УДК 332.631

DOI10.24411/2413-046Х-2019-13031

ВЕДЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА
НЕДВИЖИМОСТИ В РЕСПУБЛИКЕ ДАГЕСТАН И ПУТИ ЕГО СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ

MAINTENANCE OF
THE STATE REAL ESTATE CADASTERS IN THE REPUBLIC OF DAGESTAN AND THE WAYS OF ITS
IMPROVEMENT

Шаповалов Дмитрий Анатольевич, профессор, доктор технических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Лебедев Петр Петрович, профессор, доктор технических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Савинова Светлана Викторовна,доцент, кандидат географических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Абдуева Мадина Асланхановна, аспирант, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Дагестанскийгосударственный аграрный университет им. М.М. Джамбулатова»

Аннотация:
В июне 2018 года стартовала государственная
кадастровая оценка недвижимости Республики Дагестан по новым правилам.
Сотрудники отдела сбора и обработки информации Дагтехкадастра в январе 2018
года завершили работу по сбору информации об объектах недвижимости подлежащих
государственной кадастровой оценке на севере Махачкалы, в поселках Шамхал,
Красноармейск и Семендер. В государственном кадастре, к сожалению, очень мало
сведений для построения моделей оценки. Из 760 границ городских, районных,
сельских муниципальных образований в Реестр внесено всего две границы — границы
городов Каспийск и Избербаш. Отсутствие таких сведений приводит к образованию
нежелательных конфликт­ных ситуаций при выделении земельных участков некоторыми
муниципалитетами на территории смежных районов. Без эффективно функционирующей
системы государственного кадастра недвижимости невозможно проводить осмысленную
государственную земельную политику. В заключении отмечается, что необходимо
преодолеть и следующие современные проблемы для повышения эффективности
кадастра недвижимости:

Summary: In June 2018, the state cadastral valuation
of real estate of the Republic of Dagestan under the new rules was launched.
Division staff collection and processing of Datahider in January of 2018,
completed the collection of information about real estate objects subject to
state cadastral valuation North of Makhachkala, in the villages of Shamkhal,
Krasnoarmeysk and Semender. Unfortunately, there is very
little information in the state cadastre for the construction of evaluation
models. Of the 760 borders of urban, district and rural municipalities, only
two borders have been entered in the Register — the borders of the cities of
Kaspiysk and Izberbash. The lack of such information leads to the formation of
undesirable conflict situations in the allocation of land by some
municipalities in adjacent areas. Without a well-functioning
system of state real estate cadastre it is impossible to carry out a meaningful
state land policy. In conclusion, it is noted that it is necessary to overcome
the following modern problems to improve the efficiency of the real estate
cadastre:

Ключевые
слова: Республика Дагестан, государственный кадастр
недвижимости, сведения, пути совершенствования.

Key words: Republic of Dagestan, state real estate
cadastre, information, ways of improvement.

По данным
государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Республики
Дагестан на 1 января 2018 года составила 5027,0 тыс. га.    Наибольшую площадь в Республике Дагестан
занимают земли сельскохозяйственного назначения или 86,4%, а это 4,3 млн. га.
На втором месте земли лесного фонда – это 421,6 тыс. га или 8,4% и на третьем
месте земли населенных пунктов – 159,7 тыс. га или 3,2%. Все остальные
категории занимают менее 1% (рис. 1) [6].

Институт
кадастровых инженеров создан в России в соответствии с Федеральным законом от
24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [1], который действует с 1 марта 2008
года.  До 1 января 2011 года кадастровую деятельность в отношении
земельных участков наравне с кадастровыми инженерами могли осуществлять
топогеодезические организации. После указанной даты такие кадастровые работы
осуществляют исключительно кадастровые инженеры, сдавшие соответствующие
экзамены и получившие квалификационные аттестаты.

В июне 2018 года стартовала государственная кадастровая оценка
недвижимости Республики Дагестан по новым правилам. С этой целью Минимуществом Республики Дагестан было наделено полномочиями
по определению кадастровой стоимости ГБУ РД «Дагтехкадастр». Кадастровая оценка
необходима для начисления налога на имущество. В целях подготовки к проведению
государственной кадастровой оценки «Дагтехкадастр» принимает декларации от
собственников недвижимости. Бланки деклараций можно скачать с сайта ДАГБТИ.РФ.

В случае несогласия
с кадастровой стоимостью у собственника будет 50 дней чтобы подать свои
замечания. Сделать это можно любым удобным способом. В том числе через МФЦ или
сайт государственного бюджетного учреждения «Дагтехкадастр». После устранения
замечаний отчет будет утвержден Минимуществом Республики Дагестан. После
утверждения отчета пересмотреть кадастровую стоимость объекта можно будет на
основании обращений в ГБУ посредством e-mail, почты, личным обращением или
через сайт ДАГБТИ.РФ. Новая кадастровая стоимость объектов недвижимости будет
применена на территории Республики Дагестан с 1 января 2020 года [2, 3, 4, 5]

Государственная
кадастровая оценка проводится в соответствии с Федеральным законом от 03.07.2016 N 237-ФЗ «О государственной
кадастровой оценке», другими федеральными законами
и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими
отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки. Государственная
кадастровая оценка проводится на основе принципов единства методологии
определения кадастровой стоимости, непрерывности актуализации сведений,
необходимых для определения кадастровой стоимости, независимости и открытости
процедур государственной кадастровой оценки на каждом этапе их осуществления,
экономической обоснованности и проверяемости результатов определения
кадастровой стоимости.

Государственное
регулирование проведения государственной кадастровой оценки в части
нормативно-правового регулирования осуществляется федеральным органом
исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной
политики и нормативно-правовому регулированию в сфере государственной
кадастровой оценки – ГБУ РД «Дагтехкадастр» (рис. 2).

Более половины
земель в Дагестане Росреестром не поставлены на кадастровый учет. Имеются
пробелы в нормативном регулировании земельных правоотношений. Так, в схеме
территориального планирования республики, а также районов и населенных пунктов
отсутствуют полные сведения о границах территориальных зон. На кадастровый учет
Росреестром поставлено менее половины (42%) от общего количества земель в
республике.

Дагестан намерен завершить
полную кадастровую оценку к 1 января 2020 года. Однако отсутствие
соответствующего Постановления Правительства Дагестана, которое регламентирует
и дает старт этой кампании, очень серьезно сказалось на сроках проведения
оценки и сбора информации об объектах недвижимости. В республике эту работу
проводит учреждение «Дагтехкадастр».

 Сотрудники
отдела сбора и обработки информации Дагтехкадастра в январе 2018 года завершили
работу по сбору информации об объектах недвижимости подлежащих государственной кадастровой
оценке на севере Махачкалы, в поселках Шамхал, Красноармейск и Семендер. С
начала февраля работают в посёлках Сулак и Новый Хушет. В городах и районах
республики работу по сбору информации об объектах недвижимости проводят
специалисты наших филиалов. Они работают в тесном сотрудничестве с главами
администраций муниципальных образований и поселений. Специалисты по-прежнему
сталкиваемся с рядом трудностей, это и непонимание со стороны дагестанцев, и
отсутствие соответствующих документов на земельные участки и домостроения.

В государственном
кадастре, к сожалению, очень мало сведений для построения моделей оценки. Есть
всего 3-4 фактора (и то порой ошибочных). А надо 8-10 таких факторов для
объективной оценки, которые необходимы при проведении полевых работ и заполнении
актов обследования на местах. Собрав информацию об участке, доме, квартире
работники ГБУ определяют их кадастровую стоимость. И чем полнее будет собранная
информация, тем достовернее будет кадастровая стоимость. Работа ГБУ РД «Дагтехкадастр»
направлена на повышение качества кадастровой оценки и защиту интересов
правообладателей недвижимости (рис. 3).

Для того чтобы
защитить граждан от имеющихся рисков переплаты имущественного налога и
унифицировать правила кадастровой оценки была внедрена единая методика
кадастровой оценки, согласно утвержденным Приказом Министерства экономического
развития РФ от 12 мая 2017 г. № 226 Методических указаний о государственной
кадастровой оценке. Благодаря действующей Методике предполагается устранить
существующие проблемы в ранее утвержденной кадастровой оценке, в первую очередь
связанные с недостатком информации.

До вступления в
силу 1 января 2017 года закона «О государственной кадастровой оценке» в
Республике Дагестан, как и во многих субъектах Российской Федерации,
определение кадастровой стоимости осуществляли независимые оценщики, которых
выбирали на конкурсной основе. Как правило, в таких случаях земельные участки
оценивались массово и дистанционно. В итоге отсутствовали данные о рыночной
стоимости объектов, которые расположены в удаленных районах и городах. Не
учитывались особенности объектов – отдаленность земель от крупных городов,
наличие объектов капитального строительства на земельном участке, развитие
транспортной сети, инфраструктуры.

Из 760 границ
городских, районных, сельских муниципальных образований в Реестр внесено всего
две границы — границы городов Каспийск и Избербаш. Отсутствие таких сведений
приводит к образованию нежелательных конфликт­ных ситуаций при выделении
земельных участков некоторыми муниципалитетами на территории смежных районов. Так,
глава муниципалитета выносит решение о выделении земельного участка в
пограничной зоне, а глава соседнего муниципалитета этот же участок выделяет
совсем другому человеку. Возникает конфликт между двумя собственниками, причём
каждый из них предъявляет постановление своей администрации.

Из 1618 границ
дагестанских населенных пунктов в Реестр границ внесено всего 24. Как следствие
этого — в том числе и бесконтрольные застройки земель сельскохозяйственного
назначения. Сейчас в месяц обрабатывается 10 тысяч заявлений. Средний процент
отказов — 17%, в основном из-за некачественного материала кадастрового
инженера-межевика. Всего за 2018 год в базу было внесено более 100 тысяч
сведений об объектах недвижимости. Самые активные муниципальные образования —
это Хасавюртовский район; сейчас к этому проекту подключилась Махачкала — в
столице уже внесли более 10 тысяч сведений.

Проблемой пока
остается то, что в городах и сёлах нет адресных характеристик. Ранее достаточно
много постановлений о выделении земельного участка выходило без адреса с
формулировкой «в районе», «около», «возле». И это создавало большие проблемы
для идентификации при налогообложении.

В базе в республике
по состоянию на 1 августа 2018 года находилось 1006498 земельных участков и
673000 объектов капитального строительства. К сожалению, есть так называемые
ранее учтенные участки, у которых нет привязки к земле, — которые переданы
ведомству по описям. Если сегодня и их считать, окажется, что по базам размеры
имеющихся земельных участков превышают территорию Дагестана. Это связано с
наличием дублей, «задвоенности» и «затроенности» сведений. Необходимо навести в
этой сфере порядок, но без участия администраций муниципальных образований
сделать это невозможно.

На трассе протяженностью
700 км межхозяйственных и магистральных каналов оросительных систем за три
года всего на кадастровый учет поставлено 300 земельных участков площадью 2500
га. Исправлено наложений (уточнены границы участков) на площадь 60000 га. Следует
отметить, что в ходе работ, проведенных Управлением Росреестра по Республике
Дагестан, целевой показатель по уменьшению количества приостановлений и отказов
практически достигнут и составил 10,4%, и работа по снижению данного показателя
продолжается.

В процессе
актуализации баз данных путем внесения недостающих сведений ЕГРН за 2016 год в
базу данных государственного кадастра недвижимости внесены сведения, в том
числе адресные характеристики, ФИО и паспортные данные по 29955 объектам
недвижимости. Необходимо отметить, что государственный кадастр недвижимости
является федеральным государственным информационным ресурсом, основным
назначением которого является организация оборота прав, зарегистрированных в
Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так,
в ведомстве, на основании представленных протоколов Филиалом были приняты
решения об архивировании 21423 земельных участков, выявленных в результате
инвентаризации и подлежащих к снятию с кадастрового учета. Кроме того, в рамках
нормализации базы данных специалистами Кадастровой палаты Дагестана внесено
1805 недостающих сведений по виду разрешенного использования земельных участков
в АИС ГКН. Помимо этого, свыше 34 тысяч адресов земельных участков и 23 тысяч
адресов объектов капитального строительства приведены в соответствие с
классификатором адресов РФ (КЛАДР). Вместе с тем, 2380 дублирующихся объектов
капитального строительства и более 6 тысяч земельных участков архивировано в
ГКН.

В соответствии с
утвержденной «Схемой взаимодействия Управления Федеральной регистрационной
службы по Республике Дагестан   и
Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Республике
Дагестан   по организации приема и выдачи
документов, представляемых для осуществления государственных функций в
установленной сфере деятельности» заявителям предоставляется право осуществлять
одновременную подачу заявлений о постановке земельных участков на кадастровый
учет, внесении изменений в сведения о ранее учтенных земельных участках и о государственной
регистрации прав на земельные участки.

Количество
правообладателей, воспользовавшихся таким способом подачи документов, уже
превысило 15,5 тысяч. При этом опыт государственной регистрации прав в режиме
«одного окна» во многом предвосхищает ту форму организации работы с
заявителями, которая будет общедоступна после создания единого территориального
органа Росреестра по Республике Дагестан.

Без эффективно функционирующей
системы государственного кадастра недвижимости невозможно проводить осмысленную
государственную земельную политику. Как показал анализ, проведение
государственного кадастрового учета объектов недвижимости с применением АИС ГКН
существенно снижает затраты времени на выполнение кадастровых процедур, затраты
времени сокращаются практически вдвое. Ведение государственного кадастрового
учета объектов недвижимости с применением автоматизированной системы
«Государственный кадастр недвижимости» (АИС ГКН) позволяет сокращать количество
очередей в территориальных отделах органов кадастрового учета и увеличивать
количество поставленных на кадастровый учет объектов недвижимости, вследствие
чего возрастает объем денежных поступлений в налоговую базу.

Заключение. При определении экономической эффективности деятельности в Республике
Дагестан также н маловажен социальный эффект, который может быть достигнуть
путем дополнительных инвестиций, направленных на подготовку персонала, обучение
его ведению ГКУ с использованием новых технологий, новы е качество конечного
продукта, оптимизирует затраты времени и средств на выполнение различных
технологических операций и повысит процессы производительности труда в целом. Кроме
этого, необходимо преодолеть и следующие современные проблемы для повышения
эффективности кадастра недвижимости:

• Недостаточный уровень профессионализма н
  ответственности кадастровых инженеров.
• Отсутствие актуальной картографической основы
  кадастра.
• Неактуальность, ошибочность и своевременность
  отдельных сведений публичной кадастровой карты.
• Недостаточно эффективная работа Портала
  государственных услуг.
• Выдача неполного объема сведений из ГКН по
  запросам кадастровых инженеров.
• Отсутствие сведений по ранее учтенным ОКСам в ГКН.
• Проблема корректной загрузки и сопоставимости
  данных.
• Несоответствующая затратам КИ система
  ценообразования кадастровых работ на ранее учтенные земельные участки.
• Необходимость ускорения реализации
  межведомственного электронного взаимодействия с органами местного самоуправления.

Список использованных источников

1. Федеральный закон от 24 июля
   2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (ред. от
   03.08.2018) О кадастровой деятельности (с изм. и доп., вступ. в силу с
   01.01.2019).
2. Земельный кодекс Российской Федерации с последними
   изменениями на 2018 год (ред. от 12.07.2018). — М.: Эксмо — Л., 2018. — 192 с.
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 03.08.2011 №388 «Об
   утверждении требований к проекту межевания земельных участков». [Электронный
   ресурс]. Доступ из справ. — правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении
   Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от
   22.10.2010 года №508. [Электронный ресурс]. Доступ из справ. — правовой системы
   «КонсультантПлюс».
5. Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 г. №39 «Об
   утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель
   населенных пунктов» // БНА ФОИВ, 2007. № 21.
6. Шаповалов, Д.А. Современные проблемы эффективного
   землепользования в Северо-Кавказском федеральном округе / Д.А. Шаповалов, П.В. Клющин.,
   В.А. Широкова, А.А. Хуторова, С.В. Савинова // Международный
   сельскохозяйственный журнал, №2, 2017 г. 
   – с. 27-32.

УДК 332.35:143

DOI10.24411/2413-046Х-2019-13030

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРОЦЕССА ФОРМИРОВАНИЯ
ОБЪЕКТОВ КАДАСТРОВОГО УЧЁТА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ В БАБАЮРТОВСКОМ МУНИЦИПАЛЬНОМ
РАЙОНЕ РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

IMPROVING THE PROCESS OF GENERATING OBJECTS CADASTRAL REGISTRATION OF LAND PLOTS IN MUNICIPAL BABAYURTOVSKY DISTRICT OF DAGESTAN REPUBLIC

Шаповалов Дмитрий Анатольевич, профессор, доктор технических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Донцов Александр Владимирович, профессор, доктор географических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Савинова Светлана Викторовна,доцент, кандидат географических наук, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Государственный университет по землеустройству»

Гамзатова Марьям Мухтаровна, аспирант, Федеральное государственное образовательное учреждение высшего образования «Дагестанский государственный аграрный университет им. М.М. Джамбулатова»

Аннотация:
На административной территории района расположены
хозяйства и проживают жители 20 горных районов республики, за которыми
закреплены более 225 тысячи гектаров земли, что создает большие проблемы при
постановке земельных участков на кадастровый учет. В районе из 60 проверенных
объектов все документы имеет 21 объект, имеются документы на землю, но
отсутствуют на строение – у 19 объектов, наличие документов как личные
подсобные хозяйства, а по факту «коммерческая точка» имеют 11 объектов, имеются
первоначальные документы на землю и на строение (постановления, межевое дело,
кадастровый паспорт), но отсутствует право собственности у 9 объектов. Целью
массовой оценки является справедливая и эффективная оценка всех объектов
недвижимости, относящихся к некоторой юрисдикции, в целях исчисления
поимущественного налога.

Summary: In the administrative territory of the
district there are farms and residents of 20 mountain regions of the Republic,
which are assigned to more than 225 thousand hectares of land, which creates great
problems in the formulation of land plots for cadastral registration. In the area of 60 inspected objects, all
documents have 21 objects, there are documents for the land, but there are no
on the structure – 19 objects, the availability of documents as personal
subsidiary plots, and in fact «commercial point» have 11 objects,
there are initial documents for the land and structure (resolutions, land
surveying, cadastral passport), but there is no ownership of 9 objects. The purpose of the mass valuation is a fair
and effective valuation of all real estate objects belonging to some
jurisdiction for the purpose of calculating the property tax.

Ключевые
слова: Бабаюртовский муниципальный район Республики
Дагестан, земельного фонд, кадастр объектов недвижимости, проблемы,
предложения.

Key words: Babayurtovsky municipal district of the
Republic of Dagestan, land Fund, real estate cadastre, problems, suggestions.

Целью данного
исследования– пути совершенствования ведения государственного кадастра
учета объектов недвижимости в условиях Бабаюртовского
муниципального района Республики Дагестан. Бабаюртовский район является
одним из крупнейших районов Республики Дагестан и имеет выгодное экономическое
положение. Занимает территорию в 326,5 тыс. га, район граничит с
Хасавюртовским, Кизилюртовским, Кизлярским районами. Кировским районом города
Махачкалы, а также с Чеченской Республикой (рис. 1).

Бабаюртовский район
является одним из крупнейших районов Дагестана. Бабаюртовский район имеет
выгодное экономическое положение. Общая площадь сельхозугодий района составляет
41,1 тыс. га, из них пахотные земли составляют 26396 га. Около 8% сельхозугодий
не используются и идет тенденция постепенного увеличения площади неиспользуемых
сельхозугодий. Основным, фактором, влияющим на данный процесс, является не
хватка   поливной воды.   Земельный
фонд Бабаюртовского района составляют земли, находящиеся в административных
границах данного района и равен 326229 га, в том числе находящаяся в
муниципальной собственности 54859 га. (табл. 1).

В структуре
земельного фонда Бабаюртовского района земли сельскохозяйственного назначения
составляют 83%. В Бабаюртовском районе 12153 сельхозтоваропроизводителей, в том
числе 33 относительно крупных предприятий, 2617 КФХ и более 10503 ЛПХ. Площадь
сельскохозяйственных угодий в КФХ составляет 41 тысяч га, в том числе по
категориям земель и их доля в общем объеме сельхозугодий составляет:

• Пашня: 26396 гектаров.
• Пастбища:13384 гектаров.
• Сенокосы: 1002 гектара.
• Многолетние насаждения: 205 гектаров (рис. 2).

Бабаюртовский район
уникальный район по-своему административному составу. Так, на административной
территории района расположены хозяйства и проживают жители 20 горных районов
республики, за которыми закреплены более 225 тысячи гектаров земли. В структуре
валового производства основных отраслей на долю сельского хозяйства приходится
более 97% продукции, промышленного производства 3%. Район является одним из
крупных производителей сельскохозяйственной продукции в Республике Дагестан.
Сельхозугодия составляют 41тысяч га (73%территории). В структуре производства
продукции сельского хозяйства более 54,7% приходится на продукцию
животноводства и около 45,3% на продукцию растениеводства. Район
специализируется на выращивании зерна, овощей, кормовых культур, крупного и
мелкого рогатого скота, молока и мяса. Промышленность района в основном
представлена мелкими предприятиями по производству стройматериалов и
переработке сельскохозяйственной продукции. Есть огромный потенциал для
развития перерабатывающей промышленности.

На территории Бабаюртовского района расположены наделы-«кутаны» горных районов Дагестана, на землях которых с 70-х годов XX века начали появляться населённые пункты с постоянным населением. Сейчас таких сёл на территории района около 200, часть из них существует официально и административно входит в состав соответствующих горных районов, часть — не имеет официального статуса. Население таких сёл на территории района составляет около 60 тыс. человек и, таким образом, превышает население, собственно, Бабаюртовского района. При использовании земельных ресурсов района имеются в том, что под кустарниковой растительностью отмечается площадь в 1372 га, а под водой – более 35 тыс. га. Кроме этого, под землями застроек всего занято 1619 га и под дорогами всего занято 1915 га.  

В Республиканской целевой программе по мелиорации  до  2020  года  намечается  увеличение  орошаемых  земель  до  100  тыс. га., что  даст  возможность резко  увеличить  количество  сельскохозяйственной  продукции, а  также  повысить  налогооблагаемую  базу  в  сельском  хозяйстве. Было рекомендовано Минмелиоводхозу уделять  особое  внимание  вопросам  мелиорации  земель  сельскохозяйственного  значения  как  основы  поливного  земледелия  северного  региона  Республики,  объединить  интересы, усилия  и  действия  с  горными  районами  республики, ведущими  отгонное   животноводство, для  финансирования  гидромелиоративных   работ  на Терской  и  Сулакской  оросительных  системах.

В районе активно проводится работа по выявлению   постановке   на налоговый учет сельхозтоваропроизводителей [7].

Муниципальный район
состоит из 16 муниципальных образований, в том числе один муниципальный район и
15 сельских поселений. В состав территорий сельских поселений входят 22
населенных пункта, в том числе: села – Адильянгиюрт,Чанкаюрт, Бабаюрт,
Геметюбе,Алимпашаюрт,Герменчик, Львовское №1, Люксембург, Мужукай,Янгилбай,
Новая-Кора, Новая-Коса, Оразгул-аул,Тамазатюбе, старое Тамазатюбе, Татаюрт,
Туршунай, Советское, Уцмиюрт, Хамаматюрт, Хасанай, Шахболат-отар. На своей
территории район имеет развитую сеть производственной и социальной сферы и
жизнеобеспечения населения района.

Ведение
государственного кадастра объектов недвижимости в Бабаюртовском муниципальном
районе осуществляет Межрайонный отдел № 3 по Бабаюртовскому району Росреестра
по Республике Дагестан и филиал Бабаюртовского муниципального района ФГУ
кадастровая палата Республики Дагестан. Государственный кадастровый учет
недвижимого имущества это действия уполномоченного органа по внесению в
государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые
подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками,
позволяющими определить такое имущество в индивидуально-определенной вещи на
территории всех поселений района (рис. 3) [1-6].

Муниципальный район
является важнейшим звеном в системе ведения государственного кадастра
недвижимости. Именно на этом уровне были созданы земельно-кадастровые палаты,
территориальные отделы Росреестра. Здесь сосредоточена основная масса
практических работ по управлению, перераспределению земельного фонда,
проведению оценочных работ, оформлению прав на земельные участки. Высшие звенья
земельно-кадастровой службы (областные, краевые, республиканские) непосредственно
выполнением работ на местности не занимаются, а ведут его на основе отчетов,
поступающих из районов (рис. 4). Так, в Управлении
Россельхознадзора по РД сообщили, что их госинспекторы проверили ход целевого
использования земель СПК им. Кади Абакарова Цумадинского района,
расположенных в Бабаюртовской зоне отгонного животноводства. По результатам установлено, что за СПК закреплён участок общей площадью
515 га, из которых 70 га пашни. Согласно действующему законодательству пахотные
земли должны ежегодно обрабатываться и использоваться под посев
сельскохозяйственных культур. Однако агротехнические, агрохимические,
мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия на данном участке
не проводятся. Пахотные земли пустуют и простаивают более 10 лет [8].

Также отмечено, что
из 60 проверенных объектов все документы имеет 21 объект, имеются документы на
землю, но отсутствуют на строение – у 19 объектов, наличие документов как
личные подсобные хозяйства, а по факту «коммерческая точка» имеют 11 объектов,
имеются первоначальные документы на землю и на строение (постановления, межевое
дело, кадастровый паспорт), но отсутствует право собственности у 9 объектов.

Кроме этого, необходимо отметить, что в Бабаюртовском районе многодетные
семьи получили земельные участки. Более 20 семей стали владельцами своих
наделов. Участки были сформированы в западной части Бабаюрта.
На 15 марта 2018 года уже выделен 161 земельный участок, в том числе
многодетным и малообеспеченным семьям.

Заключение. Земельные
отношения, регулируемые Конституцией Российской Федерации, земельным и другим
законодательством. В процессе земельных отношений земля рассматривается как
общенациональное достояние. Она используется и охраняется как основа жизни,
деятельности и благосостояния народов России. Государственная кадастровая
оценка земель – единообразное по способам определение кадастровой стоимости
земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по
целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом
данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.
Массовая оценка – это систематическая оценка групп объектов недвижимости по
состоянию на определенную дату с использованием стандартных процедур и
статистического анализа. Целью массовой оценки является справедливая и
эффективная оценка всех объектов недвижимости, относящихся к некоторой
юрисдикции, в целях исчисления поимущественного налога.

Список использованных источников

1. Указ Президента Российской Федерации от 25 декабря
   2008 года № 1847 «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и
   картографии». [Электронный ресурс]. Доступ из справ. — правовой системы
   «КонсультантПлюс».
2. Приказ Минэкономразвития РФ от 4.04. 2011 г. №144г.
   «Об утверждении Порядка кадастрового деления территории Российской Федерации и
   Порядка присвоения объектам недвижимости кадастровых номеров». [Электронный
   ресурс]. Доступ из справ. — правовой системы «КонсультантПлюс».
3. Приказ Минэкономразвития РФ от 01.09.2010 №403 «Об
   утверждении формы технического плана здания и требований к его подготовке».
   [Электронный ресурс]. Доступ из справ. — правовой системы «КонсультантПлюс».
4. Приказ Минэкономразвития РФ Об утверждении
   Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)» от
   22.10.2010 года №508. [Электронный ресурс]. Доступ из справ. — правовой системы
   «КонсультантПлюс».
5. Земельный кодекс Российской Федерации с последними
   изменениями на 2018 год (ред. от 12.07.2018). — М.: Эксмо — Л., 2018. — 192 с.
6. Современные проблемы землепользования и кадастров на современном этапе / А.А.
   Варламов, П.В. Клюшин, Д.А. Шаповалов // Baltic surveying
   2013 / Proceeding of the International Scientific Methodical Conference. Kaunas, Akademija, 2013. – с. 153-156.
7. Шаповалов, Д.А. Современные проблемы эффективного
   землепользования в Северо-Кавказском федеральном округе / Д.А. Шаповалов, П.В.
   Клющин., В.А. Широкова, А.А. Хуторова, С.В. Савинова // Международный
   сельскохозяйственный журнал, №2, 2017 г. 
   – с. 27-32.
8. Источник:
   http://vestibabayurt.ru/news/media/2018/3/15/v-babayurtovskom-rajone-mnogodetnyie-semi-poluchili-zemelnyie-uchastki/

УДК
332.624

DOI10.24411/2413-046Х-2019-13014

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО
НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ

AGRICULTURAL LANDS
USE, PROBLEMS AND WAYS OF THEIR SETTLEMENT

Синица
Юлия Станиславовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры
землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по
землеустройству» (105064, Москва, ул.Казакова, д.15) ORHID: http://orcid.org/0000-0002-0929-5154,
sinitsay@mail.ru

Ulia S. Sinitsa, candidate of economic sciences, Senior Lecturer of department of land use and cadastres, Federal State Budgetary Education Institution of Higher Education «State University of Land Use Planning» (105064, Moscow, st. Kazakowa, 15) ORHID: 0000-0002-0929-5154, sinitsay@mail.ru

Аннотация:
Одним из ключевых направлений
государственной социально-экономической политики является развитие сельского
хозяйства. В последние годы реализуются долгосрочные государственные программы,
направленные на сохранение земель сельскохозяйственного назначения,
предотвращению развития негативных процессов и повышению плодородия почв.
Однако данные, полученные в результате государственных статистических
наблюдений, указывают на ряд существующих проблем в сфере использования земель
сельскохозяйственного назначения, и как следствие, приводящие к снижению
экономического и хозяйственного потенциала данных земель.

Summary: One of the key directions of
the state socio-economic policy is the development of agriculture. In recent
years, long-term state programs have been implemented aimed at preserving
agricultural lands, preventing the development of negative processes and
increasing soil fertility. However, the data obtained as a result of the state
statistical monitoring indicate a number of existing problems in the use of
agricultural lands, and, as a result, lead to a decrease in the economic potential
of these lands.

Ключевые
слова: земли
сельскохозяйственного назначения, неразграниченные земли, использование земель
не по целевому назначению, бесхозяйные земли, фермерские хозяйства, земельные
отношения

Keywords: agricultural lands,
boundless land, lands utilized with the breach of the designated purpose, abandoned
land plots, farmins, land relations

Одним из приоритетных направлений государственной
политики социально-экономического развития является управления земельным фондом,
которая ориентирована на создание правовых, экономических, социальных и
организационных условий способствующих развитию земельных отношений. Управление
земельным фондом подразумевает эффективную систему предоставления земельных
участков гражданам и организациям, обеспечение гарантий прав на землю и защиту
прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и
арендаторов земельных участков [7]. Целью государственной политики является
повышение эффективности использования и охраны земель для обеспечения
продовольственной безопасности страны. Особое внимание уделено землям
сельскохозяйственного назначения, которые выступают основой жизни и
деятельности человека и средством производства в сельском хозяйстве [5].

Правительством Российской Федерации в 2012
году были поставлены задачи до 2020 года обеспечить сохранение и повышение
качественного состояния земель, создать условия для повышения эффективности
гражданского оборота земельных участков и соблюдение гарантий прав участников
земельных отношений [5]. Подводя итоги проделанной работы, стоит отметить, что
поставленные задачи не были выполнены в полном объеме, о чем свидетельствуют
данные сельскохозяйственной переписи, результаты инвентаризации земель и отчеты
Росреестра.

Доля земель сельскохозяйственного
назначения, находящейся в государственной и муниципальной собственности
составляет порядка 2/3. Они занимают 1/5 всего земельного фонда страны, и из
них: 58% не имеет границ, 34% бесхозяйных, 20% не стоят на кадастровом учете,
18% используются не по целевому назначению, 5% самовольно заняты. Фактически более
60% земель сельскохозяйственного назначения выведены из экономического и
хозяйственного оборота. Такая ситуация в большей мере негативно влияет на
развитие аграрного сектора, в частности сокращает долю фермерских хозяйств. Как
показывают данные сельскохозяйственной переписи число фермеров за последние 10
лет уменьшилось вдвое. При том, что фермерский сектор, занимая всего лишь 5,8% земли
от общей площади земель сельскохозяйственного назначения производит 30% зерна и
более 20% сахарной свеклы [8;11]. Причинами сокращения доли фермерского
хозяйства стали: отсутствие свободных земель, высокие арендные ставки за
пользование землей, предоставление невыгодных условий пользования землей со
стороны собственников. В разных областях, отмечается что фермерам земельные
участки предоставляют в аренду сроком не более 11 месяцев и гарантий того, что
с договор будет пролонгирован на следующий срок собственник земельного участка
не дает. При таких условиях фермер не заинтересован в ведении сельского
хозяйства, в улучшении участка, соблюдении установленных законодательством норм
и требований [2;6].

Для разрешения сложившейся ситуации и
поддержании сельского хозяйства необходимо провести мероприятия по вовлечению
земель сельскохозяйственного назначения в экономический и хозяйственный оборот.

Из положительной практики решения вопросов
вовлечения земель в оборот следует отметить опыт Исландии. В процессе
реформирования кадастровых систем и переходом на другую систему
регистрационно-учетных действий с объектами недвижимости, земельные участки, права
на которые не были заявлены в установленные государством сроки, признавались
бесхозными и передавались в муниципальную собственность. Такие меры со стороны
государства позволили определить правовой статус земель и сократить количество
бесхозных земель [10].

Мировая
практика показывает, что для вовлечения в экономический оборот наибольшего
количества земельных участков рационально все объекты недвижимого имущества
ставить на кадастровый учет, применяя систематический и спорадические методы. В
российской системе кадастрового учета спорадический метод заложен в нормы
ведения и формирования государственного реестра недвижимости. В соответствии с
Федеральным законом от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»
[1], собственники объектов недвижимости обязаны ставить их на кадастровый учет
и регистрировать на них права в Росреестре, иначе данные объекты не могут быть
вовлечены в экономический оборот и быть объектами налогообложения. Данный метод
имеет ряд недостатков. Во-первых, процесс формировании большого количества
земельных участков носит длительный характер. Об этом свидетельствуют
результаты проведенных за последние 20 лет федеральных целевых программ по формированию
и ведению кадастровых систем [3;4;5]. Один из заявленных целевых показателей поставить
на кадастровый учет 100% земельных участков остался не выполнен. Как уже
отмечалось ранее, до сих пор 20% земель сельскохозяйственного назначения не
учтены в Едином государственном реестре недвижимости, а 58% не разграничены. Во-вторых,
спорадический метод мотивирует собственников совершать регистрационно-учетные
действия в отношении объектов недвижимости по мере совершения сделок. В случае,
если собственник не планирует продавать, завещать, либо сдавать в аренду
земельный участок, то и острой необходимости у него не возникает ставить
участок на кадастровый учет и нести при этом денежные расходы. Как следствие, в
местные бюджеты не поступают налоговые отчисления, поскольку не поставленные на
кадастровый учет земельные участки не являются объектом налогообложения.

Систематический
метод учета земель применяется в странах с развитой экономикой. Отличительной
характеристикой данного метода является возможность проведения
регистрационно-учетных действий с землями в пределах региона и низкие удельные
издержки. В России данный метод целесообразно применять в отношении земель
сельскохозяйственного назначения, значительная доля которых составляет
земельный фонд страны.

По
предварительным расчетам на проведение кадастровых работ на землях
сельскохозяйственного назначения систематическим методом потребуется примерно 7,6
млрд. рублей, при этом доходы в местные бюджеты, за счет увеличения объектов
налогообложения, увеличатся в 20 раз [9].

Выявление
бесхозяйных земельных участков и не поставленных на кадастровый учет возможно проводить
в рамках проведения муниципального земельного контроля. Нормы действующего
законодательства не позволяют это проводить. Поскольку мероприятия в рамках муниципального
земельного контроля, направлены на проверку соблюдения норм земельного
законодательства конкретными лицами, таких как органами государственной власти,
органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными
предпринимателями и гражданами. Фактически главной целью муниципального
земельного контроля, выявить факт нарушения земельного законодательства и
привлечь к административной ответственности виновных лиц. Но если расширить
функциональные возможности муниципальных земельных инспекторов и в рамках
контроля выявлять неучтенные земли это существенно ускорит процесс вовлечение
таких земель в экономический оборот. Тем более, что современные технические
возможности позволяют это осуществить. Так, в Московской области, начиная с
2017 года в рамках программы «Реформы контрольной и надзорной деятельности на
2017-2025 гг.» используются мобильные средства с установленным приложением
напрямую связанным с публичной картой Росреестра и запускаются беспилотники,
которые выявляют незарегистрированные объекты недвижимости, распложенные на
садовых и дачных земельных участках, индивидуального жилищного строительства,
личного подсобного хозяйства. Эффективность выявления таких объектов с
применением высоких цифровых технологий за 2018 года показала увеличение
поступления налоговых отчислений в местный бюджет на 17%.

В
рамках плановых проверок муниципальные земельные инспекторы с помощью
мобильного приложения, напрямую связанным с публичной картой, смогут получать
исчерпывающую информацию о наличие либо отсутствии сведений о земельном
участке. В результате полученных данных инспектор сможет сформировать акт
проверки объекта с привязкой к фотоматериалам и геометкам и в режиме реального
времени отправить данные в Росреестр. Это позволит запустить процедуры признания
объекта бесхозным и в последующем, как нами ранее предлагалась, перевести в
муниципальную собственность.

По
мимо проблем связанных с вовлечением в экономический оборот земель существуют
проблема и их реализации.

Российское
законодательство предусматривает несколько видов реализации земельного
имущества, в частности это продажа прав на аренду земельного участка, либо
продажа самого участка. Осуществляется это посредством проведения публичных
торгов.

Как
показывает практика, основная доля торгов приходится на продажу права аренды.

Проведенные
исследования показали, что данный способ не является экономически обоснованным.
Поскольку, продажа муниципального земельного имущества повышает доходность в
местный бюджет на 70%, при этом сохраняется контроль органов местного
самоуправления над этими землями за счет проведения мероприятий по выявлению
нарушений земельного законодательства.

Подводя
итоги следует отметить, что в целях повышения эффективности формирования
земельного имущества необходим механизм выявления неучтенных и бесхозных земель
и разработке экономически обоснованной модели реализации земель
сельскохозяйственного назначения.

Сложившаяся
ситуация с землями сельскохозяйственного назначения снижает уровень защиты прав
и интересов собственников и пользователей земли, а также негативно сказывается
на развитии сельского хозяйства и формировании местных бюджетов.

Предложенные
способы вовлечения в экономический и хозяйственный оборот земель
сельскохозяйственного назначения, позволят сократить количество бесхозяйных
земельных участков, повысить инвестиционную привлекательность, а также
поддержать развитие фермерских хозяйств и будут способствовать эффективному
использованию земель.

Литература

1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [принят Гос.Думой от 03.07.2015 г. №218-ФЗ: по состоянию на 01.01.2019 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
2. Федеральный закон от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» [принят Гос.Думой 22.12.206 г. №218-ФЗ: по состоянию на 25.12.2018 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
3. Распоряжение Правительства РФ «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [распоряжение Правительства от 1 декабря 2012 г. №2236-р: по состоянию на 04.09.2014 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
4. Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 N 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2020 годы» [распоряжение Правительства от 03 марта 2012 г. №297-р: по состоянию на 28.08.2014 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
5. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» [распоряжение Правительства от 28 сентября 2018 г. №1662-р: по состоянию на 28.09.2018 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
6. Аграрная политика. Интервью с В.Хлыстуном. [Электронный ресурс] – URL: https://otr-online.ru/programmy/segodnya-v-rossii/viktor-hlystun-35660.html
7. Варламов А.А., Антропов Д.В., Синица Ю.С. Зонирование территорий в зарубежных странах. Московский экономический журнал. 2018. № 4. С. 62.
8. Предварительные итоги: Статистический бюллетень / Федеральная служба государственной статистики. М: ИИЦ «Статистика России», 2017 – 70 с.
9. Синица, Ю.С. Теория и методы формирования и ведения российских и зарубежных кадастровых систем: дис…канд. экон. наук: 08.00.05 / Синица Юлия Станиславовна. -М., 2016. – 259 с.
10. Синица Ю.С. Российские и зарубежные кадастровые системы: мировые тенденции и перспективы развития. В сборнике: научные исследования и разработки молодых ученых для развития АПК. Материалы LX научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых учёных и специалистов, посвященной 85-летию со дня рождения профессора, член-корреспондента РАСХН Ю.К. Неумывакина. 2018. С. 10-14.
11. Статистическая отчетность Росреестра. Официальный сайт. URL: http://www.rosreestr.ru

УДК 332.7

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-13004

РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ: ЦЕЛЬ, ПРОБЛЕМЫ, ПРЕДЛОЖЕНИЯ

THE DEVELOPMENT OF MUNICIPALITIES ‘ TERRITORIES

Мезенина Ольга Борисовна, доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой Землеустройство и кадастры, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Шаповалов Дмитрий Анатольевич, доктор технических наук, профессор кафедры почвоведения, экологии и природопользования, проректор по научной и инновационной деятельности, Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Mezenina Olga Borisovna    mob.61@mail.ru

Shapovalov Dmitry Anatolyevich   shapoval_ecology@mail.ru

Аннотация: Данная статья посвящена актуальным вопросам процесса развития территории крупных городов. Мы попытались кратко рассказать о принципах и задачах развития  территорий муниципального образования. В статье мы отметили необходимость проведения комплексной оценки  направлений и результатов использования территории, рассмотрели пример развития территории крупного уральского муниципального образования г. Екатеринбурга за последние годы, выявили возможности ее развития при использовании и застроенных территорий. Представили некоторые предложения и опыт москвичей по данной теме, которые можно применить к развитию данного субъекта.

Summary: This article is devoted to topical issues of the development of the territory of large cities. We tried to briefly describe the principles and objectives of the development of the territories of the municipality. In the article we noted the need for a comprehensive assessment of the directions and results of the use of the territory, considered the example of the development of the territory of the large Ural municipality of Yekaterinburg in recent years, identified the possibility of its development in the use and built-up areas. Presented some suggestions and experiences of Muscovites on the subject, which can be applied to the development of the subject.

Ключевые слова: развитие  территорий муниципального образования; вторичное использование застроенных территорий; комплексное освоение территории; реновация.

Key words: development of municipal territories; secondary use of built-up areas; integrated development of the territory;  renovation.

Развитие  территорий муниципального образования должно являться процессом качественного изменения социальной и экономической сфер, не ухудшающим состояние окружающей среды и приводящим к улучшению условий жизни населения.  Необходимость решения проблем и совершенствования управления развитием территории необходима комплексная оценка  направлений и результатов использования территории субъекта, что и предопределило актуальность нашего исследования.

Можно согласиться с мнением ученого-экономиста Файзрахмановой Я.И. [1] о том, что при стабильной экономической ситуации в стране возможность возведения новых объектов напрямую зависит от количества свободных площадок под застройку. За время своего существования практически каждый субъект Российской Федерации либо уже исчерпал все свободные территории, либо осталась малая доля земельных ресурсов для целей жилищного строительства, которая, зачастую, занята возводимыми, но незаконченными объектами. Возникает целесообразность вторичного использования застроенных территорий, как правило, занятых ветхими и аварийными постройками, подлежащими сносу или ликвидации. Таким образом, использование застроенных территорий позволяет получить новые свободные площадки, повысить площадь застройки и увеличить показатели ввода нового жилищного фонда.

Застроенная территория – это территория, на которой либо имеются существующие или строящиеся здания и сооружения, либо намечены к строительству здания и сооружения.

В ходе нашего исследования были рассмотрены основные понятия и определения рационального использования территории муниципалитетов, проведен анализ нормативно-правовой базы управления развитием застроенных территорий, рассмотрены зарубежный опыт развития застроенных территорий (далее РЗТ)  и критерии эффективности развития застроенных территорий.   

В результате проведенного тематического исследования, мы представляем следующее определение развитию  застроенных территорий – это территориальное управление территорией для изменения объема жилищного фонда, совершенствования инженерно-инфраструктурных систем, архитектурно — планировочного облика и сохранения городского историко-культурного наследия, улучшения экологического состояния городской среды [1].

Также по проведенному анализу исследований развития территорий городов страны, можно отметить, что в зонах застроенных территорий крупных городов концентрируется максимальное количество проблем.

Первая проблема — доминирование точечных проектов, когда под видом аукциона в соответствии с РЗТ реально строится одно — максимум два здания. Никакого преобразования городской среды в этом случае не происходит.

Вторая проблема — это появление так называемых неликвидных остатков. Они возникают, когда территории под застройку выделяются без учета целостности проекта. То есть одни участки включаются в границы  РЗТ, а другие — нет.

Еще одна проблема связана с раздробленностью территорий, когда из-за этого невозможно осуществить комплексную застройку.

Основываясь на Градостроительном Кодексе РФ [2] процедура развития застроенных территорий осуществляется в 3 этапа, которые представлены на рисунке 1.

Далее, в статье представим результаты исследования влияния на экономическое положение города развития застроенных территорий, к которым также относят и застройку свободных массивов в границах любого муниципального образования страны (на примере МО города Екатеринбург).  Наибольший прирост квадратных метров муниципальному образованию дают проекты комплексного освоения территории – когда строится не один дом, а сразу целый микрорайон, а то и район.

Представим в этой части статьи исследованные нами некоторые районы застраиваемых «свободных» территорий внутри МО г. Екатеринбург, на примере развития зон жилой застройки 3 и 4.

Согласно Правил землепользования и застройки МО г. Екатеринбург [3] 3 и 4 это:

• Ж-3. Зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами; 
• Ж-4. Зона малоэтажной смешанной жилой застройки 2-4 этажей.         

Представим вашему вниманию некоторые варианты планов, на наш взгляд, успешной застройки исследуемой территории. [4]

1. Планировочный район «Академический»– уникальный по масштабности проект гражданского строительства в России и  пока самый крупный градостроительный проект в Европе. Территория застройки -1300 га, жилая застройка – 9 млн. кв.м, социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности. Внедрена система контроля и регулирования расхода теплоресурсов.
2. Малоэтажный жилой комплекс «Экодолье»— общая площадь территории — 140 га, на которой будет построено 1,8 тыс. объектов.
3. Застраивается Микрорайон «Солнечный»— 1,5 млн. кв.м жилья на 250 га  с 5-16 этажными многоквартирными домами эконом-класса.
4. Земельный комплекс «Александровский»общей площадью 250 га недалеко от г. Березовский.
5. Жилой квартал под названием Мичуринскийраскинется на площади в 50 га в микрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурга.

Стоит отметить, что Областное правительство сегодня интересуют не островки точечной застройки, а полномасштабная стройка. Сегодня продолжает разрабатываться новая концепция развития Екатеринбурга, которая будет включать новые площадки в окрестностях городов-спутников.

Примером может служить Микрорайон «Островки» — застройка в районе горно-лыжного комплекса «Волчиха» — это экологически чистый район в окружении лесов, с парками и сетью каналов находится на 22-м километре Московского тракта

Комплекс «Новокольцовский» планируется как многопрофильный район на юго-востоке г. Екатеринбурга, включающий строительство жилой и коммерческой недвижимости, производственных предприятий, транспортно-логистической инфраструктуры, офисных и торгово-развлекательных центров [5]. К сожалению, мы не можем в рамках одной статьи ознакомить со всеми градостроительными планами МО г. Екатеринбурга.

Считаем уместным представить вашему вниманию сравнительный анализ рассмотренных выше планируемых и уже введенных в эксплуатацию жилых комплексов по основным показателям для развития территории  МО г. Екатеринбург на рисунке 4. Из проведенного анализа, можно сделать вывод, что стоимость застроенной жилой площади в новых районах в границах МО г. Екатеринбург будет колебаться в пределах от 2,2 до 2,8 млн. рублей за кв. м. [6]

Конечно, в нашей работе мы не могли обойти вопрос о реновации. В екатеринбургской мэрии рассчитывают переформатировать участки внутри города, к которым подведены сети и дороги. Проще говоря, провести реновацию, которая естественным образом приведет к повышению плотности застройки, но сохранит компактность мегаполиса. Эта  концепция прописана в Стратегии пространственного развития Екатеринбурга.[4]   Журналисты 66.RU составили историческую карту реновации, которая дана на рисунке 5. К сожалению, на ней не обозначены районы-лидеры города для данной программы, но мы вам представим. Вообще, районы Уралмаш и Эльмаш —это  рай для начала реновации с многочисленными постройками прошлого века. На втором месте в плане вероятности старта программы реновации — Химмаш и Вторчермет. На третьем месте — Втузгородок с огромным количеством зданий конца 40-х — начала 50-х годов постройки.

В своей работе мы попытались дать оценку развитию застройки территорий главного города муниципалитета — Екатеринбурга.  Общая  площадь территорий в границах города, которая нуждается в развитии, составляет порядка 600 га, а потенциальный объем нового строительства на таких территориях – 5,5 млн кв. м (рис.6). 

Следует отметить, что с 2016 года власти Свердловской области изъяли градостроительные полномочия у органов местного самоуправления г. Екатеринбурга и в настоящее время выставлять территории на аукцион для заключения договоров о РЗТ имеет право только Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области. [7]

Представим условия, при которых только допускается использование института РЗТ и которые должны быть соблюдены в совокупности, они показаны на рисунке 7.

В этом плане интересен Московской администрации, которая выработала серию предложений по повышению качества реноваций в рамках РЗТ.[8] Основная проблема — это существующий механизм переселения жителей из сносимых домов. Отмечается, что для этого требуется внести изменения в законодательство, включая Жилищный кодекс РФ [9]. Сейчас эта нагрузка переложена на инвестора.

Еще одно московское предложение — вернуть в законодательство норму, которая отменена 377-ФЗ и касается объектов, не соответствующих градостроительным регламентам, на предмет их включения в застраиваемую территорию.   Использование новых технологий позволит более эффективно управлять земельными ресурсами на региональном уровне [10,11].

На федеральном уровне требуется отработать нормативную базу по оценке состояния дома. В настоящий момент действует несколько методик. И при принятии решения о судьбе строения возникают противоречия и несогласия между разными ведомствами.   

Учитывая длительность и масштабность при реализации проектов РТЗ, эксперты предлагают проводить не аукционы, а только конкурсы, чтобы в них участвовали организации, имеющие достаточную финансовую базу.

Наконец, в силу большой плотности застройки в крупных городах и МО предлагается разрешить муниципалитетам участвовать не только в создании инфраструктуры, но и в строительстве домов для переселенцев.

По мнению аналитиков, если законодатели прислушаются к этим предложениям, ситуация с РТЗ значительно улучшится.

По проведенному исследованию основное  заключение можно представить так — развитие территорий крупных городов предусматривает ряд управленческих процедур, связанных с решением проблем правового, экономического и административного характера. Причем одну и ту же проблему можно решить с помощью разных инструментов. Наилучшим из них можно считать моделирование проекта развития территории, в т.ч. и застроенной,  на его предаукционной стадии.

Литература

1. Файзрахманова Яна Искандаровна. Управление развитием застроенных территорий: диссертация … кандидата экономических наук: 08.00.05 / Файзрахманова Яна Искандаровна: [Место защиты: Самарский государственный архитектурно — строительный университет].- Пенза, 2014.- 209 с.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/.
3. Официальный сайт Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области. Проекты развития территорий. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://minstroy.midural.ru/.
4. О Стратегии социально-экономического развития Свердловской области на 2016–2030 годы [Текст]: Закон Свердловской области от 21.12.2015 N151-ОЗ // Областная газета № 239 от 22.12.2016//
5. Перспектива за комплексным развитием территорий [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ekaterinburg.bezformata.com/listnews/za-kompleksnim-razvitiem-territorij/16748764//
6. Рынок недвижимости Екатеринбурга [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://regionalrealty.ru
7. Официальный сайт правительства Свердловской области. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.midural.ru/
8. Как застроить уже застроенные территории (выступление директора направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди). [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/.
9. Теория и методика формирования и ведения государственного кадастра недвижимости муниципальных образований//Варламов А.А., Гальченко С.А., Мурашева А.А., Шаповалов Д.А., Клюшин П.В., Скубиев С.И., Варламова Е.А., Рулева Н.П., Антропов Д.В., Никифоров Г.В., Приходько В.В., Выходцев Э.А., Жданова Р.В., Горуля Д.А., Бондарчук А.С.,под научной редакцией А.А. Варламова. Москва, 2010.
10. Космические информационные технологии для решения сельскохозяйственных задач//Ведешин Л.А., Шаповалов Д.А., Белорусцева Е.В.,Экологические системы и приборы. 2011. № 9. С. 3-10.
11. Эффективное управление земельными ресурсами — основа продовольственной безопасности России
    Волков С., Шаповалов Д., Клюшин П.
    Международный сельскохозяйственный журнал. 2017. № 4. С. 12-15.

УДК 332.33(571.53)

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-13001

Анализ использования земельных ресурсов муниципального образования Качугского городского поселения Иркутской области для целей управления

THE ANALYSIS OF USE OF LAND RESOURCES for THE MUNICIPAL UNIT KACHUGSKY CITY SETTLEMENT OF THE IRKUTSK REGION FOR MANAGEMENT

Тулунова Евгения Степановна, доцент, кандидат технических наук, ФГБОУ ВО Иркутский государственный аграрный университет имени А.А. Ежевского, 664038, Иркутская область, Иркутский район, п. Молодёжный, trufanova2709@mail.ru

Tulunova Evgeniya Stepanovna, Associate Professor, candidate of technical sciences, FSAEI HE of Russian Irkutsk State Agrarian University named after A.A. Ezhevsky, 664038, Irkutsk region, Irkutsk distrikt, Molodezhny settlement, trufanova2709@mail.ru

Чернигова Дина Рашитовна, доцент, кандидат географических наук, ФГБОУ ВО Иркутский государственный аграрный университет имени А.А. Ежевского, 664038, Иркутская область, Иркутский район, п. Молодёжный, chernigova.dina@yandex.ru

Chernigova Dina Rashitovna, Associate Professor, candidate of geographical sciences, FSAEI HE of Russian Irkutsk State Agrarian University named after A.A. Ezhevsky, 664038, Irkutsk region, Irkutsk distrikt, Molodezhny settlement, chernigova.dina@yandex.ru

Аннотация: В статье проанализированы данные об использовании земельных ресурсов на территории муниципального образования Качугского городского поселения Иркутской области с целью дальнейшего планирования по развитию населенного пункта и принятия управленческих решений. На основании имеющихся сведений о земельных ресурсах приведены диаграммы распределения их использования по характеристикам и признакам. В результате сделаны выводы о необходимости подобного анализа использования земельных ресурсов.

Summary: In article data on use of land resources in the territory of the municipal unit of the Kachugsky city settlement of the Irkutsk region for the purpose of further planning on development of the settlement and adoption of management decisions are analysed. On the basis of the available data on land resources charts of distribution of their use on characteristics and signs are provided. Conclusions are as a result drawn on need of the similar analysis of use of land resources.

Ключевые слова: земельные ресурсы, разрешенное использование, вид права, управление.

Keywords: land resources, permitted use, the type of rights, management.

Земельные ресурсы, являясь основой национального богатства, основным потенциальным источником экономического роста страны, в силу своих природных и экономических свойств, представляют особый объект социально-экономических и общественно-политических отношений.

Земельные отношения на территории района или поселения являются главным аспектом экономического развития, так как совокупность признаков и свойств земли как организованной государственной системы обеспечивает ее эффективное развитие [1]. Чтобы контролировать ситуацию  и отслеживать использование земельных ресурсов на всех административно-территориальных уровнях была создана  система государственного кадастра недвижимости, которая служит информационной основой государственного управления территориями и экономического регулирования земельных отношений.

С 1 января 2017 года сведения, содержавшиеся в кадастре недвижимости и реестре прав, вошли в состав Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

ЕГРН – это достоверный источник информации об объектах недвижимости на территории Российской Федерации. Кадастровый учет, возникновение и переход права на объекты недвижимости подтверждаются выпиской из ЕГРН. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Так как анализ использования земельных ресурсов в настоящее время является актуальной темой к вопросу о земельных отношениях, предлагается рассмотреть территорию муниципального образования (МО) Качугского городского поселения. В настоящее время по данным статистической службы в поселке городского типа Качуг проживают около 7 тыс. человек. Общая площадь МО Качугского городского поселения составляет 3006 га [2]. Структура земельного фонда рассматриваемой территории на 1 января 2018 представлена рисунке 1.

Основную площадь занимают земли населенных пунктов, которые  представлены одним населенным пунктом — поселком городского типа Качуг, его площадь составляет 1933 га или 64% от общей площади МО Качугского городского поселения.

На основании данных представленных из ЕГРН на 01.01.2018 на территории  МО Качугское городское поселение учтено более 2000 земельных участков. Земельный участок обладает количественными (площадь, протяженность) и качественными (местоположение, бонитет, уровень обустройства) характеристиками, которые можно подвергнуть учету и оценке. Земельный участок является сложным структурированным объектом недвижимости.

В  системе ЕГРН указывают данные о земельном участке, которые включают в себя сведения об адресе объекта, его кадастровом номере, статусе АИС ГКН, типе объекта, категории земель, виде разрешенного использования, виде права и площади объекта (рис. 2).

Все характеристики земельного участка представляют собой набор сведений, которые описывают и идентифицируют объект недвижимости в системе ЕГРН [3] (рис. 3).

Для более детального анализа использования земельных ресурсов на выбранной территории  были использованы 3 характеристики земельных участков:

• статус АИС ГКН;
• вид права;
• вид разрешенного использования.

Автоматизированная информационная система государственного кадастра недвижимости (АИС ГКН) предназначена для осуществления процедуры государственного кадастрового учета земельных участков и связанных с ними объектов недвижимости в автоматизированном многопользовательском режиме удаленного доступа к базам данных.

Внесение в АИС ГКН сведений об объектах недвижимости и их частях сопровождается присвоением статуса «внесенные». После принятия должностным лицом решения статус внесенных сведений изменятся на:

• «временный» (с указанием срока действия);
• «учтенный» — земельный участок  с зарегистрированными правами;
• «ранее учтенный» — ранее учтенным земельным участком называют участки земли, на которые права владения, собственности возникли до 1 марта 2008 года.

В соответствии с имеющимися данными на территории МО Качугского городского поселения  1080 участков имеют статус ранее учтенных, что составляет 67%, учтенных —  432 участка (27%) и временных — 104 участка, (6%) (рис. 4).

Большая часть земельных участков в МО имеет статус ранее учтенных, следовательно эти участки не проходили процедуру кадастровых работ (межевания),  в ГКН земельные участки  учтены без границ. Для внесения сведений о границах необходимо провести кадастровые работы в отношении таких участков.

Следующая характеристика земельного участка, которая подлежит рассмотрению это «вид права».

Действующее земельное законодательство предусматривает следующие шесть видов прав на земельные участки:

• право собственности;
• право постоянного (бессрочного) пользования;
• право пожизненного наследуемого владения;
• право аренды;
• право безвозмездного срочного пользования;
• право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут).

На рисунке 5 наглядно представлена информация о земельных участках, зарегистрировавших свое право на их использование.

Из шести видов прав на территории МО Качугского городского поселения зарегистрированы три вида: 81% (1319 земельных участков) в собственности, 16% (257 земельных участка)- в аренде и 3% (42 земельных участка) — на праве постоянного бессрочного пользования [4]. Исходя из этой информации можно вычислить поступление платежей (земельный налог и арендная плата) в бюджет.

Количество поступлений денежных средств зависит не только от количества зарегистрированных земельных участков, но и во многом от других факторов, например от такой как характеристики как вид разрешенного использования.

Виды разрешенного пользования в Градостроительном кодексе существует такое разграничение: — основные виды пользования; — условно-разрешенные виды пользования; — вспомогательные виды пользования (правда, они могут лишь дополнять основные и условно-разрешенные виды и осуществляться только вместе с ними) (рис. 6).

На территории МО Качугского городского поселения  около половины земельных участков имеют вид разрешенного использования «Для ведения Личного Подсобного Хозяйства» это более 900 земельных участков. Кроме этого, 232 земельных участка имеют вид разрешенного использования для индивидуального жилищного строительства, 186 — для коммерческих целей, 14 — для огородничества и 251 земельный участок имеют разрозненные виды разрешенного использования, такие как «для служебных помещений», «для складирования леса» и многое другое.

Весь проведенный анализ сделан для принятия управленческих целей по дальнейшему использованию земельных ресурсов населенного пункта и его дальнейшего развития. Одними из ключевых принципов государственного управления земельно-имущественным комплексом является принцип комплексности и системности, которые позволяют обеспечить общую направленность и взаимодействие элементов системы управления и всех управленческих структур.

Государственное управление земельным фондом весьма многогранно. Оно начинается с получения информации о качественных характеристиках земли, продолжается экономическим регулированием ценообразованием аграрного рынка и нормативно-правовым внедрением направленного на экологические и социальные потребности [5, 6].

Вывод. Если иметь систематизированные данные о земельных ресурсах, тогда можно планировать и прогнозировать использование земельных ресурсов и иметь представление о будущем их управлении. Весь анализ приведенных данных по использованию земельных ресурсов на территории МО Качугского городского поселения проведен для наглядного примера, чтобы предпринять и спрогнозировать дальнейшие действия по  управлению земельными ресурсами на уровне муниципального образования.

Управление земельными ресурсами это обеспечение потребностей государства и общества, таких как высокий уровень экономических, экологических и социальных условий жизни населения; эффективное развитие предпринимательской, общественной и иной деятельности; сохранение и восстановление свойств окружающей природной среды, в т.ч. земельных ресурсов; формирование экономически и социально обоснованной системы платежей за земельные участки.

Список литературы

1. Руднев A.B. Управление земельными ресурсами муниципальных образований / A.B. Руднев. — М.: ГУУ, 2014. – 245 с.
2. Статистический ежегодник Иркутская область в цифрах Стат. сб. Иркутск. Иркутскстат,   – 112 с.
3. Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ [Электронный ресурс] / Доступ из справ.-правовой системы «Консультант Плюс».
4. Годовой статистический отчет «О наличии земель и распределении их по формам собственности, категориям, угодьям и пользователям в Иркутской области 2017г.» [Электронный ресурс] // Официальный сайт федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. URL: https://rosreestr.ru/site/open-service/statistika-i-analitika/ (дата обращения: 12.09.2018).
5. Клипина Е. А. Управление земельными ресурсами в Российской Федерации: опыт и проблемы управления землями сельскохозяйственного назначения // Экономика, управление, финансы: материалы VIII Междунар. науч. конф. (г. Краснодар, февраль 2018 г.). — Краснодар: Новация, 2018. – С. 4-7.
6. Шувалова Е.Н. Особенности управления муниципальными земельными ресурсами / Е.Н. Шувалова // Имущественные отношения в Российской Федерации М: Международная академия оценки и консалтинга №4. 2013. С.90-93
7. Труфанова, Е.С. О моделях устойчивого развития сельских территорий Восточной Сибири / Я.М. Иваньо, Е.С. Труфанова // Эколого-экономические, социальные и технологические аспекты формирования и развития биосферного хозяйства: Сборник материалов международной научно-практической конференции  (Иркутск, 9-10 октября 2008 г.) Иркут. гос. с.-х. акад. – Иркутск: ИрГСХА, 2008. – С. 100-105

УДК 332.6

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12022

ПРИМЕНЕНИЕ ДАННЫХ ПО ОСПАРИВАНИЮ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ НА ТЕРРИТОРИИ Г. САНКТ-ПЕТЕРБУРГ

THE USE OF DATA TO CHALLENGE THE CADASTRAL VALUE WHEN CARRYING OUT THE STATE CADASTRAL ASSESSMENT ON THE TERRITORY OF SAINT-PETERSBURG

Руслана Жданова, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству

Анна Рассказова, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству   

Ольга Гвоздева, кандидат экономических наук, доцент, Государственный университет по землеустройству

Ruslana Zdanova, zhdanova1604@yandex.ru

Anna Rasskazova,annar78@mail.ru

Olga Gvozdeva, gvozdeva_ov@bk.ru

Аннотация: В данной статье рассмотрено применение данных по оспариванию кадастровой стоимости при проведении государственной кадастровой оценки на территории г. Санкт-Петербург. Также актуальность оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости; проведен анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга. анализ результатов принятых решений Комиссии. Рассмотрены способы оспаривания объектов недвижимости, статистический материал Росреестра. Приведена структура исковых заявлений, рассмотренных в суде.

Summary: This article discusses the use of data on contesting the cadastral value during the state cadastral valuation in the territory of St. Petersburg. Also relevance of contesting of cadastral cost of real estate objects; the analysis of results of contesting of cadastral cost of the parcels of land in the territory of St. Petersburg is carried out. analysis of the results of the Commission’s decisions. The methods of challenging properties, statistical data of Rosreestr. The structure of the statements of claim considered in court is given.

Ключевые
слова: кадастровая стоимость, оценка, результаты, комиссия, суд,
объект недвижимости, анализ, заявление

Keywords:
cadastral value, assessment, results, Commission, court, real estate object,
analysis, application

При определении кадастровой стоимости на территории
Санкт-Петербурга использовались данные по оспариванию кадастровой стоимости. Далее,
рассмотрим результаты анализа оспаривания результатов кадастровой стоимости. Из
общего числа заявлений, поступивших в Комиссию за период с 24.10.2013 до
01.01.2018:

• решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости принято в отношении 267 заявлений (41% от общего числа заявлений),

• решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 356 заявлений (55% от общего числа заявлений),

• о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 15 заявлений (2% от общего числа заявлений),

• 16 заявлений были отозваны заявителями до принятия решения Комиссией (2% от общего числа заявлений). На рисунке 1 показаны результаты принятых Комиссией решений.

При отклонении заявлений по установлению кадастровой
стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости причиной отказа
Комиссии, как правило, является выявленное несоответствие приложенного к
заявлению отчета об оценке рыночной стоимости требованиям, установленным
Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в
Российской Федерации», предъявляемым к содержанию отчетов об оценке, к описанию
в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки,
установленным федеральными стандартами оценки, а также выявленное наличие
методологических ошибок при проведении расчетов.

При отклонении заявлений по установлению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости причиной отказа Комиссии, как правило, является выявленное несоответствие приложенного к заявлению отчета об оценке рыночной стоимости требованиям, установленным Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», предъявляемым к содержанию отчетов об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, а также выявленное наличие методологических ошибок при проведении расчетов.

При отказе в установлении кадастровой стоимости объекта
недвижимости равной рыночной на досудебной стадии отчет об оценке можно
исправить, устранив представленные к нему Комиссией замечания, и повторно
обратиться с заявлением. Максимальное количество заявлений, поданных в Комиссию
в отношении одного объекта недвижимости, составило шесть раз.

Многократное обращение в комиссию обусловлено тем, что
заявление отклонялось членами Комиссии ввиду того, что у объекта отсутствовал
потенциал оспаривания. Объект в кадастровой оценке был отнесен к группе
«Бизнес-центры класса D и ниже», а фактически является бизнес-центром класса В.

Кроме того, отчет об оценке рыночной стоимости объекта был
выполнен с методологическими ошибками и многочисленными нарушениями требований,
установленных оценочным законодательством.

Если основанием при подаче заявления о пересмотре кадастровой
стоимости была недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных
при определении его кадастровой стоимости, по результатам рассмотрения данного
заявления Комиссия принимала одно из следующих решений:

• об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости в случае использования достоверных сведений об объекте недвижимости при определении кадастровой стоимости;

• о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в случае подтверждения недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.

Анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости в суде
показал, что количество решений об удовлетворении требований истцов об
установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной
стоимости значительно превышает количество решений об отказе в удовлетворении
требований.

Требования истцов были удовлетворены полностью в отношении 14
исков (кадастровая стоимость установлена в размере рыночной стоимости на
основании отчета об оценке, с которым истец обратился в суд), удовлетворены
частично в отношении 63 исков (кадастровая стоимость установлена в размере
рыночной стоимости, определенной в ходе проведения судебной экспертизы по
делу), не удовлетворены – в отношении трех исков, четыре исковых заявления
оставлены без рассмотрения, в отношении 6 исковых заявлений — судом принят
отказ истца от иска, по семи исковым заявлениям заключены мировые соглашения.

Структура исковых заявлений, рассмотренных в суде показана на рисунке 2.

Проведем анализ результатов оспаривания кадастровой стоимости земельных участков на территории Санкт-Петербурга.

За период с 24.10.2013 до 01.01.2018 в Комиссию поступило 228
заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости в
отношении 149 земельных участков.

Решение об установлении кадастровой стоимости земельных
участков в размере его рыночной стоимости принято в отношении 46 объектов, об
отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости – в отношении 171
заявления.

Из общего количества заявлений 12 были поданы по основанию
недостоверности сведений о земельном участке, использованных при определении
его кадастровой стоимости, в связи с отсутствием учёта при проведении
кадастровой оценки сведений об ограничениях использования (обременениях) в виде
охранных зон.

Однако Комиссия обоснованно посчитала данные заявления
подлежащими отклонению ввиду того, что данные сведения об ограничениях
(обременениях) не попадают под определение «недостоверные», так как не
передавались для целей оценки из государственного кадастра недвижимости и не
учитывались при применении массовой оценки. Все 12 заявлений единогласно были
отклонены Комиссией.

В судах за рассматриваемый период было инициировано 54
судебных дела о величине кадастровой стоимости, внесенной в государственный
кадастр недвижимости, в отношении 83 земельных участков.

В отношении восьми исков требования истцов
удовлетворены полностью, в отношении 35 исков требования удовлетворены
частично, то есть, кадастровая стоимость установлена в размере рыночной,
определенной в ходе проведения судебной экспертизы, а не на основании рыночной
стоимости, определенной в отчете об оценке, с которым истец обратился в суд.

Наибольшее количество оспариваний было проведено по земельным
участкам, предназначенным для промышленно-складского использования территории
(46%) и для размещения автозаправочных станций — 24%.

На рисунке 3 представлены сведения по видам разрешенного использования земельных участков, кадастровая стоимость которых была оспорена.

Положительные решения, на основании которых произошло
максимальное отклонение кадастровой стоимости от рыночной, принимались, как
правило, в отношении объектов, кадастровая стоимость которых была назначена на
основе удельного показателя кадастровой стоимости в случае образования нового
или включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном
земельном участке(например, регистрация изменения вида разрешенного
использования земельного участка).

В среднем кадастровая стоимость земельных участков была
снижена в результате оспаривания на 40%.

Литература

1. Варламов,
   А.А. Оценка объектов недвижимости [Текст]: учебник / А.А. Варламов, С.И.
   Комаров. — М.: Форум, 2015 — 640 с. — (Высшее образование).
2. Жданова
   Р.В. Важнейшие задачи и проблемы эффективного управления земельными ресурсами
   [Текст]/Проблемы и перспективы современного эффективного землепользования ГУЗ
   М. 2013.С.133-136.
3. Жданова
   Р.В., Практика
   оспаривания кадастровой стоимости земельных участков. /Р.В. Жданова, А.А.
   Рассказова, О.В. Гвоздева —Московский экономический
   журнал, №1, 2017.
4. Комитет
   имущественных отношений Санкт- Петербурга [Электронный ресурс] // URL:
   http://www.commim.spb.ru/

УДК  336.25

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12021

АНАЛИЗ ВЛИЯНИЯ ПРИЗНАНИЯ «МАШИНО-МЕСТА» ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ НА ПОПОЛНЕНИЕ БЮДЖЕТА МО Г. ЕКАТЕРИНБУРГ

ANALYSIS OF THE  IMPACT OF THE  RECOGNITION OF THE    «PARKING LOTS» REAL ESTATE FOR REPLENISHMENT OF THE  BUDGET OF THE  MUNICIPAL ENTITY «EKATERINBURG»

Мезенина Ольга Борисовна, доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой Землеустройство и кадастры, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Mezenina O.B.  mob.61@mail.ru

Аннотация: В данной статье представлены проблемы и результаты  налогообложения объекта недвижимости «машино-место». Показана зависимость суммы налога от признания машино-места отдельным объектом недвижимости и постановки его на кадастровый учет с конкретным названием при вводе в базу данных ЕГРН. До недавнего времени ввиду отсутствия данного понятия в гражданском законодательстве налог в отношении таких объектов исчислялся как по «иным объектам» с заведомо завышенной налоговой ставкой. С 1 января 2017 года ситуация в этой части должна была измениться, но внесение его в ЕГРН как и прежде как нежилого помещения пока результатов реального налогообложения не принесло.

Summary: This paper presents problems and results of the taxation of the property «cars». The dependence of the amount of tax from the recognition of Parking places, private property and setting it in the cadastral register with a specific title when you enter into the database of the egrn. Until recently, due to the lack of this concept in the civil legislation, the tax on such objects was calculated as on «other objects» with a deliberately inflated tax rate. Since January 1, 2017, the situation in this part had to change, but its introduction into the egrn as before as non-residential premises has not yet brought the results of real taxation.

Ключевые слова: «машино-место»; налог на имущество физических лиц; ставка по налогу; кадастровая стоимость; инвентаризационная стоимость.

Key words: «Parking space»; the tax on property of physical persons; rate of tax;  cadastral value; the cost of inventory.

С 1 января 2017 года машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, а значит и приобрело свой полноценный правовой статус. В связи с этим машино-место, так же, как и иные объекты недвижимости, стало объектом налогообложения. Каждый гражданин в РФ, обладающий каким -либо имуществом обязан оплачивать налог на имущество физических лиц. Налог на имущество физических лиц — сбор местного значения, ставка по налогу зависит от решения местных властей. Таким образом, при расчете налога на имущество физических лиц за машино-место исходя из кадастровой стоимости, применяется налоговая ставка 0,3% (с августа 2018г — 0,1 % , ст.406 НК РФ). Для исчисления налога налоговые органы используют сведения, представленные органами Росреестра. [1]

Стоит обратить внимание на существующий факт в современной схеме постановки на государственный кадастровый учет машино-места как нежилого помещения, что приводит к некоторым коллизиям по определению ставки налога в разных субъектах по отношению к машино-месту как к нежилому помещению приводит к применению различных налоговых ставок. Например, если оно указано только в графе «Особые отметки» при постановке на учет, то налоговая как показывает практика разных регионов применяет ставки от 0,5% до 1,2%. Другой пример — машино-место в многоэтажном паркинге, в документах на собственность прописана просто доля в нежилом помещении, назначение объекта не уточнено и налоговая начисляет собственнику налог на нежилое помещение с признаками машино-места по повышенной ставке 0,5%, как для прочих объектов. Чтобы исправить данные ситуации, собственнику нужно обратиться в Росреестр, чтобы изменить наименование объекта на конкретное «машино-место», а пока в кадастре это вызывает сложности из-за ввода в сведения ЕГРН как о нежилом помещении. [2]

Но вернемся к теме и представим, как машино-место может в статусе объекта недвижимости повлиять на размер местного бюджета.

Машино-место подлежит государственной регистрации права, а значит, в отношении него должна быть уплачена государственная пошлина. Государственная пошлина — сбор, взимаемый с лиц (физических либо юридических), при их обращении в государственные органы, органы местного самоуправления, иные органы и (или) к должностным лицам, которые уполномочены в соответствии с законодательными актами Российской Федерации, законодательными актами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за совершением в отношении этих лиц юридически значимых действий, предусмотренных настоящей главой, за исключением действий, совершаемых консульскими учреждениями Российской Федерации. Согласно действующему законодательству государственная пошлина в отношении машино-места уплачиваемая физическим лицом составляет 2000 рублей, уплачиваемая юридическим лицом составляет 20000 рублей.

В связи с признанием машино-места полноценным объектом недвижимого имущества, в отношении него можно совершать любые сделки (купля-продажа, дарение), а так же, оно может являться предметом ипотеки. В случаях, предусмотренных законом удостоверение сделок подлежит нотариально совершенным действиям.

Согласно Налоговому кодексу РФ при удостоверении договора купли-продажи нотариус уплачивает государственную пошлину в размере 0,5 процента с суммы договора, при стоимости объекта до 1 млн. рублей. Нотариальное удостоверение прочих договоров, предмет которых не подлежит оценке и которые в соответствии с законодательством РФ должны быть нотариально удостоверены, размер государственной пошлины в отношении таких действий составляет 500 рублей. [3]

В нашей статье приведем некоторые результаты нашего исследования для территории крупного города Екатеринбурга, где на сегодняшний день расположена основная масса машино-мест муниципального образования.

Естественно, если речь идет об объектах недвижимости, то необходимо в первую очередь представить динамику численности населения  в городе  для понимания прогноза строительства объектов недвижимости и наличия рассматриваемой недвижимости в ней (табл.1).

По данным  Управления  Росреестра по Свердловской области за 2017 год были осуществлены государственный кадастровый учет и регистрация прав в отношении более чем 4150 машино-мест, наибольшее скопление объектов представлено на карте МО г. Екатеринбурга, которые вошли в границы города Екатеринбурга (рис. 1).

Для убедительности, представим результаты финансовых расчетов  и собранных статистических данных за 2017 год в отношении машино-мест. Поступивший налог в бюджет от машино-мест составил 3, 735 млн. рублей и это примерно 0,4% от общей суммы поступившего налога на имущество физических лиц  в бюджет МО г. Екатеринбурга.

Примерно половина из продаваемых на рынке недвижимости машино-мест в рассматриваемый период, продавались по договору долевого участия  (ДДУ), а вторая половина — в качестве вторичного имущества от застройщиков. В случае продажи машино-места по ДДУ собственник (физическое лицо) в дальнейшем при регистрации права оплачивал государственную пошлину в размере 2000 тыс. рублей, а в случае продажи машино-места в качестве вторичного имущества, застройщик оплачивает государственную пошлину в размере 20 000 тыс. рублей. [5].  

Государственная пошлина, взимаемая с физических и юридических лиц составила 45, 65 млн. рублей (12% от общей суммы взимаемых государственных пошлин за 2017 год). Также в бюджет поступают платежи за осуществление нотариальных действий. По данным Росреестра (Свердловская область) в отношении 1500 машино-мест заключены нотариальные сделки, из них в отношении 1 тыс. объектов заключены договора купли-продажи и в отношении 500 машино-мест договора дарения и иные договора. Совокупный размер поступлений от иных видов налогов составил 2, 25 млн. рублей (около 0,1% от общей суммы иных видов налогов за 2017 год).

Всего за 2017 год в бюджет МО г. Екатеринбург за счет существования объектов недвижимости «машино – место» поступило 51, 635  млн. рублей налоговых отчислений, что составляет 0,6% от общей суммы налоговых доходов.    

Как  видим, принят правильный подход к определению машино-места как самостоятельного объекта недвижимости, доход от которого будет зачисляться в бюджеты субъектов, а не на счета управляющих и строительных компаний.

Считаем в статье уместным поговорить и про прогноз сегмента  рынка недвижимости в части машино-места в выбранном субъекте, как представителе развивающихся крупных промышленных городов России.

С каждым годом возрастает количество личного автотранспорта у граждан, пропорционально и возрастает потребность в безопасном и доступном хранении автомобилей. Хранение автомобилей на открытых придомовых территориях не всегда безопасно и доступно. Существует и способ хранение автомобилей на охраняемых платных стоянках, но и тут есть свои минусы, например, такие стоянки не всегда близко расположены к месту проживания, либо требуют не малых затрат на хранение автомобиля.

В связи с возможностью приобретения машино-места в личную собственность, спрос на такие объекты, на рынке недвижимости вырос приблизительно в 2,5 раза. С приобретением своего правового режима, машино-место стало более ликвидным на рынке недвижимости, в связи с этим застройщики стали активно применять различные практики строительства подземных паркингов входящих  в жилые комплексы, так и отдельно стоящих надземных паркингов. Вместимости подземных паркингов зачастую недостаточно, так как их этажность в большинстве случаев составляет 1 этаж. В среднем на один 20-ти этажный одноподъездный  дом, в котором располагается 100-120 квартир приходится, около 70 машино-мест. В связи с этим во многих районах МО г. Екатеринбург проектируют отдельно стоящие надземные здания паркингов.

На сегодняшний день в МО г. Екатеринбург возводится более 55 жилых комплексов и более 110 многоквартирных домов, в состав которых входят подземные паркинги (рис.2). Примерно в 40 из них вместимость паркинга составляет свыше 120 машино-мест, а в 70 многоквартирных домах вместимость паркингов составляет 80 машино-мест. Из этого следует что средняя вместимость одного паркинга в многоквартирном доме составляет 100 машино-мест. Средний срок ввода в эксплуатацию многоквартирных домов в составе которых имеется подземный паркинг, составляет ноябрь-декабрь 2019 года. Так же, помимо строительства подземных паркингов запроектировано строительство 10-12 отдельно стоящих зданий, вместимость которых в среднем составляет 100 машино-мест. Средний срок ввода в эксплуатацию таких зданий составляет сентябрь-декабрь 2020 года.

Из всего выше сказанного следует, что в период с января 2018 года по декабрь 2020 года на территории МО г. Екатеринбург будет введено в эксплуатацию свыше 11 600 машино-мест и прогнозных налоговых отчислений и платежей в местный бюджет от машино-мест поступит около 12,5 млн. рублей.

Отметим, что с точки зрения гражданского законодательства поправки, которые уточняют понятие «машино-место», не обязывают владельцев таких объектов вносить изменения в регистрационные документы.    Подобные изменения никоим образом не умаляют их право собственности на объект.

В то же время с точки зрения налогового законодательства «побегать» все же имеет смысл. В Информации ФНС от 8 декабря 2016 года подчеркивается, что если в свидетельстве о собственности не указано, что объект является машино-местом, однако фактически он отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к машино-местам, то для изменения наименования объекта собственник может обратиться с заявлением в органы Росреестра начиная с 2017 года. После этого информация поступит в налоговые органы для расчета налога на имущество физлиц.

То есть если наименование объекта не изменить в регистрационных документах, то налоговики рассчитают налог по такому объекту как в отношении «иного» нежилого помещения. А это означает, что и налоговая ставка будет больше, и налоговую льготу получить не получится.

Таким образом, гражданам, у которых в собственности есть объект, который отвечает признакам машино-места, следует обратиться в Росреестр с заявлением об уточнении сведений об этом объекте (о ранее учтенных объектах недвижимости).

Отметим, что, начиная с 1 января 2020 года определение налоговой базы по налогу на имущество физлиц исходя из инвентаризационной стоимости объектов недвижимости производиться не будет (п. 3 ст. 5 Закона от 4 октября 2014 г. N 284-ФЗ). Соответственно, с этого момента уже во всех регионах России без исключения налог на имущество физлиц будет исчисляться исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения [7].

Машино-место в списке объектов обложения налогом на имущество присутствует давно [4]. Однако в ГК ранее такого понятия не было. Поэтому места в закрытых паркингах могли регистрироваться как нежилые помещения либо как доля в праве собственности на них [6].
И в результате они облагались налогом на имущество не как «машино-место», а как «прочие объекты». В тех регионах, где уже перешли на расчет налога по кадастровой стоимости, это означало применение ставки 0,5%. Тогда как ставка для машино-мест по НК составляет 0,1%. Она, конечно, может быть увеличена на местном уровне, но не более чем в три раза (до 0,3%). Там же, где налог на имущество по-прежнему считают по инвентаризационной стоимости, термины в регистрационных документах не имеют значения для определения ставки налога. [4].

Но отсутствие понятия «машино-место» не давало возможности воспользоваться льготой по машино-месту, даже если у его владельца было право на нее по каким-либо основаниям (к примеру, владелец — пенсионер или инвалид I либо II группы). Причем вне зависимости от того, как рассчитывался налог — по кадастровой стоимости или по инвентаризационной [4]. Гражданам, которые платят налог на имущество исходя из «инвентаризационной» стоимости, переоформление документов на машино-место вроде бы ни к чему (за исключением льготников). Но с 2020 г. на «кадастровый» налог переведут абсолютно всех [7]. И если собственники  не переделают документы с обозначением объекта недвижимости как машино-место к этому сроку, то будут платить налог по большей ставке, чем могли бы.

Литература

1. Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам [электронный ресурс] — режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/d759968/.
2. Мезенина О.Б., Бекетов А.Д., Антропов Д.В. Кузьмина М.В. Особенности формирования и государственного кадастрового учета машино-места// Московский экономический журнал», № 4/2017 [Электронный ресурс] — режим доступа: http://qje.su/zemleustrojstvo-i-zemledelie/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2017-110/.
3. Российская Федерация. Законы. Налоговый кодекс часть вторая Российской Федерации [Электронный ресурс]: федеральный закон от 05.08.2000, № 117-ФЗ (с изм. и доп., вступ. в силу с 28.12.2018)// http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_76678/.
4. Справочно-информационный портал «карта Екатеринбурга» [Электронный ресурс] — режим доступа: http://www.karta-ekaterinburga.ru/district/verh-isetskiy-raion.html/
5. Основные виды и размеры (ставки) государственной пошлины в Российской Федерации [Электронный ресурс] — режим доступа: http://www.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc&base=LAW&n.
6. Письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 N ОГ-Д23-7475 «О рассмотрении обращения» [Электронный ресурс] — режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_180388/.
7. Федеральный закон от 04.10.2014 N 284-ФЗ «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц» [Электронный ресурс] — режим доступа: https://fzakon.ru/laws/federalnyy-zakon-ot-04.10.2014-n-284-fz/

УДК  332.7

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12020

ОСОБЕННОСТИ ОСУЩЕСТВЛЕНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРОВОГО УЧЕТА И ВВОДА СВЕДЕНИЙ О МАШИНО-МЕСТЕ В УНАСЛЕДОВАННУЮ ИНФОРМАЦИОННУЮ СИСТЕМУ ДО 2019 ГОДА

ESPECIALLY THE IMPLEMENTATION OF STATE CADASTRAL REGISTRATION AND ENTER INFORMATION ABOUT PARKING PLACE IN THE LEGACY INFORMATION SYSTEM BY 2019

Мезенина Ольга Борисовна, доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой Землеустройство и кадастры, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Шаповалов Дмитрий Анатольевич, доктор технических наук, профессор кафедры почвоведения, экологии и природопользования, проректор по научной и инновационной деятельности, Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Mezenina Olga Borisovna, mob.61@mail.ru

Shapovalov Dmitry Anatolyevich, shapoval_ecology@mail.ru

Аннотация: В статье достаточно подробно представлена схема внесения сведений об объекте недвижимости машино-место в базу ЕГРН с помощью существующего единого информационного ресурса Росреестра, используемого для данных объектов до 2019 года для осуществления учёта и хранения информации относительно прав на нежилое помещение  и его характеристик. Постановка на кадастровый учет машино-мест вызвало у специалистов немало сложностей и споров в вопросах применения как аналога схемы введения данных как для помещений.

Summary: In article the scheme of entering of data on object of real estate of mashino-the place in base of egrn by means of the existing uniform information resource of Rosreestr used for these objects till 2019 for implementation of accounting and storage of information concerning the rights to non-residential premises and its characteristics is in enough detail presented. The cadastral registration of Parking spaces caused a lot of difficulties and disputes among specialists in the application of the data entry scheme as an analogue for premises.

Ключевые слова: машино-место; государственный кадастровый учет и регистрация прав; XML-схема для помещения; технический план.

Key words: machine-place; state cadastral registration and registration of rights; XML-scheme for the premises; technical plan.

Актуальность.  За 2017 год Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области с достаточно новым объектом недвижимости «машино-место» в МО г. Екатеринбурге  введено в эксплуатацию и зарегистрировано значительное число машино-мест (рис.1), что отражает положительную динамику в решении вопроса формирования и учета машино-мест как самостоятельного объекта права собственности.

Согласно статистическим данным Росреестра за 2017 год в МО г. Екатеринбург на государственный кадастровый учет и регистрацию прав поставлено более 4150 исследуемых объектов. Значение максимума в сентябре 650 объектов, минимума в январе 34 объекта. Все это определяет актуальность исследования технологии кадастрового учета данного объекта недвижимости.

Объект исследования.  Представим пример в нашем исследовании по процедуре ГКУ в отношении машино-места в имеющемся программном продукте у Росреестра на 2017-сентябрь 2018гг. (исследование проводилось в эти сроки). Объект недвижимости, расположенный по адресу: Свердловская область, город Екатеринбург, улица Машинная, дом 1б, корпус 1, (кадастровый номер 66:41:0402029:467) содержит машино-место №8.

Методика.   Для осуществления ГКУ и ГРП объекта недвижимости – машино-место — правообладатель заключает договор с кадастровым инженером на подготовку технического плана, в котором согласно рекомендациям о переходном периоде, указанными в  Приказе Росреестра № П/338  в связи с отсутствием утвержденной XML-схемы для машино-места используется XML-схема для помещения [2]. Сотрудники Росреестра при постановке на учет машино-мест вносят в дополнительные сведения «Вид объекта недвижимости» — машино-место, что отображается в «Выписке об основных характеристиках об объекте недвижимости», а так же наименование – машино-место [3,1].

Согласно п. 1 ст. 14 № 218 ФЗ любое обращение в Росреестр и его подведомственные филиалы, начинается с подачи соответствующего типа заявления. Поступившие документы, заявление и приложенный к нему технический план, проходят комплексную проверку сотрудниками Росреестра, на соответствие требованиям действующего законодательства, а так же на комплексность и достоверность сведений представленных в таких документах.

Заявитель также  предоставил в орган регистрации права технический план, подготовленный кадастровым инженером в виде XML – файла. В связи с тем, что на момент работы с данным объектом XML – схема для машино-места находится в разработке и не утверждена Росреестром, для подготовки технического плана машино-места использовалась  XML – схема для нежилого помещения (рис. 2) [4].

 

Из рисунка 2 видно, что в силу разъяснений о переходном периоде Росреестра от 22.12.2016 № 14-исх/17905-ВА/16 и Минэкономразвития от 22.06.2017 № 17683-ВА/Д23и, технический план подготовлен в отношении помещения об этом свидетельствует элемент «NewFlet», а так же в отношении нежилого помещения, об этом свидетельствует элемент «AssignationCode». Так же из этого рисунка следует, что технический план подготовлен в действующей 3 версии (TP Version=»03″), а так же подготовлен при помощи программного обеспечения (элемент — NameSoftware) ТехноКад-Экспресс. Элемент «CadastralNumberOKS» показывает  кадастровый номер объекта (объектов) недвижимости, в котором расположено машино-место.

Следующим разделом технического плана является «Общие сведения об объекте недвижимости». Из рисунка 3 видим, что объект недвижимости имеет площадь (элемент — Area) 15.4 кв.м., которая соответствует проектной площади, объект недвижимости расположен по адресу (элемент — Address): Свердловская область, город Екатеринбург, улица Машинная, дом 1б, корпус 1, машино-место 8, заполненному в структурированном виде в соответствии с федеральной информационной адресной системой (ФИАС). Местоположение объекта и его характеристики  отражены в элементе – «PositionInObject» и соответствуют проектным, этаж на котором расположено машино-место: отм.+0.050, номер на поэтажном плане (элемент — Position NumberOnPlan) 8 и он соответствует номеру, отображенному в графической части технического плана (рис.4).

Проверка графической части на соответствие требованиям действующего законодательства. Требования к оформлению графической части предъявлены в приказе Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953 глава 4. Графическая часть машино-места оформляется на основе поэтажных планов, являющихся частью проектной документации, графической части технического паспорта здания (или сооружения). [5]

Представленная графическая часть машино-места (рис. 5) оформлена в виде плана части этажа на отм. +0.050, номер этажа соответствует номеру указанному в проектной документации здания, а так же номеру указанному в техническом плане в элементе «Level Number». Графическая часть оформлена в соответствии с установленным приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 № 953 масштабом 1:200. Так же в представленной графической части присутствуют все обязательные элементы: контур исследуемого машино-места обозначен линией синего цвета, вдоль границ машино-места отображены размеры, внутри контура машино-места нанесен номер на поэтажном плане (8) который соответствует номеру, указанному в техническом плане в элементе «Position NumberOnPlan».

Следующим разделом технического плана подготовленного в виде электронного документа XML – файл является «Сведения о выполненных кадастровых работах» (рис. 6). В данном разделе отражены следующие данные: дата подготовки технического плана (элемент — GeneralCadastralWorks DateCadastral); сведения о кадастровом инженере (элемент — Contractor), а так же сведения, не предусмотренные действующей XML – схемой указываются в заключении кадастрового инженера: номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность, сокращенное наименование юридического лица, если кадастровый инженер является работником юридического лица, которое заключило договор подряда на выполнение кадастровых работ, адрес местонахождения юридического лица, наименование саморегулируемой организации кадастровых инженеров, членом которой является кадастровый инженер. Так же в представленном разделе указывается обязательный элемент «Reason» — вид кадастровых работ выполненных кадастровым инженером. Элемент  «Clients» означает – заказчик кадастровых работ.

Следующим обязательным элементом технического плана является «InputData» — исходные данные (рис. 7). В данном разделе указываются документы, на основании которых был подготовлен технический план. [5].

В данном случае представленные документы разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и проектную документацию подходят для подготовки технического плана в отношении машино-места, а значит, может быть осуществлен ГКУ в отношении его.

Заключительными элементами XML – схемы являются: элемент «MeanSurvey» — средства измерения, в рамках этого элемента указываются сведения о приборе, которым проводились измерения и срок действия свидетельства о поверке; элемент «Conclusion» — заключение кадастрового инженера, в заключении кадастровый инженер описывает все выполненные работы в виде единого связного текста, дает пояснения о возможных расхождениях данных, о использованных документа и о положениях по переходному периоду (рис. 8).

После осуществления необходимой проверки документов сотрудниками Росреестра осуществляется ввод сведений об объекте недвижимости, прохождение пространственного анализа и формирование протокола принятого решения в осуществлении ГКУ.

Стадия ввода сведений включает в себя:

1. Первичный анализ поступивших документов в унаследованную систему АИС ГКН. Проверка поступившего объекта исследования на соответствие требованиям ведения ЕГРН.
2. Проверку на положительную либо отрицательную загрузку технического плана. Отрицательный результат загрузки может возникать по разным причинам, самыми часто встречающимися примерами являются:

• «Несоответствия названия электронного документа технического плана установленным требованиям». Наименование должно быть следующим, — GUOKS_*.xml, где: — GUOKS — префикс, обозначающий принадлежность информации файлу со сведениями технического плана.
• «Одинаковый для нескольких XML-файлов технических планов, элемент GUID». GUID – глобальный уникальный идентификатор пакета. Недопустимо использование одинакового GUID для нескольких файлов. В случае если GUID в XML-файле технического плана идентичен с ранее уже использовавшимся в каком-либо XML-файле технического плана, в АИС ГКН возникает ошибка форматно-логического контроля, XML-файл не загружается в АИС ГКН. Представленный технический план при поступлении в АИС ГКН прошел загрузку положительно.

3. Автоматизированная первичная проверка и анализ электронной цифровой подписи (далее – ЭЦП) кадастрового инженера. ЭЦП необходимо подписать все документы приложения на основании которых был подготовлен технический план, включая сам файл GUOKS. ЭЦП выдается кадастровому инженеру на один календарный год, и она не должна быть просроченной.
4. Редактирование сведений об объекте. В связи с тем, что для подготовки технического плана машино-места была использована XML – схема для помещения, сотрудники Росреестра вносят наименование объекта Машино-место, а так же в дополнительные сведения об объекте недвижимости Вид: машино-место, с отметкой отображать в документах (необходимо для отображения в выписке об объекте недвижимости). Внесение такие сведений необходимо, для дальнейшей конвертации сведений из АИС ГКН во ФГИС ЕГРН.

Стадия автоматизированной проверки пространственных данных об объекте недвижимости, прохождение форматно-логического контроля. В рамках этой стадии осуществляется проверка пространственных данных об объект недвижимости, выявление ошибок топокорректности (например, самопересечение полигона, повторяющиеся точки в контуре), отсутствие частичного наложения либо полного совпадения с уже существующими объектами в АИС ГКН.

Заключительная стадия — это формирование протокола проверки и принятие решения.

Заключение.  В представленном случае вид объект недвижимости соответствует виду, в отношении которого подготовлен технический план – машино-место. Замечаний в документах не выявлено (в случае если имеются основания для приостановления либо отказа, то сотрудником Росреестра формируется соответствующий протокол), сведения о машино-местах присутствуют, как в разрешении на ввод, так и в проектной документации,  а значит, отсутствуют причины для приостановления. Можно сделать вывод, что данное машино-место соответствует требованиям действующего законодательства и подлежит ГКУ.

Кроме сотрудников кадастровых служб необходимость наличия возможности системы ввода машино-места в базу ЕГРН для нормализации работы с объектом, который будет обозначен своим именем, этот вопрос касается также адекватного подхода и к налогообложению данного объекта. Нередко пока возникают коллизии по определению ставки налога в разных субъектах по отношению к машино-месту как к нежилому помещению приводит к применению различных ставок. Например, машино-место указано только в графе «Особые отметки» при постановке на учет и налоговая присылает требования собственникам со ставками от 0,5% до 1,2%. Другой пример, куплено машино-место в многоэтажном паркинге, в документах на собственность прописана просто доля в нежилом помещении, назначение объекта не уточнено и налоговая начисляет собственнику налог на нежилое помещение с признаками машино-места по повышенной ставке 0,5%, как для прочих объектов. Чтобы исправить данные ситуации, собственнику нужно обратиться в Росреестр, чтобы изменить наименование объекта на конкретное «машино-место», а мы пока видим в кадастре это вызывает сложности.  Но в поясняющей информационной записке от 08.12.2016 ФНС указала, что налог на машино-места взимается по ставке не выше 0,3% от кадастровой стоимости. Если же в документах нет конкретного указания на назначение объекта, то ставка может повыситься до 0,5% как для прочих объектов. [6]

В конце нашей статьи стоит отметить, что в августе 2018 года Росреестр запустил новое программное обеспечение, через которое начало проводиться заполнение базы данных ФГИС ЕГРН уже в 49 территориальных управлениях Росреестра (в том числе в Свердловской области), но которое по некоторым данным СМИ внесло сбои в его работе, происходит начало апробирования системы. Продолжим и далее свое исследование по изменениям в технологии проведения ГКУ и ГРП объектов недвижимости, результаты представим в следующих статьях.

Литература

1. Мезенина О.Б., Бекетов А.Д., Антропов Д.В. Кузьмина М.В. Особенности формирования и государственного кадастрового учета машино-места// Московский экономический журнал», № 4/2017 [электронный ресурс] — режим доступа: http://qje.su/zemleustrojstvo-i-zemledelie/moskovskij-ekonomicheskij-zhurnal-4-2017-110/.
2. Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 25 июня 2015 г. № П/338 «Об организации работ по размещению на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» XML-схем, необходимых для представления в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов, в виде технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения в форме электронных документов» [электронный ресурс] — режим доступа: http://rulaws.ru/acts/prikaz-rosreestra-ot-25.06.2015-n-p_338/.
3. Письмо Минэкономразвития России от 28.06.2017 N 17683-ВА/Д23и «О порядке подготовки технического плана в отношении нежилого здания и расположенных в нем помещений, а также в отношении машино-места до ввода в действие новых XML-схем» [электронный ресурс] — режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71626966/.
4. XML-схема, используемая для формирования XML-документа – технического плана здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, машино-места, единого недвижимого комплекса в форме электронного документа. » [электронный ресурс] — режим доступа: https://rosreestr.ru/upload/Doc/10-upr/A2P_v06_R04.pdf.
5. Приказ Министерства экономического развития РФ от 18 декабря 2015 г. № 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» [электронный ресурс] — режим доступа: http://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/71245510/#ixzz5eSAy9lBB.
6. Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам [электронный ресурс] — режим доступа: https://www.nalog.ru/rn77/service/tax/d759968/.

УДК 622

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12011

Горно-геологические условия отработки Урупского месторождения

Mining and geological conditions of mining Urupsky deposits

Гобозов Станислав Федорович, кандидат технических наук, профессор, кафедра «Технологические машины и оборудование», «Юго-Осетинский государственный университет имени А. А. Тибилова», E-mail: gobozsf@gmail.com

Тибилова Ада Георгиевна, старший преподаватель, кафедра «Технологические машины и обрудование», «Юго-Осетинский государственный университет имени А.А.Тибилова»

Кодоева Ванда Состиковна, старший преподаватель, кафедра «Технологические машины и обрудование», «Юго-Осетинский государственный университет имени А. А. Тибилова»

GobozovStanislavFedorovich, Candidate of Technical Sciences, professor, Department of Technological Machines and Equipment, State University of South Ossetia Named after A. Tibilov, E-mail:gobozsf@gmail.com

Tibilova Ada Georgiyevna, senior lecturer, Department of Technological Machines and Equipment, State University of South Ossetia Named after A. Tibilov

Kodoyeva Vanda Sostikovna, senior lecturer, Department of Technological Machines and Equipment, State University of South Ossetia Named after A. Tibilov

Аннотация: Целевым назначением данной работы является рассмотрение горно-геологических условий отработки Урупского медно-колчеданного месторождения, характерной особенностью которого является  то, что участки с повышенным содержанием металла чередуются с бедными участками, а также показаны количественные показатели особенностей залегания рудного тела на XI горизонте Урупского рудника.

Summary: The purpose of this work is to consider the mining and geological conditions for working out the Urupskoye copper-pyrite deposit, the characteristic feature of which is that the areas with an increased metal content alternate with poor areas, and quantitative indicators of the ore body occurrence at the XI horizon of the Urupsky mine are shown.

Ключевые  слова: кварцевые альбитофиры, горизонт, сланцы, рудное тело, залежь.

Keywords: quartz albitophyre, horizon, shales, ore body, deposit. 

По данным официальной статистической отчетности, коэффициент частоты несчастных случаев по общему травматизму колеблется в пределах от 5,25 до 6,5, а по смертельным несчастным случаям от 0,128 до 0,155.

Однако и эти показатели не могут быть объективными вследствие того, что значительное количество работников периодически находится в неоплачиваемых отпусках из-за неритмичной работы горных предприятий. В этих условиях более объективно оценивать уровень травматизма с учетом отработанных человеко-часов или объема выпускаемой продукции. Такие расчеты показывают, что вследствие падения производства наблюдается не
только снижение уровня травматизма, а в ряде случаев и его рост.  

Особенно высокий уровень травматизма и аварийности в горной промышленно­сти, в том числе на шахтах и рудниках наблюда­ется при выполнении основных производственных процессов в очистных и подготовительных забоях [1,2,3,4,5]. Практически во всех производствен­ных объединениях и акционерных обществах РФ около 40% травм прихо­дится на долю проходческих забоев.

Следует отметить, что в большинстве случаев уровень травматизма выше на рудниках, чем на угольных шахтах. Например, в горной промыш­ленности США, при общей тенденции снижения количества несчастных случаев со смертельным исходом, более высокий уровень травматизма со­храняется на рудниках.

Это объясняется более сложными, изме­няющимися горно-геологическими и горнотехническими условиями отра­ботки рудных месторождений. Особенно это проявляется при эксплуата­ции наклонных рудных залежей, которые отличаются значительными ва­риациями изменения по мощности, углу падения, а также значительной изменчивостью геолого-промышленных параметров.

Урупское медно-колчеданное месторождение представляет собой изометрическую залежь в девонских вулканогенно-осадочных породах. Геологический разрез Урупского месторождения представлен на рис 1[6, стр. 9]

Почвой рудного тела служат кварцевые альбитофиры, реже туфы кварцевых альбитофиров, которые ниже по разрезу на рис.1 сменяются диабазами и филлитовидными сланцами.

Непосредственно в кровле рудного тела залегают яшмовидные кремнистые сланцы, которые на западном фланге сменяются туфами квар­цевых альбитофиров, а на восточном фланге наблюдается тонкое пере­слаивание кремнистых сланцев и туфов кварцевых альбитофиров.

Мощность выше описанной надрудной толщи варьируется от 5 до 35м.

Выше залегает мощная толща (до 160 м) плотных, массивных мало трещиноватых туфов среднего состава, сменяющихся в верхней части сложно-переслаивающейся толщей кисло-среднего состава.

Вулконагенно-осадочные породы девона перекрываются с угловым несогласием осадочными породами юры (песчаники, аргиллиты, алевроли­ты)

Общая мощность толщи пород над рудным телом на уровне XI го­ризонта, где в настоящее время ведутся основные очистные работы, возрастает от 400м в центральной и восточной части месторождения до 500 м на западе.

В целом месторождение приурочено к южному крылу Урупской антиклинали. Вмещающие породы и само рудное тело имеют южное паде­ние (азимут падения 130° — 220°, угол падения от 20° до 60°).

Контакт рудной залежи с породами кровли, обычно, четкий. Оруднение не распространяется в надрудные кремнистые сланцы и туфы квар­цевых альбитофиров.

Руды Урупского месторождения массивные, мелко-, средне- и крупно — зернистые. Промышленные медно-колчеданные руды чаще мелко и среднезернистые.

Мощность рудного тела колеблется в широких пределах: от нескольких сантиметров на выклинках рудного тела, до 0,5-25м.

Широкое развитие регионального метаморфизма привело к интен­сивному расслаиванию вмещающих пород и их гидротермальной обработ­ке: окварцеванию, серитизации, пиритизации, хлоритизации.

Максимально рассланцованны кремнистые сланцы (породы непо­средственной кровли на XI горизонте), кварцевые альбитофиры и туфы кварцевых альбитофиров.

Характерная особенность Урупского месторождения — участки с повышенным содержанием металла чередуются с бедными участками.

Среди вмещающих пород и руд месторождения выделяются весьма неустойчивые, среднеустойчивые и устойчивые.

Устойчивыми являются породы висячего бока рудного тела на уда­лении более 50-70 м от руды: мало трещиноватые, массивные туфы сред­него состава, окварцованные туфы кислого состава, почти не подвергнув­шиеся рассланцеванию. Коэффициент крепости по шкале профессора Протодьяконова массивных туфов среднего состава от 10 до 15.

К устойчивым горным массивам относятся и массивные мелкозернистые окремнелые медно-колчеданные руды мощностью более 10-12м (коэффициент крепости таких руд 14-18), а также плотные кварцитовидные породы (коэффициент крепости 14-20).

К среднеустойчивому горному массиву относятся:

• плотные, мелко трещиноватые туфы среднего состава (коэффициент кре­пости — 9-14) и участки переслаивания туфов среднего состава с туффитами и маломощными (до 1-Зм) пачками туфов кислого состава;
• массивные мелкозернистые медно-цинковые руды (коэффициент крепости 14-17);
• плотные мало рассланцованные, окременелые, слабо метаморфизи- рованные альоитофиры (коэффициент крепости 12-15);
• не рассланцованные, массивные среднезернистые сернокалчеданные ру­ды (коэффициент крепости 10-14);
• плотные диабазовые порфириты (коэффициент крепости 10-14).

Неустойчивыми являются кремнистые сланцы, которые грубо рас- сланцованы с толщиной отдельных слойков — плиток 2-4 см и с коэффици­ентом крепости 10-14, туфы кварцевых альбитгофиров интенсивно рас­сланцованные до тонких плиточек толщиной 0,5-1,0 см (коэффициент кре­пости 8-10), а также все породы и руды в зоне крупных тектонических на­рушений.

Весьма неустойчивыми являются филлитовидные сланцы и туфы кварцевых альбитофиров. Они, как правило, интенсивно рассланцованные (100-120 слойков на 1м поперечного сечения выработки) и перемятые в тектонических зонах (имеют коэффициент крепости 2-4).

На XI горизонте лежачий бок рудного тела представлен сильно рассланцованными, но плотными окварцованными кварцевыми альбито- фирами. Породы среднеустойчивые (коэффициент крепости 8-11). На уча­стках с тектоническими нарушениями данные породы неустойчивые. Породами висячего бока являются кремнистые сланцы мощностью 15-20 м и туфы кварцевых альбитофиров мощностью 1-7 м. Геологической служ­бой Урупского горно-обогатительного комбината они оцениваются как среднеустойчивые и неустойчивые.

Согласно произведенной оценке залегания рудного тела на XI горизонте, и пользуясь геологическими разрезами, можно отметить:

• минимальная мощность рудного тела колеблется от 2 до 9м;
• максимальная мощность рудного тела колеблется от 4 до 15 м;
• угол падения рудного тела на контакте с лежачим боком непостоянен и изменяется от 24° до 50°;
• угол падения на контакте с висячим боком также не выдержан и изме­няется от 24° до 44°;
• согласно геологическим разрезам есть неотработанные участки рудного тела. Есть частично и полностью отработанные участки рудного тела различными вариантами системы разработки с обрушением.

Количественная оценка особенностей залегания рудного тела на XI горизонте приведена в таблице 1.1.

Как видно из приведенной таблицы 1.1 особенность залегания руд­ного тела на XI горизонте в том, что оно отличается значительным диапа­зоном изменения мощностей, углов падения как на контакте с висячим, так и на контакте с лежачим боком, а также длиной выработанного простран­ства.

Оценивая горнотехнические и горно-механические условия XI горизонта необходимо отметить следующее:

• частично XI горизонт отработан системой разработки с обрушением налегающих пород;
• непосредственной кровлей рудного тела являются кремнистые сланцы, среднеустойчивые и неустойчивые.

Согласно проведенного анализа и исследований кернов пород месторождения, литотипы Урупские залежи подразделяются на:

• туфы среднего состава (породы с хрупким характером разрушения);
• кварцитовидные породы (с хрупким характером разрушения);
• кварцевые альбитофиры при крепости по шкале профессора Протодьяконова более 3 являются породами с хрупким характером разрушения.

Все выше перечисленные породы обладают способностью релаксировать (разгружать со временем) опасные напряжения, поэтому являются не удароопасными.

Медно-колчеданные руды имеют хрупкий характер разрушения. Они не подвержены явлениям релаксации и при определенных условиях могут быть удароопасными.

На месторождении распространены разрывные нарушения. Наибо­лее крупными являются Урупский, Центральный и Восточный разломы, нарушающие рудное тело по простиранию. Угол падения их 70-85°, ампли­туда вертикального смещения 20-60 м. Кроме того, на месторождении сильно развита система надвигов близширотного простирания, сопровож­дающих рудную залежь по падению, а также поперечные сбросы и сбросо-сдвиги. Из-за многочисленных тектонических нарушений и пережимов мощности, рудное тело имеет крайне сложную морфологию. Оно разбито тектоническими нарушениями на мелкие блоки размером 10-20 м по про­стиранию. Смещения по тектоническим трещинам достигают величин в 10-20 м, что существенно осложняет ведение горных работ при растяже­нии рудных тел и образовании безрудных “окон”. Положение этих “окон” (разрывов) часто устанавливается только при нарезке блоков и в процессе ведения очистных работ.

Анализ опыта работы горнодобывающих предприятий и статистических данных (отчетов, актов расследования несчастных случаев) показывает, что на сегодняшний день уровень травматизма в горной промышленности, несмотря на определенные усилия ученых и инженеров практиков, продолжает повышаться. Особенно высокий уровень травматизма наблюдается в горнорудной промышленности, в частности на предприятиях, эксплуатирующих наклонные рудные залежи, отличающиеся значительной изменчивостью и сложностью горно-геологических условий их отработки.

Массивы горных пород наклонных месторождений отличаются большим разнообразием свойств: разнопрочностью, хрупким и нехрупким характером разрушений, устойчивостью и неустойчивостью при обнажении. В реальных условиях (искусственно создаваемых при выемке рудного тела) массивы горных пород могут быть приведены в удароопасное состояние.

Основным недостатком существую­щей технологии является то, что горнорабочие должны значительную часть рабочего времени находится очистном пространстве, в условиях по­вышенного риска травмирования отслаивающимися породами кровли очи­стной камеры. Существующие методики оценки опасности того или иного варианта и методики прогнозирования ущерба от аварий и несчастных случаев на сегодняшний день недостаточно эффективны.

Использованные источники

1. Бабокин И.А. Профилактика внезапных обрушений горных пород и вызываемых ими несчастных случаев // Безопасность труда в промышленности,1995, № 9.
2. Штумпф Г.Г., Субботин А.И., Сурков А.В. Повышение устойчиво­сти и надежности подготовительных выработок, безопасности горноподготови­тельных работ. // Безопасность труда в промышленности № 14, 2000.- с. 36-40.
3. Хомяков Ю.П. Основа безопасности труда — совершенствование тех­нологических процессов // Безопасность труда в промышленности . № 4. 1998.- с. 41-43.
4. Шило Р.Л., Шкрибун В.Л. Анализ и борьба с травматизмом. // Безо- пасность труда в промышленности. № 6. 1994. — с. 21-24.
5. Ляшенко В.И., Голик В.14., Разумов А.Н. Безопасность при подзем- ной разработке сложноструктурных месторождений // Безопасность труда в промышленности. 1990. № 8, с. 32-34.
6. Гобозов С.Ф. Повышение эффективности отработки наклонных рудных залежей вариантами камерно-столбовой системы разработки: на примере Урупского месторождения: дис. на соискание ученой степени канд. тех. наук: 25.00.22 / Станислав Федорович Гобозов. — Владикавказ 2006. — 112 с.

УДК 332.145

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-12007

К ВОПРОСУ О КОМПЛЕКСНОМ И УСТОЙЧИВОМ РАЗВИТИИ ТЕРРИТОРИИ

TO THE QUESTION OF INTEGRATED AND SUSTAINABLE DEVELOPMENT OF THE TERRITORY

Кузина Ольга  Викторовна, кандидат экономических наук,  доцент базовой кафедры «Управление  проектами  и  программами Capital Group» Российского экономического университета имени Г.В. Плеханова, ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г.В. Плеханова»

Kuzina O.V., kuzina.olga.viktorovna@yandex.ru

Аннотация: В работе введено понятие «комплексное и устойчивое развитие территории». Определены критерии для включения земельных участков в деятельность по комплексному развитию. Сформированы расчетные показатели для объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры. Проведен анализ достигнутых результатов и планируемых задач в рамках программы по комплексному развитию территории в Московском регионе.  Предложены этапы и группы индикаторов комплексного и устойчивого развития территории.

Summary: This article describes the concept of «integrated and sustainable development of the territory.» The criteria for the inclusion of land plots in the activities of integrated development are determined. There are calculated indicators for the objects of municipal, transport, social infrastructure. The analysis of the achieved results and planned tasks of the program of integrated development of the territory in the Moscow region is conducted.  Stages and groups of indicators of complex and sustainable development of the territory are offered.

Ключевые слова: градостроительная деятельность, земельные участки, объекты капитального строительства, расчетные показатели, индикаторы развития.

Keywords: town-planning activity, land plots, capital construction objects, design indicators, development indicators.

Федеральным законом №373-ФЗ от 03.07.2016 [1] было введено понятие «деятельность по комплексному и устойчивому развитию территории». Данное определение является дополнением и конкретизацией уже имеющегося в градостроительном кодексе определения «градостроительная деятельность». В основе нововведения лежат ключевые понятия – комплексное и устойчивое. «Комплексность» развития в рамках градостроительной деятельности предполагает размещение не только объектов жилого, производственного, общественно-делового назначения, но также и объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктур. В свою очередь, термин «устойчивость» предполагает сохранение положительных эффектов от размещаемых объектов для создания комфортной и безопасной среды на протяжении всего жизненного цикла таких объектов.[2]

Авторы Лексин В.Н. и Швецов В.Н. [3] под понятием «территория» понимают «совокупность пространственно совпадающих частей социального, природно-ресурсного и иных потенциалов государства, по отношению к которой (совокупности) можно производить соответствующие действия, как со стороны государства, так и со стороны органов власти или самоуправления этой территории».

Таким образом, можно сформулировать следующее определение понятию «комплексное и устойчивое развитие территории» – это комплекс мероприятий в части долгосрочной стратегии, направленный на освоение территории при градостроительной деятельности, с недопущением ее (территории) деградации и эффективным и рациональным использованием природных ресурсов для формирования благополучных условий и удовлетворения интересов настоящих и будущих поколений, при условии гармоничного экономического, экологического и социального развития.[4]

Согласно поручению Заместителя Председателя Правительства РФ от 02.07.2016 №ДК-П9-4051 необходимо привести правила землепользования и застройки в соответствие с Федеральным законом № 373-ФЗ, а также установить на карте градостроительного зонирования территории с целью осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию.

Критерии и основания для принятия решения о комплексном развитии территории:

1. не менее 50% территории занимают земельные участки с расположенными на них объектами капитального строительства, подлежащих сносу (в тоже время порядок признания объектов капительного строительства аварийными и подлежащими сносу (за исключением многоквартирных домов) не установлен);
2. не менее 50% территории занимают земельные участки, виды разрешенного использования которых и/или виды разрешенного использования которых и характеристики расположенных на них объектов капительного строительства не соответствуют установленным правилам землепользования и застройки (в данном случае происходит нарушение конституционных прав граждан, нарушение гарантированных прав использования земельных участков, разрешение использования которых соответствует градостроительному регламенту).
3. не менее 50% занимают земельные участки, на которых расположены объекты капительного строительства, признанные самовольными постройками (самовольные постройки – постройки, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил).
4. не менее 50% территории занимают земельные участки, на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов) снос, реконструкция которых планируется на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.
5. в состав территорий не могут быть включены земельные участки, предназначенные для размещения объектов федерального/регионального/местного значения.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в границах которой предусмотрено комплексное и устойчивое развитие, указываются в том числе расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры и расчетные показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов [1].

Согласно Градостроительному кодексу РФ должны быть установлены показатели для объектов коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры, такие как:

• удельная нагрузка на объекты инфраструктуры;
• потребность в площади территории для размещения объектов инфраструктуры;
• показатели максимально допустимого уровня территориальной доступности для объектов инфраструктуры.

Расчетные показатели объектов коммунальной инфраструктуры устанавливаются для территориальных зон, предполагающих использование территории в целях жилищного строительства, а также могут быть установлены для иных видов использования территории: общественно-делового, инженерного, транспортного, производственного, сельскохозяйственного, рекреационного, специального и других. Для транспортной инфраструктуры показатели устанавливаются для территориальных зон, предполагающих использование территории в целях: жилищного строительства, общественно-делового назначения, а также могут быть установлены для иных видов использования территории: инженерного, транспортного, производственного, сельскохозяйственного, рекреационного, специального и других. Для объектов социальной инфраструктуры показатели устанавливаются только в отношении территориальных зон, предполагающих использование территорий в целях жилищного строительства.

Расчетные показатели минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами местного и регионального значения рекомендуется устанавливать для территорий, размер которых составляет не менее 5 и 50 га соответственно. Данные показатели могут быть выражены в виде:

• мощности объекта инфраструктуры на единицу численности населения либо на единицу площади территории объектов жилого назначения;
• удельной потребности в площади объекта инфраструктуры на единицу площади территории объектов жилого назначения.

Потребность в мощности объектов социальной инфраструктуры рекомендуется определять с учетом расчетной плотности населения территории объектов жилого назначения и расчетных показателей обеспеченности населения объектами социальной инфраструктуры.

В рамках комплексного и устойчивого развития территории осуществляются такие виды деятельности, как развитие застроенной территории, комплексное освоение территории, комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков или по инициативе органа местного самоуправления, которые являются важнейшими элементами данного процесса.

В Московском регионе в рамках данного масштабного проекта муниципальные образования сформировали более 1200 зон комплексного и устойчивого развития территории.  Данные территории включают 75% зон жилого назначения и 25% зон нежилого назначения.  Одним их первых шагов являлась подготовка и утверждение генеральных планов нового поколения и правил землепользования и застройки, которые проходили процедуру публичных слушаний и были рассмотрены на Градостроительном совете. Общий вклад в преобразование территорий новой Москвы и Московской области составил порядка 750 млрд. рублей, из которых 600 млрд. рублей это внебюджетные средства. В рамках комплексного и устойчивого развития территории к 2035 году планируется разместить такие объекты социальной инфраструктуры, как 300 дошкольных образовательных учреждений, 110 средних общеобразовательных школ, 125 объектов здравоохранения. Общий фонд недвижимости составил уже более 8 млн. кв. м, в перспективе планируется создать 56 млн. кв. м жилой застройки, 48 млн. кв. м общественно-деловой, коммунальной, производственной недвижимости; до 1 млн. новых рабочих мест, что в свою очередь будет стимулом к притоку новых жителей.

Общий прогноз инвестиций к 2035 году составляет 7 трлн. рублей, из которых 2 трлн. рублей будут направлены на развитие транспортной и инженерной инфраструктур. Большое количество инвестиций будет направлено на блок энергетики, водоснабжения и водоотведения и на благоустройство территории, предполагается создание 86 парковых зон площадью 12 тыс. га. Согласно планам к 2035 году транспортная инфраструктура будет включать 70 км метрополитена, 178 км трамвайных линий, более 60 развязок и путепроводов, 25 транспортно-пересадочных узлов, более 200 км автомагистралей.

В настоящее время ведутся работы по наполнению информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД), в которой уже содержится более 166000 документов, и ее интеграции  с Государственным кадастром недвижимости. Данная система обеспечивает формирование единого информационного интернет пространства, что позволяет создать эффективный механизм управления развитием территории, а также оптимизировать процессы принятия решений в градостроительной деятельности, включая всех заинтересованных лиц.

При решении задач комплексного и устойчивого развития территории важно согласовать цели стратегий развития на федеральном и региональных уровнях, а также определить ключевые индикаторы и показатели для каждого региона, что позволит повысить эффективность механизмов регулирования, мониторинга и оценки реализации политики. При рассмотрении концепции комплексного и устойчивого развития территории как системы, необходимо иметь возможность отслеживать ее качественные и количественные показатели. Существует много различных подходов к определению ключевых индикаторов развития, разработанных такими организациями как Организация объединенных наций (ООН), Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР), Центр экологической политики России (ЦЭПР), а также авторами Федотовым А.П., Бобылевым С.Н., Кудрявцевым О.В., Соловьевой С.В., Жарниковым В.Б., Гагариным А.И., Лебедевой Т.А. и другими. [5,6,7,8]

На основе Указа Президента Российской Федерации №825 от 28.06.2007 года «Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов РФ» могут быть предложены следующие этапы и группы индикаторов комплексного и устойчивого развития территории [4]:

1 этап: Обоснование включения территории в концепцию комплексного и устойчивого развития: проведение SWOT-анализа территории; выявление перспективного развития по типу при сравнении альтернатив; формирование стратегических целей (на разных уровнях управления и интересов) по подходу SMART; анализ ресурсного обеспечения.

2 этап: Формирование актуальных интегрированных и частных показателей результативности, стратегических групп индикаторов.

3 этап: Определение системы сбалансированных показателей и согласованность заинтересованных групп. В качестве индикаторов можно выделить следующие блоки: 1 – уровень и степень удовлетворения интересов: государства, коммерческого и частного секторов; 2 – инновационный потенциал; 3 – социально-демографические показатели; 4 – экономические показатели; 5 – уровень инвестиционный активности; 6 – социально-культурный уровень; 7 – экологические показатели; 8 – уровень инфраструктурного обеспечения; 9 – социальные показатели и уровень социальной активности; 10 – другие общепринятые показатели. 

Сформировать единую методологию по формированию системы индикаторов комплексного и устойчивого развития территории Российской Федерации на данный момент затруднительно, так как возникают трудности переноса зарубежных практик и учет страновых особенностей функционирования и развития территорий. При разработке индикаторов необходимо учитывать возможность перехода и комплексного анализа на трех уровнях власти: федеральном, региональном и местном, а также приоритетность ряда показателей, позволяющую дифференцировать результаты для принятия решений и учета интересов как государства, так и общества в целом. При построении системы индикаторов важно понимать причинно-следственную связь элементов и показателей, понимание интегрального показателя при большом разбросе или противоречии разных показателей. Важно учитывать степень проработки той или иной группы индикаторов, их взаимосвязь и актуальность в конкретных условиях, степень гибкости и информативности.

Комплексное развитие означает не просто баланс между экономическим, социальным, экологическим развитием, но и баланс интересов между государством, коммерческим и частным секторами. При этом возникает вопрос, насколько заинтересованы инвесторы входить со своими проектами на подобные территории. При реализации таких проектов возникают следующие сложности: проектирование и увязка большого количества элементов, что подразумевает увеличение сроков и стоимости проектной документации; увеличение количества участников проекта; сильная зависимость от долгосрочной перспективы развития территории; сложность контроля реализации проекта, увязки и поддержания всех участников и конечного потребителя проекта; сложность оценки как экономической, так и социально-экологической эффективности реализации проекта.

Литература

1. Федеральный закон № 373-ФЗ от 03.07.2016 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации».
2. Голованов В. И. Устойчивое развитие территорий крупных городов: учебное пособие для студентов высших учебных заведений / В. И. Голованов, И. Е. Барсуков, В. Н. Урсов ; Междунар. ун-т в Москве. — Москва: Изд. дом Междунар. ун-та в Москве, 2010. — 258 с.
3. Лексин В. Н. Государство и регионы: теория и практика государственного регулирования территориального развития / В. Н. Лексин, А. Н. Швецов; Российский фонд правовых реформ, Фонд правовых проблем федерализма и местного самоуправления. — 6-е изд, стер.. — Москва : URSS, 2012. — 366 с.
4. Дмитриев А.Н., Седова З.М Система индикаторов комплексного и устойчивого развития территории // Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании: материалы VIII Международной научно-практической конференции кафедры управления проектами и программами/ под ред. В.И. Ресина. – Москва: ФГБОУ ВО «РЭУ им. Г. В. Плеханова», 2018. – с. 146-150.
5. Бобылев С.Н. Индикаторы устойчивого развития: региональное измерение. Пособие по региональной экологической политике. – М.: Акрополь, ЦЭПР, 2007. — 60 с.
6. Навстречу «зеленой» экономике: пути к устойчивому развитию и искоренению бедности : обобщающий доклад для представителей властных структур. — Сен-Мартэн-Бельвю : ЮНЕП, 2011. — VI, 42 с. 
7. Доклад о развитии человеческого потенциала в Российской Федерации за 2013 год. Устойчивое развитие. Вызовы Рио / Под ред. С. Н. Бобылева. — М.: ПРООН, 2013. — 201 с.
8. Кузина О.В. Оценка экологической и социальной составляющих проектов «зеленого» строительства// Журнал «Экономика и предпринимательство», №10-2, 2017. – с. 768-773.