Московский экономический журнал 3/2017

image_pdfimage_print

УДК 336.226.212.1

DOI: 10.24411/2413-046X-2017-10010

 Bezymyannyj-12

Корректировка кадастровой стоимости земель населенных пунктов с учётом инженерно-геологических условий земли при строительстве

Д.С. Валиев

кандидат экономических наук,

доцент кафедры

землепользования и кадастров

ФГБОУ ВО «Государственный университет

по землеустройству»

ValievDS@mail.ru

В.С. Груздев

профессор, доктор географических наук,

кандидат технических наук,

зав. кафедры строительства

 ФГБОУ ВО «Государственный университет

по землеустройству»

gruzdev-vladimir@yandex.ru

О.В. Жучкова

студентка IV курса

 факультета Городской кадастр

ФГБОУ ВО «Государственный университет

по землеустройству»

llesyaa@mail.ru

Аннотация. В статье рассмотрены инженерно-геологические условия земли как факторы, которые могут стать причиной корректировки кадастровой стоимости земельных участков. Авторы, рассматривая моменты проведения государственной кадастровой оценки,  а так же факторы, которые способны её дополнить (карстовые и склоновые процессы, сейсмичность, овражность, холмистость, уровень грунтовых вод, глубина промерзания и т.д.), предлагают пути решения данного вопроса с помощью определения проектно-сметных расчетов.

Ключевые слова: кадастровая стоимость, инженерно-геологические условия земли, карстность, сейсмичность, овражность, холмистость, уровень грунтовых вод, глубина промерзания, глубина заложения фундаментов, дренажная система.

«Кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости».[1]

При осуществлении государственной кадастровой оценки земельный участок оценивается по таким критериям, как место расположения земельного участка, целевое назначение, плотность населенности, обеспеченность занятости населения – эти факторы обеспечивают уровень конкуренции и спроса, ожидаемый доход. Однако, каждый земельный участок отличается, кроме перечисленных факторов, еще и конкретными инженерно-геологическими условиями (карстовые и склоновые процессы, сейсмичность, овражность, холмистость, уровень грунтовых вод, глубина промерзания и т.д.). Данные факторы, не учтенные при проведении государственной кадастровой оценки, могут стать причиной неточного определения кадастровой стоимости конкретных объектов. Рассмотрим влияние инженерно-геологических условий земли на кадастровую стоимость.

Допустим, имеется два земельных участка, одинаковых по площади и назначению, предназначенных под застройку, находящихся на одной улице (на примере Рязанской области). Их разница будет заключаться в неких инженерно-геологических условий земли. Принимаем, что основание под фундамент на участках – глинистое. Отличие двух участков может заключаться в разном уровне грунтовых вод (УГВ). При государственной кадастровой оценке итоговая сумма для кадастровой стоимости для обоих участков будет равной. Если же сравнивать затраты, которые потребуются при строительстве объекта на каждом земельном участке, то разница может оказаться весомой. Например, если у первого земельного участка УГВ составляет 1 метр, у второго – 3 метра. При строительстве УГВ и тип грунтов определяет возможную конструкцию фундамента сооружения и глубину заложения фундамента.

Глубина заложения фундаментов должна приниматься с учетом: назначения и конструктивных особенностей проектируемого сооружения; глубины прокладки инженерных коммуникаций; существующего и проектируемого рельефа застраиваемой территории; инженерно-геологических условий площадки строительства (физико-механических свойств грунтов, характера напластований, наличия слоев, склонных к скольжению, карманов выветривания, карстовых полостей и пр.); гидрогеологических условий площадки и возможных их изменений в процессе строительства и эксплуатации сооружения; глубины сезонного промерзания. [2] Глубина промерзания данной местности составляет 1,45 метра.

Анализируя данные мы имеем, что для строительства фундамента малоэтажного объекта на втором земельной участке вполне достаточен ленточный фундамент глубиной 50…60 см.  Для строительства такого же объекта на первом земельном участке глубина залегания такого же фундамента составит не менее 1,60 метра, что определяется глубиной промерзания грунта и связанной с этим возможностью морозного выпучивания. В итоге разница в объёме работ при устройстве однотипного фундамента – устройстве котлована, монтаже, объеме необходимого бетона  может составить 1,5 – 2 и более раз. При этом, разница в затратах только на фундаментах составит до 20-25%. Вариантом решения проблемы может стать  – смена типа фундамента на свайный или устройство дренажной системы. На рис.1 проиллюстрирована дренажная система, используемая на глинистых и суглинистых грунтах. Её особенность заключается в том, что дренаж проводится вокруг здания по его периметру на расстоянии ширины фундамента от стены.

Screenshot_6

Рис. 1 Схема дренажной системы

Но устройство дренажа  не всегда возможно из-за отсутствия условий для сброса воды по рельефу. Если все же вариант устройства дренажной системы уместен, его стоимость составляет до 2,5-3% от затрат на фундамент и основание. [3] Для второго объекта данное мероприятие не актуально, в нем нет необходимости.

Рассмотрим случай, когда мы имеем два одинаковых участка с разным рельефом местности. Первый участок имеет неровную поверхность, местами преобладают “неровности” в виде тальвегов и водоразделов, расположен на краю оврага. Второй участок имеет ровную поверхность. Для первого земельного участка необходимы затраты для его выравнивания. Необходимо строительство свайного фундамента, с соответствующим увеличением объема работ и стоимости, так как существует риск сползания по склону. Для второго земельного участка достаточен столбчатый тип фундамента. Примерная разница в строительстве составляет до 15% от затрат на заложение фундамента.

Возможен момент, при котором земельные участки отличаются в уклонах. Если объект строится на относительно малом уклоне 3-10 градусов, то по длине фундамента с края на край набегает разница высот в десятки сантиметров, а то и метров от горизонтали. Это приводит к необходимости либо увеличивать высоту (глубину) ленточного фундамента, либо планировать площадку под строительство, т. е. возникает необходимость в дополнительных работах, увеличивающих затраты на строительство объекта.

В данной работе мы проследили, как могут отличаться одинаковые земельные участки при строительстве объектов по необходимым затратам на устранение дополнительных препятствий, зависимых от инженерно-геологических условий земли. Очевидно, что при проведении государственной кадастровой оценки учёт инженерно-геологических условий земли, особенности земельных участков, может служить причиной дифференциации кадастровой стоимости объектов.

Список использованных источников

  1. Приказ Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508 (ред. от 22.06.2015) “Об утверждении Федерального стандарта оценки “Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)”.
  2. СНиП 2.02.01-83. Основания зданий и сооружений.
  3. СНиП 23-01-99. Строительная климатология.
  4. Кадастровая оценка объектов недвижимости в целях налогообложения [Текст] / А.В. Севостьянов, В.А. Севостьянов, Е.В. Короткова// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель – 2012. – №6 – С.61 – 64.
  5. Кадастровая стоимость не должна быть больше рыночной [Текст] /Д.С. Валиев, К.С. Назаров, О.В. Жучкова// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель – 2016. – №8 – С.65 – 68.
  6. Основы строительного дела [Текст] / А.В.Шишкин, И.А.Синянский, Ю.П.Мурашко – М.: Колос, 2008.
  7. Совершенствование государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения [Текст] / Д.С. Валиев// Землеустройство, кадастр и мониторинг земель – 2011. – №6 – С.60 – 64.
  8. http://1pokanalizacii.ru/drenazhnaya-sistema/sxema-drenazha.html.