http://rmid-oecd.asean.org/situs slot gacorlink slot gacorslot gacorslot88slot gacorslot gacor hari inilink slot gacorslot88judi slot onlineslot gacorsitus slot gacor 2022https://www.dispuig.com/-/slot-gacor/https://www.thungsriudomhospital.com/web/assets/slot-gacor/slot88https://omnipacgroup.com/slot-gacor/https://viconsortium.com/slot-online/http://soac.abejor.org.br/http://oard3.doa.go.th/slot-deposit-pulsa/https://www.moodle.wskiz.edu/http://km87979.hekko24.pl/https://apis-dev.appraisal.carmax.com/https://sms.tsmu.edu/slot-gacor/http://njmr.in/public/slot-gacor/https://devnzeta.immigration.govt.nz/http://ttkt.tdu.edu.vn/-/slot-deposit-dana/https://ingenieria.unach.mx/media/slot-deposit-pulsa/https://www.hcu-eng.hcu.ac.th/wp-content/uploads/2019/05/-/slot-gacor/https://euromed.com.eg/-/slot-gacor/http://www.relise.eco.br/public/journals/1/slot-online/https://research.uru.ac.th/file/slot-deposit-pulsa-tanpa-potongan/http://journal-kogam.kisi.kz/public/journals/1/slot-online/https://aeeid.asean.org/wp-content/https://karsu.uz/wp-content/uploads/2018/04/-/slot-deposit-pulsa/https://zfk.katecheza.radom.pl/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/https://science.karsu.uz/public/journals/1/slot-deposit-pulsa/ Московский экономический журнал 10/2020 - Московский Экономический Журнал1

Московский экономический журнал 10/2020

УДК 338.132:63

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10670

Международный опыт развития экономических механизмов юридического сопровождения сделок с недвижимостью

International experience in developing economic mechanisms for legal support of real estate transactions

Таранοва Ирина Виктοрοвна, заведующая кафедрой «Менеджмент», Смоленский государственный университет

Прядкο Ирина Анатοльевна, кандидат экοнοмических наук, дοцент, Южный федеральный университет

Заверюхин Александр Евгеньевич, Южный федеральный университет 

Tаrаnovа Irinа Viktorovnа, head of the Department of Management, Smolensk state University

Pryаdko Irinа Аnаtolyеvnа, Саndidаtе of есonomiс Sсiеnсеs, аssoсiаtе Profеssor of thе Southеrn Fеdеrаl Univеrsity

Zaveryukhin Aleksandr Yevgenyevich, of thе Southеrn Fеdеrаl Univеrsity

Аннотация. Юридические сделки, связанные с покупкой и продажей зданий  на вторичном рынке недвижимости, имеет множество особенностей. Нужно четко определить точный состав участников: продавца, покупателя, существующие типовые организационно-правовые формы взаимодействия между участниками. Также предварительно нужно оценить существующие  формальные предварительные соглашения между покупателем и продавцом.

Summary. Legal transactions related to the purchase and sale of buildings on the secondary real estate market have many features. It is necessary to clearly define the exact composition of participants: the seller, the buyer, and the existing standard organizational and legal forms of interaction between participants. You also need to evaluate the existing formal preliminary agreements between the buyer and seller.

Ключевые слова: экономический механизм, юридическое сопровождение  сделок, недвижимость.

Key words: economic mechanism, legal support of transactions, real estate.

Процесс подготовки к заключению договора купли-продажи представляется достаточно сложным и многоэтапным. Следовательно,  нужно разбираться в фактах и ​​обстоятельствах, имеющих юридическое силу. Если в процессе проведения сделки вышеперечисленных рекомендаций не будут выполнены, то могут настать довольно серьезные негативные последствия. Особенно велика угроза для покупателя. Поэтому для сопровождения сделок с недвижимостью необходимо, чтобы юристы с практическим опытом сопровождали такие сделки[1].

Организации, предоставляющие юридические услуги, как и любая организация, работающая в определенной отрасли, полагаются на один существенный элемент-бизнес-стратегию. При формулировании и выборе стратегий. Отдельные функциональные стратегии, такие как маркетинговые стратегии, требуют особого внимания. Маркетинговые кампании, которые они организуют, также зависят от отрасли, в которой они работают. Как и маркетинг здравоохранения, маркетинг юридических фирм также носит личный характер. Имя сотрудника, предоставляющего юридические услуги, играет важную роль в маркетинге компании, предоставляющей юридические услуги.

Внедрение легальных маркетинговых методов позволит привлечь клиентов. Предоставление качественного  сервиса — это еще не все: вы должны уметь донести ценность услуги до своих клиентов, чтобы они могли оценить ее качество. Это современные маркетинговые задачи для компаний, предоставляющих юридические услуги.

В рамках общей стратегии компании выбор конкретных маркетинговых стратегий осуществляется на основе анализа существующих и прогнозируемых будущих потребностей, а также прогнозирования механизмов конкурентного права.

Использование современных методов общего управления, участие компетентных профессионалов с профессиональной и этической точки зрения, использование разумных методов для распределения финансовых ресурсов, построение организационных структур и правильная разработка организационных миссий и стратегий — вот основные составляющие. стандарты качества управления юридической организацией. И определенные условия успеха в юридических организациях [2].

В настоящее время услуги приобретают все большее значение в сфере недвижимости. Одна здесь нужно учитывать, что положительный исход сделки, связанной с продажей или покупкой недвижимости, возможен только при сопровождении их профессиональным опытным юристом .

Сервейинг (от англ. Research — проверка, проверка) – управление недвижимостью  с точки зрения системного подхода к развитию. Такое управление включает все направления  риэлторского бизнеса: стратегия, эксплуатация, технико -экономическая  экспертизой объектов недвижимости.

Содержание услуги представляет собой серию юридических, технических, экономических и управленческих знаний в области недвижимости, их применение может гарантировать наибольший положительный эффект. Интеграция уровня управления недвижимостью становится признаком обслуживания. В процессе организация формы  управления нужно учитывать следующие этапы: анализ факторов, влияющих на стратегию управления, формирование самой стратегии, прогноз и оценка, и реализация принятой стратегии.

Due Diligenc, дью-ди лидженс (англ. due diligence — должная добросовестность) — означает разработать объективные процедуры оценки объектов инвестирования, включающие оценку инвестиционного риска, независимую оценку объектов инвестирования, комплексное изучение деятельности общества, а также всесторонний анализ его финансового положения и рыночной позиции. Данная деятельность осуществляется непосредственно перед покупкой бизнеса, процесса поглощения, подписания контракт [3].

С помощью DuD возможно оценить потенциальные риски (например, финансовые, юридические и т. Д.), И при сборе информации учитывается любая информация, независимо от ее источника. Информация, полученная каждым экспертом,  затем проходит сводный анализ. Решение принимается специалистами DuD отдельно от заказчика. После того как эксперты закончат свою работу, они представляют заказчику результаты, проведенной работы. С помощью  детальной  визуализации, содержащей экспертные выводы по этапам  сделки, на основе достоверных источников информации. Или экперт предоставляет краткие предложения по поводу проведения сделки.

Процедура DuDilig при работе с земельными сделками происходит ряд последовательных этапов. Необходимо проинспектировать следующие вопросы:

  • анализ наличия  правообладания продавца на землю;
  • анализ права собственности  у третьей стороны на обозначенные земли;
  • анализ приватизационных процедур, сервитутов и других обременений.

Высококвалифицированный юрист изучает и решает спорные вопросы, возникающие в процессе сделки. Юридическое сопровождение сделок важный нюанс в процессии купли-продажи недвижимостью способствуют положительному завершению сделки.

Использования Due Diligenc в процессе сопровождения сделок позволяет получить следующие положительные эффекты:

  • Информация о введении в эксплуатацию объекта и уникальном кадастровом номере.
  • На эксплуатацию имущества могут влиять различные ограничения и барьеры. Due Diligenc позволяет выявить эти ограничения.
  • Для того, чтобы инициатор мог провести сделку с  недвижимостью, нужно зафиксировать его право на недвижимость. Эту фиксацию также осуществляет Due Diligenc.
  • Определить риски потери права на объект правообладателем или приобретателем.

Использование системы  DuDilig для проведения сделок с земельными участками сопровождается определенными аспектами:

  • Потенциальный продавец имеет право  на распоряжение землей;
  • Возможно наличие  препятствий, связанных с  ограничениями  во сделок с земельными участками;
  • Земельный участок является предметом при возникновении конфликтной ситуации;
  • Сделки необходимо согласовывыть с третьими лицами и государственными органами;
  • Согласно цели использования покупателя, существуют ограничения на использование права землепользования [4].

Как показывает практика сопровождение сделок с недвижемостью поможет избежать следующих мошеннических схем:

  1. Мошенничество с наценкой. Продавцы квартир часто запрашивают небольшие дополнительные пожертвования в качестве посредников и имущества. Если вы перечисляете залог без договора или заключаете залог неправильно, вы можете потребовать оплату.
  2. Мошенничество пи закрытие сделки. Мошенники могут незаконно получить копии документов на право собственности у собственников квартир, которые затем смогут совершать сделки с недвижимостью.
  3. Обман при подписании документов. В процессе покупки недвижимости покупателя убеждают в том, что нет необходимости идти в Росреестр, а обратиться к нотариусу [3].

Оказывая юридическое сопровождение сделок с недвижимостью, продавец может быть уверен что:

  • договор купли-продажи «ловушек» и сформулирован в соответствии с действующим законодательством;
  • все платежи будут получены в полном объеме;
  • транзакция завершена в соответствии со всеми правовыми нормами.

Для покупателей жилья очень важно полностью сопровождать сделки с недвижимостью, так как они несут больший риск потери денег, приобретенная недвижимость не должна закладываться, и важно знать, что права собственности могут быть разделены на два типа.

  1. Обычно возникают проблемы, отраженные в ЕГРН. К ним относятся: ипотека; гарантия; бесплатное использование и аренда на срок более одного года; аренда; запрет регистрационных действий..
  2. Не отражено в ЕГРН, что повлечет за собой другие риски:
  • Коммерческая аренда менее одного года;
  • Совместные имущественные права супруга;
  • Права наследования (например, один оформлен, другой — законный наследник — не оформил свою долю в наследстве);
  • Несовершеннолетние, зарегистрированные в сфере недвижимости и специально зарегистрированные в агентстве по опеке [8].

Рассмотрим, что же произошло на рынке недвижимости в результате влияния кризиса. И каким образом изменилось положение на рынке основных участников коммерческих сделок с недвижимостью. Перечень факторов, которые нужно учитывать.

Экономический кризис породил на рынке недвижимости следующие тенденции:

  1. Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости постоянно падает. Эта тенденция наиболее проявилась в условиях экономического кризиса. Как считает большинство профессионалов в области проведения сделок с недвижимость  «дно» еще не достигнуто. И те  слабые  положительные изменения, которые мы наблюдаем в различных секторах рынка всего лишь коррекция.
  2. На сегодняшний день власть принадлежит покупателю. Хотя еще пару лет назад продавцы пытались поставить условия любым возможным способом, данный факт качественно меняет порядок сделок.
  3. Тридцать процентов, на такую цифру упал средний обменный курс. Это говорит, о том, что происходит постоянное колебания курсов валют.. От таких колебаний не застрахована ни одна валюта. В зависимости от воздействия факторов внешней среды обменный курс может упасть или подняться.
  4. В современных условиях положение участников рынка не стабильно. Крупные банки дали понять, что они сейчас они работают не в полном объеме. В прошлом, работая с серьезными оппонентами (давними, крупными активами, хорошей репутацией), нельзя было игнорировать результаты сделки.
  5. В результате резкого падения цен на недвижимость, продажа недвижимости происходит в основном в ответ на давление факторов окружающей среды. Причина продажи — проявление реакции собственников на кризис.

Современные тенденции, которые возникли в ходе кризиса, оказывают непосредственное влияние на участников сделки с недвижимостью. Варианты такого воздействия и последовательность необходимых действий по предотвращению этого влияния  рассмотрим  в таблице 1.

Из вышесказанного следует, что грамотная  подготовка к совершению сделок, связанных с покупкой и продажей зданий достаточно трудоемкий процесс. Для ее проведения необходимо понимание многих фактов и юридических последствий ситуации каждой конкретной сделки. Для покупателей  отсутствие внимания к этим рекомендаций ведет  к негативным правовым последствиям. Следовательно, для благополучного исхода  сделок рекомендуется пользоваться  услугами квалифицированного юриста.

Литература

  1. Безрукова Т.Л., Борисов А.Н, Классификация показателей оценки эффективности экономической деятельности // Общество: политика, экономика, право.2017, №1,с.73-80.
  2. Горемыкин  В.А. Экономика  недвижимости: учебник / В.А.Горемыкин — М.: Высшее образование, 2018. — 808 с.
  3. Грабовый П.Г., Авилова И.П., Рыкова М.А., Борисов А.Н ., Грызлов В.С. : организация, экспертиза, управление: учебник: В 3 ч. / Москва, 2015. Т. 3 Управленческий модуль системы сервейнинга.
  4. Грибов В.Д., Грузинов, В.П. Экономика предприятия: Учебник. Практикум.-3-е изд., перераб. и доп.- М.: Финансы и статистика, 2016. — 336с.
  5. Разработка управленческих решений на предприятии [Элетронный ресурс]. Р ежим доступа: http://www.molum.ru
  6. Савицкая Г.В. Экономический  анализ: Учеб./ Г.В.Савицкая.-10-е изд., испр.- М.: Новое знание, 2014.-640с.
  7. Сергеев И.В. Экономика организаций: Учеб. пособие / И.В. Сергеев, И.И.Веретенникова; под р ед. И.В.Сергеева.- 5-е изд., испр. доп.-М.: Издательство Юрайт,2012-671с
  8. Таранова И.В. Особенности применения экономико-математических и эконометрических методов в экономических исследованиях/Управление экономическими системами: электронный научный журнал. 2011. № 12 (36). С. 59.
  9. Таранова И.В.,Еремин Ю.Ю.Формирование и развитие российского страхового рынка/Финансово-экономические проблемы развития региона. Материалы Ежегодной 78-й научно-практической конференции. 2014. С. 216-220
  10. Ледович Т.С.,Таранова И.В.Сущностно-специфические особенности инновационного обеспечения инструментария управленческого анализа в современных рыночных условиях хозяйствования // Разработка механизмов управления инновационным развитием экономики: стратегический аспект.  Ледович Т.С., Маликова Р.И., Соколова А.А., Криворотова Н.Ф., Гладилин В.А., Крючкова И.В., Боцюн И.Б., Куликова Г.М., Дузельбаева Г.Б., Абдимомынова А.Ш., Шалболова У.Ж., Казбекова Л.А., Сыроватская В.И., Котова О.В., Плужникова Е.С., Подколзина И.М., Лещева М.Г. Негосударственное некоммерческое образовательное учреждение высшего профессионального образования «Инстиитут дружбы народов Кавказа». Ставрополь, 2015. С. 5-27.