УДК 336.64

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-11055

ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОЙ СОБСТВЕННОСТИ В МСФО

EVALUATION OF INVESTMENT PROPERTY IN IFRS

Живин Данил Дмитриевич, Омский государственный университет путей сообщения, г. Омск, аспирант кафедры «Финансы, кредит, бухгалтерский учет и аудит», г. Омск 644046, пр. К. Маркса, 35, E-mail: danil.zhivin@mail.ru

Zhivin Danil Dmitrievich, Omsk State Transport University, Graduate student of «Finance, credit, accounting and audit», Omsk 644046, Karl Marx Avenue, 35, E-mail: danil.zhivin@mail.ru

Аннотация: В статье рассмотрены требования МСФО IAS 40, когда компания должна раскрывать в отчетности информацию об инвестиционном имуществе, которая поможет собственникам отчетности сделать аналитические выводы относительно финансово-экономического положения фирмы. Требования по раскрытию информации, определенные настоящим стандартом, действуют совместно с требованиями по дополнениям к отчетности согласно IAS 17.

Summary: Requirements are considered in the article IAS 40, when a company must disclose the information in the financial statements of investment property that helps owners reporting make analyses regarding the financial and economic situation of the company. Disclosure requirements that are defined in this standard apply, together with the requirements of the additions to the statements in accordance with IAS 17.

Ключевые слова: недвижимость, учет, инвестор, материальные активы, счета, группы счетов, МСФО.

Keywords: real estate, accounting, investor, tangible assets, accounts, group accounts, IFRS.

Инвестиционная собственность – группировка активов предприятия, которые используются компаниями для извлечения экономических выгод в свою пользу за счет вложения свободных или привлеченных финансовых ресурсов [2]. Как любой актив, такое имущество играет большую роль в оценке финансового состояния компании, почему и требует регламентированного подхода к учету и отражению в корпоративной финансовой отчетности.

Для решения перечисленных задач был разработан прикладной стандарт международной финансовой отчетности МСФО IAS 40, который регулирует все вопросы касательно корпоративных инвестиционных объектов и определяет правила и методологию работы с данной группой активов компании. Действующий с 09.02.2016 вариант МСФО 40 введен в РФ в действие приказом Минфина России от 28.12.2015 № 217н [1]. Текст этого стандарта определяет инвестиционную недвижимость как землю или здание (его часть), которые находятся в распоряжении собственника или владельца по договору аренды (в т. ч. операционной) и используются им для получения дохода в виде: арендных платежей; прироста стоимости недвижимости.

Стандарт МСФО 40 распространяется на процессы оценки, признания и раскрытия информации о корпоративном инвестиционном имуществе. Вместе с этим данный стандарт применяется к операциям финансовой аренды в части оценки размера долей арендатора в инвестимуществе и самого инвестиционного объекта арендодателя, который передается в пользование по договорам операционной аренды. Если один и тот же объект наряду с инвестиционным имеет и какое-то иное назначение (используется в производстве, предназначен для продажи), то инвестиционным его можно считать только в случае незначительности доли использования в неинвестиционных целях. Не может расцениваться как инвестиционная недвижимость, предоставленная материнской или дочерней компании, поскольку при консолидации отчетности она будет учтена как используемая собственником. В нетипичных случаях вопрос отнесения недвижимости к инвестиционной решается через профессиональное суждение, критерии которого организация разрабатывает самостоятельно.

Имущество инвестиционного рода – такая группировка активов коммерческой компании, которая используется для извлечения экономических выгод за счет рентных платежей, увеличения стоимости самого объекта или того и другого вместе. Соответственно как тип актива подобное имущество производит потоки денежных средств полностью обособлено от других активов данной компании. Этот фактор является одной из ключевых характеристик инвестимущества в сравнении с другими типами активов. Обычно любое имущество компании, которое участвует в поставке услуг или производстве товаров, является только одним из звеньев цепочки формирования cash flow, но не способно генерировать ДП самостоятельно в силу своих особенностей и МСФО IAS 40 не применяется при работе с такими активами.

Для признания объекта инвестиционным необходимо выполнение 2 условий: наличие высокой вероятности поступлений от использования по соответствующему назначению; возможность надежного определения первоначальной стоимости объекта, в которую включаются все затраты на приобретение, но расходы на текущее содержание в ней не учитываются [3].

Объект, находящийся во владении на правах аренды, оценивается, согласно п. 20 МСФО 17, по наименьшей из 2 стоимостей (справедливой или приведенной для арендных платежей). Фактически инвестиционным при аренде является не сам объект, а права на него.

По справедливой стоимости надлежит оценивать объект, приобретенный в обмен на неденежные активы или оплаченный комбинацией денежного и неденежного способов. Если справедливую стоимость нельзя установить, то первоначальной становится балансовая стоимость отданного взамен актива.

Дальнейший учет объекта осуществляется в соответствии с положениями принятой учетной политики. Допускается выбор из 2 вариантов определения стоимости: справедливой, что является предпочтительным; первоначальной.

Оценка справедливой стоимости изначально не всегда может быть надежной. До того, как она станет такой, допустимо оценивать объект по первоначальной стоимости. При этом остальные объекты, чью справедливую стоимость можно надежно определить, будут оцениваться по справедливой стоимости.

Для объекта, перешедшего из состава инвестиционных в иное назначение, его условной первоначальной учетной стоимостью станет величина справедливой стоимости на дату смены назначения. Стандартом МСФО IAS 40 определена необходимость всех без исключения компаний проводить оценку справедливой стоимости инвестиционного актива, поскольку это благоприятно сказывается на последующем финансовом учете. На развитых рынках определение справедливой стоимости принято проводить при помощи профессионального оценщика, поскольку такой способ оценки позволяет получить максимально объективные цифры стоимости. Стандартом IAS 40 также приветствуется независимый подход к оценке, но среди положений стандарта нет прямого указания на привлечение третьих лиц и критерии их выбора.

В отчетности МСФО 40 требует раскрыть: информацию об имеющихся объектах инвестиционной недвижимости; применяемый вариант определения стоимости объектов; признаки, согласно которым объект, присутствующий на правах аренды, относится к инвестиционным; критерии отнесения объекта в состав инвестиционных, если есть необходимость в их самостоятельной разработке (для нетипичных случаев); способы определения справедливой стоимости, в т. ч. степень участия в этом независимого оценщика и пояснения по невозможности ее определения (если это имеет место); признанные прибыли/убытки, в т. ч. доходы от сдачи в аренду, расходы по текущему содержанию и ремонту объектов с разбивкой их на дававшие и не дававшие доход в течение отчетного периода, результаты влияния на доходы/расходы изменений справедливой стоимости; данные о продаже или ином выбытии недвижимости из состава инвестиционной; имеющиеся обязанности по покупке, созданию, развитию, содержанию объектов; сведения об изменении балансовой стоимости объектов за период, данные об их приобретении или переводе в состав инвестиционных; результаты влияния курсовых разниц; при использовании оценки по первоначальной стоимости – методы, нормы (сроки), суммы амортизации, информация об изменении балансовой стоимости (в т. ч. за счет поступления/выбытия), данные об обесценении.

Стандарт IAS 40 регулирует учет специфической группы активов, которые удовлетворяют определенным критериям и требованиям. Данные активы могут играть существенную роль в финансовой системе компании, поэтому их учет является крайне важным процессом. Корректное отражение данной группы активов в финансово-экономическом учете компании существенно упрощает вопрос оценки финансового состояния предприятия и дает внешним пользователям возможность сделать необходимые управленческие выводы на основе представленных данных. Рассматриваемый стандарт применим к весьма определенным объектам, удовлетворяющим критериям инвестиционных. Эти объекты характеризуются своими особенностями оценки и набором данных, требующих отражения в отчетности.

Список литературы

1. Международный стандарт финансовой отчетности (IAS) 40 «Инвестиционная недвижимость» (введен в действие на территории Российской Федерации Приказом Минфина России от 28.12.2015 N 217н) (ред. от 20.07.2017) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019). СПС Консультант Плюс.
2. Алешина О.А. Бухгалтерский учет, анализ и аудит с примененем МСФО» // Финансы. 2017. № 1. С. 23-95
3. Волкова А.Н. Учет инвестиционной собственности в МСФО // Бухучет. 2018. № 11. С. 45-105.