DOI 10.24411/2413-046Х-2019-11050

ОРГАНИЗАЦИЯ СТРАХОВАНИЯ РИСКОВ В ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ

Колесников Михаил Михайлович, профессор кафедры экономической теории и менеджмента, ФГБОУ ВО Государственный университет по землеустройству

Аннотация: В статье раскрыта организация страхования рисков в землеустроительной сфере. Рассмотрены подходы рисков при страховании вещных прав. Освещено страхование сельскохозяйственных рисков.

Ключевые слова: страхование сельскохозяйственных рисков, риск, страхование, страховая защита, участники земельного рынка.

Огромные территории России расположены в зоне рискованного земледелия, поэтому ежегодно производство сельскохозяйственной продукции несет огромные убытки от стихийных бедствий: града, ураганных ветров, аномальных колебаний температуры, сильных дождей, весенних паводков и других стихийных бедствий, которые отнесены к чрезвычайным ситуациям. При этом основной ущерб сельскохозяйственному производству наносят регулярно повторяющиеся засухи. Ущербы, причиняемые сельскохозяйственному производству от указанных причин, значительно снижают его устойчивость, отрицательно сказываются на развитии сельского хозяйства в целом. Целью страхования всегда считалось не стремление получить как можно больше прибыли, а оказание помощи людям, попавшим в беду или трудное положение [7].

Необходимость страхования имущественных интересов участников земельного рынка наиболее часто возникает при приобретении (покупке, мене) земли или недвижимости, расположенной на ней, при залоге земельного участка или другого объекта недвижимого имущества, при привлечении инвестиций, особенно иностранных, в проекты, связанные с объектами недвижимости.

При приобретении земельного участка или другого объекта недвижимого имущества приобретатель заинтересован в том, чтобы исключить возможность имущественного ущерба в случае опротестования приобретенных прав вследствие каких-либо обстоятельств, о которых он не знает в момент совершения сделки или не в состоянии предвидеть их будущие последствия.

В случае залога земельного участка или другого объекта недвижимости залогодержатель заинтересован в том, чтобы исключить имущественный ущерб, который он понесет, если обращение взыскания на предмет залога окажется невозможным в силу незаконности тех или иных прав залогодателя на предмет залога. 

Привлечение инвестиций в какой-либо проект, выполнение которого связано с правами на земельный участок или другой объект недвижимого имущества, инвестор вправе требовать застраховать права на этот земельный участок (другой объект недвижимости) в качестве гарантии от возможного ущерба в случае опротестования указанных прав.

Отсутствие надежных гарантий прав на недвижимость препятствует реализации инвестиционных проектов, в особенности проектов с участием иностранного капитала. Поток инвестиций в экономику России значительно увеличится при наличии  реальной возможности для иностранного инвестора застраховать права на недвижимое имущество, так как для большинства инвесторов именно полис титульной страховой компании фактически играет роль финансового обеспечения свидетельства о регистрации прав на недвижимость. 

Порядок страхования, в том числе объектов недвижимого имущества, установлен ГК РФ и Законом от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 03.08.2018) «Об организации страхового дела в Российской Федерации». Страхование земельных отношений осуществляется в виде комбинированного страхования, так как включает в себя несколько видов имущественного страхования [1].

Объектом страхования выступает не только имущество и имущественные интересы, но и права на земельный участок и/или другую недвижимость, принадлежащие страхователю (выгодоприобретателю). 

Риски, по которым страхуют земельные участки, существуют следующие риски:

• Полное или частичное повреждение участка в результате пожара, взрыва, удара молнии, аварии в системах отопления, водопровода и канализации;
• Оползни, землетрясения, наводнения;
• Катастрофа и авария, которая привела к загрязнению почвы;
• Падение летательных аппаратов либо их обломков;
• Противозаконные действия третьих лиц.

При этом стоит отметить, что сегодня классические варианты страхования земель, при которых инициатива проявляется самим собственником недвижимости, являются довольно редкими. Возможно, это связано с тем, что земельные участки, расположенные вблизи крупных городов России, практически не подвержены землетрясениям, ураганам, смыву почвы под воздействием селевых потоков и другим стихийным силам, за исключением, разве что, наводнений.

Одним из самых значимых рисков является риск утраты права собственности на земельный участок. Это значит, что если, по тем или иным причинам, в судебных органах сделка купли-продажи участка признается недействительной, то  страховщик, в соответствие с условиями договора, должен выплатить возмещение [6].

Объектом страхования может быть большинство прав на недвижимое имущество:

• право собственности;
• право пожизненного наследуемого владения земельным участком;
• право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком;
• право постоянного пользования чужим земельным участком или другим объектом недвижимости;
• право аренды.

Субъектами страхования являются страхователь (гражданин или юридическое лицо, заключающее договор страхования приобретаемого права на земельный участок и (или) другой объект недвижимости), выгодоприобретатель (лицо, назначаемое страхователем и имеющее основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного права), страховщик [5].

Страховыми рисками являются риски уменьшения стоимости земельного участка и прав страхователя ( выгодоприобретателя), происходящие помимо его воли.

К определению рисков при страховании вещных прав возможны два различных подхода. Один подход предполагает, что страховым риском может являться возможная полная утрата страхователем (выгодоприобретателем) застрахованного права. В соответствии с другим подходом страховым риском может являться также возможное ограничение полномочий правообладателя, например: установление сервитута на земельный участок или другой объект недвижимости, установление ранее не известных правообладателю прав третьих лиц на объект (права аренды, права пользования, права залогодержателя). Мировая практика предусматривает страхование интересов правообладателя для широкого круга случаев нанесения ему имущественного ущерба какими-либо действиями, изменяющими его полномочия [3].

Страховыми случаями являются изменение стоимости участка, а также изменение застрахованного права по решению суда, поскольку только решение суда может быть окончательным в спорных вопросах, связанных с правами на землю и другое недвижимое имущество.

Срок страхования определяется договором страхования. За рубежом принята практика, в соответствии с которой договоры страхования вещных прав заключаются бессрочно (срок страхования не ограничивается и заканчивается в случае отчуждения права по воле правообладателя либо выплаты страхового возмещения в размере всей страховой суммы). ГК РФ не предусматривает бессрочных договоров страхования. Договоры страхования прав на землю и другое недвижимое имущество могут заключаться на ограниченный, определенный договором срок.

Страховые тарифы определяются соглашением страхователя со страховщиком. Особенностью страхования земельных отношений является невозможность установления единых тарифов в силу разной степени риска при страховании прав на каждый конкретный земельный участок (другой объект недвижимости) в зависимости от истории права на него.

Обстоятельствами, повышающими степень предполагаемого риска, могут быть:

• явная неполнота истории прав;
• возможные либо известные конкретные претензии третьих лиц, по которым — точно предсказать судебное решение нельзя;
• какие-либо обстоятельства, увеличивающие вероятность возникновения таких претензий (например, многократные сделки с каким-либо земельным участком или другим объектом недвижимости в течение короткого промежутка времени).

Общий страховой тариф может быть установлен лишь для объектов, изучение истории прав на которые не выявило никаких оснований предполагать возможность оспорить эти права.

Страховая сумма определяется соглашением сторон в пределах действительной (страховой) стоимости. В наиболее распространенном варианте при страховании права собственности действительная стоимость права будет совпадать с действительной стоимостью земельного участка или другого недвижимого имущества в день заключения договора страхования. Однако в случае, если объектом страхования будут какие-либо иные права, необходимой станет оценка стоимости именно прав, а не имущества. В любом случае при страховании желательно проведение профессиональной оценки [5].

Андеррайтинг в страховании земельных отношений заключается не только в определении стоимости имущества, но и в выявлении страховых рисков, что необходимо для установления размера страхового тарифа. Андерра́йтинг (англ. underwriting — «подписка») — услуги, предоставляемые финансовыми учреждениями, такими как банки, страховые компании, которые гарантируют получение выплат в случае финансовых убытков. Предстраховая экспертиза в данном комбинированном виде страхования является более дорогостоящей по сравнению с прочими видами страхования. Страховая компания нуждается в получении в различных инстанциях необходимой информации об истории прав на земельный участок или другой объект
недвижимости [2].

Перечень сведений и действий, необходимых при проведении андеррайтинга:

• подтверждение органами государственной регистрации факта регистрации с указанием даты, зарегистрированных обременений, сведений об имевших место ранее наложенных арестах, отказах в регистрации, утери правоустанавливающих документов и выдачи дубликатов;
• подтверждение подлинности документа собственника недвижимости, свидетельства о государственной регистрации;
• проверка подлинности нотариального удостоверения ранее совершенных с недвижимым имуществом сделок и доверенностей на их совершение, наличие согласия супруга на приобретение или отчуждение недвижимости;
• получение информации о зарегистрированных по месту жительства, а также ранее прописанных граждан, включая сведения об основаниях для регистрации и снятия с регистрации, наличии выписанных в связи с осуждением или смертью, наличии оснований для регистрации по новому адресу;
• идентификация личности и проверка подлинности документа, удостоверяющего личность, установление фактов утери и восстановления документа;
• проверка дееспособности лица по сведениям из органов опеки и попечительства, психоневрологического и наркологического диспансеров, других учреждений;
• установление местонахождения лиц, которые могут быть по тем или иным причинам заинтересованы в оспаривании прав на данную недвижимость, выяснение у них необходимых для принятия решения обстоятельств;
• проверка согласия органа опеки и попечительства на отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника помещения, и на совершение сделки от имени несовершеннолетнего кем-либо другим, кроме законных представителей несовершеннолетнего;
• получение в органах ЗАГС сведений о рождении, заключении и расторжении брака, смерти;
• проверка документов по сделкам с недвижимостью, а также документов, на которые имеются ссылки в различных инстанциях: местных администрациях, судебных органах, комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, комитетах по управлению государственным (городским) имуществом, фондах имущества, комитетах по жилищной политике, градостроительству и архитектуре, налоговых инспекциях, государственных инспекциях по охране памятников архитектуры, государственных управлениях по инвентаризации и оценке недвижимости, агентствах по приватизации жилого фонда, правлениях жилищно-строительных кооперативов, проектно-инвентаризационных бюро технической инвентаризации;
• проверка отсутствия неурегулированных судебных споров, расследований правоохранительных органов, имеющих отношение к данной недвижимости.

Андеррайтинг позволяет выявить и устранить нарушения, допущенные в предшествовавших сделках с недвижимостью, а в отдельных случаях предостеречь потенциального покупателя от совершения сделки до выяснения всех обстоятельств.

Таким образом, очевидна необходимость разработки и реализации стратегии адаптации агроэкономики к негативным погодно-климатическим изменениям, в том числе к экстремальным и чрезвычайным ситуациям, а одним из важнейших адаптационных механизмов является страхование сельскохозяйственных рисков, формирование в стране соответствующей эффективной системы.

Библиографический список

1. Закон РФ от 27.11.1992 N 4015-1 (ред. от 03.08.2018) «Об организации страхового дела в Российской Федерации» Консультант плюс.
2. Валдайцев С. В. Риски в экономике и методы их страхования. – СПб. : Питер, 1992.
3. Вишняков Я.Д., Радаев Н.Н. Общая теория рисков: учеб. пособие для студ. высш. учеб. заведений. — М.: Издательский центр «Академия», 2007. — 368 с.
4. Гранатуров В. М. Экономический риск: сущность, методы измерения, пути снижения. – М. : Дело и сервис, 1999.
5. Страхование. – Учебник под редакцией проф. Т.А.Федоровой, М.: Экономистъ, 2003
6. Чернова Г.В., Кудрявцев А.А. Управление рисками: учеб. пособие. — М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2006. — 160 с.
7. Щербаков В., Хоминич И. Российский аграрный сектор в ожидании эффективного механизма страхования сельскохозяйственных рисков // Российский экономический журнал. — 2010. — № 4. — 95 с.