Московский экономический журнал 7/2019

Формирование
жилой застройки в условиях реновации жилищного фонда с учетом организационных и
технологических критериев

Formation of residential
development in the conditions of renovation of the housing stock, taking into
account organizational and technological criteria

Шилина Екатерина Николаевна,
кафедра технологии и организации строительного производства ФГБОУ ВО
«Национальный исследовательский Московский государственный строительный
университет» (НИУ МГСУ 129337, Москва Ярославское шоссе 26) shilina.katerina@mail.com

Аннотация: В
статье рассматриваются технико-экономические критерии оценки устойчивого
развития городской среды с учетом природных и техногенных рисков, анализируются
факторы, оказывающие влияние на принятие решения при реновации жилой застройки,
предлагается комплексный критерий оценки качества городской среды.

Summary: The article discusses the technical and economic criteria for assessing the sustainable development of the urban environment, taking into account natural and man-made risks, analyzes the factors that influence decision-making during the renovation of residential buildings, proposes a comprehensive criterion for assessing the quality of the urban environment.

Ключевая слова: функциональный
износ, устойчивое развитие, рейтинг привлекательности.

Keywords: functional wear, sustainable development,
attractiveness rating.

Технико-экономическая
оценка качества городской среды необходима для принятия эффективных технических
и экономических решений в градостроительной и жилищной сферах, направленных на
обеспечение так называемой устойчивой городской среды обитания [1].

 Впервые определение «устойчивое
развитие» было предложено в 1992 году на конференции ООН в г. Рио-де-Жанейро
в программе «Повестка дня XXI век».

В
нашей стране основные принципы устойчивого развития территорий изложены в
Градостроительном кодексе РФ, в котором определено «обеспечение при
осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных
условий жизнедеятельности человека, ограничение негативного воздействия
хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечение охраны и
рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и
будущего поколений» [2].

Анализ
требований к современной городской застройке [3-5] позволил систематизировать
критерии оценки устойчивого развития с учетом природных и техногенных рисков
(рис. 1).

Одним
из основных направлений развития современных городов является реновация их
территорий, которая направлена на устранение физического и функционального
износа зданий и сооружений, комплексное благоустройство территорий, техническое
перевооружение и автоматизацию отпуска ресурсов [6-8].

В
настоящее время в Москве планируется реализация крупномасштабной программы
реновации жилой застройки, направленной в том числе и на повышение качества
городской среды проживания, приведение ее в соответствие с современными потребностями
общества, предотвращение роста износа жилищного фонда, развитие и
благоустройство жилых территорий города.

 Так, по данным портала www.mos.ru в список
домов под снос в Москве до 2020 года попали 5144 жилых здания в 11 округах
города (рис. 2).

Учитывая
сложность, объемность и социальную значимость решаемых задач при реновации
жилых кварталов возникает необходимость оценки эффективности их проектов.

 Таким образом, при разработке проектов
реновации территорий необходимо учитывать принципы их фактического и
перспективного устойчивого развития, а также направления снижения негативных
факторов и повышения социально-экономических показателей.

Системно-аналитический
подход при оценке факторов, оказывающих влияние на принятие решения при
реновации жилой застройки (рис. 3), дал возможность установить, что их перечень
достаточно объемен. Кроме того, они делятся на количественные и качественные
показатели, что усложняет процедуру принятия решения [9].

Поэтому
в данной работе предлагается комплексный критерий оценки качества городской
среды – показатель функционального износа территорий.

В
отечественных нормативных документах понятие функционального износа
определяется, в первую очередь, для зданий и называется моральным износом.

Согласно
[10] моральный износ здания – величина, характеризующая степень несоответствия
основных параметров, определяющих условия проживания, объем и качество
предоставляемых услуг современным требованиям.

Если
применить аналогичное определение к городской застройке, то понятие
функционального износа можно трактовать как отношение существующего состояния
городских территорий к нормативному с учетом современных требований.

Анализ
нормативно-технической литературы дает возможность определить нормативные и
перспективные параметры, по которым можно оценить функциональный износ
территорий:

• состояние природной среды и экологическая стабильность;
• наличие и состояние площадок различного назначения;
• качество дорожного покрытия, наличие линевой канализации;
• уличное освещение;
• объекты инфраструктуры по радиусу действия, составу и плотности застройки;
• наличие конфликтных зон, безопасность использования территории;
• износ зданий, различных объектов и элементов территории;
• наличие, качество и безопасность телекоммуникационных систем;
• безбарьерная среда, комфортность для групп населения с ограниченными возможностями;
• транспортная доступность к прилегающим территориям;
• историко-культурная содержательность и художественный облик застройки.

Если рассмотреть более подробно параметры функционального износа на примере одной из составляющих, влияющих на стабильное функционирование территорий, а именно экологические особенности территории, то можно выделить следующие из них:

• инсоляционный и аэрационный режимы;
• шумовой и ветровой режимы;
• площадь озеленения и видовое разнообразие насаждений;
• плотность застройки;
• наличие геологических образований (оползней, карстов и пр.);
• сейсмостойкость;
• гидрологический режим наземных и подземных вод;
• взрыво- и пожаробезопасность;
• химический состав и концентрация загрязняющих веществ в грунте, атмосфере, природных и искусственных водных источниках;
• электромагнитные и радиационные излучения, вибрации.

Таким
образом, становится очевидным, что перечень этих критериев аналогичен тем,
которые должны учитываться при разработке проектов реновации городских
территорий. Следовательно, функциональный износ охватывает все стороны вопроса
реновации и может являться комплексным показателем устойчивого развития
городской среды.

Также
функциональный износ может лежать в основе рейтинга привлекательности городской
среды, поскольку на его величину напрямую влияют социальные, экологические,
экономические и прочие риски, связанные с градостроительной деятельностью,
которая, в свою очередь, является инструментом управления этими рисками.

Функциональный
износ городской застройки является показателем степени ухудшения
рациональности, комфортности и безопасности проживания на данной территории,
позволяет оценить получить информацию о степени ее безопасности и обосновать
необходимость ее реновации.

В
основе определения комплексного критерия оценка качества городской среды –
функционального износа территории – лежит методология квалиметрической оценки,
позволяющая всю совокупность качественных и количественных показателей привести
в единую систему координат.

В
качестве метода многокритериальной оптимизация возможен метод линейной свертки,
заключающийся в объединении частных целевых показателей функционального износа
в один:

где
m – количество рассматриваемых показателей, характеризующих величину
функционального износа;

ω
– значение показателя, характеризующего величину функционального износа;

 α – весомость показателя, характеризующего
величину функционального износа.

Таким
образом, ключевая задача заключается в подборе минимальной совокупности
показателей, характеризующих качество городской средыЭта задача может быть
решена на основе изучения статистической информации, а также функционального и
структурного анализа территории.

Список литературы

1. Дементьева М.Е. Обеспечение качества эксплуатации
объектов недвижимости. В сборнике: Социальные и экономические проблемы
градостроительства и архитектуры Труды десятой Всероссийской и восьмой
Международной научно-практической конференции. Редакторы: Барсукова Т.И.,
Лисеев И.К., Салмина Н.Г. 2017. С. 108-113.

2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от
29.12.2004 N 190-ФЗ

3. Федоров В.В. Реконструкция и реставрация зданий.
Учебник. – М.: ИНФРА-М, 2015. – 208 с.

4. Шепелев Н.П., Шумилов М.С. Реконструкция городской
застройки. Учебник. – М.: Высш. шк., 2015. – 271 с.

5. Дементьева М.Е. Перспективы планирования
энергосбережения при эксплуатации объектов сложившейся застройки городов.
Естественные и технические науки. 2014.№9-10 (77). С. 390-391.

6. Ершова С.А., Орловская Т.Н., Виноградова В.В.
Концепция реновации застроенных жилых территорий как основа устойчивого
развития мегаполиса. Вестник гражданских инженеров. 2017. № 4 (39). С. 183-193.

7. Дементьева М.Е., Петров П.В., Попов А.А. Задачи
развития рекреационных зон в условиях сложившейся застройки городов.
Естественные и технические науки. 2014. № 9-10 (77). С. 465-467.

8. Самойлова Н.В., Попова Е.Д. Современное состояние и
проблемы благоустройства территорий дворовых пространств в Волгограде. Символ
науки. 2017. Т. 2. № 1. С. 194-200.

9. Дементьева М.Е. Методология принятия решений при
эксплуатации объектов недвижимости. Вестник МГСУ. 2015. №4. С. 158-165.

10. ВСН 58-88р. Положение об организации и проведении
реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий объектов
коммунального и социально-культурного назначения.