объекта недвижимости»). Чаще всего сотрудники Росреестра сталкиваются с проблемой, что учет всех машино-мест и помещений вспомогательного использования был осуществлен ранее, как одно большое нежилое помещение. При рассмотрении таких случаев было принято решение, что учет одного машино-места не может быть осуществлен по заявлению одного из собственников такого объекта, так как машино-место не может находиться в помещении. Необходима подготовка технического плана при помощи метода образования объектов недвижимости – раздел. При разделе нежилого помещения будет осуществлен учет всех образованных машино-мест, а так же помещений вспомогательного использования которые будут являться зонами проезда и обеспечения доступа к таким машино-местам. Так же существует еще один «случай сопоставления характеристик объекта недвижимости». Когда ранее был осуществлен учет помещений, но собственник объекта недвижимости хочет изменить Вид объекта недвижимости на машино-место. В большинстве случает это делается в связи с понижением налоговой ставки.  Налоговая  ставка на помещение (Свердловская область) составляет 0.5, тогда как на машино-место 0,3. При рассмотрении таких случаев сотрудники Росреестра осуществляют проверку на фактическое соответствие, т.е. соответствует ли такое помещение характеристикам объекта недвижимости машино-место. Например, в подземном паркинге многоквартирного дома имеются помещения (гаражные боксы) которые полностью ограждены строительными конструкциями  и являются изолированными, то такой объект является действительно помещением. Но бывают иные ситуации, когда объект недвижимости частично огорожен строительными конструкциями  или имеет «образное» ограждение, например, рольставни, которые не являются капитальными стенами здания, то таком случае  вид объекта недвижимости, возможно изменить с помещения на машино-место.

На данный момент у всех объектов недвижимости в Российской Федерации определены пространственные границы, т.е. такие объекты являются обособленными и изолированными от других различными строительными конструктивными элементами. Машино-место по обозначенным характеристикам объектов недвижимости является большим исключением – у него нет физических границ, оно может быть только частично ограниченно, либо вообще быть не ограниченным, «формальным» пространством. Существуют лишь ограничения размеров «формального» пространства установленные приказом № 792 Минэкономразвития это минимальная длинна и ширина 5,3*2,5 м, а так же максимальные 6,2*3,6 м.

Так же при рассмотрении случаев осуществления государственного кадастрового учета машино-мест выявляются несоответствия приказу № 792 Минэкономразвития. Например, размеры машино-места выходят за пределы допустимых минимальных и максимальных размеров, то в этом случае Минэкономразвитием принята позиция осуществления кадастрового учета таких машино-мест, если сведения о них указаны в документах основания (Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, проектная документация здания или сооружения) выданных не позднее 31.12.2016г.

Любой объект недвижимости, за исключением помещений, необходимо было привязать путем топографо-геодезической съемки к земельному участку либо его части для последующего нанесения его на картографические материалы. Если это касается помещений, то для определения их местоположения необходим поэтажный план, на котором помещение закрепляется как изолированная часть, расположенная в здании сооружении, тогда как машино-место в этом является исключением. Машино-место не изолированно от смежных с ним машино-мест или помещений, а значит его границы устанавливает проектная документация здания (сооружения). А так же оно может быть закреплено собственником объекта недвижимости путем нанесения разметки краской на поверхность пола либо кровли. Обязательным является определения расстояния от не менее двух точек, находящихся в прямой видимости и закрепленных долговременными специальными метками на внутренней поверхности строительных конструкций, до характерных точек границ машино-места, а также расстояний между характерными точками границ машино-места.

Для наиболее точного закрепления машино-места на плане этажа Законом о регистрации предусмотрено дополнительное определение координат специальных меток (часть 2 пункта 6 статьи 24 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», но это условие не является обязательным.

В статье считаем логичным показать объем работ Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с новым объектом недвижимости «машино-место» в г. Екатеринбурге (рис.1), что отражает положительную динамику в решении вопроса формирования и учета машино-мест как отдельных объектов прав собственности.

Screenshot_4

Рисунок 1 – Статистика осуществления ГКУ и ГРП по г. Екатеринбургу в отношении машино-мест, ед. (3 квартала 2017г)

Как видно из рисунка 1 за прошедший год по городу на государственный кадастровый учет и регистрацию прав поставлено более 3300 исследуемых объектов.

 На рисунке 2 представлены различные варианты-основания формирования машино-мест в целях его последующего кадастрового учета и государственной регистрации прав за 3 квартала 2017г. Наибольшая доля (более 70%) приходиться на вновь создание машино-места, при разделе данный показатель составляет чуть более 20% и 10% при формировании машино-места, за счет такого способа образования как выдел. Данные значения также подтверждают все вышеизложенное ранее.

Screenshot_5

Рисунок 2 – Способ образования (создания) машино-мест  (г.Екатеринбург) (3квартала 2017г)

На наш взгляд, перерегистрация машино-места в качестве самостоятельного объекта недвижимости рекомендуема для полноценного использования объекта в гражданском обороте и защиты интересов собственников. Однако первоочередной задачей становиться решение вопроса о разработке и утверждении XML-схемы для машино-места, в том числе с учетом уже имеющего у кадастровых инженеров и органов кадастрового учета опыта по постановке таких объектов на государственный кадастровый учет и осуществлении государственной регистрации прав на них.

Кроме того, необходимо отметить, что расширение перечня и состава объектов ЕГРН (кадастра недвижимости (реестра недвижимости), реестра границ, реестра прав на недвижимое имущество) подтверждает наметившиеся еще в начале 2000-х годов тенденции о создании единого информационного ресурса об объектах недвижимости, как части единого информационного пространства.

Литература

  1. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 29.12.2004, № 190-ФЗ // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  2. Российская Федерация. Законы. О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 03.07.2016, № 315-ФЗ // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  3. Российская Федерация. Министерство экономического развития РФ. О порядке подготовки технического плана в отношении нежилого здания и расположенных в нем помещений, а также в отношении машино-места до ввода в действие новых XML-схем [Электронный ресурс]: Письмо от 28.06.2017, № 17683-ВА/Д23и // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  4. Российская Федерация. Росреестр. Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов [Электронный ресурс]: приказ Росрестра от 25.06.2015, № П/338 // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  5. Российская Федерация. Росреестр. О применении Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ “О государственной регистрации недвижимости [Электронный ресурс]: Письмо от 22.12.2016, №14-исх/17905-ВА/16 // Информационно-правовая система «Консультант Плюс».
  6. Быданов, А.В. Машино-место: проблемы теории и практики [Текст] / А.В. Быданов// Вестник Марийского государственного университета. Серия: Исторические науки. Юридические науки. – 2017. – №1(9). – С. 39-44.
  7. Бычко, М.А., Мельникова, М.П. Машино-место как новый объект недвижимого имущества: проблемы теории и практики [Текст] / М.А,Бычко, М.П, Мельникова // Гуманитарные и юридические исследования.- 2017.- № 1.- С. 150-155.
  8. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. Кадастровая деятельность [Текст] / А.А. Варламов, С.А,Гальченко, Е.И. Аврунев ― М.: Издательство «Форум», 2015 ― 256 с.
  9. Варламов А.А., Гальченко С.А., Аврунев Е.И. Организация и планирование кадастровой деятельности [Текст] / А.А. Варламов, С.А,Гальченко, Е.И. Аврунев ― М.: Издательство «Форум», 2015 ― 192 с.
  10. Гагаринова, Н.В., Лисуненко, К.Э., Кизка, А.Д. Решение проблемы кадастрового учета машино – мест многоэтажных домов [Текст] / Н.В.Гагаринова, К.Э.Лисуненко, А.Д.Кизка // Новая наука: Теоретический и практический взгляд.- 2017.- Т. 1.- № 3.- С. 130-132.
  11. Жиляев, М.С. Машино-место: особенности оформления прав на новый объект недвижимости [Текст] / М.С. Жиляев // Пролог: журнал о праве.-2016.-№4.- С.28-30
  12. Ильиных, А.Л. Определение роли машино-мест в системе объектов кадастра недвижимости [Текст] / А.Л. Ильиных // Интерэкспо Гео-Сибирь.- 2016.- Т. 3.- № 2.- С. 143-148.
  13. Постонен, Д.В., Спиренков, В.А., Гура, Д.А. Кадастровые работы и государственный кадастровый учет в отношении нового объекта недвижимости «машино-место» [Текст] /Д.В. Постонен, В.А, Спиренков, Д.А, Гура // Научные труды Кубанского государственного технологического университета. -2017.- № 4.- С. 309-317.
  14. Структура и прогноз парка легковых автомобилей в России [Текст] / Аналитическое агентство Автостат.-2017.
  15. Цуканова, Е.Ю., Придатко, Е.А. Машино-место как новый объект недвижимости в гражданском праве Российской Федерации [Текст] / Е.Ю, Цуканова, Е.А, Придатко // Правовая политика и правовая жизнь.- 2017.- № 1.- С. 73-77.

 




Московский экономический журнал 4/2017

УДК 332.36

Bezymyannyj-12

DOI (присваивается редакцией)

К ВОПРОСУ О СИСТЕМЕ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ

А.А. Рассказова, Р.В. Жданова

В статье рассматривается этапы определение региональной эффективности сельскохозяйственного землепользования муниципальных образований, также рассмотрен анализ системы сельскохозяйственного землепользования, исходными положениями для проведения анализа, предложены критерии оценки эффективности использования и управления землями сельскохозяйственного назначения. Рассмотрена оценка эффективности сельскохозяйственного землепользования в муниципальных образованиях с помощью результативных показателей, которые предлагается использовать.

Ключевые слова: сельскохозяйственное землепользования, эффективность, факторы, эффект, виды эффекта, система показателей, земельные угодья.

В последнее время вырос интерес к проблеме экономической эффективности производства в рыночных условиях, расширился круг исследований, опубликован ряд работ. Тем не менее, вопросы  эффективности использования земель сельскохозяйственного назначения недостаточно раскрыты и нуждаются в дальнейшей разработке. Решение данной проблемы особенно важно и для развития землеустроительной науки в целом, так как включает исследование роли государственных земельного кадастра и мониторинга земель в информационном обеспечении рационального землепользования [8,10].

В последнее время в трудах ряда отечественных и зарубежных ученых все больше внимания стало уделяться вопросам эффективности землепользования. Теоретическим и методическим аспектам управления и использования земельных ресурсов, роли и значению земельно-кадастровой информации посвящены работы многих ученых и специалистов: Варламова А.А., Гальченко С.А., Дегтярева И.В., Комова Н.В., Лойко П.Ф., Нагаева Р.Т., и других. Однако многие вопросы эффективности сельскохозяйственного землепользования требуют более детального  научного изучения [4,8,10].

Экономическая эффективность (англ, economic efficiency) в экономической энциклопедии трактуется как, 1) способность системы в процессе ее функционирования производить экономический эффект и действительно создавать такой эффект; 2) ситуация, когда невозможно изменить распределение ресурсов так, что один из субъектов экономики улучшит свое положение, а др. не ухудшит; 3) способность системы про­изводить больший экономический эффект, чем в др. условиях, а также реализация этой способности; 4) количественно определенная характеристика указанной в пп. 1 и 3 способности, дающая возможность: а) сопоставления эффективности одной системы в разных условиях; б) сравнения эффективности разных систем между собой; в) определения т.н. абсолютной эффективности, что, однако, является еще далеко не разрешенной задачей, ибо требует не только надежного измерения экономических величин, но и согласованной, общепринятой точки отсчета [1].

Эффект производства – конечный итог, полезный результат производственной деятельности, характеризуемый прежде всего, объемом материальных благ, качество и ассортимент которых соответствует потребностям общества. В производственном эффекте различают экономический и социальный эффект [2].

Когда результатом экономической деятельности являются не только экономическими, но и более широкие социально-экономические послед­ствия, правильнее говорить о социально-экономическом эффекте [1].

Большинство экономистов рассматривают вопросы экономической эффективности. При этом выдвигается множество различных позиций о критериях и показателях экономической эффективности производства, о составе результатов и учитываемых затрат, даются разные определения эффективности и предлагаются различные способы ее измерения. Вопросы же социальной, экологической и иной эффективности рассматриваются, как правило, в качестве «приложения» к экономической эффективности. По проблемам экономической эффективности производства также высказываются различные, нередко противоположные точки зрения. Нет четкого разграничения в трактовке понятия эффективности, критерия и показателей экономической эффективности производства, не определено соотношение между этими категориями.

Как справедливо отмечают некоторые авторы, экономическая эффективность сельскохозяйственного производства связана с действием системы экономических законов. Однако неправомерно связывать экономическую эффективность производства с одним каким-либо законом, обычно с законом экономии времени, так как это ограниченное толкование эффективности производства. В эффективности сконцентрирована вся система производственных отношений, поэтому эффективность обусловлена действием всей совокупности экономических законов [4,5,7].

Эффективность управления собственностью на любом уровне (предприятие, отрасль, регион ) в конечном счете, проявляется в результатах производственно-хозяйственной и финансовой деятельности объектов управления по отношению к затраченным ресурсам с учетом качества продукции и услуг. Поэтому ее следует определять посредством сравнения соответствующих критериев, показателей и нормативов эффективности до начала и после реализации мероприятий, связанных с изменением форм и совершенствованием методов управления собственностью.

Авторами предложены следующие критерии оценки эффективности использования и управления землями сельскохозяйственного назначения:

1) максимум площадей ценных земельных угодий и других компонентов природной среды (по данным инвентаризации и мониторинга земель);

2) максимум площадей угодий с высоким балом бонитета почв (по данным мониторинга земель и результатам осуществления почвенно-агрохимических обследований);

3) минимум площадей деградированных земель (по данным инвентаризации, мониторинга земель и результатам почвенно-агрохимических, геоботанических и других обследований);

4) максимум поступлений в бюджет муниципальных образований, при обеспечении социальной справедливости;

5) максимум доходов сельскохозяйственного землепользования при условии минимизации затрат на управление производством и др.

Построение системы показателей экономической эффективности сельскохозяйственного землепользования должно проводиться в соответствии со следующими принципами:

  • результаты и затраты, формирующие показатель эффективности, должны быть сопоставимы при соблюдении причинно-следственной связи;
  • результат, входящий в показатель эффективности, должен быть полным, то есть учитывать все неповторяющиеся элементы эффекта;
  • затраты, входящие в показатель эффективности, не должны включать в себя элементы результата и в то же время они должны обеспечивать полноту учета всех составляющих;
  • форма связи затрат и результатов в показатели эффективности должна соответствовать их содержанию и учитывать различие в размерности;
  • показатель эффективности должен поддаваться дезагрегированию на частные характеристики производственного процесса.

Автором предложена в соответствии с установленными критериями и принципами следующая система возможных показателей [с учетом разработок 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10,11]:

Screenshot_2

Screenshot_3

Screenshot_4

Screenshot_5

Screenshot_6

Screenshot_7

Screenshot_8

Screenshot_9

где: Д1 – доходы, полученные от внедрения современной агротехники, семян, удобрений; Д2 – доходы, полученные от внедрения современных методов организации труда; Д– доходы, полученные от внедрения автоматизированной системы управления; Д4 – доходы, полученные от внедрения проектов и схем землеустройства; Д5 – доходы, полученные от мониторинга земель и производства картографической продукции; Д6 – доходы, полученные за счет дифференциации кадастровой стоимости земель сельхозназначения; Д7 – доходы, полученные за счет природоохранной деятельности на землях сельхозназначения; Д8 – различные штрафные платежи в сфере землепользования; Д9 – различные сборы и налоги в сфере землепользования; Д10 – иные доходы в сфере землепользования, включая поступления от инвесторов; Зуд  – затраты на управленческую и инновационную деятельность (оплата труда управленческого персонала, затраты на НИОКР, разработку и внедрение АИС и пр.).

Система показателей использования земель сельскохозяйственного назначения может быть сгруппирована по видам эффекта (таблица 1).

Таблица 1. Система показателей обоснования видов эффекта сельскохозяйственного землепользования

Screenshot_10

Анализ материалов и специальной литературы позволяет сделать следующий вывод: причина неустойчивости выбора системы показателей эффективности землепользования часто заключается в том, что происходит смешение факториальных и результативных показателей.

Факториальные показатели, отражающие изменения в структуре земельных угодий и капитальных вложений, позволяют судить о степени рациональности и интенсивности использования земельного фонда, а также разработать комплексность мер по увеличению объемов сельскохозяйственной продукции.

Эффективность сельскохозяйственного землепользования в муниципальных образованиях можно оценить с помощью результативных показателей. Для оценки эффективности использования земельных ресурсов предлагается использовать следующие показатели: стоимость земельного участка; затраты на освоение земельного участка; величина налогообложения; окупаемость затрат; трудоемкость и стоимость работ на земельном участке; урожайность сельскохозяйственных культур; чистый доход, дифференциальный доход; стоимость валовой продукции; упущенная выгода; потери производства; увеличение поступления земельных платежей.

Таким образом, значительное большинство показателей экономической эффективности сельскохозяйственного землепользования основано на использовании кадастровой информации.

Литература

  1. Экономическая энциклопедия [Текст] / Ин-т экон. РАН; гл. ред. Л.И. Абалкин– М.: ОАО «Издательство «Экономика», 1999. – 1055 с.
  2. Абрамян, С.И. Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов с учетом экологического фактора [Текст]: дисс. канд. экон. наук./С.И.Абрамян–М.: Московская государственная академия приборостроения, 1999.
  3. Агроэкологическая оценка земель, проектирование адаптивно-ландшафтных систем земледелия и агротехнологий [Текст]: метод. руководство. – М.: ФТАУ “Росинформагротех”, 2005. – 784 с.
  4. Варламов, А.А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.4: Оценка земель [Текст] / А.А. Варламов. -М.: КолосС, 2006. -463с.- (Учебники и учебные пособия для студентов вузов).
  5. Варламов, А.А. Земельный кадастр: в 6 т. Т.1: Теоретические основы государственного земельного кадастра [Текст] / А.А. Варламов. – М.: КолосС, 2003. -383с.- (Учебники и учебные пособия для студентов вузов).
  6. Васенев, И.И. Информационно-справочные системы по оптимизации землепользования в условиях ЦЧЗ [Текст] / Васенев, И.И. [и др.]. – Курск, 2002. – 110 с.
  7. Гальченко, С.А. Роль земельного кадастра в системе управления земельными ресурсами [Текст] / С.А. Гальченко //Земельный вестник России.-  – №4.- С. 10-15.
  8. Жданова, Р.В. Эффективность сельскохозяйственного землепользования муниципальных образований на основе кадастровой информации (на примере Воронежской области) [Текст] :дисс. … канд. экон. наук./ Р.В. Жданова. – М.:ГУЗ, 2011.
  9. Оценка качества и классификации земель по их пригодности для использования в сельском хозяйстве [Текст]: практ. пособие.- М., 2007.- 131с.
  10. Рассказова, А.А. Экономическая эффективность сельскохозяйственного землепользования в регионе (на материалах Московской области) [Текст] :дисс. … канд. экон. наук./ А.А. Рассказова. – М.:ГУЗ, 2006.
  11. Скалабан, В. Д. Кадастр и мониторинг земель в системе управления земельными ресурсами [Текст] / В.Д. Скалобан, В. П. Сухомлин //Экологические системы и приборы.-2003.- №10.- С. 17-23.

А.А. Рассказова, кандидат экономических наук, доцент,

доцент кафедры Землепользования и кадастров, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064, Российская Федерация, г. Москва, ул. Казакова, д.15),

ORCID:http://orcid.org/ 0000-0002-5127-0946, annar78@mail.ru

Р.В. Жданова, кандидат экономических наук, доцент,

доцент кафедры Землепользования и кадастров, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064, Российская Федерация, г. Москва, ул. Казакова, д.15),

ORCID:http://orcid.org/ 0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru

TO THE QUESTION ABOUT THE SYSTEM OF INDICATORS OF EFFICIENCY OF AGRICULTURAL LAND USE

A.A. Rasskazova, R.V. Zhdanova

Anna A. Rasskazova

associate Professor of the Department of Land use and inventories, associate Professor, Ph. D.( 15 Kazakova st., Moscow, 105064, Russia)

ORCID:http://orcid.org/ 0000-0002-5127-0946, annar78@mail.ru

Ruslana V. Zhdanova

associate Professor of the Department of Land use and inventories, associate Professor, Ph. D.( 15 Kazakova st., Moscow, 105064, Russia)

ORCID:http://orcid.org/ 0000-0002-9069-1559, zhdanova1604@yandex.ru

Summary

The article discusses the stages of the definition of regional efficiency of agricultural land use of municipalities, also considered the analysis of the system of agricultural land use, reference positions for the analysis of proposed evaluation criteria of efficiency of use and management of agricultural land. We evaluated the efficiency of agricultural land use in municipalities with effective indicators, which can be used.

Keyword: agricultural land use, efficiency, factors, effect, species effect, a scorecard that land

References

  1. Economic encyclopedia / Institute of Econ. RAS; ed. by L. I. Abalkin– M.: JSC “Publishing house “Economy”, 1999. 1055 p.
  2. Abrahamyan, S. I. Evaluation of economic efficiency of investment projects taking into account ecological factor: Diss. Cand. Ekon. Sciences./S. I. Abrahamyan–M.: Moscow state Academy of instrument engineering, 1999.
  3. Agroecological assessment of lands, design adaptive-landscape systems of agriculture and agricultural technology: method. guide. – M.: FTAU “Rosinformagrotech”, 2005. 784 p.
  4. Varlamov, A. A., Land registry: in 6 T. T. 4: Assessment of lands / A. A. Varlamov. -M.: Koloss, 2006. 463p. (Textbooks and manuals for University students).
  5. Varlamov, A. A., Land registry: in 6 T. T. 1: Theoretical foundations of state land cadastre / A. A. Varlamov. – M: Colossus, 2003. 383p. (Textbooks and manuals for University students).
  6. Vasenev, I. Information and referral system for optimization of land use in terms of CCZ / Vasenev, I. [and others]. Kursk, 2002. 110 p.
  7. Galchenko, S. A. the Role of land cadastre in the land administration system [Text] / S. A. Galchenko //Land Herald. 2003. No. 4. Pp. 10-15.
  8. Zhdanov, R. V. Efficiency of agricultural land use of municipalities based on cadastral information (on the example of Voronezh region) [Text] :Diss. kand. Ekon. Sciences./ R. V. Zhdanov. – M.:GUZ, 2011.
  9. Quality assessment and classification of lands according to their suitability for use in agriculture [Text]: prakt. allowance.- M., 2007. 131p.
  10. Rasskazov, A. A. Economic efficiency of agricultural land use in the region (on materials of the Moscow region) :Diss. kand. Ekon. Sciences./ A. A. Rasskazov. – M.:GUZ, 2006.
  11. Skalaban, V. D. Cadastre and monitoring of lands in the land administration system / V. D. Skalaban, V. P. Sukhomlin //Ecological systems and devices.2003. No. 10. Pp. 17-23.



Московский экономический журнал 4/2017

Мониторинг  земель сельскохозяйственного назначения на базе ГИС и спутниковой навигации в определении пространственных характеристик неиспользуемых сельскохозяйственных земельных участков.

Автор: Задорожная Елена Александровна / Zadorozhnaya Elena Aleksandrovna, научный сотрудник отдела “Земельные отношения”,  Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова; lena.zadorozhnaya@gmail.com.

Руководитель отдела: Кресникова Надежда Ивановна, доктор экономических наук, ведущий научный сотрудник, Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А.Никонова, kresnikova@viapi.ru.

В статье рассматривается тема изучения возможностей использования материалов космических съемок, а также ГИС-технологий в определении пространственных характеристик неиспользуемых сельскохозяйственных земельных участков в целях их изъятия и вовлечения в производственный оборот.

Ключевые слова: мониторинг, изъятие, земли сельскохозяйственного назначения, неиспользуемые земельные участки, производственный оборот.

Государственный мониторинг сельскохозяйственных земель включает в себя систематические наблюдения за изменением качественного и количественного состояния земель.

При проведении государственного мониторинга сельскохозяйственных земель решаются следующие задачи: 

  • своевременное выявление изменений состояния сельскохозяйственных земель, оценка этих изменений, прогноз и выработка рекомендаций по повышению их плодородия, предупреждению и устранению последствий негативных процессов; 
  • получение данных на основе систематического обследования плодородия почв и наблюдений за качественным состоянием и эффективным использованием сельскохозяйственных земель как основного ресурса сельскохозяйственной деятельности с использованием географической привязки сельскохозяйственных полигонов и контуров; 
  • мониторинг состояния растительности сельскохозяйственных угодий; 
  • ведение реестра плодородия почв сельскохозяйственных земель и учет их состояния; 
  • формирование государственных информационных ресурсов о сельскохозяйственных землях в целях анализа, прогнозирования и выработки государственной политики в сфере земельных отношений (в части, касающейся сельскохозяйственных земель) и эффективного использования таких земель в сельском хозяйстве, а также использования в статистической практике; 
  • обеспечение доступа юридических и физических лиц к информации о состоянии сельскохозяйственных земель; 
  • участие в международных программах (обеспечение выполнения международных обязательств).

В последнее время активизировались работы по формированию информационных ресурсов о землях сельскохозяйственного назначения и об их использовании в регионах страны. Интерес к этому направлению связан с необходимостью повышать адресность государственной поддержки сельхозтоваропроизводителям при усилении ответственности регионов, с необходимостью расширять налогооблагаемую базу, сохранять пахотные земли, как важнейший национальный ресурс, развивать инвестиционную привлекательность в сельскохозяйственном бизнесе, развивать страхование в АПК.

За последние пару лет импортозамещение открыло перспективы развития сельского хозяйства. Отечественные фермеры ворвались на рынки, а государство задумалось о поддержке российского производителя и эффективном использовании сельскохозяйственных земель.

В декабре 2015 года президент Российской Федерации В.В. Путин предложил изымать пустующие земли у недобросовестных землепользователей и продавать их с аукциона для поиска более эффективных инвесторов. До осени 2016 года правительство обещало доработать нормативно-правовую основу по регулированию оборота сельскохозяйственных земель.

Для эффективного ведения сельскохозяйственной деятельности в практик сельскохозяйственного производства интенсивно внедряютсядня высокие технологии. Среди современных технологий важное место в обеспечении информации занимают технологии дистанционного зондирования Земли (ДЗЗ).

Космические снимки уже используются в России для управления сельскохозяйственными землями. Создаются ГИС для учета, сбора и анализа земель сельскохозяйственного назначения.

В на федеральном уровне  был создан «Атлас земель », при подготовке которого космические снимки использовались для определения границ сельскохозяйственных земель.

ФП АЗСН  позволяла получать полную и достоверную картину состояния земель сельскохозяйственных угодий в разрезе федерального, регионального и муниципальном уровней, а также вплоть до отдельного поля.

Учет земель сельскохозяйственного назначения:

  • по категориям земель: целевое, надлежащее использование;
  • по видам угодий;
  • по группам и видам сельскохозяйственных культур.

Мониторинг плодородия земель сельскохозяйственного назначения:

  • по показателям плодородия
  • по показателям загрязнения по видам деградации (степень каменистости, кислотности, опустынивание, засоление);
  • по состоянию неиспользуемых земель (заболачивание, подтопление; кустарник, лес, сорная растительность)

Информация о мелиорируемых землях

  • учет орошаемых земель;
  • учет орошаемых, но не поливаемых земель;
  • учет осушаемых земель.

Данные космического мониторинга успешно применяются в некоторых регионах страны. Практически в каждом регионе есть своя ГИС для поддержки принятия решений в области сельского хозяйства.

Например,  для  Калужской области  использовался геоинформационный веб-сервис  «Геоаналитика. Агро». Вот уже 4 года на базе космических снимков обновляется информация о текущем состоянии и использовании земельных ресурсов в целях повторного освоения сельскохозяйственных угодий, перераспределения земель и налогообложения. 

Современные спутниковые системы позволяют ежедневно зондировать поверхность Земли.

Давайте посмотрим, какие задачи в сельском хозяйстве помогает решить спутниковая съемка.

Спутниковая съемка позволяет создать наглядную карту земельных угодий, определить их фактическое использование. Выявить неиспользуемые участки или участки нецелевого использования сельскохозяйственных угодий. С помощью космических снимков могут быть обнаружены очаги эрозии, переувлажнения, заболачивания и иных проявлений деградации земель. Такой анализ помогает на государственном уровне планировать сельскохозяйственные работы.

Screenshot_1

На данном снимке: Определение границ посевов озимых культур по данным ДЗЗ. Снимок SPOT-4 (апрель 2008 г., разрешение 20 м).

Зеленым цветом – обозначены границы декларируемых полей под озимые культуры.

1 поле – засеянное озимыми культурами;

2 поле – частично засеянное озимыми культурами;

3 поле – озимые культуры не обнаружены

Наглядный пример неиспользования земель сельскохозяйственного назначения. Такие наблюдения позволяют вести  корректировку для планирования рационального использования земель. Изучение материалов космических съемок и других планово-картографических материалов, а также ГИС-технологий позволяет определить пространственные характеристики неиспользуемых сельскохозяйственных земельных участков в целях их изъятия и вовлечения в производственный оборот.

Космическая съемка – новый инструмент, который активно используется в сельском хозяйстве. Позволет делать качественную оценку всхожести и созревания урожая, выявить заболевания на ранней стадии. По результатам обработки данных дистанционного зондирования могут быть составлены карты, а также рекомендации для дифференцированного внесения минеральных и органических удобрений. Благодаря этому Министерство сельского хозяйства может удаленно контролировать все процессы, а также прогнозировать урожайность.

По материалам космической съемки можно определить, например,  

степень зарастания сельскохозяйственных угодий и неоднородность состояния посевов.

Спутники помогают государству не только следить за урожаем, но и оценивать работу тех, кто его обрабатывает и собирает. Тракторы, комбайны и другие машины оснащаются сегодня ГЛОНАСС/GPS-устройствами, с помощью которых можно проследить время работ, площадь обработанных полей, количество собранного урожая.

Не секрет, что современные сельскохозяйственные машины стоят почти как гоночные болиды. Это настоящие машины будущего: инновационные технологии, применяемые в конструировании различных датчиков, делают работу аграриев эффективной и простой.

Главный риск в сельскохозяйственной сфере — это природные катаклизмы, такие как засухи, наводнения, нашествие вредителей. Отследить все процессы помогают специальные сенсоры, установленные на спутнике. Они делают снимки в определенном спектральном канале, благодаря чему фиксируют движение воздушных масс, тепловые аномалии, прирост биомассы. По результатам анализа геоинформационная система предупреждает о вероятности тех или иных катаклизмов.

Благодаря мониторингу земель сельхозназначеня можно составить карту реальной структуры посевов, отследить выполнение технологических операций на полях, а также диагностировать последствия опасных природных явлений, таких как засуха, ливни, град, вымерзание, приводящих к гибели посевов. Эта информация помогает объективно решить вопросы, связанные с фиксацией страховых случаев и выплатой страховых компенсаций, связанных с потерей урожая.

Информация помогает оценить текущее состояние растительности, распознавать сельхозкультуры на обширных территориях. Оценить потери в случае стихийных бедствий и прогнозирование урожая.

При желании фермер может пользоваться специализированными веб-сервисами, оперативно отслеживать состояние вегетации. ГИСы позволяют работать с информацией о состоянии посевов по данным космической съемки, об условиях земледелия, таких как погода, агрометеорологические условия, почвы и рельеф. Результаты мониторинга предоставляются в виде интерактивных карт, графиков, диаграмм.  

Спутниковые технологии с успехом могут применяться не только в растениеводстве, но и в животноводстве. Например, все большую популярность приобретают роботизированные фермы, где ГЛОНАСС/GPS-датчики используются для контроля передвижений скота.

Многовековая практика свидетельствует о том, что главными источниками жизнеспособности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы. Богатство государства определяется эффективностью использования ресурсов земли.

Вопросы охраны земель сельскохозяйственного назначения, их рационального использования являются наиболее актуальными, представляют стратегическую цель государственной политики.

И она реализуется с помощью государственного мониторинга земель сельскохозяйственных земель.

Библиографический список

  1. Кресникова, Н.И. Кадастровый учет земельных участков [Текст] / Н.И. Кресникова // Право и экономика. – 2007. – № 10. – 1,0 п. л.
  2. Кресникова, Н.И. Об эффективности аграрного землепользования [Текст] / Н.И. Кресникова // Экономист. – 2008. – № 1. – 1,0 п. л.



Московский экономический журнал 4/2017

Bezymyannyj-12

Липски Станислав Анджеевич, д-р экон. наук, гл. научный сотрудник, Федеральный научный центр аграрной экономики и социального развития сельских территорий – Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства (Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова)

Lipski Stanislav

Dr. Econ. Sci., chief researcher of Federal research center of agricultural economy and social development of rural areas – all-Russian research Institute of agricultural Economics (All-Russian Institute of agrarian problems and Informatics named after A.A. Nikonov)

Развитие механизма изъятия неиспользуемых земельных участков сельскохозяйственного назначения

The development of mechanism for the removal of unused agricultural land

Краткая аннотация. В статье рассмотрено развитие механизма принудительного изъятия земель сельскохозяйственного назначения в случаях их неиспользования. Сделан вывод о том, что законодательные новации 2016 года позволяют более эффективно применять механизм изъятия неиспользуемых земель. Но пока еще не используются возможности землеустроительного обеспечения этого процесса.

Brief annotation. The article considers the development of the legal mechanism of compulsory withdrawal of agricultural land in cases of non-use. The conclusion is that the legislative innovations of 2016, allow to more effectively use the mechanism of withdrawal of unused land. But the opportunities of land use planning for this process are not used.

Ключевые слова: сельскохозяйственные угодья, законодательство, изъятие земельного участка, землеустройство.

Key words: agricultural land, legislation, withdrawal of land plot, land use planning .

Важным фактором обеспечения продовольственной безопасности и ключевым направлением повышения конкурентоспособности страны на мировом рынке сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия является рациональное использование сельскохозяйственных угодий. На это прямо указано, в том числе в Доктрине продовольственной безопасности Российской Федерации, пунктом 13 которой в качестве ключевого направления государственной экономической политики в сфере обеспечения продовольственной безопасности определены: 1) повышение почвенного плодородия и урожайности, 2) расширение посевов сельскохозяйственных культур за счет неиспользуемых пахотных земель, 3) реконструкция и строительство мелиоративных систем [4].

Однако достаточно многочисленны факты не просто нерационального использования земель, предоставленных для производства сельскохозяйственной продукции, а вообще их неиспользования (по официальным итогам 2015 года таковыми были почти 30 млн. га [2], т.е. шестая часть сельскохозяйственных угодий).

Причем хотя меры принудительного изъятия ненадлежаще используемых земельных участков (к таковым относятся как раз неиспользуемые участки сельскохозяйственного назначения) предусмотрены нормами сразу двух кодексов Гражданского (ст. ст. 284-287) и Земельного (ст. 44-46, 54), а также Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 6; далее – Закон об обороте сельхозземель), принятыми 15-20 лет назад, практическая реализация этих норм долгое время была затруднена. Причин этого две:

– экономическая – из-за произошедшего в 90-е годы спада АПК неиспользование земель приобрело массовый характер, рентабельность сельскохозяйственного производства была низкой, и принудительное изъятие земель не означало их последующее рациональное использование (соответственно – зачем изымать?);

-организационно-правовая – сложности в развитии федерального земельного законодательства [6], отсутствие четко налаженной системы выявления и фиксации случаев неиспользования земель.

По мере улучшения ситуации в АПК, связанного, в первую очередь, с успешной реализацией сначала приоритетного национального проекта Развитие агропромышленного комплекса (с 2006 года), а затем – госпрограмм развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции сырья и продовольствия на 2008-2012 и 2013-2020 годы, вопрос о передаче более эффективным хозяевам неиспользуемых земель приобрел новую актуальность.

Однако в условиях отсутствия однозначных признаков неиспользования земель и четкого порядка действий должностных лиц, выявляющих соответствующие факты (госземинспекторов) дела об изъятии хотя и стали возбуждаться чаще, но суды не поддерживали иски об изъятии по процедурным соображениям. Например, при констатации факта неиспользования участка не уделялось достаточного внимания оформлению актов, на основании которых госземинспектора проводили проверку, или не уведомили надлежащим образом об этом правообладателя участка. Порой просто не хватало знания законодательства. Например, часто выдача предупреждения о нарушении (выражающемся в неиспользовании земли) происходила не в один день с наложением административного наказания за это, тогда как закон требует одновременности эти действий госземинспектора.  

Определенное упорядочение наступило в 2011-2012 годах, когда была осуществлена конкретизация норм федерального законодательства, предусматривающих условия и порядок изъятия неиспользуемых угодий (через процедуру публичных торгов). В частности, тогда были внесены изменения в Закон об обороте сельхозземель, а также изданы акты Правительства Российской Федерации, установившие конкретные признаки неиспользования земель и критерии существенного снижения их плодородия.

Однако в этих актах уже изначально содержался ряд спорных положений [5], а последующая практика выявила их весьма ограниченную применимость. Так, действующие до сих пор указанные признаки неиспользования земель увязаны с составом участка по угодьям, что ни в регистрационных, ни в учетных документах уже давно не фиксируется. Также не вполне ясно – для задействования механизма изъятия должен ли не использоваться весь участок или достаточно только его части (равно как – изымать участок целиком или лишь его неиспользуемую часть). Такая неурегулированность создавала также возможность для злоупотреблений.

К числу других недостатков сформированного в период 2012- 2016 годов механизма принудительного прекращения прав на неиспользуемые земельные участки сельскохозяйственного назначения следует отнести: 

– необоснованно большой срок, начиная с которого применяются нормы о принудительном изъятии (формально он был равен 3 годам, но фактически составлял 5 лет, поскольку еще 2 года отводилось на период освоения участка); 

– сложность проведения внеплановой проверки в отношении юридических лиц в рамках государственного земельного надзора;

– неурегулированность вопроса о том, как и кто (суд, орган власти,  прежний хозяин) устанавливает стартовую цену при выставлении на торги земельного участка, который используется ненадлежащим образом, и как определяется эта цена;

– отсутствие для прежнего правообладателя запрета: 1) продолжать использовать изымаемый у него участок (пока тот не продан на торгах), особенно, если это связано с ухудшением участка, экологической обстановки; 2) участвовать в торгах по изъятому участку;

– неопределенность юридической судьбы такого изымаемого земельного участка, который никто не купил на публичных торгах.

Все это делало механизм изъятия неиспользуемых земель (даже усовершенствованный в 2010-2012 годах) по-прежнему трудно применимым [1, 8]. Но в последние годы перед отечественным АПК остро стоят задачи импортозамещения в сфере продовольствия, а затем – и выхода с экспортной продукцией на мировой рынок [7]. В этих условиях приобрел дополнительную актуальность вопрос о возврате в хозяйственный оборот неиспользуемых сельскохозяйственных угодий. В целях совершенствования обеспечивающего это правового механизма летом 2016 года был принят Федеральный закон, который устранил большинство прежних недостатков:

1) сокращен срок неиспользования участка, как основание для его изъятия – 2-летний период освоения участка включен в общий 3-летий срок. Причем для ненадлежаще используемых и реализованных на публичных торгах участков срок, достаточный для применения административного наказания, сокращен до 1 года;

2) упрощено проведение внеплановых проверок в отношении юридических лиц, например, теперь не требуется их согласование с органами прокуратуры;

3) появилась определенность в вопросе о начальной цене земельного участка, выставленного на торги в связи с ненадлежащим использованием, – это может быть либо рыночная, либо кадастровая стоимость;

4) установлен запрет для правообладателя, допустившего ненадлежащее использование участка, принимать участие в торгах по такому участку;

5) установлена обязанность для органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации приобрести выставленный на торги участок при отсутствии покупателей (после проведения повторных торгов).

Конечно, достаточность принятых законодателем решений по совершенствованию выявления неиспользуемых земель и прекращения прав на них покажет лишь правоприменительная практика. Но в целом законодательные изменения позволяют органам государственного земельного надзора более эффективно применять механизм изъятия неиспользуемых земель. Так по итогам второго полугодия 2016 – первого полугодия 2017 года территориальными органами Россельхознадзора в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные решать вопросы об изъятии ненадлежаще используемых земель, были  направлены материалы в отношении 294 земельных участков общей площадью 28 тыс. га.

Однако более эффективной мерой выявления неиспользуемых земель полагаем не столько «точечное» их установление, основанное на выявленных инспекторами государственного земельного надзора фактах несоответствия федеральным правилам, а увязанное с особенностями осуществления сельскохозяйственного производства в конкретных условиях. Такие особенности должны быть отражены в утверждаемых на местном уровне регламентах использования земель, предназначенных для сельскохозяйственного производства. В последнее время выдвигаются вполне обоснованные предложения о разработке в этих целях сельскохозяйственных регламентов, которая станет частью землеустроительного процесса [3]. Это будет мера системного характера. Причем она же позволит более эффективно использовать в дальнейшем заброшенные сейчас земли. Но для этого потребуется новое решение законодателя – сейчас отношения при проведении землеустройства регулируются в основном Федеральным законом «О землеустройстве» 2001 года, который оказался выхолощенным в результате многочисленных поправок. Кроме того, этот закон был принят более 15 лет назад, а с тех пор многое изменилось (в том числе в вопросах, тесно связанных с землеустройством, например, начала осуществляться альтернативная ему кадастровая деятельность).

Таким образом, механизм изъятия неиспользуемых земельных участков уже давно предусмотрен в законодательстве, но длительное время практически не применялся. Реализованные в 2010-2012 и особенно в 2016 годах меры по совершенствованию указанного механизма повысили его действенность. Но еще потребуются решения законодателя, позволяющие системно подойти к проблеме неиспользования земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства.  

Использованная литература:

  1. Вершинин В.В., Петров В.А. Совершенствование механизмов вовлечения в сельскохозяйственный оборот неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения. // Международный сельскохозяйственный журнал. 2015. № 5. С. 9-11.
  2. Волков С.Н., Липски С.А. Правовые и землеустроительные меры по вовлечению неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в хозяйственный оборот и обеспечению их эффективного использования //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2017. № 2, С. 5-10.
  3. Кресникова Н.И. Разработка регламентов сельскохозяйственного землепользования. // АПК: экономика, управление. – 2014. – № 7 – С. 28-34
  4. Липски С.А. Земельные ресурсы как ключевой фактор обеспечения продовольственной безопасности // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2015. № 2. С. 6-11.
  5. Липски С.А. Правовые аспекты ненадлежащего использования земельных участков сельскохозяйственного назначения и принудительного прекращения прав на них. // Право и инвестиции, 2012. № 3-4 (50), С. 36-40.
  6. Липски С.А. Тенденции и перспективы в развитии земельного законодательства: Монография. – М.: Издательство Русайнс, 2015. – 220 с.
  7. Петриков А.В. Продовольственная безопасность в условиях импортозамещения как стратегический элемент национальной безопасности РФ: векторы развития, приоритеты, перспективы // Научные труды Вольного экономического общества России. 2016. т. 199. С. 437-444.
  8. Хлыстун В.Н., Алакоз В.В. Механизмы включения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2016. № 11. С. 38-42.

 




Московский экономический журнал 4/2017

Bezymyannyj-12

Липски Станислав Анджеевич, д-р экон. наук, гл. научный сотрудник, Федеральный научный центр аграрной экономики и социального развития сельских территорий – Всероссийский научно-исследовательский институт экономики сельского хозяйства (Всероссийский институт аграрных проблем и информатики им. А.А. Никонова)

Lipski Stanislav

Dr. Econ. Sci., chief researcher of Federal research center of agricultural economy and social development of rural areas – all-Russian research Institute of agricultural Economics (All-Russian Institute of agrarian problems and Informatics named after A.A. Nikonov)

Проблемы вовлечения земельных долей в хозяйственный оборот

Problems of the involve of land shares in economic turnover

Краткая аннотация. В статье рассмотрены вопросы, связанные с общей долевой собственностью на сельскохозяйственные угодья и их современным правовым статусом. Выявлен ряд проблем в данной области и предложены меры законодательного и иного характера, которые должны позволить более рационально использовать указанные земли.

Brief annotation. The article considers the issues related to the common ownership on agricultural lands and their contemporary legal status. The author revealed a number of problems in this area and proposed legislative and otherwise measures, which should allow more rational use of these lands.

Ключевые слова: сельскохозяйственные угодья, законодательство, земельные доли, приватизация.

Key words: agricultural land, legislation, land shares, privatization.

Проблема земельных долей (как уникального российского явления системного характера, несвойственного для земельных отношений развитых стран) возникла как результат ошибок и недоработок, допущенных в начале 90-х годов при образовании таких долей. Причем этот эффект носит пролонгированный характер. Основная причина допущенных ошибок кроется в принципиальной новизне процесса массовой приватизации земель в указанный период, его масштабе (в сжатый по времени срок было приватизировано более 60% сельскохозяйственных угодий), а также в отсутствии вплоть до 2003 года законодательной базы, регулирующей соответствующие правоотношения.

Общая площадь земельных долей к настоящему времени составляет  88,3 млн. га сельскохозяйственных угодий (это почти половина от общей площади этого вида угодий в составе категории земель сельскохозяйственного назначения – 45,2%). Их собственниками сейчас являются более  8 млн. сельских жителей (в начале 90-х годов – почти 12 млн.). Эти два обстоятельства – огромная площадь и затрагивание интересов большинства сельских жителей (с учетом членов семьи собственника доли) обуславливают одно из ключевых противоречий современного аграрного землепользования. С одной стороны – это правомерные интересы граждан, ставших собственниками земли (но не способных организовать использование соответствующих земель), а с другой – потребность сельскохозяйственной отрасли (в лице конкретных агрохозяйств) осуществлять на указанных землях процесс сельскохозяйственного производства.

Вдобавок это усугубляется тем, что земельный участок, находящийся в общей долевой собственности является объектом недвижимости, которой присущи свои, специфичные особенности и трудности оборота, учета и регистрации прав на нее.

Вопросы оборота указанных земель регулируются принятым еще в 2002 году Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте сельхозземель), который не только определил спорный до этого статус земельных долей (как долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения), но и установил специальное правило их оборота (оно действовало до 2005 года). Согласно этому правилу земельную долю можно было продать третьему лицу (соседнему или «своему» хозяйству, фермерам и иным сельхозтоваропризводителям), но при этом органы государственной власти (или, по решению региональных законодателей, – органы местного самоуправления) имели преимущественное право ее покупке [6, 7] (т.е. процедура оборота долей была идентична действующей в настоящее время для земельных участков).

Однако затем законодатель отказался от изначальной идеологии данного закона и передал преимущественное право покупки земельных долей сельскохозяйственным организациям (членам фермерских хозяйств), использующим соответствующие земельные участки. Одновременно были значительно ограничены возможности собственников земельных долей совершать с ними разного рода сделки – только завещание, отказ и передача ее другому сособственнику или «своему» же хозяйству. Распорядиться своей земельной долей иным образом стало возможно только после выделения в счет нее земельного участка. Однако для такого стимулирования выделения отдельных земельных долей в «маленькие» земельные участки не имелось тогда и нет сейчас экономических предпосылок. Ведь парцелляризация аграрного землепользования только снижает эффективность земледелия [3, с. 30]. Немаловажным фактором стало и то, что с 2008 года все работы по такому выделению проводятся не специалистами-землеустроителями, знающими особенности аграрного производства, а кадастровыми инженерами, которые просто подготавливают документы о недвижимом имуществе для его последующего кадастрового учета [5].

Решения 2005 года привели к трем последствиям.

Во-первых, сельскохозяйственные организации заняли монопольное положение на местном земельном рынке (продать земельную долю можно только одной такой конкретной организации – использующей поделенную на доли землю).

Во-вторых, регулирование оборота земельных долей сразу несколькими федеральными законами (и даже – отраслями законодательства) привело к парадоксальному результату. Стремление упростить приобретение земельных долей сельскохозяйственными организациями только усложнило для многих из них этот процесс. Дело в том, что введенная в 2005 году в Закон об обороте сельхозземель формулировка – «сельскохозяйственная организация, использующая земельный участок, находящийся в долевой собственности» – привела к тому, что пока у такой организации нет оформленного права на землю, она не может и приобретать земельные доли. А большинство хозяйств полноценно оформленных документов как раз не имеют [2].

В-третьих, полный запрет на продажу земельных долей иным лицам (кроме названных выше сельскохозяйственных организаций) и даже органам государственной власти и местного самоуправления привел к усугублению проблемы невостребованных земельных долей, т.е. таких, собственники которых так и не предприняли каких-либо действий по распоряжению землей, доставшейся им в собственность. Суммарная площадь таких долей составляет порядка 20 млн. га.

Кроме того, представляется весьма неудачным положение Закона об обороте сельхозземель, согласно которому решения о распоряжении земельными участками, которые состоят из земельных долей, принимается общим собранием сособственников с кворумом в 20%. Конечно, изначально это было прописано, чтобы облегчить принятие ими хотя бы какого-нибудь решения. Но практика показала, что порой это ведет к тому, что разными составами сособственников последовательно принимаются противоположные решения. То есть урегулировать проблему земельных долей не по отдельности, а  в масштабе целого массива, также сложно.

В таких условиях предложить простое решение нельзя. Представляется, что решение этой системной проблемы возможно только путем эволюционного, основанного на законе перехода прав собственности на земельные доли от тех граждан, которые никак не участвуют в аграрном производстве к сельскохозяйственным товаропроизводителям. Причем это должен быть взаимовыгодный процесс – первые приобретают в обмен на свою долю определенные блага (денежные средства, акции сельскохозяйственной организации), а вторые – получают легальную возможность пользоваться соответствующими землями.

Но неурегулированность ситуации с земельными долями, сложности их вовлечения в рыночные сделки и хозяйственный оборот также неприемлема. Тем более, что сейчас весьма остро стоит вопрос об ускоренном импортозамещении сельскохозяйственной продукции [8, 9].

Поэтому уже в ближайшей перспективе необходимо решить «точечные» проблемы, связанные с земельными долями. А именно:

– повысить кворум приятия решения по распоряжению земельным участком, находящимся в общей долевой собственности с нынешних 20% (например, до 50%), с тем, чтобы исключить возможность «решать» за дольщиков все вопросы компанией-арендатором, которая скупила 20% долей;

– разрешить органам местного самоуправления выкупать земельные доли у их правообладателей (с их согласия);

– провести сплошную инвентаризацию сельскохозяйственных угодий, которая даст исчерпывающий ответ на вопрос о правовом и фактическом состоянии указанных земель.

– обобщить региональную практику, порой опережающую федеральное законодательство. Так, интересный опыт накоплен в Белгородской, Кемеровской, Новосибирской и ряде других областей;

– создать общедоступный информационный ресурс в сети «Интернет», содержащий информацию о собраниях собственников земельных долей и принимаемых ими решениях.

Реализация этих и других мер по вовлечению в хозяйственный оборот земель, находящихся в общей долевой собственности (в виде земельных долей), и по организации их рационального использования, является необходимым условием, обеспечивающим продовольственную безопасность, эффективность аграрного производства и стабильность социально-экономической обстановки на селе.

Таким образом, хотя за четверть века число земельных долей сократилось (с 12 до 9 млн.), их наличие все еще остается важным фактором, влияющим на процесс сельскохозяйственного производства. В ближайшие годы, вероятно, будет решен вопрос о невостребованных земельных долях – они перейдут в муниципальную собственность. Результаты этого процесса, начатого в 2012 году, пока следующие. В 2013 году официально невостребованными были признаны земельные доли общей площадью 15,3 млн. га (16,1% от общего числа долей), к настоящему времени их суммарная площадь возрастала до 18,5 млн. га (выявлялись новые невостребованные доли). Площадь долей, признанных муниципальной собственностью, увеличивается по мере выполнения соответствующей работы: в 2014 году – 3,7 млн. га, в 2015 году – 4,4 млн. га, в  2016 году –5,5 млн. га. Однако в ближайшей перспективе нет оснований говорить о решении проблемы земельных долей в целом.

Использованная литература:

  1. Волков С.Н, Комов Н.В, Хлыстун В.Н. Как достичь эффективного управления земельными ресурсами в России? // Международный сельскохозяйственный журнал. 2015. № 3. С. 3-7.
  2. Волков С.Н., Липски С.А. Правовые и землеустроительные меры по вовлечению неиспользуемых земель сельскохозяйственного назначения в хозяйственный оборот и обеспечению их эффективного использования //Землеустройство, кадастр и мониторинг земель, 2017. № 2, С. 5-10.
  3. Доклад о состоянии и использовании земель сельскохозяйственного назначения. – М.: ФГБНУ «Росинформагротех», 2011. – 148 с.
  4. Кресникова Н.И. О механизме оборота земель сельскохозяйственного назначения. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. 2008. № 4. С. 52-54.
  5. Липски С.А. О развитии федерального законодательства, регулирующего оборот земель сельскохозяйственного назначения. // Аграрное и земельное право, 2013, № 2, С. 81-86.
  6. Липски С.А. Особенности современного этапа земельной реформы. // Экономист. 2002. № 10. С. 77-87.
  7. Липски С.А. Новое в законодательной базе аграрного сектора // Экономист. 2004. № 8. С. 89-94.
  8. Петриков А.В. Продовольственная безопасность в условиях импортозамещения как стратегический элемент национальной безопасности РФ: векторы развития, приоритеты, перспективы // Научные труды Вольного экономического общества России. 2016. т. 199. С. 437-444.
  9. Хлыстун В.Н., Алакоз В.В. Механизмы включения неиспользуемых земель в сельскохозяйственный оборот. // Экономика сельскохозяйственных и перерабатывающих предприятий. 2016. № 11. С. 38-42.



Московский экономический журнал 4/2017

УДК 338.43(478)

Bezymyannyj-12

Надежда Кресникова,

доктор экономических наук, доцент,

ВИАПИ имени А.А. Никонова – филиала ФГБНУ ФНЦ ВНИИЭСХ

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПЛАНИРОВАНИЯ ВОВЛЕЧЕНИЯ В ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ ОБОРОТ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ

Аннотация. Статья посвящена теоретическому осмыслению процессов планирования и вовлечения в хозяйственный оборот неиспользованных сельскохозяйственных земель. Установлена институциональная сущность и экономическое содержание возникновения земельных отношений в многоукладной экономике. Формулируются основные характеристики аграрных земельных отношений. Освещены вопросы становления частной земельной собственности в России. Уделено внимание экологизации сельскохозяйственного землепользования в современных условиях ведения сельского хозяйства.

Ключевые слова: земельные отношения, сельскохозяйственное землепользование, многоукладная экономика, частная земельная собственность

Annotation. The article is devoted to the theoretical interpretation of the planning processes and the involvement of unused agricultural lands in the economic circulation. Established institutional essence and economic content of the emergence of land relations in a multistructure economy. The main characteristics of agrarian land relations are formulated. The issues of the formation of private land ownership in Russia are discussed. Attention is paid to the ecologization of agricultural land use in the current conditions of agriculture.

Keywords: land relations, agricultural land use, multistructure economy, private land ownership

Правовая и экономическая трактовки земельных отношений. В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также – ЗК РФ) земельное законодательство регулирует отношения по использованию и охране земель страны как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (земельные отношения). Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено законодательством о недрах, об охране окружающей среды, земельным, лесным, водным законодательством, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 ЗК РФ). Следовательно, в России официальные правила использования земли как материального объекта определяются гражданским законодательством. Однако приоритет в установлении формальных институциональных норм деятельности субъектов земельных отношений принадлежит специальному законодательству (земельному, лесному, водному, о недрах, об ох­ране окружающей среды, специальным федеральным законам).

Представители российской экономической земельной школы истолковывают содержание земельных отношений, по сути, близко к законодательным установлениям. Например, академик РАН В.Н. Хлыстун и член-корреспондент РАН А.А. Варламов определяют земельные отношения как систему социально-экономических связей по поводу владения, пользования и распоряжения землей, включая ее куплю-продажу, сдачу в аренду, организацию использования и т.д. [1, с. 8]. Еще один ведущий идеолог указанной школы, академик РАН С.Н. Волков, устанавливая понятие земельных отношений, сводит их к общественным отношениям, связанным с присвоением земельных участков, владением, пользованием и распоряжением ими [2, с. 38].

Правовая оценка земельных отношений имеет свою специфику. По мнению доктора юридических наук И.А. Иконицкой, «… эта специфика отнюдь не определяется субъектным составом права собственности на землю. Сегодня земля как объект субъективных прав (правда, гражданских) относится к недвижимым вещам (ст. 130 ГК РФ). … Однако, будучи недвижимым имуществом, земля принципиально отличается от иного недвижимого имущества, суть которого сформулирована в ст. 9 Конституции РФ. … как природный ресурс земля одновременно выполняет и важнейшую социально-экономическую функцию, являясь неотъемлемым условием функционирования человеческого общества» [3, сс. 22, 23]. Земельные отношения – это отношения, объектом которых является земля как недвижимое имущество особого рода, и регулирование этих отношений осуществляется как земельным, так и гражданским законодательством [4, с. 7]. Доктор юридических наук О.И. Крассов считает этот вывод верным, если рассматривать земельные отношения только в узком смысле [5, с. 13].

В результате использования земли для различных целей возникает своеобразный комплекс общественных отношений по поводу не только непосредственно земли, но и тех объектов, которые находятся на ней и под ее поверхностью. Земля используется для хозяйственной и иной деятельности человека, связанной с созданием и эксплуатацией искусственно сооруженных объектов недвижимости и естественных природных объектов. При этом эксплуатация всех этих объектов без одновременного использования физически земли невозможна. Содержание земельных отношений не исчерпывается лишь регулированием вопроса использования и охраны земель. Земельными отношениями являются также отношения собственности на землю, иных прав на земельные участки, оборотоспособности земельных участков и некоторые иные [там же, с. 14].

Экологизация сельскохозяйственного землепользования. Влияние человека на природную среду повышает значение природоохранной составляющей земельных отношений. Земля как продукт природы сформировалась независимо от воли человека. Естественное плодородие, создаваемое в результате длительного (речь идет о тысячелетиях) почвообразовательного процесса, является основой экономического (эффективного) плодородия почвы. Последнее образуется под влиянием деятельности человека (вспашка, осушение, орошение, применение удобрений и т.д.). Если хозяйство ведется неправильно с точки зрения охраны окружающей среды, возникают неблагоприятные антропогенные факторы, к числу которых можно отнести прогрессирующие процессы эрозии и дефляции почв, заболачивания, зарастания кустарником ценных видов сельскохозяйственных угодий и др. Действие таких факторов может уничтожить естественное плодородие почв в течение нескольких лет. Учет и оценка экологических условий природной среды для сельскохозяйственной практики имеет огромную важность. Охрана земли как природного объекта, важнейшего элемента окружающей сре­ды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве имеет приоритет перед использованием земли в качестве недвижимого имущества. При осуществлении деятельности, связанной с использованием и охраной земель, должны совершаться виды работ и приниматься управленческие решения, которые позволяют обеспечить сохранение жизни человека и предотвращают нега­тивное воздействие вредных факторов на его здоровье. Специальные нормы Земельного кодекса Российской Федерации посвящены охране земель с целью предупреждения их деградации, загрязнения, захламления, нарушения и защиты от других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности человека и обеспечения улучшения и восстановления нарушенных земель. В частности, собственники и арендаторы земельных участков, землепользо­ватели, землевладельцы обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, защите земель от водной и ветровой эрозии. 

Земля – это материальная среда, свойства которой изменяются в пространстве. Поэтому на решение проблем земельных отношений в сельской местности сильное влияние оказывает местоположение массивов и участков сельскохозяйственных угодий в разных ландшафтных зонах и провинциях. Характер природных и антропогенных сельскохозяйственных ландшафтов определяет направление аграрного землепользования в той или иной местности: специализацию производства и структуру посевных площадей, систему земледелия и агротехники, мелиоративные и культуртехнические мероприятия и т.д. Кроме того, те, кто работает на земле, должны приспосабливать свою деятельность к смене времен года и в течение годового производственного цикла не могут заниматься только одним видом работ. Именно поэтому, по выражению А. Маршалла, сельское хозяйство не может представлять собой локализованную и высокоспециализированную отрасль [5, сс. 68, 69]. Однако следует заметить, что в современном мире это утверждение не является всеобъемлющим, так как в животноводстве и отдельных растениеводческих отраслях аграрной сферы, например, тепличном хозяйстве, производственный процесс длится круглый год.

К специфичной особенности земли следует отнести ее ограниченность. «Земля является производственным фактором, который не производится, а имеется в наличии как природный объект, однако в ограниченном количестве» [7, с. 323]. Таким образом, общее предложение земельных ресурсов ограничено самой природой. Но в культурном земледелии для увеличения экономического плодородия сельскохозяйственных угодий, конкретным выражением которого является урожай сельскохозяйственных растений, создают дренажные системы, осуществляют уборку камней, вырубку кустарника и производят другие мелиоративные работы, инвестируя определенные средства в земельные угодья. Поэтому некоторая доля земли представляет собой результат прошлых инвестиций и являет собой скорее произведенный капитал, чем фактор производства, данный природой. Капитал и земля вместе образуют вещественное богатство страны и служат реальными активами с длительным периодом использования. При этом, несмотря на некоторые успехи аэро- и гидропоники, земля является вечным и незаменимым фактором производства, количественное выражение которого определяется площадью земельных ресурсов по видам угодий.

Земельные ресурсы сельского хозяйства и собственность на землю. С позиций всего сельского хозяйства, как одной из отраслей народного хозяйства, объектом земельных отношений являются земельные ресурсы. В аграрной сфере спрос на земельные ресурсы имеет производный характер, иначе говоря, такой спрос обусловлен производством и потреблением сельскохозяйственных продуктов. Несмотря на быстрое развитие науки и техники, роль и место сельского хозяйства в экономике существенно не меняется. Земледелие сохраняется как база продовольственных, кормовых и технических культур. Продовольственная безопасность, а также питание населения страны зависят в первую очередь от сельского хозяйства. Земельные ресурсы аграрной сферы представлены землями сельскохозяйственного назначения. В соответствии с пунктом 1 статьи 77 Земельного кодекса Российской Федерации такими землями признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

В составе земель сельскохозяйственного назначения непосредственно главным средством производства являются сельскохозяйственные угодья. Согласно ГОСТ 26640-85 это земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. К ним принадлежат пашня, многолетние насаждения, залежь, сенокосы, пастбища. Остальные угодья в категории земель сельскохозяйственного назначения относятся к несельскохозяйственным угодьям — это лесные площади (включают земли, покрытые и не покрытые лесами); лесные насаждения, не входящие в лесной фонд; земли, занятые застройкой, дорогами, болотами, находящиеся под водой; нарушенные и прочие земли.

Согласно Конституции Российской Федерации (пункт 2 статьи 9) земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю (пункт 1 статьи 36). В настоящее время в России достигнуто многообразие прав на землю. Государственная собственность разделена на две части: федеральную собственность и собственность субъектов Российской Федерации. Земельным кодексом Российской Федерации закреплена муниципальная собственность на землю, то есть собственность муниципальных образований, от имени которых права собственника осуществляют местные органы власти. Продолжает существовать пожизненное наследуемое владение и постоянное (бессрочное) пользование земельными участками. На последнем праве землю используют, в основном, государственные и муниципальные учреждения, казенные предприятия, а также органы государственной власти и органы местного самоуправления. Все большее количество земельных участков переходит в собственность физических и юридических лиц. В России монополии государственной собственности на землю больше нет.

В рамках двух главных типов собственности на землю – частной и государственной – существуют многообразные формы ее проявления. Так, в пределах частной собственности можно выделить: крупную частную собственность, основанную на наемном труде (агрохолдинги, традиционные сельскохозяйственные предприятия, крупные крестьянские (фермерские) хозяйства); мелкую трудовую частную собственность, которая основана на личном труде собственника и членов его семьи (мелкое фермерское или личное подсобное хозяйство); частную общую (совместную или долевую) собственность. Государственная собственность на землю является общественной, означающей совместное владение землей и результатами производства при ее использовании в качестве основного средства.

Аграрные земельные отношения. Собственность на землю определяет не только характер экономических взаимосвязей между людьми в процессе сельскохозяйственного производства, но и особенности распределения произведенного сельскохозяйственного продукта, его обмена и потребления. Совокупность этих взаимосвязей образует систему производственных земельных отношений, которая формирует земельный строй общества. В России на данном этапе общественного развития страны земельный строй общества можно охарактеризовать как трансформационный, соответствующий экономике переходного к рыночным отношениям периода. Таким образом, трансформационный земельный строй – это система производственных земельных отношений, характерных для общественного развития страны в переходный к многоукладной экономике период.

Производственные земельные отношения как общественная форма отношений создают определенные рамки, стимулы (или антистимулы) для развития производительных сил. Так, считается, что разностороннее, комплексное развитие земельных отношений в многоукладной экономике дает значительное преимущество в использовании земельных ресурсов. Однако в аграрной сфере России на данном этапе ее общественного развития производственные земельные отношения не всегда стимулируют эффективное использование сельскохозяйственных угодий, и даже, наоборот, зачастую порождают ограничения для этого.

В целом система аграрных земельных отношений представляет собой совокупность взаимосвязанных видов отношений (организационных, общественно-экономических, производственных) между хозяйствующими субъектами по поводу владения и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения, охраны и использования земельных участков из таких земель как объектов природы и вещественных активов в сельскохозяйственном производстве. Данное определение вбирает в себя суть всех ранее представленных понятий земельных отношений и в то же время расширяет эти понятия, подчеркивает их экономико-экологическую сущность и вещную институциональную основу.

Принципы становления системы земельных отношений в процессе вовлечения в хозяйственный оборот продуктивных земель. Основополагающими из них являются следующие четыре принципа.

Во-первых, образование двух типов собственности на землю – частной и государственной (общественной) — способствует созданию политической внешней среды, необходимой для нового витка социального развития. Возникают условия самоорганизации процессов в экономике землепользования переходного периода. Однако в целях охраны природы и достижения общего блага неизбежны и ограничения, которые должны быть сбалансированы с определенными разрешениями, чтобы не понижать заинтересованность в эффективной деятельности экономических субъектов. Все антиподы в сфере землепользования сглаживаются благодаря государственному регулированию, гармонизирующему, примиряющему противоположности, направляющему их действующие элементы в русло эволюционного развития.

Во-вторых, необходимость упорядочения всей совокупности организационных, социально-экономических и производственных связей по поводу земли путем государственного вмешательства (законодательного, экономического, административного) требует разработки соответствующих регулирующих механизмов, включая нормативно-правовые акты, а также создания инструментов, с помощью которых можно пользоваться разрешенными правилами поведения (нормами). Негативные в отношении земли и других объектов природы действия должны быть наказуемы. Так, хозяйствующий субъект должен знать меру и соблюдать установленные правила при освоении и использовании земельных угодий. Регулирование земельных отношений определяет границы, которые не следует нарушать, чтобы не выходить за пределы безопасной для человека и других биологических объектов области.

Следовательно, в-третьих, для того чтобы сформировать систему земельных отношений, следует очертить ее границы. Именно благодаря границам появляются структура и связность элементов любой системы, обеспечивается устойчивость общественного развития, в данном случае в сфере землепользования. Каждая область хозяйственной системы функционирует и эволюционирует в соответствии со своими собственными закономерностями, которые и служат ее границами. Обозначение таких границ в соответствии с объективными законами общественного развития и в зависимости от уровня эволюции сознания субъектов земельных отношений удерживает элементы системы землепользования в определенных рамках, позволяет избежать хаоса в ее развитии.

В-четвертых, следование объективным правилам развития земельных отношений обеспечивает устойчивость и многофункциональность землепользования. Устойчивость (как и стабильность) не означает неизменности или неподвижности. В данном случае — это неуязвимость землепользования. Обретая устойчивость, система землепользования не становится застывшей, наоборот, она пребывает в постоянном движении и изменении. Устойчивой она остается в своем внутреннем единстве, во всем остальном она может меняться. Так, учитывая многофункциональный характер землепользования, субъекты земельных отношений могут менять вид деятельности, но, несмотря ни на что, они должны строго выполнять свои обязанности землевладельцев или землепользователей.

В целом многообразие форм собственности на землю требует глубокого осмысления необходимых изменений в конкретных процессах и направлениях развития системы аграрных земельных отношений. Не осмыслив эти изменения в теоретическом плане, нельзя найти и верные практические решения реализации собственности на землю сельскохозяйственного назначения. Государственная монополия на землю не обеспечивает автоматически рационального и эффективного использования земли. Но и приватизация земли в сельском хозяйстве, которая хотя и сильно меняет характер земельных отношений в аграрном секторе экономики, не всегда приводит к увеличению общественного выпуска сельскохозяйственной продукции.

Литература

  1. Варламов, А.А. История земельных отношений и землеустройства [Текст]: учебник / А.А. Варламов, В.Н. Хлыстун, С.А. Гальченко, М.М. Демидова; под ред. А.А. Варламова. – М.: Колос, 2000. – 336 с.
  2. Волков, С.Н. Землеустройство. Теоретические основы землеустройства [Текст]: т. 1, учебник / С.Н. Волков. – М.: Колос, 2001. – 496 с.
  3. Иконицкая, И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития [Текст] / И.А. Иконицкая. – М.: Институт государства и права РАН, Академический правовой университет, 1999. – 128 с.
  4. Иконицкая, И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения [Текст] / И.А. Иконицкая // Государство и право. – 2002. – № 6.
  5. Крассов, О.И. Земельное право современной России [Текст]: учеб. пособие / О.И.Крассов. – М.: Дело, 2003. – 624 с.
  6. Маршалл, А. Принципы политической экономии [Текст]: пер. с англ., т. III / А. Маршалл. – М.: Прогресс, 1984. – 351 с.
  7. Фишер, С. Экономика [Текст]: пер. с англ. со 2-го изд. / С. Фишер, Р. Дорнбуш, Р. Шмалензи. – М.: Дело ЛТД, 1993. – 864 с.