slot gacorslot88https://sjlas.org/slot-gacor/https://sjlas.org/slot-dana/https://sjlas.org/slot-pulsa/https://nicerjss.com/slot-gacor/https://nicerjss.com/slot-dana/https://nicerjss.com/slot-pulsa/https://sdbagl.org/slot-gacor/https://sdbagl.org/slot-dana/https://sdbagl.org/slot-pulsa/http://pkc.grsmu.by/assets/slot-gacor/http://ctdn.kubg.edu.ua/wp-content/uploads/2019/09/slot-gacor/https://profor.facmais.edu.br/https://www.spr.org.br/din/eventos/-/slot-online/https://bio-med.euroasia-science.ru/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/http://slovopys.kubg.edu.ua/wp-content/uploads/2019/09/slot88/http://e-journal.sastra-unes.com/public/journals/1/slot-deposit-dana/https://submissoesic.propes.ufabc.edu.br/public/journals/9/slot-gacor/https://pedomanwisata.com/http://library.nmuofficial.com/https://revista-uem.uno/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://uimscics.ui.edu.ng/wp-content/uploads/2021/09/slot-deposit-pulsa/http://alumni.sastra-unes.com/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://thedanipost.com/wp-content/uploads/2020/09/slot88/https://cloud-journals.com/images/slot-deposit-pulsa/https://interrev.com/public/journals/1/slot88/https://anais.faama.edu.br/public/journals/3/slot88/http://uad-jrnl.nau.in.ua/public/journals/1/slot88/https://library.uhsp.edu.ua/wp-content/uploads/2022/02/slot-deposit-pulsa/https://fastgrowingtree.forest.ku.ac.th/https://pay.ucdavis.edu/gacor88slot gacorslot gacor hari inilink slot gacorslot88judi slot onlineslot gacorsitus slot gacor 2022https://www.dispuig.com/-/slot-gacor/https://www.thungsriudomhospital.com/web/assets/slot-gacor/slot88https://omnipacgroup.com/slot-gacor/https://viconsortium.com/slot-online/http://soac.abejor.org.br/http://oard3.doa.go.th/slot-deposit-pulsa/https://www.moodle.wskiz.edu/http://km87979.hekko24.pl/https://apis-dev.appraisal.carmax.com/https://sms.tsmu.edu/slot-gacor/http://njmr.in/public/slot-gacor/https://devnzeta.immigration.govt.nz/http://ttkt.tdu.edu.vn/-/slot-deposit-dana/https://ingenieria.unach.mx/media/slot-deposit-pulsa/https://www.hcu-eng.hcu.ac.th/wp-content/uploads/2019/05/-/slot-gacor/https://euromed.com.eg/-/slot-gacor/http://www.relise.eco.br/public/journals/1/slot-online/https://research.uru.ac.th/file/slot-deposit-pulsa-tanpa-potongan/http://journal-kogam.kisi.kz/public/journals/1/slot-online/https://aeeid.asean.org/wp-content/https://karsu.uz/wp-content/uploads/2018/04/-/slot-deposit-pulsa/https://zfk.katecheza.radom.pl/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://science.karsu.uz/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/ Московский экономический журнал 11/2020 - Московский Экономический Журнал1

Московский экономический журнал 11/2020

УДК 338.27

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10758

Анализ рынка жилой недвижимости: теоретические аспекты

Analysis of the residential real estate market: theoretical aspects

Фирцева Светлана Валерьевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры Экономики в строительстве, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень; е-mail: sfirceva@yandex.ru

Щербакова Елена Николаевна, кандидат экономических наук, доцент кафедры Экономики в строительстве, Тюменский индустриальный университет, г. Тюмень; е-mail: elena_sherbakova@ list.ru

Firtseva Svetlana Valeryevna, Ph.D., Associate Professor, Department of Economy in the construction, the Tyumen industrial university, е-mail: sfirceva@yandex.ru

Scherbakova Elena Nikolaevna, Ph.D., Associate Professor, Department of Economy in the construction, the Tyumen industrial university, е-mail: elena_sherbakova@ list.ru 

Аннотация. В статье уделено внимание теоретическим основам анализа рынка жилой недвижимости.

Теоретические аспекты, содержащиеся в статье, раскрывают основы оценки и анализа рынка жилой недвижимости. Изученный и изложенный материал, является базой для анализа рынка недвижимости.

В работе раскрыто понятие «рынок недвижимости», обобщены цели анализа рынка недвижимости. Представлена сравнительная характеристика методов проведения анализа рынка недвижимости: Стерника Г. М., Луцкова В. М., Плучевской Э. В. и др.

Рассматриваемая тема будет интересна специалистам, которые ведут активную деятельность на рынке недвижимости: аналитикам, оценщикам, риелторам и др.

Summary. The article focuses on the theoretical foundations of the analysis of the state of the residential real estate market.

The theoretical aspects contained in the article reveal the basics of assessment and analysis of the residential real estate market. The material studied and presented is the basis for analyzing the real estate market.

The article describes the concept of «real estate market» and summarizes the goals of real estate market analysis. There is a comparative description of methods for analyzing the real estate market: Sternik G. M., Lutskova V. M., Pluchevskoy  E.V. and others.

This topic will be of interest to specialists working in the real estate market: analysts, appraisers, realtors, etc.

Ключевые слова: рынок недвижимости, анализ рынка недвижимости, методы анализа, этапы анализа рынка недвижимости.

Keywords: real estate market, real estate market analysis, methods of analysis, stages of real estate market analysis. 

Введение. Последнее десятилетие рынок жилой недвижимости активно развивался, в связи с чем возникают проблемы в изучении и оценке его состояния, а также в определении тенденций его развития.

Изменения на рынке недвижимости (РН) зависят факторов: политических, экономических, социальных, психологических и т. д. У каждого участника РН есть собственный набор критериев, которым он руководствуется при совершении тех или иных действий на рынке. Существует проблема тщательного анализа состояния ситуации на РН в связи с постоянной изменчивостью динамики основных показателей, которые зависят от общих тенденций рынка и ситуации в стране. Анализ РН (АРН) на определенных интервалах времени позволяет обеспечить объективной информацией участников рынка, которые взаимодействуют на нем, при совершении ими конкретных действий. Существует множество методик для проведения АРН. В свою очередь, существует проблема выбора соответствующей методики.

Объектом исследования является жилищный РН.

Предметом исследования — методы анализа состояния рынка жилой недвижимости.

Ход исследования. В качестве методологической основы исследования были использованы научные работы и статьи отечественных ученых в области аналитики и прогнозирования РН жилья. В ходе работы в совокупности были применены теоретические методы: анализ, синтез, дедукция, формализация; и практические методы: наблюдение, сравнение.

На сегодняшний день в России достигнута высокая доля РН в валовом национальном продукте, стоимость национального богатства, материализованного в недвижимость, значительна, а доход бюджета от сдачи в аренду, продажи муниципальной и государственной недвижимости во многих регионах находится на высоком уровне.

С начала 1990-х гг. РН стал предметом изучения со всеми его закономерностями и особенностями в научных кругах. Представим основные определения «рынок недвижимости» (см. табл. 1).

Согласно вышеописанным и изученным определениям РН, можно сказать, что в общем смысле РН выступает как сектор национально-рыночной экономики, представляющий собой совокупность ОН, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессы функционирования рынка и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка.

В настоящее время РН оказывает огромное влияние на все стороны жизни и сферы деятельности населения. Он выполняет целый ряд, как специальных, так и общих функций. РН функционирует автономно, но при этом перераспределяет по сферам малого и среднего бизнеса ресурсы.

Группы факторов, оказывающих влияние, как на стоимость ОН, так и на структуру спроса и предложения, представлены на рисунке 1 [5].

Рынок жилых ОН — данный сегмент занимает значительную долю в общей структуре РН. С функционированием жилого РН связана жизнедеятельность населения во всех сферах бизнеса и управления. При любом общественном устройстве в системе общественных взаимоотношений объекты жилой недвижимости занимают важное место. Далее представим субъектную структуру жилых объектов РН (см. рис. 2) [6].

Методы и методология

Принятие рациональных решений на РН основываются на результатах его анализа. АРН представляет собой самостоятельный вид деятельности, цель которой обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.

Максимов С. Н. под АРН понимает целенаправленное исследование рынка для выявления тенденций его развития в целом или по отдельным сегментам [7].

Грабовый П. Г. считает, что АРН — это исследования, отражающие главные тенденции РН; базовые сегменты РН (жилье, офисные помещения, гостиницы, торговые площадки), их взаимоотношения и перспективы развития; основные тенденции движения спроса на РН; основные тенденции предложения на РН; состояние конкуренции на рынке; прогноз состояния спроса и предложения, движения цен, конкурентной среды [1].

Необходимо отметить, что АРН может проводиться с различными целями, и может являться составной частью, определенным этапом иных видов деятельности. И так, АРН может осуществляться с целью:

  • анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями, а именно, разработки риэлторским объединением, руководителями риэлторских организаций и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, а также по совершенствованию механизмов функционирования рынка;
  •  маркетингового исследования (целью будет являться продвижение определенного товара или услуги на этом рынке);
  • оценочной деятельности (целью выступает определение стоимости конкретного объекта недвижимости);
  • инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности или обоснования инвестиционных решений;
  • для разработки стратегических решений по развитию бизнеса и других целей.

Каждое из приведенных направлений анализа может изучаться самостоятельно и иметь свои конкретные цели, включать свой ряд этапов (задач), но также они имеют общие этапы (задачи) и в этом смысле используют результаты друг друга. Различные направления АРН тесно взаимосвязаны между собой. Структура направлений АРН представлена в таблице 2.

В интересах всех видов деятельности мониторинг РН, то есть сбор и обработка информации о рынке, будет являться общим элементом АРН. В таблицах 2 и 3 представлены и описаны направления АРН.

Конечным результатом каждого из направлений АРН является этап прогнозирование. Этапы, предшествующие прогнозированию выстроены в логической последовательности на пути к прогнозу.

Предметом АРН, в соответствии с современными методиками, как правило, являются следующие свойства (характеристики) рынка:

  • ценовая ситуация на рынке, включая оценку стоимости конкретных объектов;
  • конъюнктура спроса и предложения;
  • активность рынка, объем операций на рынке;
  • ликвидность объектов;
  • доступность объектов, состояние платежеспособного спроса;
  • состояние инфраструктуры рынка, его субъектов;
  • состояние законодательной, нормативной, методической базы рынка;
  • эффективность инвестиций, в том числе конкретных инвестиционных проектов.

На этапе мониторинга РН рассчитывается определенная совокупность показателей (индикаторов) предмета АРН. Расчет индикаторов проводится для обеспечения комплексности АРН. В таблице 4 представлены показатели (индикаторы) основных свойств РН таких, как ценовая ситуация на рынке, конъюнктура спроса и предложения, активность рынка, ликвидность объектов.

Результат и область применения

Существуют различные цели и причины выполнения АРН, и каждый аналитик индивидуально подходит к понимаю анализа. В таблице 5 представлена сравнительная характеристика методов проведения АРН.

Таким образом, исходя из данных таблицы 5 можно сделать вывод, что цель обуславливает рамки выполнения АРН, уровень детализации и используемую информацию. Важно отметить, что при выборе метода проведения АРН, аналитик должен четко определить для себя цели анализа, предмет, в таком случае станет ясно, какие конкретно инструменты для проведения исследования понадобятся.

Как уже было отмечено ранее, профессиональные участники РН выработали универсальную систему проведения АРН. Большой вклад в ее создание внес известный российский эксперт в области АРН — Стерник Г. М. Он является одним из главных аналитиков российской гильдии риелторов, основателем и первым руководителем аналитического консалтингового центра «МИЭЛЬ-Недвижимость»; он работал профессором на кафедре «Управление проектами и программами» в Российском экономическом университете им. Плеханова Г. В., является управляющим партнером ООО «Sternik’s consulting», кандидат технических наук, доктор экономических наук, автор более ста научных статей по проблемам РН России, выполнил более восьмидесяти исследований по АРН в городах России, является сертифицированным аналитиком РН. В настоящее время Стерник Г. М. является ведущим научным сотрудником ИНП РАН, профессором Департамента корпоративных финансов и корпоративного управления Финансового университета при Правительстве РФ. На основе его научных работ, российской гильдией риэлторов была принята общая методика проведения АРН.

В общем виде АРН включает в себя следующие этапы [8]:

  • анализ и оценка текущего состояния показателей;
  • исследование динамики показателей;
  • совместное исследование динамики различных показателей;
  • исследование факторов, влияющих на изменение показателей;
  • прогнозирование тенденций изменения показателей.

В общем виде при АРН выделяют три основных уровня деятельности аналитика: мониторинг; исследование; прогнозирование.

На уровне мониторинга РН жилья необходимы первичные данные, которые получают в ходе создания и наполнения аналитических баз данных, то есть сбора информации о конкретных объектах жилой недвижимости. Такая информация может включать в себя следующие показатели и характеристики:

  • местоположение объекта (город, микрорайон, улица, дом, корпус, квартира, и т. д.);
  • размеры объекта недвижимости (количество комнат, общая площадь, жилая площадь, площадь отдельных комнат, высота потолков и т. д.);
  • описание параметров ОН в целом (количество этажей, год постройки, материал стен, перекрытий и полов, наличие или отсутствие балкона, тип санузла, подсобные помещения, состояние подъезда, наличие лифта и мусоропровода, состояние двора и т. д.);
  • параметры квартиры (этаж, тип расположения комнат, состояние квартиры и т. д.);
  • юридический статус (форма собственности, прописка, история смены собственника и т. д.);
  • условия сделки (дата и цена предложения владельца, цена предложения агентства недвижимости, дата сделки, цена продажи, цена покупки, валюта сделки и т. д.).

Информацию для первичного исследования РН получают, как правило, из баз данных профессиональных участников РН конкретно рассматриваемого города или региона о поступающих на продажу жилых ОН. Далее первичные данные мониторинга подвергаются статистической обработке, разделяются по типам ОН и районам города. На следующем этапе полученная информация обобщается по совокупности типов ОН и территории города. Необходимо отметить, что значимым элементом мониторинга служит сбор данных статистики о характеристиках города и региона, так как эта информация влияет на показатели РН жилья. Такие данные берут из ежеквартальных и ежегодных отчетов городских статистических органов, справочников, отчетов комитетов по строительству, а также других источников.

На следующем уровне при АРН жилья аналитик с помощью методов математической статистики проводит исследование и математическую обработку собранных данных.

Прогнозирование тенденций развития РН жилья является заключительным этапом анализа. Совокупность результатов, полученных в ходе мониторинга и исследования РН жилья, которые показывают динамику различных показателей, представляют простейшую модель развития РН жилья. Важно отметить, что может быть проведен более глубокий анализ и прогноз, для такого прогнозирования существуют определенные методические подходы, которые подразделяют на три группы.

1 группа. Статистический подход — прогнозирование трендов развития показателей основывается на выявлении его линейных и функциональных зависимостей. Данный метод лучше всего подходит для прогнозирования на короткий период времени с условием того, что макроэкономическая ситуация остается стабильной, объем строительства новых ОН остается неизменным, производится без воздействия каких-либо факторов, которые могут оказывать влияние на цену жилых объектов;

2 группа. Эвристический подход — построен на логических заключениях экспертов, считается наиболее приемлемой методикой для прогнозирования на долгосрочный период. При составлении долгосрочного прогноза в данном подходе используют метод разветвляющихся сценариев, этот метод позволяет понять, в каких направлениях будет развиваться РН;

 3 группа. Совмещение статистического и эвристического подхода.

На рисунке 3 представлен механизм проведения АРН жилья [15].

Выводы. Таким образом, обобщив всю информацию, на основе теорий АРН можем выделить этапы АРН жилья. Исследование рынка жилой недвижимости включают в себя следующие стадии:

1) анализ социально-экономической ситуации;

2) анализ жилищного строительства;

3) анализ рынка жилья по типам объектов недвижимости;

4) определение тенденций развития рынка жилой недвижимости.

Можно отметить, что РН и, в частности, жилой рынок являются сложной системой, включает в себя множество подсистем, взаимодействует с системами разного порядка, а также более высокого уровня. В качестве объекта исследования эти сложные системы необходимо подвергать анализу (исследованию) по наиболее значимым параметрам и характеристикам. По мнению многих экспертов в динамике усредненных цен на РН отражаются все основные тенденции развития РН жилья. Все взаимодействие субъектов РН в ходе их функционирования проявляется в ценовой динамике.

В качестве методики проведения анализа состояния РН жилья выбрана общая универсальная система, разработанная совместными трудами профессионалов РН. Система основана на научных работах Стерника Г. М. и востребована Российской гильдией риелторов в качестве общей модели с целью единого информационного обеспечения деятельности риелторов. 

Список литературы

  1. Грабовый, П. Г. Экономика и управление недвижимостью [Текст]: учебник / С. А. Болотин [и др.]; под общ. ред. П. Г. Грабового. — 2-е изд., перераб. и доп. — М.: Проспект, 2012. — 848 с.
  2. Бажданова, Ю. В., Особенности рынка жилья как объекта статистического исследования [Текст]: ВАК №1, 2013. С. 127-129.
  3. Асаул, А. Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник для вузов / Асаул А. Н., Загидуллина Г. М., Люлин П. Б., Сиразетдинов Р. М. / под ред. А. Н. Асаула. — 18-е изд., испр, и доп. — М.: Издательство Юрайт, 2018. — 353 с.
  4. Боровкова, В. А., Пирогова О. Е. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата — М.: Издательство Юрайт, 2015. — 417 с.
  5. Калашникова, Н. Ю. Экономика недвижимости [Текст]: учебное пособие / Н. Ю. Калашникова. — Архангельск: Изд-во Северного (Арктического) федерального университета, 2014. — 183 с.
  6. Жарков, А. А. Субъектная структура рынка жилой недвижимости / А. А. Жарков. — Текст: непосредственный // Молодой ученый. — 2015. — № 10 (57). — С. 305-308. [Электронный ресурс] // Режим доступа: https://moluch.ru/archive/57/7881/.
  7. Максимов, С. Н. Экономика недвижимости [Текст]: учебник и практикум для академического бакалавриата / С. Н. Максимов. — 2-е изд., испр, и доп. — Москва: Издательство Юрайт, 2019. — 423 с.
  8. Стерник, Г. М. Технология анализа рынка недвижимости / Стерник Г.М. — М.: «АКСВЕЛЛ». — 2005. — 203 с. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://realtymarket.ru.
  9. Луцков, В. М. Инструменты анализа рынка недвижимости [Текст]: Имущественные отношения в РФ. — 2015. — №2 (53) — С. 73-81.
  10. Плучевская, Э. В., Кондратьева А. А. Применение SW0T-анализа для оптимизации систем управление на предприятиях на примере рынка недвижимости [Текст] // Известия Томского политехнического университета. 2012. Т. 320. № 6. С. 28-32.
  11. Плучевская, Э. В., Кондратьева А. А. Применение PESTEL-анализа для оптимизации систем управление на предприятиях на примере рынка недвижимости [Текст] // Известия Томского политехнического университета. 2012. Т. 321. № 6. С. 85-90.
  12. Арашукова, С. М. Специфика анализа рынка «доходной недвижимости» для целей ее оценки [Текст] // Вестник Челябинского государственного университета. 2012. № 24. С. 15-19.
  13. Тургель, И. Д., Придвижкин, С. В. Рынок недвижимости как сложная пространственная система: теория и методология анализа [Текст]: Региональная экономика: теория и практика. — 2006. — №6 (33) — С. 22-31.
  14. Асаул, А. Н. Развитие рынка жилой недвижимости как самоорганизующейся системы [Текст] / А. Н. Асаул, Д. А. Гордеев, Е. И. Ушакова; под ред. засл. Строителя РФ, д-ра экон. наук, проф. А.Н. Асаула. — СПб.: ГАСУ. — 2016. — 334с.
  15. Гриненко, С. В. Экономика недвижимости: Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2004. [Электронный ресурс] // Режим доступа: http://www.aup.ru/books/m94/2_1.htm.