Московский экономический журнал 3/2021

УДК 502.173(571.122)+711.52

DOI 10.24412/2413-046Х-2021-10166 

К ВОПРОСУ ОБ ЭФФЕКТИВНОСТИ УЧЕТА ЭКОЛОГИЧЕСКИХ ФАКТОРОВ ПРИ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПРИМЕРЕ ГОРОДА ТОБОЛЬСК

TO THE QUESTION OF THE EFFICIENCY OF ACCOUNTING ENVIRONMENTAL FACTORS WHEN EVALUATING REAL ESTATE OBJECTS ON THE EXAMPLE OF TOBOLSK CITY 

Авилова Татьяна Владимировна, доктор экономических наук, профессор кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления ФГБОУ ВО «Тюменского индустриального университета» (ТИУ) (625000, Россия, г. Тюмень, ул. Луначарского, д. 2), avilovatv@tyuiu.ru

Черезова Наталья Викторовна,  кандидат сельскохозяйственных наук, доцент кафедры геодезии и кадастровой деятельности института сервиса и отраслевого управления ФГБОУ ВО «Тюменского индустриального университета» (ТИУ) (625000, Россия, г. Тюмень, ул. Луночарского, д. 2), cherezovatv@tyuiu.ru 

Avilova Tatyana V., Doctor of Economics, Professor of the Department of Geodesy and Cadastral Activities of the Institute of Service and Sectoral Management, Industrial University of Tyumen (TIU) (2 Lunocharskogo st., 625000, Tyumen, Russia ), avilovatv@tyuiu.ru

Cherezova Natalya  V.,   Сandidate of agricultural sciences, Department of Geodesy and Cadastral Activities of the Institute of Service and Sectoral Management, Industrial University of Tyumen (TIU) (2 Lunocharskogo st., 625000, Tyumen, Russia ), cherezovanv@tyuiu.ru

Аннотация. В данной статье рассматривается вопрос эффективности учета  экологических факторов при оценке недвижимости в городе Тобольск. Данный вопрос актуален на протяжении довольно долгого периода времени. Состояние окружающего нас мира с каждым годом меняется, и что самое печальное не в лучшую сторону. При употреблении такого термина как «фактор окружающей среды» или «экологический фактор», при оценке любого недвижимого объекта понимают природное явление или же качество состояние окружающей среды и её отдельных составляющих, а также качественное состояние непосредственно самих элементов недвижимости, ведь именно положительное состояние окружающей среды в частности, влияет на стоимость недвижимости.

Summary. This article discusses the issue of the effectiveness of taking into account environmental factors when assessing real estate in the Tobolsk city. This question has been relevant for quite a long period of time. The state of the world around us is changing every year, and what is most sad is not for the better. In the use of such terms as «environmental» or «ecological factor» in assessing any immovable object to understand a natural phenomenon or the quality of the environment and its individual components as well as high quality as these elements of the property, because it is a positive environment in particular, affects the value of the property.

Ключевые слова: эффективность учета, экологическое состояние земель, экологическая недвижимость, окружающая среда, стоимость недвижимости.

Keywords: accounting efficiency, ecological state of land, ecological real estate, environment, real estate value.

Экологическая оценка состояния недвижимости легла в основу мероприятий по определению состояния того или иного объекта и получения статуса экологически чистой недвижимости, и является мерой, способной охарактеризовать объект имущества по всем направлениям экологического законодательства. [1].

В настоящее время в российской практике оценка стоимости имущества с учетом влияния экологических факторов, не распространена, она развивается в рамках природоохранной деятельности и больше ориентирована на нормативные методы, не связанные с рыночной ситуацией. Проблемы окружающей среды актуальны для всех стран мира и находятся в поле постоянного внимания международного сообщества. Экологическая ситуация в России остается тревожной и сопровождается ухудшением основных показателей здоровья населения, особенно детей раннего возраста, снижением средней продолжительности жизни и ростом смертности. Среди факторов, оказывающих негативное воздействие на здоровье населения, одним из наиболее значимых стал экологический фактор. Данные исследования подтверждают возрастающее внимание к проблемам экологического характера.

 В международной практике принято более общее название данных явлений как факторов окружающей среды. Отчасти такое положение объясняется тем, что данное направление только формируется и охватывает огромный спектр вопросов от учета влияния на стоимость недвижимости и имущественных прав на нее природоохранных норм и ограничений до учета воздействия собственно экологических факторов на формирование стоимости и выработки методов количественного измерения такого действия. В российской практике экологические требования и ограничения в наиболее жесткой форме влияют на вид разрешенного использования земли и сооружений в городах и иных населенных пунктах, а также на режим землепользования на особо охраняемых территориях.

Перечень экологических факторов может быть довольно большим, и в каждом конкретном случае оценщик должен определять, что же именно влияет на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости. Влияние одного и того же экологического фактора может быть различным по отношению к разным видам объектов недвижимости. То что ведет к уменьшению стоимости земли, может не оказывать никакого влияния на цену офисных или промышленных объектов [10].

При оценке объектов недвижимости, предназначенных для проживания людей и ведения непромышленной деятельности экологический фактор отражает принцип «справедливой рыночной цены» (fair market value) и включается в оценочную модель непосредственно. Исследования, проведенные в Германии и Швейцарии, показывают, что влияние экологических факторов (шум, загрязнение воздуха), характеризующих объект недвижимости, может формировать до 30% стоимости.

Именно по причине того, что человек руководствуется лишь визуальной оценкой окружающей среды, недостаточно владеет информацией о состоянии территории, качестве материалов, используемых при жилищном строительстве, совершаются необдуманные решения покупки жилья. Незаинтересованность строительных компаний в распространении такой информации и отсутствие отработанной системы и механизма доведения ее государственными органами до сведения населения становятся основной причиной продолжения роста цен на недвижимость [4] .

К положительным экологическим факторам исследуемых объектов относится эстетическая составляющая ландшафта, расположение вблизи с озелененными территориями, включая парки и скверы. Умеренный радиационный фон так же приводит к повышению стоимости недвижимости. В зарубежной практике удаленность от вредных промышленных предприятий, наличие вблизи водных объектов и зеленых насаждений увеличивает стоимость недвижимости примерно на 20-30% [9].

В зависимости от территориального охвата экологические факторы могут проявляться на локальном, либо на региональном уровне. Локальный уровень предполагает повышение стоимости земельных участков или отдельных домов на конкретной улице, в зависимости от расположения по отношению к тому или иному источнику экологического влияния. Например, стоимость земли будет прямо зависеть от того, есть ли вблизи участка зеленые насаждения, в тихом ли месте он находится, удаленность от промышленных предприятий и шумных магистралей так же будут весомыми факторами влияющими на стоимость [6].

На региональном уровне действие перечисленных экологических факторов проявляется в повышении стоимости жилых домов или квартир в определенном районе, занимающем значительную территорию по отношению к единичному домовладению или микрорайону [11].

К качественным параметрам объектов недвижимости относят и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его химическое загрязнение веществами, захламление, степень деградации почвенного покрова. Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходимо проведение обследования, позволяющее конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по 4 основным видам загрязнения: механическое, химическое, физическое и микробиологическое с целью идентификации основных параметров качественного состояния оцениваемого объекта [8].

В качестве загрязняющих предприятий мы рассмотрим два предприятия – Тобольскую ТЭЦ и завод по производству железо-бетонных изделий №4. Тобольская ТЭЦ полностью перекрывает потребности города в электроэнергии, основными загрязняющими веществами при этом являются диоксид серы и оксид азота. Завод железо-бетонных изделий обеспечивает рынок Тюменской области, а так же локальный местный рынок качественными бетонными и железо-бетонными изделиями. Он расположен по адресу  г. Тобольск, БСИ-1, квартал 2, строение 1/2.Завод ЖБИ №4 введен в строй в 1977 году для обеспечения железобетонными изделиями, товарным бетоном и раствором строительства Тобольского Нефтехимического комбината, объектов социально-бытового назначения, объектов социальной инфраструктуры, а также для прокладки и ремонта инженерных сетей города, строительства и благоустройства территории и автодорог. Основными загрязняющими веществами при работе завода при  этом выступают цементная пыль и оксид азота.

Рассматривая данный ареал невооруженным глазом видно, что исследуемый микрорайон не подвержен загрязнению со стороны диоксида азота.

В случае с цементной пылью выявилось, что восточная часть участка попадает в ареал загрязнения цементной пылью. По данным исследовательской работы Белгородского городского университета, влияние цементной пыли на рост и развитие сельскохозяйственных культур проявляется в увеличение сроков созревания, снижении урожайности. Ухудшения вызваны снижением аэрации из-за образования тонкого слоя цементной пыли, при этом повышается образование нерастворимых солей и увеличивается кислотность почвы.

Физическое загрязнение — изменение физических параметров окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости: тепловое, волновое (световое, шумовое, электромагнитное), радиационное [3].

Тепловое загрязнение — рассматривается как увеличение температуры среды вокруг объекта недвижимости, например, в связи с выбросами нагретого воздуха, отходящих газов и воды от промышленных или иных предприятий, расположенных недалеко от рассматриваемого объекта недвижимости. В качестве единицы измерения этого вида загрязнения используется прирост температуры в градусах (атмосферы и водного объекта) относительно естественно-климатических условий данного географического ареала [11].

Шумовое загрязнение — увеличение интенсивности шума сверх природного уровня, влияет на проживающих или работающих людей на рассматриваемом объекте недвижимости. В качестве единицы измерения используется уровень шума в децибелах (дБ) с коррекцией по шкале «А» стандартного шумомера, при , логарифмическом , осреднении , за годовое (ночное) время. Такое увеличение интенсивности шума у человека вызывает повышение утомляемости, снижение умственной активности и при достижении 90-100 дБ постепенную потерю слуха [9,10,11].

Поскольку 18 микрорайон расположен в восточной части города, с севера примыкает к красной линии магистрали общегородского значения , с юга магистрали районного значения, а с запада магистрали районного значения,  с востока магистрали районного значения М-8, при оценке рыночной стоимости исследуемых участков можно применить корректировку на шумовое загрязнение и принять её равной 5%

Радиационное загрязнение — превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние — это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками, зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости. Внутренние — это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта. Согласно исследованию общества экологии Тобольска, общий радиационный фон города не превышает установленных нормативов [12,13,14].

Таким образом, можно сделать вывод что на сегодняшний день выбор недвижимости очень разнообразен, но желание жить и работать в экологически чистом и безопасном месте присуще, без исключения, всем [15,16]. Данный факт и объясняет повышенный спрос на экологичную недвижимость и те тысячи рублей, которые переплачиваются за квадратный метр безопасного проживания и работы.

 Также, с уверенностью можно говорить о том, что влияние экологических факторов на стоимость может быть весьма существенным, отсутствие химического загрязнения, шумов, удаленности от промышленных предприятий, площади озелененных территорий, близость к водным объектам заметно увеличивают стоимость недвижимости, а инвестиции в улучшение экологии объектов недвижимости могут приносить не только пользу, но и весьма ощутимый доход [8]. 

Литература

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ)
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2018).
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 03.08.2018) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2018).
4. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 N 122-ФЗ.
5. РешениеТюменскойгородскойДумыот30.10.2008г.№154«О правилах землепользования и застройки».
6. Закон Тюменской области от 05.10.2001 г. № 411 (ред. от 06.09.2017 г.)«О порядке распоряжения и управления государственными землями Тюменской области».
7. Решение Тюменской городской Думы «О Генеральном плане городского округа город Тюмень» от 27.03.2008 г. № 9.
8. Решение Тюменской городской Думы от 30.10.2008 г. № 154 «О правилах землепользования и застройки».
9. Ермакова А.М. Влияние ценообразующих факторов на стоимость земли в городе Екатеринбурге / Московский экономический журнал. 2019. № 10. С. 50.
10. Ермакова А.М. Зубарева Ю.В. Основные направления развития содействия занятости населения в Тюменской области / Аграрный вестник Урала. 2013. № 8 (114). С. 70-71.
11. Официальный портал Администрации города Тюмени [Электронный ресурс] http://www.tyumen-city.ru.
12. Сетевое издание: Официальные документы города Тюмени [Электронный ресурс] http://tyumendoc.ru.
13. Оценка экологических рисков при капитальном ремонте и реконструкции нефтяных и газовых скважин [Текст] / А.В. Кустышев, Ю.В. Ваганов, И.А. Кустышев, В.В. Журавлев, С.Л. Суслов, И.Н. Кустышева // Защита окружающей среды в нефтегазовом комплексе. — 2014. — № 5. — С. 25-29.
14. Пелымская, О.В. Территориальное планирование муниципального образования [Текст] / О.В. Пелымская, Е. Г. Черных, А. В. Кряхтунов; Министерство образования и науки Российской Федерации, Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования «Тюменский индустриальный университет». — Тюмень: ТИУ, 2017. — 81 с.
15. Chernyh E, Zotova Nand Bogdanova O2019 Problems and prospects of determining the cadastral value in the Russian Federation Espacios 40 pp 3-10
16. Направления эффективного использования земельного фонда на примере аббатского района Тюменской области
    Кряхтунов А.В., Черных Е.Г., Богданова О.В.
    Естественные и технические науки. 2018. № 5 (119). С. 129-132.

References

1. Konstitutsiya Rossiiskoi Federatsii (prinyata vsenarodnym golosovaniem 12.12.1993) (s uchetom popravok, vnesennykh Zakonami RF o popravkakh k Konstitutsii RF ot 30.12.2008 N 6-FKZ, ot 30.12.2008 N 7-FKZ, ot 05.02.2014 N 2-FKZ, ot 21.07.2014 N 11- FKZ)
2. Gradostroitel’nyi kodeks Rossiiskoi Federatsii ot 29.12.2004 N 190-FZ (red. ot 03.08.2018) (s izm. i dop., vstup. v silu s 01.09.2018).
3. Zemel’nyi kodeks Rossiiskoi Federatsii ot 25.10.2001 N 136-FZ (red. ot 03.08.2018) (s izm. I dop., Vstup. V silu s 01.10.2018).
4. Federal law «On state registration of rights to real estate and transactions with it» dated 21.07.1997 N 122-FZ.
5. The decision of the Tyumen City Duma of 30.10. 2008 No. 154″Land use regulations for construction».
6. The Law of the Tyumen region of 05.10.2001 No. 411 (ed. of 06.09.2017)»On the order of disposal and management of state lands of the Tyumen region».
7. Decision of the Tyumen City Duma» On the General Plan of the Tyumen city District » dated 27.03.2008 No. 9.
8. The decision of the Tyumen city Duma on 30.10.2008 № 154 «On the rules of land use and development».
9. Ermakova A.M. Influence of price-forming factors on the cost of land in the city of Yekaterinburg / Moscow Economic Journal. 2019. No. 10. p. 50.
10. Ermakova A.M. Zubareva Yu. V. The main directions of development of assistance to employment of the population in the Tyumen region / Agrarian Bulletin of the Urals. 2013. No. 8 (114). pp. 70-71.
11. The official portal of the Tyumen city Administration [Electronic resource] http://www.tyumen-city.ru.
12. Network edition: the Official documents of the city of Tyumen [Electronic resource] http://tyumendoc.ru.
13. Assessment of environmental risks during capital repairs and reconstruction of oil and gas wells [Text] / А.V. Kustyshev, Yu.V. Vaganov, I.A. Kustyshev, V.V. Zhuravlev, S.L. Suslov, I.N. Kustysheva // Environmental protection in the oil and gas complex. — 2014. — No. 5. — S. 25-29.
14. Pelymskaya, O.V. Territorial planning of the municipal formation [Text] / О.V. Pelymskaya, E. G. Chernykh, A. V. Kryakhtunov; Ministry of Education and Science of the Russian Federation, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education «Tyumen Industrial University». — Tyumen: TIU, 2017 .— 81 p.
15. Chernykh E., Zotova N., Bogdanova O. 2019 Problems and prospects for determining the cadastral value in the Russian Federation Espacios 40 pp. 3-10
16. Directions of effective use of the land fund on the example of the Abbey district of the Tyumen region Kryakhtunov A.V., Chernykh E.G., Bogdanova O.V. Natural and technical sciences. 2018. No. 5 (119). S. 129-132.