УДК 332.363

DOI 10.24411/2413-046Х-2018-15026

Балтин Виктор Эдуардович, к.э.н., доцент кафедры финансов, ФГБОУ ВО «Оренбургский государственный университет», г. Оренбург, e-mail: finp2006@yandex.ru

Baltin Victor Eduardovich, Candidate of Economic Sciences, Associate Professor at the Department of Finances, Federal State Budgetary Educational Institution of Higher Education «Orenburg State University», Orenburg, Russia, e-mail: finp2006@yandex.ru

Развитие методологии определения арендной платы при передаче публичным собственником земельных участков в аренду

Development of the methodology for determining rent by a public owner in the rental process

Аннотация

В статье приводится авторская трактовка принципов определения арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 г. N 582, предложены новые принципы, учитывающие актуальные задачи управления государственным имуществом и приведены рекомендации по их использованию при разработке отсутствующей в настоящее время официальной методики расчета арендной платы.

Summary

The article presents the author’s interpretation of the principles for determining the rent for the use of land plots owned by the state, approved by Decree of the Government of the Russian Federation No. 582 of July 16, 2009, offers new principles that take into account the actual problems of state property management and provides recommendations for use of these principles in the development of currently missing official rental calculation method.

Ключевые слова: принципы аренды земли, арендные отношения, земельный участок, доходность земельного участка.

Keywords: land lease principles, lease relations, land plot, profitability of the land plot.

   Земля, представляя собой уникальный неистощимый природный ресурс, в тоже время является одним из значимых экономических активов в составе имущества публичного собственника. Наиболее эффективной формой вовлечения свободной земли в хозяйственный оборот является передача ее в аренду, при которой земля выполняет роль долгосрочного источника финансирования государственного (муниципального) бюджета. В качестве предмета аренды на соответствующем сегменте рынка недвижимости в России в подавляющем большинстве случаев выступают земельные участки, собственниками которых являются государственные органы власти и органы местного самоуправления. Последние обладают соответствующими правомочиями на передачу в аренду земельных участков с особым статусом —  государственная собственность на которые не разграничена. Указанные правомочия органы местного самоуправления получили на основании законов Правительств субъектов РФ (в Оренбургской области [1]), которые в свою очередь были наделены правами распоряжения указанными земельными  участками Правительством РФ (ст. 39.7 ЗК РФ).

   В целях обеспечения эффективности арендных отношений, в которые вовлекаются публичные собственники земли, и формирования единого подхода к процессу расчета арендной платы при передаче в аренду земли в разных субъектах РФ и муниципальных образованиях 16 июля 2009 года Правительством РФ принято Постановление № 582 [2], которое заложило методологические основы процесса определения арендной платы за пользование землей.  В указанном Постановлении сформулированы методологические принципы, которым обязан следовать публичный собственник земли, определяя условия арендного договора. Тем не менее, существующие в настоящее время сложности в решении проблем повышения уровня государственного регулирования (степени формализации) арендных отношений в области землепользования обусловлены тем, что положения Постановления  Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 [2] не являются обязательными и носят рекомендательный характер при передаче в аренду  земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена. В этой связи имеет место вариативность в подходах к определению стоимости права пользования земельными участками, указанной категории в разных муниципальных образованиях и, как следствие, нарушение прав участников арендных отношений.

   Не следует считать, что указанные выше проблемы не свойственны арендным отношениям, в которые вступает публичный собственник по поводу передачи в аренду земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности. Вывод обусловлен отсутствием утвержденных Минэкономразвития РФ соответствующих методик определения значения одного из существенных условий договора аренды —  арендной платы. Самостоятельная разработка положений по определению арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду без торгов (условия  определения арендатора указаны в п.п. 1 – 32 п. 2 ст. 39.6 ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ [3]) публичным собственником усложнялась отсутствием методических рекомендаций к реализации требований Постановления  Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 [2], которые по поручению Правительства РФ в адрес Минэкономразвития РФ должны были быть разработаны еще в 2010 году. Не способны были оказать помощь публичному собственнику и официальные комментарии разных юристов к ЗК РФ, фактически содержащие лишь изложение содержания принципов определения  арендной платы.

   Отсутствующие методические рекомендации по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, были разработаны и утверждены относительно недавно Приказом Минэкономразвития РФ от 29.12.2017 г. № 710 [4]. Основной недостаток указанных рекомендаций, на наш взгляд, заключается в отсутствии предварительного анализа состава принципов, сформулированного девять лет назад.

   В соответствии с текущими задачами управления государственным имуществом и условиями хозяйствования предлагаем расширить состав принципов определения арендной платы и для лучшего понимания механизма их использования в процессе разработки прикладных методик все принципы разделить на ряд групп на основе следующих классификационных признаков:

• принципы, основанные на представлениях о характеристиках земельного участка;
• принципы, определяемые ролью публичного собственника в экономической системе территориального землепользования;
• принципы, основанные на представлениях арендатора-землепользователя;
• принцип баланса интересов публичного собственника земельного участка и арендатора.

   Состав признаков выделенных групп показан на рисунке 1. Принципы, предлагаемые к включению в состав методологии определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, а также государственная собственность на которые не разграничена, выделены на рисунке 1 курсивом.

   Рассмотрим ниже содержание, указанных на рисунке 1 принципов.

Группа 1. Принципы, основанные на представлениях о характеристиках земельного участка.

   Принцип экономической обоснованности означает, что арендную плату, рассматриваемую как стоимость права пользования земельным участком, следует устанавливать в соответствии с уровнем экономической отдачи деятельности, осуществляемой потенциальным арендатором. Этот принцип позволяет устранить использование инструмента аренды в целях недопущения снижения доходов местных бюджетов путем завышения ставки аренды в нарушение прав арендаторов. Независимо от базы расчета арендной платы: кадастровая или рыночная стоимость земельного участка, процентная ставка аренды не должна превышать среднее значение показателя доходности того вида экономической деятельности, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка. В оценочной деятельности такой вариант использования земли именуется  наиболее эффективным использованием, соответствующим ее экономической ценности.

   Принцип наиболее эффективного использования земли предполагает отбор эффективного арендатора, который рационален в своих решениях и осуществляя тот вид экономической деятельности, который соответствует виду разрешенного использования земельного участка наилучшим образом, способен обеспечить себе эффективность, равную среднему значению доходности этого вида экономической деятельности для муниципального района или городского округа, на территории которого расположен земельный участок. Способ расчета средней доходности конкретного вида экономической деятельности в определенном муниципальном районе или городском округе приведен в [6].

Группа 2. Принципы, определяемые ролью публичного собственника в экономической системе землепользования муниципального района или городского округа.

   Принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности означает, что публичный собственник земли рассматривает арендную плату для отдельной категории арендаторов, осуществляющих социально значимые виды экономической деятельности, в качестве одного из инструментов их поддержки в условиях государственно- (муниципально-) частного партнерства. Социально значимые виды экономической деятельности обычно относятся к регулируемым посредством тарифов видам деятельности. Для таких видов деятельности при расчете арендной платы за земельные участки должна быть использована скорректированная (уменьшенная на понижающий коэффициент) доходность земельного участка.  К социально значимым видам деятельности следует относить услуги по обеспечению населения и организаций теплом, электроэнергией, водой, газом, организация водоотведения (группы видов разрешенного использования земельных участков 3, 5, 7, 13) [5].

   Принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы предусматривает возможность определения арендной платы при передаче земельных участков в аренду на основе их кадастровой стоимости [2].  В соответствии с этим принципом расчет арендной платы возможен самим публичным собственником, которому доступны значения процентных ставок к величинам кадастровой стоимости земельных участков с разным видом разрешенного использования. Практическую проблему для публичного собственника содержит  Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 [2], в котором приведены значения указанные  выше процентных ставок только лишь для нескольких видов разрешенного использования.

   В соответствии с принципом запрета необоснованных предпочтений  «порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться» [1, 2]. Принцип констатирует постулат о едином законодательном пространстве Оренбургской области. Порядок (алгоритм) расчета арендной платы за земельные участки должен быть одинаковым в каждом публично-правовом образовании (муниципальном районе и городском округе). Различаться могут лишь значения используемых в указанных расчетах показателей, отражающих различия в уровне социально-экономического развития публично-правовых образований.

   Принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев требует, что бы «при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков» [2]. Содержание принципа не нуждается в особых комментариях. Следует лишь отметить, что он применяется для небольшой категории потенциальных арендаторов. Его основная роль в стимулировании процесса переоформления прав (например, права постоянного (бессрочного) пользования) на земельные участки на правомочия пользования или пользования и владения земельными участками на условиях аренды.

   Принцип полезности означает, что земельный участок может быть предметом аренды, если он обладает характеристиками, формирующими его ценность для потенциальных арендаторов, а, следовательно, и спрос на рынке аренды. На территории Оренбургской области значительную площадь занимает земля, государственная собственность на которую не разграничена. В муниципальных районах и городских округах реализуется процесс выделения и законодательного оформления отдельных земельных участков для последующей передачи в аренду в соответствии с имеющимися полномочиями. Полагаем, что учет принципа полезности повысит эффективность этой работы, требующей затрат труда работников органов местного самоуправления.

Группа 3. Принципы, основанные на представлениях потенциального арендатора.

   Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы  указывает, что «в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя» [2]. Представляется важным, что в соответствии с этим принципом потенциальный арендатор будет иметь возможность самостоятельно рассчитать величину арендной платы за земельный участок, если она определяется без торгов. Ему должно быть известно актуальное значение процентной ставки к кадастровой стоимости земельного участка, интересующего арендатора в качестве предмета аренды. В целях соблюдения прав потенциальных арендаторов  получение информации об условиях аренды земельного участка на весь период аренды позволит принять верное инвестиционное решение с учетом анализа рисков возможного повышения арендной платы.

   Предлагаемый к использованию принцип ожидания рекомендует при выборе показателей и определении их значений для использования в методике расчета арендной платы за пользование земельными участками опираться на официальные и доступные любым лицам источники информации независимо от целей их получения. В таком случае величина арендной платы будет соответствовать ожиданиям участников арендных отношений.

   Принцип независимости арендной платы от срока аренды формирует у разработчика методики определения арендной платы и лица, рассчитывающего процентные ставки к кадастровой стоимости земельных участков понимания таких важных характеристик земли, как неизменность ее потребительских свойств как природного ресурса, не изнашиваемость. В этой связи срок аренды не является фактором, влияющим на величину арендной платы.

   Принцип консенсуса интересов публичного собственника земельного участка и арендатора является интегральным принципом, согласно которому величина арендной платы за пользование земельным участком должна соответствовать экономическим условиям деятельности потенциальных арендаторов, оправдывать его ожидания, соответствовать критериям эффективного и бережливого использования государственного и муниципального имущества, программам долгосрочного развития публично-правового образования. Реализация этого принципа позволит определить разумную величину арендной платы, формирующую партнерские отношения между публичным собственником земли и предпринимателем.

   В отсутствии официальных методик экономического обоснования процентных ставок к кадастровой стоимости земельных участков для определения арендной платы при передаче их в аренду без торгов, следование выше перечисленным принципам является единственно верным путем достижения целей публичного собственника земли при достижении консенсуса с арендаторами.

Литература 

1. Закон Оренбургской области от 3 июля 2015 г. N 3303/903-V-ОЗ «О порядке управления земельными ресурсами на территории Оренбургской области»
2. Постановление Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»): [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_89826/
3. ФЗ от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»: [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_164516/
4. Приказ Минэкономразвития РФ от 29.12.2017 г. № 710 «Об утверждении методических рекомендаций по применению основных принципов определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582»: [Электронный ресурс]. -URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_288079/
5. Приказ Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540 (ред. от 30.09.2015) «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков»: [Электронный ресурс]. – URL: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_168733/
6. Балтин В.Э. Развитие теоретико-методического подхода к определению арендной платы за пользование земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена / В.Э. Балтин // Фундаментальные исследования, № 11, часть 2, 2017