УДК 332.7

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-13004

РАЗВИТИЕ ТЕРРИТОРИЙ МУНИЦИПАЛЬНЫХ ОБРАЗОВАНИЙ: ЦЕЛЬ, ПРОБЛЕМЫ, ПРЕДЛОЖЕНИЯ

THE DEVELOPMENT OF MUNICIPALITIES ‘ TERRITORIES

Мезенина Ольга Борисовна, доктор экономических наук, доцент, заведующий кафедрой Землеустройство и кадастры, Уральский государственный лесотехнический университет, г. Екатеринбург

Шаповалов Дмитрий Анатольевич, доктор технических наук, профессор кафедры почвоведения, экологии и природопользования, проректор по научной и инновационной деятельности, Государственный университет по землеустройству, г. Москва

Mezenina Olga Borisovna    mob.61@mail.ru

Shapovalov Dmitry Anatolyevich   shapoval_ecology@mail.ru

Аннотация: Данная статья посвящена актуальным вопросам процесса развития территории крупных городов. Мы попытались кратко рассказать о принципах и задачах развития  территорий муниципального образования. В статье мы отметили необходимость проведения комплексной оценки  направлений и результатов использования территории, рассмотрели пример развития территории крупного уральского муниципального образования г. Екатеринбурга за последние годы, выявили возможности ее развития при использовании и застроенных территорий. Представили некоторые предложения и опыт москвичей по данной теме, которые можно применить к развитию данного субъекта.

Summary: This article is devoted to topical issues of the development of the territory of large cities. We tried to briefly describe the principles and objectives of the development of the territories of the municipality. In the article we noted the need for a comprehensive assessment of the directions and results of the use of the territory, considered the example of the development of the territory of the large Ural municipality of Yekaterinburg in recent years, identified the possibility of its development in the use and built-up areas. Presented some suggestions and experiences of Muscovites on the subject, which can be applied to the development of the subject.

Ключевые слова: развитие  территорий муниципального образования; вторичное использование застроенных территорий; комплексное освоение территории; реновация.

Key words: development of municipal territories; secondary use of built-up areas; integrated development of the territory;  renovation.

Развитие  территорий муниципального образования должно являться процессом качественного изменения социальной и экономической сфер, не ухудшающим состояние окружающей среды и приводящим к улучшению условий жизни населения.  Необходимость решения проблем и совершенствования управления развитием территории необходима комплексная оценка  направлений и результатов использования территории субъекта, что и предопределило актуальность нашего исследования.

Можно согласиться с мнением ученого-экономиста Файзрахмановой Я.И. [1] о том, что при стабильной экономической ситуации в стране возможность возведения новых объектов напрямую зависит от количества свободных площадок под застройку. За время своего существования практически каждый субъект Российской Федерации либо уже исчерпал все свободные территории, либо осталась малая доля земельных ресурсов для целей жилищного строительства, которая, зачастую, занята возводимыми, но незаконченными объектами. Возникает целесообразность вторичного использования застроенных территорий, как правило, занятых ветхими и аварийными постройками, подлежащими сносу или ликвидации. Таким образом, использование застроенных территорий позволяет получить новые свободные площадки, повысить площадь застройки и увеличить показатели ввода нового жилищного фонда.

Застроенная территория – это территория, на которой либо имеются существующие или строящиеся здания и сооружения, либо намечены к строительству здания и сооружения.

В ходе нашего исследования были рассмотрены основные понятия и определения рационального использования территории муниципалитетов, проведен анализ нормативно-правовой базы управления развитием застроенных территорий, рассмотрены зарубежный опыт развития застроенных территорий (далее РЗТ)  и критерии эффективности развития застроенных территорий.   

В результате проведенного тематического исследования, мы представляем следующее определение развитию  застроенных территорий – это территориальное управление территорией для изменения объема жилищного фонда, совершенствования инженерно-инфраструктурных систем, архитектурно — планировочного облика и сохранения городского историко-культурного наследия, улучшения экологического состояния городской среды [1].

Также по проведенному анализу исследований развития территорий городов страны, можно отметить, что в зонах застроенных территорий крупных городов концентрируется максимальное количество проблем.

Первая проблема — доминирование точечных проектов, когда под видом аукциона в соответствии с РЗТ реально строится одно — максимум два здания. Никакого преобразования городской среды в этом случае не происходит.

Вторая проблема — это появление так называемых неликвидных остатков. Они возникают, когда территории под застройку выделяются без учета целостности проекта. То есть одни участки включаются в границы  РЗТ, а другие — нет.

Еще одна проблема связана с раздробленностью территорий, когда из-за этого невозможно осуществить комплексную застройку.

Основываясь на Градостроительном Кодексе РФ [2] процедура развития застроенных территорий осуществляется в 3 этапа, которые представлены на рисунке 1.

Далее, в статье представим результаты исследования влияния на экономическое положение города развития застроенных территорий, к которым также относят и застройку свободных массивов в границах любого муниципального образования страны (на примере МО города Екатеринбург).  Наибольший прирост квадратных метров муниципальному образованию дают проекты комплексного освоения территории – когда строится не один дом, а сразу целый микрорайон, а то и район.

Представим в этой части статьи исследованные нами некоторые районы застраиваемых «свободных» территорий внутри МО г. Екатеринбург, на примере развития зон жилой застройки 3 и 4.

Согласно Правил землепользования и застройки МО г. Екатеринбург [3] 3 и 4 это:

• Ж-3. Зона смешанной застройки индивидуальными жилыми домами, блокированными жилыми домами и многоквартирными домами; 
• Ж-4. Зона малоэтажной смешанной жилой застройки 2-4 этажей.         

Представим вашему вниманию некоторые варианты планов, на наш взгляд, успешной застройки исследуемой территории. [4]

1. Планировочный район «Академический»– уникальный по масштабности проект гражданского строительства в России и  пока самый крупный градостроительный проект в Европе. Территория застройки -1300 га, жилая застройка – 9 млн. кв.м, социальная и коммерческая инфраструктура в шаговой доступности. Внедрена система контроля и регулирования расхода теплоресурсов.
2. Малоэтажный жилой комплекс «Экодолье»— общая площадь территории — 140 га, на которой будет построено 1,8 тыс. объектов.
3. Застраивается Микрорайон «Солнечный»— 1,5 млн. кв.м жилья на 250 га  с 5-16 этажными многоквартирными домами эконом-класса.
4. Земельный комплекс «Александровский»общей площадью 250 га недалеко от г. Березовский.
5. Жилой квартал под названием Мичуринскийраскинется на площади в 50 га в микрорайоне Широкая Речка г. Екатеринбурга.

Стоит отметить, что Областное правительство сегодня интересуют не островки точечной застройки, а полномасштабная стройка. Сегодня продолжает разрабатываться новая концепция развития Екатеринбурга, которая будет включать новые площадки в окрестностях городов-спутников.

Примером может служить Микрорайон «Островки» — застройка в районе горно-лыжного комплекса «Волчиха» — это экологически чистый район в окружении лесов, с парками и сетью каналов находится на 22-м километре Московского тракта

Комплекс «Новокольцовский» планируется как многопрофильный район на юго-востоке г. Екатеринбурга, включающий строительство жилой и коммерческой недвижимости, производственных предприятий, транспортно-логистической инфраструктуры, офисных и торгово-развлекательных центров [5]. К сожалению, мы не можем в рамках одной статьи ознакомить со всеми градостроительными планами МО г. Екатеринбурга.

Считаем уместным представить вашему вниманию сравнительный анализ рассмотренных выше планируемых и уже введенных в эксплуатацию жилых комплексов по основным показателям для развития территории  МО г. Екатеринбург на рисунке 4. Из проведенного анализа, можно сделать вывод, что стоимость застроенной жилой площади в новых районах в границах МО г. Екатеринбург будет колебаться в пределах от 2,2 до 2,8 млн. рублей за кв. м. [6]

Конечно, в нашей работе мы не могли обойти вопрос о реновации. В екатеринбургской мэрии рассчитывают переформатировать участки внутри города, к которым подведены сети и дороги. Проще говоря, провести реновацию, которая естественным образом приведет к повышению плотности застройки, но сохранит компактность мегаполиса. Эта  концепция прописана в Стратегии пространственного развития Екатеринбурга.[4]   Журналисты 66.RU составили историческую карту реновации, которая дана на рисунке 5. К сожалению, на ней не обозначены районы-лидеры города для данной программы, но мы вам представим. Вообще, районы Уралмаш и Эльмаш —это  рай для начала реновации с многочисленными постройками прошлого века. На втором месте в плане вероятности старта программы реновации — Химмаш и Вторчермет. На третьем месте — Втузгородок с огромным количеством зданий конца 40-х — начала 50-х годов постройки.

В своей работе мы попытались дать оценку развитию застройки территорий главного города муниципалитета — Екатеринбурга.  Общая  площадь территорий в границах города, которая нуждается в развитии, составляет порядка 600 га, а потенциальный объем нового строительства на таких территориях – 5,5 млн кв. м (рис.6). 

Следует отметить, что с 2016 года власти Свердловской области изъяли градостроительные полномочия у органов местного самоуправления г. Екатеринбурга и в настоящее время выставлять территории на аукцион для заключения договоров о РЗТ имеет право только Министерство строительства и развития инфраструктуры Свердловской области. [7]

Представим условия, при которых только допускается использование института РЗТ и которые должны быть соблюдены в совокупности, они показаны на рисунке 7.

В этом плане интересен Московской администрации, которая выработала серию предложений по повышению качества реноваций в рамках РЗТ.[8] Основная проблема — это существующий механизм переселения жителей из сносимых домов. Отмечается, что для этого требуется внести изменения в законодательство, включая Жилищный кодекс РФ [9]. Сейчас эта нагрузка переложена на инвестора.

Еще одно московское предложение — вернуть в законодательство норму, которая отменена 377-ФЗ и касается объектов, не соответствующих градостроительным регламентам, на предмет их включения в застраиваемую территорию.   Использование новых технологий позволит более эффективно управлять земельными ресурсами на региональном уровне [10,11].

На федеральном уровне требуется отработать нормативную базу по оценке состояния дома. В настоящий момент действует несколько методик. И при принятии решения о судьбе строения возникают противоречия и несогласия между разными ведомствами.   

Учитывая длительность и масштабность при реализации проектов РТЗ, эксперты предлагают проводить не аукционы, а только конкурсы, чтобы в них участвовали организации, имеющие достаточную финансовую базу.

Наконец, в силу большой плотности застройки в крупных городах и МО предлагается разрешить муниципалитетам участвовать не только в создании инфраструктуры, но и в строительстве домов для переселенцев.

По мнению аналитиков, если законодатели прислушаются к этим предложениям, ситуация с РТЗ значительно улучшится.

По проведенному исследованию основное  заключение можно представить так — развитие территорий крупных городов предусматривает ряд управленческих процедур, связанных с решением проблем правового, экономического и административного характера. Причем одну и ту же проблему можно решить с помощью разных инструментов. Наилучшим из них можно считать моделирование проекта развития территории, в т.ч. и застроенной,  на его предаукционной стадии.

Литература

1. Файзрахманова Яна Искандаровна. Управление развитием застроенных территорий: диссертация … кандидата экономических наук: 08.00.05 / Файзрахманова Яна Искандаровна: [Место защиты: Самарский государственный архитектурно — строительный университет].- Пенза, 2014.- 209 с.
2. Градостроительный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 190-ФЗ (ред. от 25.12.2018) [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51040/.
3. Официальный сайт Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области. Проекты развития территорий. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://minstroy.midural.ru/.
4. О Стратегии социально-экономического развития Свердловской области на 2016–2030 годы [Текст]: Закон Свердловской области от 21.12.2015 N151-ОЗ // Областная газета № 239 от 22.12.2016//
5. Перспектива за комплексным развитием территорий [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://ekaterinburg.bezformata.com/listnews/za-kompleksnim-razvitiem-territorij/16748764//
6. Рынок недвижимости Екатеринбурга [Электронный ресурс]. – Режим доступа: https://regionalrealty.ru
7. Официальный сайт правительства Свердловской области. [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.midural.ru/
8. Как застроить уже застроенные территории (выступление директора направления «Рынок недвижимости» Фонда «Институт экономики города» Татьяны Полиди). [Электронный ресурс]. – Режим доступа: http://www.urbaneconomics.ru/centr-obshchestvennyh-svyazey/news/.
9. Теория и методика формирования и ведения государственного кадастра недвижимости муниципальных образований//Варламов А.А., Гальченко С.А., Мурашева А.А., Шаповалов Д.А., Клюшин П.В., Скубиев С.И., Варламова Е.А., Рулева Н.П., Антропов Д.В., Никифоров Г.В., Приходько В.В., Выходцев Э.А., Жданова Р.В., Горуля Д.А., Бондарчук А.С.,под научной редакцией А.А. Варламова. Москва, 2010.
10. Космические информационные технологии для решения сельскохозяйственных задач//Ведешин Л.А., Шаповалов Д.А., Белорусцева Е.В.,Экологические системы и приборы. 2011. № 9. С. 3-10.
11. Эффективное управление земельными ресурсами — основа продовольственной безопасности России
    Волков С., Шаповалов Д., Клюшин П.
    Международный сельскохозяйственный журнал. 2017. № 4. С. 12-15.