УДК 332.7+349.414+ 349.418+ 349.442

DOI 10.24411/2413-046Х-2019-17017

ОСОБЕННОСТИ И СОДЕРЖАНИЕ КАДАСТРОВЫХ РАБОТ В ОТНОШЕНИИ ЧАСТЕЙ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

FEATURES AND CONTENT cadastral works against of parts of capital construction projects

Рыбкина Алина Михайловна, кандидат технических наук, старший преподаватель, кафедра «Инженерная геодезия», Петербургский государственный университет путей сообщения императора Александра I, г. Санкт-Петербург

Беляков Дмитрий Сергеевич, студент 4 курса очной формы обучения по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», кафедра «Инженерная геодезия», Петербургский государственный университет путей сообщения императора Александра I, г. Санкт-Петербург

Шерзад София Наик, студент 4 курса очной формы обучения по направлению 21.03.02 «Землеустройство и кадастры», кафедра «Инженерная геодезия», Петербургский государственный университет путей сообщения императора Александра I, г. Санкт-Петербург

Rybkina A.M., alina_rybkins@mail.ru

Belyakov D.S., belyakovds@icloud.com

Sherzad S.N., zaratskasofia@gmail.com

Аннотация:Статья посвящена проблемам государственного кадастрового учета частей объектов капитального строительства. Рассмотрены существующие недоработки в области законодательного регулирования данной процедуры. Предложено определение части объекта недвижимости и технологическая схема процесса регистрации договора аренды. Рассмотрены закономерности, позволяющие решить проблему выбора вида объекта недвижимости при проведении кадастровых работ в отношении их частей, а также необходимости определения координат характерных точек и определения процедур формирования технического плана в зависимости от видов работ.

Summary: The article is devoted to the problems of state cadastral registration of parts of capital construction projects. The existing shortcomings in the field of legislative regulation of this procedure are considered. The definition of the property and the technological scheme of the registration process of the lease agreement is proposed. Regularities that allow to solve the problem of choosing the type of property during cadastral works in relation to their parts, as well as the need to determine the coordinates of the characteristic points and determine the procedures for the formation of the technical plan depending on the types of work are considered in this article.

Ключевые слова: кадастровые работы, объект капитального строительства, часть объекта недвижимости, обременение.

Keywords: cadastral works, capital construction, part of the real estate, encumbrance.

Одним из сложных и до конца неизученных видов кадастровых работ на сегодняшний день является образование частей объектов капитального строительства. В частности потому, что до настоящего времени существует большое количество пробелов в законодательном регулировании процедуры государственного кадастрового учета частей объектов недвижимости.

Статья 44 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» посвящена рассмотрению особенностей осуществления государственного кадастрового учета частей объектов недвижимости и государственной регистрации обременений, однако в данной статье в основном освящены вопросы образования частей земельных участков. В отношении объектов капитального строительства в ч.5 ст.44 указано, что части зданий и сооружений образуются в случае регистрации договора аренды [3]. Однако в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ от 18.12.2015 г. № 953 данный вид работ проводится также в отношении помещений и единых недвижимых комплексов [5]. Ввиду отсутствия действующей xml-схемы в отношении единых недвижимых комплексов, данный вид объектов недвижимости в статье не рассматривается.

Аренда является одним из видов обременений (ч.6 ст.1 218-ФЗ) [3]. Понятие «обременение» упоминается во многих нормативных актах, являясь самостоятельным правовым явлением, однако его определение отсутствует в действующем законодательстве.

Следует отметить, что частично утративший силу с 01.01.2017 г., а в оставшейся части действующий только до 01.01.2020 г. закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 17.06.1997 г. № 122-ФЗ ранее содержал такое определение: «Ограничения (обременения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)» [4].

Обременения можно разделить на две группы (рис. 1).

Кроме того, в силу положений пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства, исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест [1].

Часть здания, сооружения или помещения не поименована в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации.

При этом сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) обременением объекта недвижимости [3].

Таким образом, в ходе анализа нормативной литературы установлено, что часть объекта недвижимости представляет собой не что иное, как пространственно-определенное обременение объекта недвижимости, права на который зарегистрированы в ЕГРН.

Пространственная определенность части объекта может выражаться в определении координат и (или) в определении местоположения посредством представления на поэтажном плане (рис. 2).

Следует отметить, что формирование части объекта недвижимости не наделяет его признаками самостоятельного объекта.

Рассмотрим процедуру образования части объекта капитального строительства, в случае передачи ее в аренду. Результатом таких работ является регистрация договора аренды и кадастровый учет части объекта недвижимости.

Регистрация договора аренды регламентируется 609 статьей Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой отсутствует необходимость в регистрации договора аренды, заключенного на срок менее 12 месяцев, а непроведение процедуры государственной регистрации влечет признание соответствующего договора незаключенным, т.е. непорождающим каких-либо прав и обязанностей у сторон [2].

С начала 2017 года регистрация договора аренды части помещения, здания или сооружения, право на которое зарегистрировано в ЕГРН, производится одновременно с постановкой таких частей на государственный кадастровый учет (п. 4 ч.3 ст. 14 218-ФЗ) [3]. Это предполагает, что заявитель с целью регистрации договора аренды дополнительно должен оформить технический план на арендуемую часть объекта.

Таким образом, заявитель должен предоставить в МФЦ для регистрации следующие документы:

• Договор аренды в трех экземплярах;
• Технический план для целей кадастрового учета части объекта недвижимости;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Учредительные документы сторон;
• Согласие банка, если объект находится в залоге у банка;
• Нотариальная доверенность на представителя для подачи документов на государственную регистрацию. Процесс регистрации договора аренды с описанием всех действий, необходимых для его реализации, в действующем законодательстве последовательно не освещен. В результате чего, собственники и арендаторы узнают о необходимости подготовки технического плана на образуемую часть уже после получения уведомления о приостановлении регистрационных действий. Таким образом, предлагается технологическая схема  данного процесса (рис. 3).

Следует отметить, что исходным документом для подготовки технического плана на часть объекта недвижимости является договор аренды с обязательным указанием предмета договора. Зачастую заказчики кадастровых работ неверно определяют предмет договора аренды, вследствие чего, кадастровым инженером вносятся рекомендации для внесения поправок и договор возвращается на доработку. Это вызвано отсутствием в нормативной литературе указаний: в каких случаях образуются части здания или сооружения, а в каких – части помещения. Кадастровые инженеры также сталкиваются с проблемой выбора вида объекта недвижимости при проведении кадастровых работ в отношении их частей. В данном случае нужно отталкиваться от правового регулирования: на что зарегистрировано право собственности, на то и формируется часть. То есть правообладатель объекта (арендодатель) может передать в аренду только тот объект (или его часть), собственником которого он является. Например, если зарегистрировано право собственности на здание, то собственник не может передать в аренду часть помещения: он может распоряжаться только зданием или частью здания, если в собственности помещение, то передавать в аренду можно либо помещение, либо часть помещения (рис. 4). 

Кроме того, в процессе выполнения работ кадастровые инженеры часто сталкиваются со следующей очень актуальной проблемой: отсутствие в ЕГРН координат характериных точек объектов недвижимости. Образовалась эта проблема потому, что в переходный период до 01.01.2013 г. объекты капитального строительства не координировались, и на сегодняшний день границы большого количества объектов до сих пор не уточнены. В данной ситуации для создания технического плана на часть здания или сооружения необходимо дополнительно уточнять местоположение данного объекта, что усложняет процесс проведения кадастровых работ. Рассмотрим данную проблему на примере кварталовов г. Санкт-Петербурга (рис. 5).

Таким образом, в ходе кадастровых работ возникает следующий вопрос: в каких случаях необходимо вносить в технический план сведения о координатах характерных точек объектов недвижимости и их частей? Ответ на данный вопрос представлен на рис. 6.

В силу требований Приказа Минэкономразвития №953 в случае проведения кадастровых работ в связи с изменением сведений о местоположении объекта капитального строительства (уточнении местоположения) и образованием либо изменением его части формируется один технический план [5]. Также могут быть рассмотрены варианты, представленные на рисунке 7.

Ввиду вышеизложенного можно сделать вывод, что некоторые вопросы кадастрового учета частей объектов капитального строительства до сих пор не имеют нормативно-правового регулирования, что приводит к затруднениям при выполнении кадастровых работ. Изучение предложенных в данной статье понятий и соотношений позволит избежать возможных негативных последствий при проведении регистрационных действий.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 1: Федеральный закон от 30.11.1994 №51-ФЗ// Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

2. Гражданский кодекс Российской Федерации часть 2: Федеральный закон от 26.01.1996 №14-ФЗ// Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

3. О государственной регистрации недвижимости: Федеральный закон от 13.07.2015 №218-ФЗ// Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

4. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ// Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»

5. Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений: Приказ Минэкономразвития России от 18.12.2015 №953 // Справочно-правовая система «Консультант-плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-плюс»