УДК 332.624

DOI10.24411/2413-046Х-2019-13014

ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ПРОБЛЕМЫ И ПУТИ РЕШЕНИЯ

AGRICULTURAL LANDS USE, PROBLEMS AND WAYS OF THEIR SETTLEMENT

Синица Юлия Станиславовна, кандидат экономических наук, доцент кафедры землепользования и кадастров ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству» (105064, Москва, ул.Казакова, д.15) ORHID: http://orcid.org/0000-0002-0929-5154, sinitsay@mail.ru

Ulia S. Sinitsa, candidate of economic sciences, Senior Lecturer of department of land use and cadastres, Federal State Budgetary Education Institution of Higher Education «State University of Land Use Planning» (105064, Moscow, st. Kazakowa, 15) ORHID: 0000-0002-0929-5154, sinitsay@mail.ru

Аннотация: Одним из ключевых направлений государственной социально-экономической политики является развитие сельского хозяйства. В последние годы реализуются долгосрочные государственные программы, направленные на сохранение земель сельскохозяйственного назначения, предотвращению развития негативных процессов и повышению плодородия почв. Однако данные, полученные в результате государственных статистических наблюдений, указывают на ряд существующих проблем в сфере использования земель сельскохозяйственного назначения, и как следствие, приводящие к снижению экономического и хозяйственного потенциала данных земель.

Summary: One of the key directions of the state socio-economic policy is the development of agriculture. In recent years, long-term state programs have been implemented aimed at preserving agricultural lands, preventing the development of negative processes and increasing soil fertility. However, the data obtained as a result of the state statistical monitoring indicate a number of existing problems in the use of agricultural lands, and, as a result, lead to a decrease in the economic potential of these lands.

Ключевые слова: земли сельскохозяйственного назначения, неразграниченные земли, использование земель не по целевому назначению, бесхозяйные земли, фермерские хозяйства, земельные отношения

Keywords: agricultural lands, boundless land, lands utilized with the breach of the designated purpose, abandoned land plots, farmins, land relations

Одним из приоритетных направлений государственной политики социально-экономического развития является управления земельным фондом, которая ориентирована на создание правовых, экономических, социальных и организационных условий способствующих развитию земельных отношений. Управление земельным фондом подразумевает эффективную систему предоставления земельных участков гражданам и организациям, обеспечение гарантий прав на землю и защиту прав и законных интересов собственников, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков [7]. Целью государственной политики является повышение эффективности использования и охраны земель для обеспечения продовольственной безопасности страны. Особое внимание уделено землям сельскохозяйственного назначения, которые выступают основой жизни и деятельности человека и средством производства в сельском хозяйстве [5].

Правительством Российской Федерации в 2012 году были поставлены задачи до 2020 года обеспечить сохранение и повышение качественного состояния земель, создать условия для повышения эффективности гражданского оборота земельных участков и соблюдение гарантий прав участников земельных отношений [5]. Подводя итоги проделанной работы, стоит отметить, что поставленные задачи не были выполнены в полном объеме, о чем свидетельствуют данные сельскохозяйственной переписи, результаты инвентаризации земель и отчеты Росреестра.

Доля земель сельскохозяйственного назначения, находящейся в государственной и муниципальной собственности составляет порядка 2/3. Они занимают 1/5 всего земельного фонда страны, и из них: 58% не имеет границ, 34% бесхозяйных, 20% не стоят на кадастровом учете, 18% используются не по целевому назначению, 5% самовольно заняты. Фактически более 60% земель сельскохозяйственного назначения выведены из экономического и хозяйственного оборота. Такая ситуация в большей мере негативно влияет на развитие аграрного сектора, в частности сокращает долю фермерских хозяйств. Как показывают данные сельскохозяйственной переписи число фермеров за последние 10 лет уменьшилось вдвое. При том, что фермерский сектор, занимая всего лишь 5,8% земли от общей площади земель сельскохозяйственного назначения производит 30% зерна и более 20% сахарной свеклы [8;11]. Причинами сокращения доли фермерского хозяйства стали: отсутствие свободных земель, высокие арендные ставки за пользование землей, предоставление невыгодных условий пользования землей со стороны собственников. В разных областях, отмечается что фермерам земельные участки предоставляют в аренду сроком не более 11 месяцев и гарантий того, что с договор будет пролонгирован на следующий срок собственник земельного участка не дает. При таких условиях фермер не заинтересован в ведении сельского хозяйства, в улучшении участка, соблюдении установленных законодательством норм и требований [2;6].

Для разрешения сложившейся ситуации и поддержании сельского хозяйства необходимо провести мероприятия по вовлечению земель сельскохозяйственного назначения в экономический и хозяйственный оборот.

Из положительной практики решения вопросов вовлечения земель в оборот следует отметить опыт Исландии. В процессе реформирования кадастровых систем и переходом на другую систему регистрационно-учетных действий с объектами недвижимости, земельные участки, права на которые не были заявлены в установленные государством сроки, признавались бесхозными и передавались в муниципальную собственность. Такие меры со стороны государства позволили определить правовой статус земель и сократить количество бесхозных земель [10].

Мировая практика показывает, что для вовлечения в экономический оборот наибольшего количества земельных участков рационально все объекты недвижимого имущества ставить на кадастровый учет, применяя систематический и спорадические методы. В российской системе кадастрового учета спорадический метод заложен в нормы ведения и формирования государственного реестра недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости» [1], собственники объектов недвижимости обязаны ставить их на кадастровый учет и регистрировать на них права в Росреестре, иначе данные объекты не могут быть вовлечены в экономический оборот и быть объектами налогообложения. Данный метод имеет ряд недостатков. Во-первых, процесс формировании большого количества земельных участков носит длительный характер. Об этом свидетельствуют результаты проведенных за последние 20 лет федеральных целевых программ по формированию и ведению кадастровых систем [3;4;5]. Один из заявленных целевых показателей поставить на кадастровый учет 100% земельных участков остался не выполнен. Как уже отмечалось ранее, до сих пор 20% земель сельскохозяйственного назначения не учтены в Едином государственном реестре недвижимости, а 58% не разграничены. Во-вторых, спорадический метод мотивирует собственников совершать регистрационно-учетные действия в отношении объектов недвижимости по мере совершения сделок. В случае, если собственник не планирует продавать, завещать, либо сдавать в аренду земельный участок, то и острой необходимости у него не возникает ставить участок на кадастровый учет и нести при этом денежные расходы. Как следствие, в местные бюджеты не поступают налоговые отчисления, поскольку не поставленные на кадастровый учет земельные участки не являются объектом налогообложения.

Систематический метод учета земель применяется в странах с развитой экономикой. Отличительной характеристикой данного метода является возможность проведения регистрационно-учетных действий с землями в пределах региона и низкие удельные издержки. В России данный метод целесообразно применять в отношении земель сельскохозяйственного назначения, значительная доля которых составляет земельный фонд страны.

По предварительным расчетам на проведение кадастровых работ на землях сельскохозяйственного назначения систематическим методом потребуется примерно 7,6 млрд. рублей, при этом доходы в местные бюджеты, за счет увеличения объектов налогообложения, увеличатся в 20 раз [9].

Выявление бесхозяйных земельных участков и не поставленных на кадастровый учет возможно проводить в рамках проведения муниципального земельного контроля. Нормы действующего законодательства не позволяют это проводить. Поскольку мероприятия в рамках муниципального земельного контроля, направлены на проверку соблюдения норм земельного законодательства конкретными лицами, таких как органами государственной власти, органами местного самоуправления, юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями и гражданами. Фактически главной целью муниципального земельного контроля, выявить факт нарушения земельного законодательства и привлечь к административной ответственности виновных лиц. Но если расширить функциональные возможности муниципальных земельных инспекторов и в рамках контроля выявлять неучтенные земли это существенно ускорит процесс вовлечение таких земель в экономический оборот. Тем более, что современные технические возможности позволяют это осуществить. Так, в Московской области, начиная с 2017 года в рамках программы «Реформы контрольной и надзорной деятельности на 2017-2025 гг.» используются мобильные средства с установленным приложением напрямую связанным с публичной картой Росреестра и запускаются беспилотники, которые выявляют незарегистрированные объекты недвижимости, распложенные на садовых и дачных земельных участках, индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства. Эффективность выявления таких объектов с применением высоких цифровых технологий за 2018 года показала увеличение поступления налоговых отчислений в местный бюджет на 17%.

В рамках плановых проверок муниципальные земельные инспекторы с помощью мобильного приложения, напрямую связанным с публичной картой, смогут получать исчерпывающую информацию о наличие либо отсутствии сведений о земельном участке. В результате полученных данных инспектор сможет сформировать акт проверки объекта с привязкой к фотоматериалам и геометкам и в режиме реального времени отправить данные в Росреестр. Это позволит запустить процедуры признания объекта бесхозным и в последующем, как нами ранее предлагалась, перевести в муниципальную собственность.

По мимо проблем связанных с вовлечением в экономический оборот земель существуют проблема и их реализации.

Российское законодательство предусматривает несколько видов реализации земельного имущества, в частности это продажа прав на аренду земельного участка, либо продажа самого участка. Осуществляется это посредством проведения публичных торгов.

Как показывает практика, основная доля торгов приходится на продажу права аренды.

Проведенные исследования показали, что данный способ не является экономически обоснованным. Поскольку, продажа муниципального земельного имущества повышает доходность в местный бюджет на 70%, при этом сохраняется контроль органов местного самоуправления над этими землями за счет проведения мероприятий по выявлению нарушений земельного законодательства.

Подводя итоги следует отметить, что в целях повышения эффективности формирования земельного имущества необходим механизм выявления неучтенных и бесхозных земель и разработке экономически обоснованной модели реализации земель сельскохозяйственного назначения.

Сложившаяся ситуация с землями сельскохозяйственного назначения снижает уровень защиты прав и интересов собственников и пользователей земли, а также негативно сказывается на развитии сельского хозяйства и формировании местных бюджетов.

Предложенные способы вовлечения в экономический и хозяйственный оборот земель сельскохозяйственного назначения, позволят сократить количество бесхозяйных земельных участков, повысить инвестиционную привлекательность, а также поддержать развитие фермерских хозяйств и будут способствовать эффективному использованию земель.

Литература

1. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» [принят Гос.Думой от 03.07.2015 г. №218-ФЗ: по состоянию на 01.01.2019 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
2. Федеральный закон от 29.12.2006 N 264-ФЗ «О развитии сельского хозяйства» [принят Гос.Думой 22.12.206 г. №218-ФЗ: по состоянию на 25.12.2018 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
3. Распоряжение Правительства РФ «Об утверждении плана мероприятий («дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [распоряжение Правительства от 1 декабря 2012 г. №2236-р: по состоянию на 04.09.2014 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
4. Распоряжение Правительства РФ от 03.03.2012 N 297-р «Об утверждении Основ государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012 — 2020 годы» [распоряжение Правительства от 03 марта 2012 г. №297-р: по состоянию на 28.08.2014 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
5. Распоряжение Правительства РФ от 17.11.2008 N 1662-р «О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года» [распоряжение Правительства от 28 сентября 2018 г. №1662-р: по состоянию на 28.09.2018 г.] / [Электронный ресурс] / Официальный интернет-портал правовой информации. – URL: http://www.consultant.ru
6. Аграрная политика. Интервью с В.Хлыстуном. [Электронный ресурс] – URL: https://otr-online.ru/programmy/segodnya-v-rossii/viktor-hlystun-35660.html
7. Варламов А.А., Антропов Д.В., Синица Ю.С. Зонирование территорий в зарубежных странах. Московский экономический журнал. 2018. № 4. С. 62.
8. Предварительные итоги: Статистический бюллетень / Федеральная служба государственной статистики. М: ИИЦ «Статистика России», 2017 – 70 с.
9. Синица, Ю.С. Теория и методы формирования и ведения российских и зарубежных кадастровых систем: дис…канд. экон. наук: 08.00.05 / Синица Юлия Станиславовна. -М., 2016. – 259 с.
10. Синица Ю.С. Российские и зарубежные кадастровые системы: мировые тенденции и перспективы развития. В сборнике: научные исследования и разработки молодых ученых для развития АПК. Материалы LX научно-практической конференции студентов, аспирантов, молодых учёных и специалистов, посвященной 85-летию со дня рождения профессора, член-корреспондента РАСХН Ю.К. Неумывакина. 2018. С. 10-14.
11. Статистическая отчетность Росреестра. Официальный сайт. URL: http://www.rosreestr.ru