Московский экономический журнал 10/2020

DOI 10.24411/2413-046Х-2020-10696

АКТУАЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ УПРАВЛЕНИЯ КАЧЕСТВОМ КОМПЛЕКСА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПРЕДПРИЯТИЯ

TOPICAL ISSUES OF IMPROVING THE QUALITY MANAGEMENT OF THE REAL ESTATE COMPLEX OF THE ENTERPRISE

Борисов Егор Александрович, ФГАОУ ВО «Северо-Восточный федеральный университет имени М.К. Аммосова»

Осипов Павел Сергеевич, Сибирский федеральный университет

Калякина Инесса Македоновна, Политехнический институт (филиал) ДГТУ в г. Таганроге

Хромов Захар Александрович, Сибирский Федеральный Университет, Инженерно-строительный институт

Караулов Никита Андреевич, Сибирский федеральный университет

Borisov Yegor Aleksandrovich, North-Eastern Federal University named after M. K. Ammosov»

Osipov Pavel Sergeevich, Siberian federal University ranch)

Kalyakina Inessa Makedonova, Polytechnic Institute (branch) DSTU in Taganrog

Khromov Zakhar Aleksandrovich, Siberian Federal University, civil Engineering

Karaulov Nikita Andreevich, «Siberian Federal University» (SFU)

Аннотация. Проблемам по управлению качеством собственного недвижимого имущества предприятия, на данного этапе развития, не уделяется должного внимания. Поэтому вопросы совершенствования управления качеством актуальны на современном этапе.

Цель данного исследования – раскрыть актуальные вопросы совершенствования управления качеством комплекса недвижимого имущества предприятия.

Summary. At this stage of development, due attention is not paid to the problems of managing the quality of the company’s own real estate. Therefore, the issues of improving quality management are relevant at the present stage.

The purpose of this study is to reveal current issues of improving the quality management of the real estate complex of the enterprise.

Ключевые слова: имущество предприятия, недвижимое имущество, совершенствование, управление, качество, информационные технологии, жизненный цикл.

Keywords: enterprise property, real estate, improvement, management, quality, information technology, life cycle.

Имущество предприятия – это весь имущественный комплекс, используемый в ходе осуществления хозяйственной предпринимательской деятельности.

В целом предприятие признается недвижимостью как имущественный комплекс. В его состав входят все виды имущества, которые предназначены для осуществления его деятельности. В него включаются земельные участки, сооружения, здания, сырье, оборудование, инвентарь, права требования, продукция, долги, права на обозначения предприятия и его продукции (фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки), а также другие права исключительного характера[1].

Имущество предприятия и его состав  определяется следующим образом. Оно подразделяется на недвижимое и движимое. Оно может находиться в собственности предприятии, управлении или ведении.

Недвижимое имущество предприятия – это участки недр, земельные участки, водные объекты, а также все, связанное с землей (то есть объекты, переместить которые нельзя без несоразмерного ущерба их основному назначению, в том числе многолетние насаждения, здания, леса, сооружения). К этой же группе имущества относят государственно зарегистрированные космические объекты, суда, морские, воздушные, внутреннего плавания.

Чтобы выжить и не допустить банкротства, нужно знать, как грамотно управлять имуществом предприятия, какую долю должны составлять собственные средства и заемные. Большую роль в решении этих вопросов играет анализ имущества предприятия.

Общее управление объектом недвижимости состоит в повышении доходности этого объекта за счет увеличении стоимости объекта и прибыли получаемой от эксплуатации недвижимости [2, 3]. Для выгодной продажи объекта на рынке собственнику необходимо управлять качеством этого объекта.

Проблема использования современных информационных технологий при решении вопросов, связанных с управлением имуществом, актуальна для любых компаний, но в первую очередь — для предприятий, на балансе которых находится множество имущественных объектов.

Процесс управления имуществом в российских компаниях организуется по-разному. На практике функции учета имущества распределены в компаниях между бухгалтерской службой, департаментом имущества и правовым департаментом. Если процесс курирует заместитель генерального директора по собственности, то ситуация более или менее контролируется[3].

Если управление имуществом осуществляется, например, правовым департаментом или юридической службой, то, как правило, отсутствуют проблемы с оформлением документов, но встает вопрос оценки эффективности использования имущественного комплекса.

Кроме того, слабое взаимодействие производственных и ремонтных подразделений с юридической и бухгалтерской службами приводит к несвоевременному отражению в правоудостоверяющих и бухгалтерских документах фактических изменений в объекте.

Объект управления, с которым необходимо работать при решении задачи управления имуществом, можно определить термином «имущественный комплекс». Когда употребляют это понятие, речь может идти, с одной стороны, о таких крупных элементах инфраструктуры национальной экономики, как отраслевые имущественные комплексы или территориальные имущественные комплексы, с другой стороны — о массивах имущества, произвольно выделенных по частным признакам (например, технологические или правовые комплексы или, более узко, — единый объект недвижимости, домовладение)[5].

Управление имуществом подразумевает сочетание разных областей управленческой деятельности: управление структурой имущества и структурой компании, управление использованием имущества, управление состоянием имущества. Каждая из них отличается набором характеристик объекта имущества.

Основой для этого являются разные виды учета имущества в компании: правовой, бухгалтерский, налоговый, технический, технологический. Все задачи можно разбить на стратегические и операционные.

К первым относят[2]:

• оптимизацию структуры собственности;
• долгосрочный прогноз финансовых потоков от аренды и сделок с имуществом предприятия;
• объективную оценку текущей стоимости бизнеса;
• повышение эффективности использования имущества;
• прозрачность управляемых активов;
• снижение субъективизма при принятии управленческих решений.

В число операционных задач входят следующие[2]:

• оперативное представление структуры собственности, достоверная информация о состоянии имущественного комплекса предприятия;
• учет стоимости и структуры основных средств в управлении дочерних структур;
• подготовка правовых документов для внесения имущества в уставной фонд;
• оптимизация имущественных комплексов дочерних акционерных обществ с учетом территориальных факторов;
• оптимальное использование, сокращение издержек на содержание в исправном состоянии незадействованных производственных и непроизводственных мощностей;
• оптимизация издержек на инвентаризацию объектов учета в БТИ;
• сокращение размера процентов, начисляемых на заемные средства, за счет залогового обеспечения кредитов;
• прогнозирование стоимости и сроков реструктуризации имущественного комплекса.

Для решения проблем  рационального использования финансовых, трудовых и иных ресурсов в сфере управления недвижимостью предприятия необходимо регулярно выполнять мониторинг загруженности объектов недвижимости для выявления избыточных объектов и принятия решения о сдаче в аренду или продаже; анализировать инвестиционную привлекательность избыточных объектов недвижимости, т.е. оценить при каких критериях функционирующий объект будет доходным.

Как решение проблемы эффективности управления недвижимостью предприятий можно предложить следующее.

Необходимо установить жизненный цикл недвижимости (ЖЦ), с отражением в базе данных, т.е. на ряду с применением классификации ABC целесообразно применять концептуальный подход к управлению затратами по результатам на каждой из стадий жизненного цикла строительной недвижимости, разработанный авторами Я. А. Шакиром и О. А. Куцыгиной [5].

Данный подход включает поэтапное изложение процесса управления – через повседневные процедуры управления по результатам до контроля за их достижением, и реализован в дескриптивной модели управления затратами на этапах ЖЦ как единой системы.

Жизненный цикл объекта недвижимости можно представить следующим образом, как показано на рисунке 1.

Интегрируя подход по управлению затратами и определение жизненного цикла, позволит наглядно отображать затраты на всех стадиях и сформировать представление об существующей ситуации на объекте.

Организации, имеющие большое количество недвижимости, с интересом отнесутся к управлению расходами и качеством при эксплуатации существующих объектов. Так как, эксплуатационные затраты зачастую превышают затраты на предыдущих стадиях, в зависимости от срока эксплуатации, то возникает необходимость в их минимизации и рационализации[4].

Цикл управления недвижимостью представляет собой разложение всех операций, связанных с недвижимостью, и делает их более открытыми и понятными, благодаря чему можно будет принимать какое-либо решение гораздо объективнее.

Использование данного цикла будет иметь положительный эффект в первую очередь, если предприятие поставит пред собой правильные и понятные цели, связанные с управлением собственным недвижимым имуществом.

Подводя итог можно сказать, что существует большое количество методов и способов по реализации и оценки объектов недвижимости, но все они ориентированы на новые объекты строительства.

Цикл управления недвижимостью направлен на объекты, которые находятся в эксплуатации.

Предприятия, для которых стоит цель реализовать избыточное недвижимое имущество применение цикла целесообразно, ввиду получения экономического эффекта как за счёт получения дополнительного дохода, так и за счет снижения затрат предприятия по результатам реализации.

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1. Асаул А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов. – 3-е изд. Стандарт третьего поколения. – СПб.: Питер, 2016. – 416 с.
2. Куцыгина О.А., Шакир Я.А. Концептуальный подход к управлению затратами по результатам на этапах жизненного цикла строительной недвижимости. Статья. Современные проблемы науки и образования 2015, № 1, с. 287 [Электронный ресурс]: Офиц сайт / Научная электронная библиотека «eLIBRARY. RU» – электрон. Дан. – Режим доступа: https://www.elibrary. ru/item.asp?id=25323319 (дата обращения: 30.09.2020).
3. Осташов А.Д. Скворцова Г.Г. Совершенствование управления качеством работ по эксплуатации производственных зданий и сооружений // Экономика и управление предприятиями, отраслями, комплексами на современном этапе глобализации: сборник научных трудов V Международной научно-практической конференции 11 декабря 2019 г., Тверь. В 2 ч. Ч. 2 / под общ. ред. О.М. Дюжиловой, Г.Г. Скворцовой. Тверь: Тверской государственный технический университет, 2020. С. 160–166.
4. Управление недвижимостью: учебник / под ред. С.Н.Максимова. – М.: Дело АНХ, 2018. – 432 с.
5. Экономика и управление недвижимостью: учебник для вузов / под общ. ред. П.Г. Грабового. – Смоленск: Смолин Плюс; М.: АСВ, 2019.
6. Ерофеев Ю.В. Экспрессивность как одна из форм проявления мужской агрессии (на материале немецкоязычных интернет-анекдотов про женщин) // Актуальные проблемы лингвистики и переводоведения: Материалы международной научно-практической конференции 27–28 ноября 2010 г. – Самара : СГЭУ, 2010. — С. 45-48.
7. Milkova A.A., Erofeev Y.V., Yao S. Phraseological units and their contextual usage in the formation of Ray Bradbury’s individual style // Journal of Critical Reviews, 2020. № 7(7). P. 517-523.
8. Ерофеев Ю.В. Вербализация цифровой фрустрации немецкого общества в интернет-картинках про Алексу // Современное педагогическое образование, 2020. № 4. С. 166-173.

LIST OF REFERENCES

1. Asaul A. N. real estate Economics: textbook for universities. — 3rd ed. The standard of the third generation. — St. Petersburg: Piter, 2016. — 416 p.
2. Kutsygina O. A., Shakir Ya. a. Conceptual approach to cost management based on results at the stages of the construction real estate life cycle. Article. Modern problems of science and education 2015, no. 1, p. 287 [Electronic resource]: Official website / Scientific electronic library » eLIBRARY. RU – — electron. Dan. — access mode: https://www.elibrary. ru/item.asp? id=25323319 (accessed: 30.09.2020).
3. Ostashov A.D. Skvortsova G. G. Improving the quality management of works on the operation of industrial buildings and structures // Economics and management of enterprises, industries, and complexes at the present stage of globalization: collection of scientific papers of the V International scientific and practical conference December 11, 2019, Tver. 2 h H 2 / under the General editorship of O. M. Duilovo, G. G. Skvortsova. Tver: Tver state technical University, 2020. Pp. 160-166.
4. real estate Management: textbook / ed. by S. N. Maksimov. — M.: Delo Ankh, 2018 – — 432 p.
5. Economics and real estate management: textbook for universities / under the General ed. Of p. G. Grabovoi. — Smolensk: Smolin Plus; Moscow: ASV, 2019.
6. Erofeev Yu. V. Expressivity as one of the forms of male aggression (based on the material of German-language Internet jokes about women) / / Actual problems of linguistics and translation studies: Materials of the international scientific and practical conference on November 27-28, 2010-Samara: sgeu, 2010. — Pp. 45-48.
7. Milkova A.A., Erofeev Y.V., Yao S. Phraseological units and their contextual usage in the formation of Ray Bradbury’s individual style // Journal of Critical Reviews, 2020. № 7(7). P. 517-523.
8. Erofeev Yu. V. Verbalization of the digital frustration of German society in Internet pictures about Alexa // Modern pedagogical education, 2020, no. 4, Pp. 166-173.